TRIBUNALE CIVILE DI ROMA SCHEMA RIASSUNTIVO

Transcript

1 STUDIO RAGANATO Dott. Ing. Nunzio Raganato Via della Magliana, ROMA Tel. e Fax 06/ P.IVA TRIBUNALE CIVILE DI ROMA Sezione Fallimentare FALLIMENTO n S.I.A.E. di Giganti Giovanna & C. snc Curatore Avv. Liliana CURTILLI FALLIMENTO n ITALSCAVI di Giustini Mariano & C. snc Curatore Avv. Massimo OZZOLA GIUDICE DELEGATO: Dott. Aldo RUGGIERO SCHEMA RIASSUNTIVO DELLA QUOTA CUMULATIVA DI PROPRIETA SUGLI IMMOBILI DI PERTINENZA COMUNE AI DUE FALLIMENTI Il sottoscritto CTU Ing. Nunzio Raganato, a seguito della richiesta del G.D. Dott. Aldo Ruggiero, ad integrazione degli elaborati peritali precedenti relativi alla stima delle quote di proprietà distinte per i due fallimenti in epigrafe, riassume i dati identificativi degli immobili siti in Roma, Via dei Genieri n. 51 e in Vivaro Romano (RM), Via Selva Grande n. 21, di pertinenza comune ai due fallimenti in epigrafe, con indicazione della quota cumulativa di proprietà. Roma, 14 aprile

2 INDICE 1) Premessa... pag. 2 2) Immobile in Roma, Via dei Genieri n. 51 pag. 2 3) Immobile in Vivaro Romano, Via della Selva Grande n. 21 pag. 5 4) Conclusioni. pag. 7 1) PREMESSA I due fallimenti in epigrafe sono proprietari entrambi di quota parte dei seguenti immobili: - Fabbricato in Via dei Genieri, 51 a Roma; - Fabbricato in Via della Selva Grande n. 21 a Vivaro Romano (RM). Per la descrizione degli immobili, la determinazione delle quota di pertinenza al fallimento ed i criteri di stima rimandiamo alle precedenti relazioni del 14/07/2006 depositate dal sottoscritto CTU, aventi ad oggetto la determinazione delle quote di proprietà per ciascun fallimento e la stima del loro valore. Nel presente elaborato, su richiesta del G.D., viene riassunta la quota cumulativa dei due fallimenti su ciascun immobile. 2) IMMOBILE IN ROMA, VIA DEI GENIERI N. 51 I fallimenti SIAE e ITALSCAVI hanno quote di proprietà sulle seguenti unità immobiliari del fabbricato di Via dei Genieri, 51 a Roma: - Appartamento al piano primo distinto con l int. 3B composto da tre camere ed accessori e locale ripostiglio al piano terra di mq 10; N.C.E.U.: Comune di Roma, Via dei Genieri n. 51, Fgl. n. 881, part. n. 142 sub. 501 (l appartamento) graffata con part sub. 501 (il ripostiglio), piano T 1 interno 3B, categoria A/4, classe 6, vani n. 4,5, sup. catastale mq 101, rendita 511,29; - Appartamento al piano secondo distinto con l int. B composto da tre camere, due balconi ed accessori; N.C.E.U.: Comune di Roma, Via dei Genieri n. 51, Fgl. n. 881, part. n. 142 sub. 503 (già sub.4), piano 2 interno B, categoria A/4, classe 6, vani n. 4,5, sup. catastale mq 96, rendita 511,29; - Lastrico solare di mq 70, sovrastante il predetto appartamento al 2 piano; 2

3 - Corte comune alle particelle n. 142 sub. 501, n sub. 501 e n. 142 sub. 503 graffati. Detta corte è accatastata al N.C.T. al foglio 881 part. 1568, f.u. da accertare. 2.1) QUOTE DI PROPRIETA DEI FALLIMENTI - Fallimento SIAE di Giganti Giovanna e C. snc : la quota di 1/6 indiviso di Mei Domenica, nata a Mandela (RM) il 30 giugno Fallimento ITALSCAVI di Giustini Mariano e C. snc : la quota di 1/6 indiviso di Giustini Giancarlo, nato a Roma il 3 luglio 1954, e la quota di 1/6 indiviso di Giustini Mariano, nato a Roma il 28 dicembre 1950, (quota totale pari quindi a 2/6). Pertanto, la quota complessiva di proprietà dei due fallimenti sugli immobili in precedenza indicati assomma a 3/6 (cioè il 50%) indiviso dell intero. 2.2) VALORE DELLE QUOTE DI PROPRIETA DEI FALLIMENTI Dalle relazioni estimative precedenti, utilizzando i parametri di stima ivi indicati, si evince che il valore delle quote di pertinenza ai fallimenti sugli immobili di Via dei Genieri, 51 è il seguente: SIAE di Giganti Giovanna e C. snc 1/6 indiviso ,00 ITALSCAVI di Giustini Mariano e C. snc 2/6 indiviso ,00 SIAE + ITALSCAVI 3/6 = 1/2 indiviso ,00 Si sottintende compresa nella valutazione dell unità immobiliare la relativa quota di comproprietà su spazi, locali, passaggi, impianti e servizi di uso comune, come per legge. Situazione edilizia dell immobile Per la situazione urbanistica ed edilizia degli immobili, secondo quanto riportato dall Ing. Piacentini nella sua relazione peritale depositata il 18/11/1997, risulta la regolarità sia dal punto di vista urbanistico che edilizio. Segnaliamo inoltre quanto riportato dal sottoscritto CTU nelle relazioni depositate in data 14 luglio 2006, a seguito del sopralluogo effettuato presso gli immobili, riguardo alle 3

4 opere di miglioramento intraprese ed in parte da completare, che comunque non modificavano la consistenza dei fabbricati, e che erano le seguenti: - creazione di un vialetto di accesso al fabbricato con cancello metallico su strada (già rifinito); - muretto perimetrale (ancora allo stato grezzo) con inferriata soprastante, di recinzione della corte annessa al fabbricato; - diversa divisione interna, rispetto alla planimetria catastale, del locale ripostiglio esterno situato al piano terra, avendo creato due distinti vani con due porte di accesso dalla corte (i locali sono da rifinire e mancano le porte); - predisposizione per un accesso carrabile sul fronte strada e opere di sistemazione della pavimentazione della corte di proprietà, da completare (assenza del cancello e pavimentazione del cortile allo stato grezzo). Relativamente a tali lavori il CTU non aveva individuato alcuna documentazione autorizzativa o denuncia di inizio attività (DIA). Situazione catastale Riguardo alla situazione catastale rimandiamo a quanto già illustrato nella precedente relazione, dalla quale risulta che gli immobili, pur accatastati, presentano una situazione non regolare. Inoltre, avendo richiesto all Agenzia del Territorio Ufficio provinciale di Roma la Visura dell intera documentazione relativa all accatastamento degli immobili, la stessa è risultata mancante. L Agenzia del Territorio, successivamente, ha inviato al CTU una nota, prot del 07/03/2006, con la quale confermava l assenza della documentazione richiesta, invitando a collaborare per la ricostruzione dei documenti catastali. Allo stato attuale, pertanto, la situazione catastale non è regolare poiché: - manca l accatastamento del lastrico solare B; - è da aggiornare la planimetria catastale del ripostiglio; - è da regolarizzare l individuazione della corte, che risulta ancora al catasto terreni; - è da aggiornare l intestazione delle particelle. 4

5 3) IMMOBILE IN VIVARO ROMANO (RM), VIA DELLA SELVA GRANDE N. 21 L immobile di Via della Selva Grande n. 21 a Vivaro Romano (RM) è costituito da un villino dislocato su due piani con annessa area cortilizia di pertinenza esclusiva, così composto: al piano terreno da un appartamento di tre camere ed accessori e locale cantina, al piano primo da due appartamenti speculari di due camere, accessori e balcone a livello. Nota: Nel corso del sopralluogo è stato rilevato che l appartamento al piano terra è stato diviso in due unità immobiliari aventi accessi distinti, con due camere ed accessori ciascuna. La cantina è annessa ad una delle due unità. Quanto descritto non risulta censito al N.C.E.U. del Comune di Vivaro Romano, mentre l area su cui insiste il villino risulta censita al N.C.T. di detto Comune al Fgl. n. 10, part. n. 178, sup. are 4,00 (fabbricato urbano da accertare). 3.1) QUOTE DI PROPRIETA DEI FALLIMENTI - Fallimento SIAE di Giganti Giovanna e C. snc : la quota di 1/6 indiviso di Mei Domenica, nata a Mandela (RM) il 30 giugno Fallimento ITALSCAVI di Giustini Mariano e C. snc : la quota di 1/6 indiviso di Giustini Giancarlo, nato a Roma il 3 luglio 1954, e la quota di 1/6 indiviso di Giustini Mariano, nato a Roma il 28 dicembre 1950, (quota totale pari quindi a 2/6). Pertanto, la quota complessiva di proprietà dei due fallimenti sugli immobili in precedenza indicati assomma a 3/6 (cioè il 50%) indiviso dell intero. 3.2) VALORE DELLE QUOTE DI PROPRIETA DEI FALLIMENTI Dalle relazioni estimative precedenti, utilizzando i parametri di stima ivi indicati, si evince che il valore delle quote di pertinenza ai fallimenti sull immobile di Via della Selva Grande, 21 è il seguente: SIAE di Giganti Giovanna e C. snc 1/6 indiviso ,00 ITALSCAVI di Giustini Mariano e C. snc 2/6 indiviso ,00 SIAE + ITALSCAVI 3/6 = 1/2 indiviso ,00 5

6 Si sottintende compresa nella valutazione dell unità immobiliare la relativa quota di comproprietà su spazi, locali, passaggi, impianti e servizi di uso comune, come per legge. Situazione edilizia dell immobile La situazione edilizia dell immobile non è regolare. Infatti, come riferisce l Ing. Piacentini nelle sue precedenti perizie, l immobile è stato costruito in parziale difformità dagli elaborati grafici approvati dalla Commissione edilizia in data 09/01/1966. Gli appartamenti al 1 piano sono stati costruiti come da progetto mentre al piano terra, al posto dei garages, è stato ricavato un appartamento (ora diviso in due) con un aumento di cubatura rispetto a quanto approvato. In seguito a ciò nel 1986 fu presentata domanda di condono edilizio con prot. 2038/86. tale domanda non fu poi integrata dalla necessaria documentazione, tanto che con lettere del 1995 e 1996 il Comune rappresentò l impossibilità di definire la pratica per incompletezza e mancata corresponsione degli oneri di condono. Situazione catastale La situazione catastale non è regolare (al NCEU il villino non risulta accatastato). Occorre, pertanto, procedere all accatastamento dell immobile, per una esatta individuazione del bene prima della vendita. 6

7 4) CONCLUSIONI Riassumiamo quanto in precedenza esposto: le quote ed il valore delle proprietà dei fallimenti SIAE ed ITALSCAVI sugli immobili di Roma in Via dei Genieri, 51 e di Vivaro Romano in Via della Selva Grande, 21 sono le seguenti: IMMOBILE IN ROMA, VIA DEI GENIERI N. 51 SIAE di Giganti Giovanna e C. snc 1/6 indiviso ,00 ITALSCAVI di Giustini Mariano e C. snc 2/6 indiviso ,00 SIAE + ITALSCAVI 3/6 = 1/2 indiviso ,00 IMMOBILE IN VIVARO ROMANO (RM), VIA DELLA SELVA GRANDE N. 21 SIAE di Giganti Giovanna e C. snc 1/6 indiviso ,00 ITALSCAVI di Giustini Mariano e C. snc 2/6 indiviso ,00 SIAE + ITALSCAVI 3/6 = 1/2 indiviso ,00 la situazione catastale dell immobile di Roma in Via dei Genieri, 51 è da regolarizzare; l immobile di Vivaro Romano in Via della Selva Grande, 21 non è accatastato. Occorre pertanto, prima della vendita, procedere all accatastamento dell immobile per una esatta individuazione delle unità immobiliari. Tanto dovevo in ottemperanza del mandato affidatomi. Roma, 14 aprile 2008 Dott. Ing. Nunzio Raganato 7