TRIBUNALE DI RAVENNA SEZIONE FALLIMENTARE

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1 TRIBUNALE DI RAVENNA SEZIONE FALLIMENTARE Concordato Preventivo: "Mangimificio Selice s.r.l.- RG n.19/2012 ********* Giudice Delegato alla procedura: Dott.Alessandro Farolfi Commissario Giudiziale: Dott.Vincenzo Morelli Perito Stimatore: P.a.Gianluigi Vecchi ********** PERIZIA DI CONGRUITA DI VALUTAZIONE IMMOBILE Il sottoscritto P.a.Gianluigi Vecchi, con studio in Lugo (Ra) C.so Garibaldi n.77 ed iscritto al Collegio dei Periti Agrari della Provincia di Ravenna con il n.627, a seguito di incarico ricevuto dal Giudice Delegato alla procedura con provvedimento de quale consulente tecnico del Commissario Giudiziale per fornire un parere di congruità sulla valutazione di un compendio immobiliare effettuata da un perito in data Premesso -Che il Commissario Giudiziale Dott.Vincenzo Morelli chiedeva al sottoscritto, espressamente, di fornire un parere di congruità su di una relazione tecnica di stima redatta, in data , dall ing.giovanni Jaroszuk e sulla somma di ,00 che il Mangimificio Selice s.r.l. prevede di realizzare dalla vendita del compendio immobiliare per

2 2 effettuare il pagamento dei creditori; -che il sottoscritto C.T. si è recato presso l immobile oggetto di parere di congruità, accompagnato dal Commissario dott.vincenzo Morelli e dai sig.ri Morini, sito in Comune di Bagnara (Ra) via Truppatello n.7/a, al fine di visionarlo sia internamente che esternamente; -che l immobile in oggetto è costituito da un fabbricato artigianale industriale (=impianto produttivo isolato in ambito rurale) nel quale venivano prodotti mangimi ad uso interno delle società del gruppo; -che l immobile (=costituito da terreni agricoli e fabbricati) risulta così censito: (1) Comune di Bagnara-Catasto fabbricati, fg.7 particella 149 sub./ cat.d/1, rendita.6.970,00 il tutto insistente su area coperta e scoperta Catasto Terreni fg.7, particella 149, ente urbano, ha ; (2) Comune di Bagnara-Catasto terreni, fg.7 particella 65-seminativo-classe 1- superficie ha deduz.a;b 14; R.D..210,36; R.A..180,39. Ditta mangimificio Selice s.r.l. con sede in Mordano C.F prop.per 1000/1000; -che l immobile è pervenuto agli attuali proprietari: art.2675 del a seguito di decreto di trasferimento a favore mangimificio Selice s.r.l. contro la fallita Mangimificio Cresco-Marani Claudio s.r.l. ; -che esistono le seguenti servitù: art.1289 del 9, Nota in doppio per trascrizione di Costituzione di servitù di

3 3 acquedotto per pubblica utilità; art del Atto tra vivi-costituzione di diritti reali a titolo oneroso a favore Azienda Multiservizi Intercomunale (per il diritto di servitù condotta gas) contro Mangimificio Selice s.r.l.; -che esistono i seguenti atti pregiudizievoli: art.3045 del ipoteca giudiziale-decreto ingiuntivo a favore Dal Buono Eredi s.a.s. contro mangimificio Selice s.r.l.; art.2727 del Ipoteca Giudiziale-decreto ingiuntivo a favore Cassa di Risparmio di Ferrara spa contro Mangimificio Selice s.r.l., Morini Natale, FRAMO s.r.l.; art.8 del Ipoteca volontaria-concessione a garanzia di mutuo fondiario a favore Banca Popolare di Ravenna s.p.a. contro Mangimificio Selice s.r.l.; art.4995 del Ipoteca volontaria-concessione a garanzia di mutuo a favore Banca di Romagna s.p.a. contro Mangimificio Selice s.r.l.; -che dalla relazione dell ing.giovanni Jaroszuk (=tecnico della società concordataria), redatta in data , si evince: che l immobile è stato costruito in data successiva al 1967, ed il complesso immobiliare oggetto di stima non presenta attualmente caratteristiche né originarie ne dovute a successive modifiche, in contrasto con le autorizzazioni/concessioni edilizie ovvero con le vigenti opere urbanistiche o che comunque non possano essere sanate e quindi inficiare l utilizzazione o l alienabilità ;..i cespiti (oggetto di relazione) trovano comunque un

4 4 mercato molto limitato, legato a pochi imprenditori, considerato il valore ed il fatto che il sistema produttivo, pur essendo dotato di discrete tecnologie, risulta comunque essere stato realizzato da circa una trentina di anni e richiede importanti opere di manutenzione, ripristino ed adeguamento funzionale per essere adeguato ad un corrente utilizzo. Il complesso attualmente non è attivo ed una sosta prolungata, potrebbe pregiudicarne il suo riavvio, comunque sempre nell ambito preventivo di importanti interventi ed opere di rinnovo tecnologico. -che lo stato di conservazione e manutenzione del fabbricato è normale ed in linea con l età dello stesso; -che l elaborato tecnico di stima dell ing.giovanni Jaroszuk si può definire completo nelle sue parti (secondo l incarico ricevuto) salvo la mancata indicazione delle concessioni edilizie relative al fabbricato esaminate per la conformità urbanistica; -che a parere del sottoscritto, esaminata la relazione tecnica dell ing. Giovanni Jaroszuk, sono emerse le seguenti imprecisioni e mancanze: 1) indicazione sbagliata della superficie del corpo mangimificio di mq.1360 anziché (come invece correttamente indicato a pag.3), 2) mancata indicazione del dettaglio delle macchine ed attrezzature valutate a corpo con l immobile nella voce corpo mangimificio in ,00;

5 5 -che in data l ing.giovanni Jaroszuk inviava tramite al sottoscritto una propria nota integrativa, alla sua relazione del , con la quale effettuava una valutazione dei beni mobili separata dagli immobili (come da richiesta del sottoscritto tramite del ) in ,00 (=valore pronto realizzo corpo mangimificio) e (=valore di pronto realizzo impiantistica, macchinari, silos) e correggeva inoltre la superficie del corpo mangimificio da mq.1360 a mq (come rilevato dal sottoscritto); -che l ing. Giovanni Jaroszuk, nel suo elaborato tecnico asseverato, indicava due valori per l intero complesso immobiliare e mobiliare (oggetto del presente parere di congruità nello stato di fatto e di diritto in cui si trova) rispettivamente un valore di mercato ,00 e valore di pronto realizzo ,00; -che il valore di pronto/realizzo pari ad ,00, indicato dall ing. Giovanni Jaroszuk per la parte immobiliare (avendo preso quale riferimento i valori indicati nella Banca dati delle quotazioni immobiliari a cura dell Agenzia del Territorio), si può ritenere in linea con quelli indicati dal mercato attuale; -che il valore di (=valore di pronto realizzo impiantistica, macchinari, silos) indicati l ing. Giovanni Jaroszuk nella propria nota integrativa, al sottoscritto appare elevate, considerato il valore contabile, l età dell impianto e la

6 6 situazione attuale del mercato italiano per macchinari similari (in forte crisi con richieste quasi esclusivamente per l estero). Alla luce di quanto sopra esposto il sottoscritto è pervenuto alle seguenti conclusioni: a) Il sottoscritto, tenuto conto dello stato di fatto dei beni immobili in ordine alla destinazione, alla ubicazione, alla viabilità, alla caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali (come ad es.consultazione della Banca dati delle quotazioni immobiliari a cura dell OMI, Pubblicazione rapporto immobiliare Ravenna e Provincia e consultazione di agenzie immobiliari operative nel settore) della forte contrazione del mercato immobiliare, della scarsa appetibilità degli stessi, il sottoscritto ritiene di che il valore di pronto realizzo indicato dall ing. Giovanni Jaroszuk in circa ,00 possa ritenersi congruo. b) Il sottoscritto ritiene che, tenuto conto dello stato di manutenzione e conservazione dell impiantistica, dei macchinari e dei silos, del loro valore contabile e soprattutto dalle indagini di mercato presso operatori del settore, il valore di pronto realizzo degli stessi possa essere indicato in ,00. Si precisa inoltre che qualora i beni dovessero essere smontati e trasportati all estero o presso altri stabilimenti

7 7 sul territorio nazionale, gli stessi subirebbero un significativo deprezzamento. Valore totale di pronto realizzo A+B= ,00 (=.unmilionecinquecentoquarantamila/00) Tanto dovevasi ad espletamento dell'incarico ricevuto. Lugo Il Tecnico Per.agr.Gianluigi Vecchi Allegati: -Rilievi Fotografici -Visura catastale+estratto di mappa