TRIBUNALE DI BRESCIA SEZIONE FALLIMENTARE

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1 TRIBUNALE DI BRESCIA SEZIONE FALLIMENTARE FALLIMENTO N. 227/2012: OMISSIS GIUDICE DELEGATO: DOTT. GUSTAVO NANNI CURATORE: DOTT. MARCO GREGORINI PERIZIA DI STIMA IMMOBILI IN PERTICA BASSA Brescia,

2 TRIBUNALE DI BRESCIA SEZIONE FALLIMENTARE FALLIMENTO N. 227/12: OMISSIS GIUDICE DELEGATO: CURATORE: DOTT. GUSTAVO NANNI DOTT. MARCO GREGORINI PREMESSA Il curatore dott. Gregorini nominava il sottoscritto ing. Federico Provezza di Brescia esperto per la stima e l individuazione degli immobili di proprietà della ditta fallita ed affidava al sottoscritto il seguente INCARICO L esperto esaminati gli atti, ispezionati i luoghi, proceda alla descrizione, alla verifica urbanistica e alla stima dei beni di proprietà del fallimento indicando le formalità gravanti. Successivamente il sottoscritto si recava nel comune di Pertica Bassa ove sono siti gli immobili in oggetto; compiuti tutti gli accertamenti necessari il sottoscritto ha redatto la seguente RELAZIONE ************ ************ FABBRICATO CON ACCESSORIO E AREA BOSCHIVA IN PERTICA BASSA LOC.CALCAR Piena proprietà di fabbricato abitativo, accessorio e area boschiva siti in Pertica Bassa censuario di Avenone loc. Calcar 2

3 DATI CATASTALI Gli immobili sono censiti al catasto fabbricati come segue: Comune di Pertica Bassa Foglio 14 mapp.627 loc.calcar p.t 1 cat.c/2 cl.2 mq.54 RC 15,34 mapp.629/1 loc.calcar p.s-t 1 cat.a/3 cl.3 vani 14 RC 455,51 mapp.629/2 loc.calcar p.s cat.c/6 cl.2 mq.49 RC 30,37 mapp.629/3 area comune e al catasto terreni come segue: Comune di Pertica Bassa censuario di Avenone Foglio 9 mapp.260 prato cl.4 Ha RD 38,74 RA 38,74 intestati: omissis 1/1 DESCRIZIONE Trattasi di fabbricato di civile abitazione (ex fabbricato rurale) ad un piano fuori terra con annessa cantina e autorimessa all interrato, oltre circostante porzione di area boschiva con locale deposito sito in Comune di Pertica Bassa, frazione di Avenone, località Calcar. L immobile sorge in zona montuosa isolata, distante dal centro abitato, raggiungibile attraverso strada comunale sterrata e strada privata sterrata in forte pendenza che attraversa l area di proprietà. Il fabbricato abitativo (mapp.629) si sviluppa su un piano fuori terra ed un piano seminterrato e risulta così suddiviso: mq.98 circa a piano rialzato, mansardato di altezza variabile da ml.4,40 a ml.2,70, destinati ad abitazione, ripartiti in 3

4 soggiorno, cucina, due camere, bagno e disimpegno oltre soppalco nel soggiorno; mq.98 circa a piano seminterrato di altezza ml.2,60 destinati ad autorimessa e cantina. I due piani sono collegati da scala interna. Il fabbricato in ottimo stato di manutenzione essendo stato oggetto di recente ristrutturazione presenta le seguenti finiture: murature esterne intonacate al rustico non tinteggiate, tetto in legno a vista, pavimenti in ceramica, serramenti in legno con vetrocamera ed ante d oscuro, pareti interne al civile tinteggiate, porte interne in legno, impianto di riscaldamento con monocombustori a gas gpl in serbatoio esterno, soppalco in legno. Nel soggiorno sono presenti camino e stufa. L immobile è dotato di allacciamento all energia elettrica, acqua non potabile e fognatura perdente. Il piano interrato presenta finiture civili e l autorimessa soletta in latero cemento non intonacata e serramento d ingresso in ferro. In corpo staccato si trova un fabbricato accessorio (mapp.627), destinato a deposito, della superficie di mq.35 a piano terra, di altezza media ml.2,40 e mq.35 al piano primo di altezza media ml.2,70. Il fabbricato, fatiscente e parzialmente diroccato presenta murature in pietrame soletta e tetto in legno. Di pertinenza esclusiva è l area circostante, in forte pendenza, della superficie catastale di mq classificata nel vigente P.G.T. 4

5 come zona agrosilvo postorale prati e pascoli; si allega tavola di azzonamento del pgt. Gli immobili sono attualmente occupati dal fallito omissis. La planimetria catastale non rappresenta correttamente il soppalco. Confini: mapp.266, 264, 66, 259, strada comunale. PROVENIENZA Gli immobili sono pervenuti per: atto di donazione notaio Ghidoni rep del trascritto il ai nn.4944/3756 atto di donazione notaio Ghidoni rep del trascritto il ai nn.1341/1053. SITUAZIONE URBANISTICA Gli immobili sono stati edificati ante 1967 e sono stati oggetto di concessione edilizia per ristrutturazione: -C.E. n. 7/97 del formazione strada accesso -C.E. n. 17/98 del variante alla c.e. 7/97 -D.I.A. n del ristrutturazione e cambio destinazione -agibilità del (abitazione mapp.629/1-2) Si allega copia delle suddetti documenti. Rispetto a quanto autorizzato si rileva la seguente difformità: maggior dimensione del soppalco realizzato (porzione soprastante il disimpegno-cucina non autorizzata) CERTIFICAZIONI IMPIANTI ED ENERGETICA 5

6 Le unità immobiliari sono dotate di certificato di agibilità e delle certificazioni impiantistiche (allegate) il mapp.629/1 ricade in classe energetica G 297,94 kwh/mq anno come da certificato allegato. STIMA La stima è stata eseguita tenendo conto dell attuale procrastinarsi della crisi economica globale che comporta la stagnazione della domanda sul mercato immobiliare con scarsa domanda, elevata offerta anche di immobili provenienti da aste fallimentari a prezzi ribassati, con inevitabili riflessi negativi sui prezzi. Si evidenzia che l immobile sorge in una zona montuosa, lontana dal centro abitato, difficilmente raggiungibile nei mesi invernali e quindi non adatta ad essere destinata a residenza permanente; la zona risulta anche poco appetibile dal punto di vista turistico; il valore commerciale dell immobile è pertanto sensibilmente inferiore al suo costo di costruzione. In base ai prezzi correnti di mercato nella zona, tenuto conto delle dimensioni, dello stato delle finiture, della destinazione d uso dell ubicazione poco appetibile, dei costi di ristrutturazione dell immobile e della tipologia delle sue finiture è possibile formulare il seguente giudizio di stima teorico: area boschiva-prato a corpo deposito (mapp.627) a corpo abitazione (mapp.629) a corpo sommano

7 Operando una riduzione per la scarsa appetibilità dell immobile si ottiene: VALORE STIMATO (diconsi euro centotrentamila) ELEMENTI UTILI PER L I.C.I./I.M.U. In base alle rendite catastali si ottiene: I.M.U. cat A/3 mapp. 629/1 = RC 455,51 cat C/6 mapp. 629/2 = RC 30,37 cat C/2 mapp. 627 = RC 15,34 sommano 501,22 x 160 = ,20 x aumento del 5% ai fini I.M.U. 1,05 = valore ai fini I.M.U ,96 valore ai fini I.M.U ,96 SITUAZIONE IPOTECARIA Con visure effettuate presso la Conservatoria dei RR.II di Salo con aggiornamento al 20/11/2012, si è accertato che gli immobili sono gravati da: 1) iscrizione giudiziale di ,00 a favore di Banca Popolare Bergamo iscritta in data ai nn. 5079/966, somma capitale ,57; 2) ipoteca giudiziale di ,00 a favore Banca Pop Bergamo iscritta il n.5720/1069 somma capitale 9.920,29; 3) ipoteca giudiziale di a favore Banca Popolare 7

8 Sondrio iscritta il n.7610/1386 somma capitale ,90 il mappale 260 viene colpito per quota di ½ 4) ipoteca giudiziale di a favore di omissis iscritta il n.1756/253 somma capitale il mappale 260 viene colpito per quota di 1/2 5) sentenza di fallimento a favore della massa dei trascritta il n. 2502/1798. ************ ************ Brescia, Allegati: Documentazione fotografica Visure catastali Estratto mappa Planimetrie catastali Atti di provenienza Visure ipotecarie 8