PERIZIA ESTIMATIVA immobili comunali, siti in Via Vailate 14, avuti dal Demanio attraverso la procedura c.d. Federalismo Demaniale -

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1 COMUNE DI AGNADELLO PROVINCIA DI CREMONA Ufficio Tecnico AREA 1 URBANISTICA E LAVORI PUBBLICI Oggetto: ALIENAZIONE IMMOBILI DI PROPRIETA' DEL COMUNE DI AGNADELLO PERIZIA ESTIMATIVA immobili comunali, siti in Via Vailate 14, avuti dal Demanio attraverso la procedura c.d. Federalismo Demaniale - 1

2 Il sottoscritto Lucini Paioni arch. Giovanni Mario, responsabile del Settore Tecnico del Comune di Agnadello, a seguito di incarico ricevuto dal Comune di Agnadello con delibera Giunta Comunale n. 31 del redige la seguente perizia estimativa degli immobili costituenti i lotti da mettere all asta pubblica. PROPRIETA La proprietà degli immobili, oggetto della presente perizia, è del Comune di Agnadello a cui pervenne dall' Agenzia del Demanio Direzione Regionale Lombardia con Decreto prot. n. 2015/91 del , trascritto all Agenzia Entrate Ufficio Provinciale di Lodi al registro gen. n reg. part. n presentazione n. 21 del (vedi allegato 1). CONSISTENZA/DESCRIZIONE STATO DI FATTO Gli immobili in questione, siti in via Vailate n 14, consistono in un area urbana di mq sulla quale insistono un fabbricato, tipo villetta, ed annesso un capannone ex artigianale (vedi estratto di mappa allegato 2). Dato che è intenzione dell amministrazione comunale procedere ad un frazionamento del complesso immobiliare in sei unità a formare i lotti: A, B, C, D, E, F, come da ipotesi di frazionamento allegata (allegato 3), così da renderli economicamente più appetibili, mediante costi più contenuti, nella proposta di vendita da attuarsi mediante asta pubblica; ciò, anche in considerazione delle manifestazioni d interesse informalmente acquisite di gradimenti parziali dei beni da alienare, di conseguenza, la descrizione che segue verrà sviluppata per singoli lotti da porre a gara. Si precisa che l esatta quantificazione dei lotti e le loro dimensioni verranno definite con precisione solo a seguito dell avvenuto frazionamento. LOTTO A Porzione di area edificabile ai fini residenziali avente superficie di 420 mq. sulla quale vi sono alcuni grossi alberi. A nord confina con la Via Vailate, ad est con altre ragioni, a sud con il lotto B, ad ovest con la Via Veneto. E recintata su tre lati. Lo stato manutentivo è pessimo. Si evidenzia che, come riportato di seguito nella descrizione urbanistica, la fascia di rispetto dai corsi d acqua (di 10 mt) inserita dal PGT in lato Nord lungo la Via Vailate ne limita di fatto, notevolmente, la possibilità edificatoria rendendola pressoché nulla in considerazione anche, se il lotto venisse acquistato singolarmente, delle distanze da rispettare dai confini. Documentazione fotografica lotto A 2

3 Foto n. 1 Lato Nord sulla Via Vailate Foto n. 2 Lato Ovest sulla Via Veneto 3

4 Foto n. 3 particolare alberature Foto n. 4 particolare vegetazione 4

5 LOTTO B Villetta con area cortilizia pertinenziale. La superficie complessiva del lotto è pari a mq A nord confina con il lotto A, ad est con altre ragioni, a sud con il lotto C, ad ovest con la Via Veneto. L accesso al lotto, da realizzare, dovrà avvenire dalla Via Veneto. E recintata su due lati. La villetta si sviluppa su due piani aventi superficie lorda di circa 160 mq per piano. L immobile è realizzato in muratura con solai in latero-cemento. Il piano terra è adibito ad uso accessori quali: cantina, locali deposito, locali tecnici ecc.; è finito con intonaco al civile e pavimenti in piastrelle di ceramica. I serramenti interni sono in legno verniciato. I serramenti esterni sono in legno verniciato con vetro semplice. Il piano primo è destinato ad uso abitativo e vi si accede da una scala esterna. E composto da: corridoio centrale, soggiorno, sala pranzo, cucina, due camere da letto, servizio igienico, ripostiglio ed una scala interna che collega il piano cantinato. E finito con intonaco al civile e pavimenti in piastrelle di cemento e graniglia di marmo, ceramica per il bagno, marmo per il soggiorno. I serramenti interni sono in legno verniciato. I serramenti esterni sono in legno verniciato con vetro semplice e con tapparelle in plastica. Gli impianti gas luce - idrico sono fatiscenti. L'impianto di riscaldamento è con elementi radianti in ghisa ed è sprovvisto di caldaia. Non si posseggono le dichiarazioni di conformità degli impianti. Il manto di copertura dell edificio è in lastre di fibrocemento, tenuto conto del periodo di fabbricazione, quasi sicuramente si tratta di lastre di eternit contenenti amianto. Lo stato manutentivo è pessimo. Documentazione fotografica lotto B Foto n. 1 Abitazione lato Nord 5

6 Foto n. 2 abitazione lato Nord-Ovest Foto n. 3 particolare lato Nord-Ovest 6

7 Foto n. 4 abitazione lato Sud Foto n. 5 particolare interno cantina 7

8 Foto n. 6 particolare interno locali cantinato Foto n. 7 particolare interno locali cantinato 8

9 Foto n. 8 particolare scala cantina (interna) Foto n. 9 particolare locale pranzo 9

10 Foto n. 10 particolare locale cucina Foto n. 11 particolare camera da letto 10

11 Foto n. 12 particolare servizio igienico abitazione Foto n. 13 particolare seconda camera da letto 11

12 Foto n. 14 particolare soggiorno Foto n. 15 scala di accesso esterna 12

13 LOTTO C Porzione di fabbricato ex artigianale con area cortilizia pertinenziale da frazionare. La superficie complessiva del lotto è pari a mq. 465 di cui mq. 205 è la superficie (lorda) occupata dal fabbricato. L accesso al lotto, da realizzare, dovrà avvenire dalla Via Veneto. E recintata su due lati. A nord confina con il lotto B, ad est con altre ragioni, a sud con il lotto D, ad ovest con la Via Veneto. Il fabbricato si sviluppa su un solo piano ed era adibito ad uso uffici e laboratorio artigianale. E finito con intonaco al civile e pavimenti in piastrelle di graniglia di cemento e marmo, per la zona ex uffici, in cemento per la porzione di ex laboratorio. I serramenti interni ed esterni sono in alluminio anodizzato con vetro semplice. L immobile è realizzato in muratura con solaio di copertura costituito da travetti in c.a. con sovrastanti tavelloni in laterizio. Il manto di copertura dell edificio è in lastre di fibrocemento, tenuto conto del periodo di fabbricazione, quasi sicuramente si tratta di lastre di eternit contenenti amianto. Nei locali ex uffici gli impianti gas luce - idrico sono fatiscenti. L'impianto di riscaldamento è con elementi radianti in ghisa ed è sprovvisto di caldaia. Non si posseggono le dichiarazioni di conformità degli impianti. La porzione ex laboratorio artigianale è praticamente priva di impianti in quanto l unico impianto esistente, quello elettrico, è fatiscente e da rifare completamente. Lo stato manutentivo è pessimo. Documentazione fotografica Foto n. 1 lato Ovest ex uffici adiacenti all abitazione 13

14 Foto n. 2 lato ovest ex uffici e prima porzione fabbricato ex artigianale Foto n. 3 prospetto dalla via Veneto 14

15 Foto n. 4 particolare interno ex uffici Foto n. 5 particolare interno ex laboratorio artigianale 15

16 LOTTO D Porzione di fabbricato ex artigianale con area cortilizia pertinenziale da frazionare. La superficie complessiva del lotto è pari a mq. 430 di cui mq. 120 è la superficie (lorda) occupata dal fabbricato. L accesso al lotto, da realizzare, dovrà avvenire dalla Via Veneto. E recintata su due lati. A nord confina con il lotto C, ad est con altre ragioni, a sud con il lotto E, ad ovest con la Via Veneto. Il fabbricato si sviluppa su un solo piano ed era adibito ad uso laboratorio artigianale. E finito con intonaco al civile e pavimenti in piastrelle di ceramica. I serramenti interni sono in legno verniciato. I serramenti esterni sono in legno verniciato con vetro semplice e con tapparelle in plastica. L immobile è realizzato in muratura con solaio di copertura costituito da travetti in c.a. con sovrastanti tavelloni in laterizio. Il manto di copertura dell edificio è in lastre di fibrocemento, tenuto conto del periodo di fabbricazione, quasi sicuramente si tratta di lastre di eternit contenenti amianto. E praticamente privo di impianti in quanto l unico impianto esistente, quello elettrico, è fatiscente e da rifare completamente. Lo stato manutentivo è pessimo. LOTTO E Porzione di fabbricato ex artigianale con area cortilizia pertinenziale da frazionare. La superficie complessiva del lotto è pari a mq. 415 di cui mq. 113 è la superficie (lorda) occupata dal fabbricato. L accesso al lotto, da realizzare, dovrà avvenire dalla Via Veneto. E recintata su due lati. A nord confina con il lotto D, ad est con altre ragioni, a sud con il lotto F, ad ovest con la Via Veneto. Il fabbricato si sviluppa su un solo piano ed era adibito ad uso laboratorio artigianale. E finito con intonaco al civile e pavimenti in piastrelle di ceramica. I serramenti interni sono in legno verniciato. I serramenti esterni sono in legno verniciato con vetro semplice e con tapparelle in plastica. L immobile è realizzato in muratura con solaio di copertura costituito da travetti in c.a. con sovrastanti tavelloni in laterizio. Il manto di copertura dell edificio è in lastre di fibrocemento, tenuto conto del periodo di fabbricazione, quasi sicuramente si tratta di lastre di eternit contenenti amianto. E praticamente privo di impianti in quanto l unico impianto esistente, quello elettrico, è fatiscente e da rifare completamente. Lo stato manutentivo è pessimo. LOTTO F Porzione di fabbricato ex artigianale con area cortilizia pertinenziale da frazionare. La superficie complessiva del lotto è pari a mq. 405 di cui mq. 115 è la superficie (lorda) occupata dal fabbricato. L accesso al lotto, da realizzare, dovrà avvenire dalla Via Veneto. E recintata su due lati. A nord confina con il lotto E, ad est con altre ragioni, a sud con la Via Lombardia, ad ovest con la Via Veneto. Il fabbricato si sviluppa su un solo piano ed era adibito ad uso laboratorio artigianale. E finito con intonaco al civile e pavimenti in piastrelle di ceramica. I serramenti interni sono in legno verniciato. I serramenti esterni sono in legno verniciato con vetro semplice e con tapparelle in plastica. L immobile è realizzato in muratura con solaio di copertura costituito da travetti in c.a. con sovrastanti tavelloni in laterizio. Il manto di copertura dell edificio è in lastre di fibrocemento, tenuto conto del periodo di fabbricazione, quasi sicuramente si tratta di lastre di eternit contenenti amianto. E praticamente privo di impianti in quanto l unico impianto esistente, quello elettrico, è fatiscente e da rifare completamente. Lo stato manutentivo è pessimo. 16

17 Documentazione fotografica lotti D E - F Foto n. 1 Prospetto (parziale) dalla Via Veneto Foto n. 2 Prospetto (parziale) dalla Via Veneto 17

18 Foto n. 3 Prospetto Sud Foto n. 4 particolare interno 18

19 Foto n. 5 particolare interno Foto n. 6 particolare interno 19

20 Foto n. 7 particolare interno Foto n. 8 particolare interno 20

21 Foto n. 9 particolare interno Foto n. 9 ultimo tratto ex capannone artigianale 21

22 VETUSTA /ATTI AUTORIZZATIVI L'immobile ad uso residenziale (villetta) è stato costruito negli anni , in forza del Nulla Osta n. 8 del (vedi allegato n. 4). Per lo stesso è stata rilasciata autorizzazione di abitabilità in data (vedi allegato n. 5). L immobile ad uso artigianale è stato costruito nell arco del decennio in più fasi. Una prima porzione del fabbricato ex artigianale è stata realizzata con domanda di nulla osta presentata al comune di Agnadello in data prot. 1903, (vedi allegato n. 6). Una seconda porzione del fabbricato ex artigianale è stata costruita con il Nulla Osta n. 21 del avente ad oggetto costruzione di una officina per produzione estintori (vedi allegato n. 7). Infine, una terza porzione del fabbricato ex artigianale è stata edificata con il Nulla Osta per esecuzione lavori edili n. 28 rilasciato in data (vedi allegato n. 8). Si rilevano delle discordanze tra i disegni allegati agli atti autorizzativi, di cui sopra, e quanto effettivamente realizzato. CLASSE ENERGETICA Gli edifici da mettere all asta, come risulta dalla dichiarazione esenzione da certificazione energetica (vedi allegato n. 9) sono esclusi dall obbligo di dotazione di certificazione energetica in quanto privi di impianto termico. DATI CATASTALI L'immobile è attualmente censito al Catasto Fabbricati di Cremona come segue: Proprietà : Comune di Agnadello con sede in Agnadello C.F Proprietà per 100/100 Fg. 10, particella 95 sub. 1, Categoria A/2, Classe 2, consistenza 7 vani, rendita 397,67, Indirizzo: Via Vailate, piano T-1; Fg. 10, particella 95 sub. 2, Categoria C/6, Classe 2, consistenza 21 mq, rendita 37,96, Indirizzo: Via Vailate, piano T; Fg. 10, particella 95 sub. 3, Categoria D/1, rendita 1.957,89, Indirizzo: Via Vailate, piano T; Fg. 10, particella 110 bene comune non censibile; Si vedano in proposito le schede catastali (allegato n. 10 ) e le visure catastali (allegato n. 11 ) Si evidenzia che, a seguito del previsto frazionamento in più lotti, gli immobili verranno riclassificati. DESTINAZIONE URBANISTICA L area urbana in parola è inserita, nel vigente Piano di Governo del Territorio (PGT) del Comune di Agnadello, negli ambiti del tessuto urbano consolidato, disciplinato dall art. 9 delle Norme Tecniche del Piano delle Regole, con una fascia di rispetto dai corsi d acqua in lato nord lungo la Via Vailate. (vedi estratto PGT allegato n. 12) 22

23 VALORE DI STIMA In considerazione della consistenza degli immobili, della loro vetustà, del grado di finitura, del pessimo stato manutentivo, della classe energetica, tenuto conto anche del fatto che il pessimo stato dei fabbricati rappresenta più un costo, di demolizione e smaltimento delle strutture, che non un valore aggiunto all area; tenuto conto, inoltre, della contrazione del mercato edilizio perdurante ormai da alcuni anni, dei prezzi medi di mercato praticati nella zona per beni similari, il valore a base d'asta dei lotti viene determinato in: LOTTO A Valore a base d'asta complessivo ,00 (euro quarantamila) LOTTO B Valore a base d'asta complessivo ,00 (euro cinquantamila) LOTTO C Valore a base d'asta complessivo ,00 (euro quarantasettemila) LOTTO D Valore a base d'asta complessivo ,00 (euro quarantacinquemila) LOTTO E Valore a base d'asta complessivo ,00 (euro quarantaduemila) LOTTO F Valore a base d'asta complessivo ,00 (euro quarantunomila) Sommano complessivamente ,00 (euro duecentosessantacinquemila) Agnadello, lì IL RESPONSABILE DELL AREA TECNICA (Lucini Paioni arch. Giovanni M.) F.to mediante firma digitale ai sensi dell art. 21 del D. Lgs. 82/

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