arch. TERESA SIANO via Mazzini n Baronissi (SA); tel./fax 089/ cell ;

Transcript

1 arch. TERESA SIANO via Mazzini n Baronissi (SA); tel./fax 089/ cell ; TRIBUNALE DI SALERNO III SEZ. CIVILE - UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI Integrazione alla consulenza TECNICA D UFFICIO NELLA procedura PROMOSSA DA: Omissis CONTRO: Omissis R.G.e. N. 155/07 G.E. DOTT. ALESSANDRO BRANCACCIO C.T.U. arch. Teresa Siano

2 Premessa: La sottoscritta Arch. Teresa Siano, iscritta all Ordine degli Architetti della Provincia di Salerno al n. 1710, avente studio in Baronissi (SA) alla Via Mazzini n. 62, con decreto del 14 luglio 2009 Cron. n. 2618, è stata designata quale Consulente Tecnico di Ufficio nella procedura esecutiva R. G. E. n. 155/07, prestando il giuramento di rito in data 17/11/2009. In data 13/10/2010 la sottoscritta ha depositato la Consulenza Tecnica d Ufficio rispondendo ai quesiti formulati dal Giudice dell Esecuzione, dott.ssa Ornella Teresa Dezio, e procedendo alla stima dei beni pignorati, suddividendo gli stessi in n.6 lotti. Successivamente, a seguito di una specifica richiesta da parte del dott. Walter Iovine, professionista delegato alle operazioni di vendita ex art. 591 bis del c.p.c., il G.E. dott. Alessandro Brancaccio, con disposizione n.2923 in data , ha formulato i seguenti ulteriori quesiti: 1. precisare se li bene riportato al NCEU del Comune di Capaccio al foglio 10, p.lla 13, sub.3 risulti incluso sia nel lotto n.1 che nel lotto n.2 o se, invece, l accorpamento ad entrambi sia da intendersi limitatamente a porzioni del medesimo non frazionato; 2. in ogni caso a riformulare i lotti n.1 e n.2, estromettendo dagli stessi il sub.3 (garage) e specificandone la nuova valutazione; 3. a costituire un autonomo lotto per il sub.3; 4. a prospettare, se possibile, il frazionamento del sub.3 in due o più unità immobiliari, da poter eventualmente accorpare ai lotti 1 e 2. La scrivente, dopo un attenta analisi degli elementi raccolti, ha proceduto alla stesura della presente relazione integrativa rispondendo a ogni singolo quesito postogli dall Ill.mo G. E. 2

3 Risposte ai Quesiti: Quesito 1) precisare se li bene riportato al NCEU del Comune di Capaccio al foglio 10, p.lla 13, sub.3 risulti incluso sia nel lotto n.1 che nel lotto n.2 o se, invece, l accorpamento ad entrambi sia da intendersi limitatamente a porzioni del medesimo non frazionato. Le unità immobiliari costituenti i lotti 1 e 2, così come individuati dalla sottoscritta, fanno parte di un fabbricato adibito a civile abitazione, costituito da due piani fuori terra ed un piano seminterrato, interamente circondato dalla corte esterna comune, avente accesso, sia carrabile che pedonale, dal cancello in ferro prospiciente la via F. Gregorio, e per mezzo di una stradina ricadente all interno della particella 999 si ha accesso carrabile al piano seminterrato. L intera particella confina: a nord con la particella 12 in testa alla ditta: Omissis, a sud e ad est con la particella 999, in testa alla ditta: intestazione non presente in catasto terreni e ad ovest con la strada via F. Gregorio L U.I. di cui al lotto 1, riportata al NCEU al Fg p.lla 13 - sub. 1 - cat. A/2 - cl. 3 - Consistenza 7.5 vani, è situata al piano terra. Questa risulta essere un'unica unità immobiliare, mentre di fatto è stata frazionata, facendo si che ne scaturissero due piccoli appartamenti, entrambi con accesso indipendente dalla corte comune. Internamente le condizioni di manutenzione e conservazione sono di scarso livello e le finiture cosi come gli impianti tecnologici di tipo economico. L U.I. di cui al lotto 2, riportata al NCEU al Fg p.lla 13 - sub. 2 - cat. A/2 - cl. 4 - Consistenza 7.5 vani, è situata al piano primo di detto fabbricato. Questa risulta essere un'unica unità immobiliare. L accesso è indipendente ed avviene per mezzo di una scala esterna posta sul lato nord del fabbricato. Internamente le condizioni di manutenzione e conservazione sono di buon livello e le finiture, cosi come gli impianti tecnologici, di tipo medio-economico. L U.I., identificata al NCEU al Fg p.lla 13 - sub. 3 - cat. C/2 - cl. 4 - Consistenza 107 mq, oggetto dei quesiti del G.E., risulta essere un'unica unità immobiliare, con l accesso per mezzo di una stradina posta sul lato sud esternamente alla corte e ricadente nella particella 999. E situata al piano seminterrato ed è destinata a garage e deposito. Internamente le condizioni di manutenzione e conservazione sono di scarso livello e le finiture cosi come gli impianti tecnologici sono allo stato grezzo. La stessa U.I. è stata riportata nella relazione depositata dalla sottoscritta, in data 13/10/2010, per ½ nel lotto 1 e per il restante ½ nel lotto 2. 3

4 Quesito 2) in ogni caso a riformulare i lotti n.1 e n.2, estromettendo dagli stessi il sub.3 (garage) e specificandone la nuova valutazione. Di seguito, si riporta la riformulazione dei lotti 1 e 2 utilizzando i rispettivi valori di mercato come già determinati nella Consulenza Tecnica d Ufficio depositata dalla sottoscritta in data 13/10/2010: 1 DESCRIZIONE FISICA DEL Comune di Capaccio Via F. Gregorio n. 60: Il bene è un appartamento semi-indipendente al piano terra, che risulta così composto: porzione A cucina tinello, disimpegno, camera e soggiorno; porzione B cucina, corridoio, bagno e due camere da letto. L appartamento si presenta con mediocri finiture interne e mediocre stato di conservazione e manutenzione. Annessi diritti in misura di ½ della corte esterna. ESTREMI IPOTECARI E CATASTALI N.C.E.U. del Comune di Capaccio: Fg p.lla 13 - sub. 1 - cat. A/2 - cl. 3 - Consistenza 7.5 vani via F. Gregorio piano T; Rendita 192,12; In testa alla ditta: Omissis, PROPRIETÀ PER 1000/1000 L unità immobiliare è circondata dalla corte esterna comune che confina a nord con la particella 12 in testa alla ditta: Omissis, a sud e ad est con la particella 999 in testa alla ditta: intestazione non presente in catasto e ad ovest con la strada via F. Gregorio. NOTE L U.I. risulta catastalmente singola mentre di fatto sono due abitazioni separate. Attualmente detenute da terzi senza nessun contratto di locazione registrato. PREZZO BASE D ASTA ,00 2 DESCRIZIONE FISICA DEL Comune di Capaccio Via F. Gregorio n. 60: Il bene è un appartamento semi-indipendente al piano primo, che risulta così composto: ingresso soggiorno con angolo cucina sala pranzo, disimpegno/corridoio, tre camere, bagno, wc e ripostiglio. L appartamento si presenta con buone finiture interne e un buon stato di conservazione e manutenzione. Annessi diritti in misura 4

5 di ½ della corte esterna. ESTREMI IPOTECARI E CATASTALI N.C.E.U. del Comune di Capaccio: Fg p.lla 13 - sub. 2 - cat. A/2 - cl. 4 - Consistenza 7.5 vani Via F. Gregorio piano 1; Rendita 226,21; In testa alla ditta: Omissis, PROPRIETÀ PER 1000/1000 L unità immobiliare è circondata dalla corte esterna comune che confina a nord con la particella 12 in testa alla ditta: Omissis, a sud e ad est con la particella 999 in testa alla ditta: intestazione non presente in catasto e ad ovest con la strada via F. Gregorio. NOTE - PREZZO BASE D ASTA ,00 Quesito 3) a costituire un autonomo lotto per il sub.3 Di seguito si riporta la formulazione di un nuovo lotto, denominato 2/bis, relativo al solo sub.3, utilizzando il valore di mercato come già determinato nella Consulenza Tecnica d Ufficio depositata dalla sottoscritta in data 13/10/2010: DESCRIZIONE FISICA DEL ESTREMI IPOTECARI E CATASTALI 2/bis Comune di Capaccio Via F. Gregorio n. 60: Il bene è un locale garage situato al piano seminterrato. Questo risulta essere un'unica unità immobiliare, l accesso avviene per mezzo di una stradina posta sul lato sud esternamente alla corte e ricadente nella particella 999. Internamente le condizioni di manutenzione e conservazione sono di scarso livello e le finiture cosi come gli impianti tecnologici sono allo stato grezzo. La pavimentazione è costituita in cemento. Le pareti non sono intonacate e risultano essere allo stato grezzo. N.C.E.U. del Comune di Capaccio: Fg p.lla 13 - sub. 3 - cat. C/2 - cl. 4 - Consistenza 107 mq Via F. Gregorio piano S1 ; Rendita 71,84. In testa alla ditta: Omissis, PROPRIETÀ PER 1000/1000 L unità immobiliare è circondata dalla corte esterna comune che confina a nord con la particella 12 in testa alla ditta: Omissis, a sud e ad est con la particella 999 in testa alla ditta: intestazione non presente in catasto e ad ovest con la strada via F. Gregorio. NOTE - 5

6 PREZZO BASE D ASTA ,00 Quesito 4) a prospettare, se possibile, il frazionamento del sub.3 in due o più unità immobiliari, da poter eventualmente accorpare ai lotti 1 e 2. Come già in precedenza relazionato, l U.I. di cui al sub. 3, situata al piano seminterrato, risulta allo stato dei luoghi essere un'unica unità immobiliare, il cui accesso avviene per mezzo di una rampa posta sul lato sud esternamente alla corte e per il tramite di una porta d ingresso principale costituita da una persiana in ferro avvolgibile. Il frazionamento della stessa, così da essere accorpata nella misura di ½ a ciascuna delle n.2 U.I., costituenti i lotti 1 e 2, potrebbe essere possibile, in quanto la superficie della U.I. succitata permette un ipotesi di progetto, basata sulla costituzione di n.2 box e relativi n.2 depositi, con una superficie, individuata dalla corsia di manovra, comune. Tutto ciò premesso, a parere della sottoscritta, il frazionamento risulterebbe, in ugual modo, di non immediata esecuzione ed estremamente oneroso per i necessari interventi murari da eseguire. Sicura di aver espletato con serena coscienza l incarico affidatole in ogni sua parte, rassegna il seguente elaborato peritale integrativo e resta a disposizione per ogni chiarimento e/o evenienza. Si allegano: - copia dell istanza depositata in data 03/06/2011 dal dott. Walter Ivone, delegato alle operazioni di vendita; - provvedimento reso dal G.E. Salerno, lì 16/01/2012 C.T.U. arch. Teresa Siano 6