TRIBUNALE DI PAOLA. Sezione Esecuzione Immobiliare. Consulenza Tecnica d Ufficio. Procedura Esecutiva n 80/88

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1 TRIBUNALE DI PAOLA Sezione Esecuzione Immobiliare Consulenza Tecnica d Ufficio Procedura Esecutiva n 80/88 Banca Commerciale Italiana S.p.a. (oggi Banca Intesa S.p.a.) CONTRO M. D. e G. M. V. ved. M. Il C.T.U. Geom. (Salvatore Maiolino)

2 RELAZIONE TECNICA DI PERIZIA Premessa: Da incarico ricevuto dal Giudice delle Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Paola (CS), Dott.ssa ARIENZO, nella Procedura Esecutiva n 80/88(Banca Commerciale Italiana S.p.a. oggi Banca Intesa S.p.a. contro , il sottoscritto Geom. Salvatore Maiolino, iscritto all Albo dei Geometri della Provincia di Cosenza al n 2106, con studio tecnico in Buonvicino alla località Palazza n 86, ha redatto la seguente perizia. Dopo aver effettuato il giuramento di rito, in data 18 del mese di Novembre dell anno 2005, ed essere stato a conoscenza dei quesiti proposti dal G.E., e dopo aver ritirato una parte della documentazione necessaria per l espletamento del suddetto incarico c/o l Ufficio Tecnico del comune di Scalea, e le relative planimetrie e visure c/o l Ufficio Tecnico Erariale di Cosenza, il sottoscritto ha convocato le parti tramite raccomandata A/R per il giorno 09 del mese di Marzo 2006, ma delle stesse nessuno era presente. Successivamente sempre tramite raccomandata A/R il sottoscritto ha riconvocato per l ultima volta le parti per il giorno 03 del mese di Aprile 2006, ma anche questa volta le stesse risultavano assenti. Visto l assenza delle parti nei due sopralluoghi precedenti, il sottoscritto il giorno 19 del mese di Aprile 2006 è stato costretto ha chiedere l assistenza dei carabinieri della stazione di Scalea per poter accedere nell appartamento, ma non è stato necessario la presenza di un falegname in quanto l appartamento si trova al piano terra e la porta di entrata era distrutta. Dal sopralluogo effettuato si evince che l immobile oggetto di pignoramento consiste in un appartamento con un posto macchina all esterno n 33 e con annesse due piccole zone di terreno ai due lati adibiti a giardino. Dalle visure effettuate c/o l Ufficio Tecnico Erariale di Cosenza l immobile è censito nel modo seguente: appartamento sito in Scalea alla via Lauro foglio n 9, particella n 514, sub 5, categoria A/3, classe 2, consistenza vani 5, rendita. 219,49, intestato a nato a Napoli il (nuda proprietà per ½); nata a San Severo il (da verificare); nata a Napoli il (da verificare);

3 giardino lato Nord foglio n 9, particella n 514 sub 29, intestato a nata a San Severo il (usufruttuaria); nata a Napoli il (proprietaria); giardino lato Sud - foglio n 9, particella n 514 sub 30, intestato a nata a San Severo il (usufruttuaria); nata a Napoli il (proprietaria); Per quanto riguarda gli intestatari dell appartamento il sottoscritto si è recato c/o l U.T.E. di Cosenza e da colloquio intercorso con un responsabile mi ha riferito che i dati sono ancora da verificare sempre da parte dell ufficio stesso, inoltre si è recato c/o l Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Cosenza per un ispezione per immobile dal al , ma nessuno immobile reperito a fronte dei dati richiesti. L immobile in oggetto è situato nel pieno centro abitato di Scalea non lontano dalla stazione ferroviaria, adiacente alla via più transitata del paese, circondata da vari negozi ed uffici. Risposta ai quesiti Quesito n 1 Appartamento con annessi due giardini sito nel comune di Scalea (CS) alla via Lauro composto da: n 2 camere da letto, bagno, disimpegno, cucina, ingresso-soggiorno,per una superficie complessiva di mq.51.00, di cui una superficie utile di mq.42.51, giardino lato Nord mq.17.13, giardino lato Sud mq Inoltre c è da precisare che il giardino lato Nord nell atto di pignoramento risulta di mq , mentre quello del lato Sud risulta mq Tale immobile confina a Nord con l area condominiale delle case popolari, a Sud ed Est con area condominiale dello stesso immobile. La struttura portante è in cemento armato, isolai sono del tipo misto laterizi e c.a. tipo a travetti prefabbricati. L immobile è dotato di impianto elettrico sottotraccia, completo di cassetta di derivazione; è completo di impianto idrico per acqua calda e fredda, i servizi igienici sono in pessime condizioni. Gli infissi esterni sono state realizzate in alluminio con avvolgibili in plastica, mancano quelli dell ingresso-soggiorno e quelli della cucina e della camera da letto piccolo; mentre mancano del tutto gli infissi interni.

4 Gli intonaci esterni sono rustici di colore marrone chiaro, mentre quelli interni sono del tipo civile liscio con tinteggiatura del tipo lavabile di colore bianco. La pavimentazione dell appartamento è stato realizzata in ceramica, i rivestimenti del bagno e della cucina sono state realizzate pure in ceramica pari ad un altezza di m. 2,50. I giardini sono delimitati da un muretto in blocchi di cemento di circa cm.0,50 con sovrastante ringhiera in ferro di 0,80 cm. L appartamento in esame nel complesso non è in condizioni accettabili in quanto mancano degli infissi, occorre fare delle puliture interne, va rifatta la tinteggiatura, ci sono da sistemare i giardini. Nel N.C.E.U. l immobile è censito nel modo seguente: appartamento sito in Scalea alla via Lauro foglio n 9, particella n 514, sub 5, categoria A/3, classe 2, consistenza vani 5, rendita. 219,49, intestato a nato a Napoli il (nuda proprietà per ½); nata a San Severo il (da verificare); nata a Napoli il (da verificare); giardino lato Nord foglio n 9, particella n 514 sub 29, intestato a nata a San Severo il (usufruttuaria); nata a Napoli il (proprietaria); giardino lato Sud - foglio n 9, particella n 514 sub 30, intestato a nata a San Severo il (usufruttuaria); nata a Napoli il (proprietaria). Quesito n 2 Vista la domanda in data 14 Maggio 1977 inoltrata dal signor A. A. e successivamente volturata alla s.r.l. TURIM con sede in via Flavio Gioia, 15 Napoli, rappresentata dall Amministratore Unico nato a e residente in alla via ad ottenere la Concessione di eseguire i lavori di costruzione di un fabbricato per civile abitazione e negozi a tre piani più sottotetto, Concessione che viene rilasciata il 24 Luglio 1979 n 90. Detto immobile proviene alla signora dalla S.r.l. TURIM con atto per notar Via Antonio del , nonché all atto tra la e per notar del , trascritto a Cosenza il ai nn e Dal confronto tra i grafici allo stato attuale ed il progetto originario ritirato presso l Ufficio Tecnico del comune di Scalea si evince quanto segue:

5 a) sono state apportate delle modifiche nelle divisioni interne; In riferimento alla Legge n 47 sul Condono Edilizio, non risultano presentate istanze a nome della S.r.l. TURIM, né a nome delle signore e , né risultano presentate varianti in corso d opera. Le schede di accatastamento rispecchiano lo stato attuale dei luoghi. Il sottoscritto fa presente al G.E. che per quando riguarda le modifiche interne, l art. n 48 sul Condono Edilizio prevedeva soltanto una comunicazione all Ufficio Tecnico Comunale, quindi non si ritiene opportuno a pagare l oblazione. Quesito n 3 In riferimento agli immobili oggetto di causa lo strumento urbanistico vigente è il (P.R.G.) che prevede una zona A/1. La zona A/1 comprende un area contigua al Centro Antico (zona A) e costruita nell ultimo ventennio. Lo sviluppo dell area è stato disomogeneo e disorganico a causa di una non approfondita ricerca progettuale coniugata alla inadeguatezza di pianificazione e gestione territoriale. Allo stato attuale sono prevalenti le destinazioni d uso residenziale e mista (residenziali e commerciali), uffici, studi professionali e l artigianato di servizi. L ambito urbano perimetrato presenta un livello di grande riqualificazione per cui obiettivo fondamentale dello strumento sarà quello dell attuazione, attraverso un piano particolareggiato (piano di riqualificazione urbana) di un progetto complessivo per il conseguimento della qualità urbana. I programma di riqualificazione urbana potranno attuarsi per iniziative degli eventi e titolo e dovranno essere sottoposti all esame preventivo ed adozione dell Amministrazione Comunale, sulla scorta di uno studio planovolumetrico di dettaglio in cui siano evidenziati: la consistenza planivolumetrica degli edifici esistenti, le destinazioni d uso, le relative aree di pertinenza esistenti o previste, la previsione di mantenimento, modifiche, demolizioni, la sistemazione di aree a parcheggi, un piano di arredo urbano di qualità. la consistenza e l andamento delle urbanizzazioni primarie e secondarie presenti nell area ed eventuali modificazioni. definizione degli usi delle aree modificate suddivise in arre pubbliche, di uso pubblico, di uso condominiale ed esclusivo. adozione di un piano colore.

6 E prevista la variazione d uso incentivata attraverso convenzione di edifici per residenze in edifici a scopi ricettivi (pensioni, ostelli, motel, ristoranti) anche con opere edilizie che non ne alterino le caratteristiche plano-volumetriche. E, infatti, consentita la demolizione con eventuale riedificazione degli edifici esistenti, se fatiscenti e privi di valore storico, architettonico e culturale, purchè nella nuova edificazione non si superi l indice fondiario del preesistente edificio con premio volumetrico di incremento nei limiti degli indici urbanistici previsti nella zona B per coloro i quali destineranno l edificio ad attività ricettiva. L altezza dei fabbricati, comunque, deve adeguarsi a quella dei fabbricati adiacenti, dei quali andranno rispettati in generale gli allineamenti planimetrici su strada. Dal punto di vista tipologico dovranno adottarsi edifici in linea, oppure a blocco o a corte, organizzati ordinatamente per isolati delimitati da strade. Sono vietate le costruzioni accessorie. Le destinazioni d uso ammesse (anche come variazioni senza opere edilizie) sono: residenza, uffici, studi professionali, negozi, piccoli laboratori artigianali, attività culturali e ricreative, alberghi ed attività ricettive, autorimesse. E vivamente raccomandato il mantenimento ed il ripristino e l introduzione delle destinazioni alberghiere originarie. Sono realizzabili con intervento diretto. - manutenzione ordinaria; - manutenzione straordinaria; - gli interventi di ripristino parziale dei fabbricati che non comportino aumento delle volumetrie e delle superfici utili; I lotti residui sono da considerare in edificabili. Quesito n 4 L immobile in oggetto al momento del sopralluogo era libero.

7 Quesito n 5 Per il bene in oggetto, non esistono vincoli Artistici, Storici o Alberghieri, ovvero finiture di particolare pregio o di carattere ornamentale. Quesito n 6 Per quanto concerne il valore dell immobile, occorre dire che in regime libero di mercato, esula da schemi e coefficienti tabellari, trovando il naturale riferimento nella libera contrattazione. Per avere un riferimento in risposta al mercato della zona ed alle condizioni degli immobili, il sottoscritto ha operato nel seguente modo: a) ricerca dei prezzi del recente passato nello stesso mercato dove ricade il bene da valutare presso ditte costruttrici e le varie agenzie immobiliari; b) calcolo del più probabile valore unitario per mq.; c) comparazione dell immobile oggetto di valutazione con altre di caratteristiche simili. Applicando tali considerazioni al mercato immobiliare si è giunti alla determinazione di un valore unitario dell appartamento al mq. pari ad. 650,00. I giardini vanno calcolati pari ad 1/25 del valore al mq. dell appartamento. Appartamento: Superficie utile abitabile: mq x. 650,00 = ,50 giardino lato nord: mq x (1/25 di. 650,00) =. 445,38 giardino lato sud: mq x (1/25 di. 650,00) =. 238,68 Totale: ,56 A detta somma va detratto il 20% per la sistemazione dell appartamento e dei giardini. Valore complessivo allo stato attuale: ,56 - (20%) = ,45

8 Quesito n 7 Non esiste la possibilità di vendita dell immobile in più lotti per come è composta la disposizione dello stesso, quindi possiamo stabilire un unico lotto, LOTTO A. Quesito n 8 Alla presente relazione si allega la planimetria allo stato attuale, la planimetria catastale e visure catastali. Quesito n 9 LOTTO: A DITTA: APPARTAMENTO ; NATO A NAPOLI IL (nuda proprietà per ½), NATA A SAN SEVERO IL (da verificare), NATA A NAPOLI IL (da verificare) GIARDINI ; A NATA A SAN SEVERO IL (usufruttuaria), NATA A NAPOLI IL (proprietaria) DESCRIZIONE: APPARTAMENTO SITO AL PIANO TERRA CON ANNESSI GIARDINI CONFINI: A NORD CON AREA CONDOMINIALE CASE POPOLARI, A SUD ED EST CON AREA CONDOMINIALE DELLO STESSO IMMOBILE UBICAZIONE: (APPARTAMENTO) FOGLIO N 9, PARTICELLA N 514, SUB 5, CATEGORIA A/3, CLASSE 2, CONSISTENZA VANI 5, RENDITA. 219,49; (GIARDINO LATO NORD) FOGLIO N 9, PARTICELLA N 514, SUB 29, (mq. reali) 17,13; (GIARDINO LATO SUD) FOGLIO N 9, PARTICELLA N 514, SUB 30, (mq. reali) 9,18 VALORE COMMERCIALE TOTALE: ,45. IL C.T.U. Geom. (Salvatore Maiolino)

9 ALLEGATI 1) Verbale di sopralluogo; 2) Richiesta dei documenti c/o l U.T.C. di Scalea; 3) Lettere raccomandate alle parti per i relativi sopralluoghi; 4) Richiesta proroga; 5) Concessione Edilizia; 6) Stralcio catastale della zona, stralcio P.R.G. e norme tecniche d attuazione; 7) Elaborati grafici allo stato di progetto; 8) Elaborati grafici allo stato attuale; 9) Schede di accatastamento; 10) Visure catastali; 11) Visure c/o l Agenzia del Territorio; 12) Documentazione fotografica; 13) Copia ricevute spese sostenute; 14) Specifica delle competenze. Il C.T.U. Geom. (Salvatore Maiolino)

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