TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE. Ufficio Esecuzioni Immobiliari RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO ESECUZIONE IMMOBILIARE

Transcript

1 TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE Ufficio Esecuzioni Immobiliari RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO ESECUZIONE IMMOBILIARE Banca Nazionale dell Agricoltura spa contro Omissis Procedimento Esecutivo Rg.N.86/96 Il Consulente Tecnico d Ufficio arch. Adele Ricupito

2 TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE Procedura Esecutiva RG.E.n.86/96 Banca Nazionale Dell Agricoltura Spa/ Santitoro Alfonso Il Giudice dell Esecuzione, GOT Dott.ssa F.Angiuni, ha nominato in sede d udienza, in data , C.T.U. nell esecuzione immobiliare in epigrafe, la sottoscritta arch.adele Ricupito, con studio in Sarno, piazza Marconi n.40, iscritta all Ordine degli Architetti della Provincia di Salerno al n La sottoscritta, dopo aver prestato il giuramento di rito, raccoglieva i quesiti posti dal Giudice: 1- esatta identificazione catastale dei beni immobili oggetto di Pignoramento Immobiliare. 2- accertamento dello stato dei luoghi. Svolgimento delle operazioni peritali Il giorno l accesso sui luoghi di causa, nel comune di Pagani alla via S.Erasmo,31, in presenza del Custode Giudiziario avv.p.sorice, dell attuale detentore dell unità immobiliare del piano terra, sig.omissis, nonché del debitore sig. Omissis. Si è proceduto all accertamento degli immobili ed alla rilevazione e verifica delle avarie e dei problemi derivanti dalle strutture della copertura del capannone. Il prosieguo delle operazioni il per completare il rilievo metrico dei beni immobili oggetto della procedura. (v.verbale d accesso) - Il CTU ha proceduto agli accertamenti presso l Uffico del Territorio di Salerno per acquisire gli identificativi, le planimetrie catastali degli immobili ed i certificati storici degli stessi; - presso la Conservatoria dei R.R.I.I. di Salerno, per verificare l esistenza di trascrizioni ed iscrizioni sui beni pignorati; - presso l U.T. del Comune di Pagani per accertare la regolarità urbanistica degli immobili. I beni immobili pignorati oggetto della procedura esecutiva - L Atto di Pignoramento redatto dall avv.d.iannicelli in data e la Trascrizione del Reg.Part Reg.Gen (v.allegato ) avevano ad oggetto le unità immobiliari: 1) terreno di mq.147 al NCT, al fgl.8, p.lla n.837 2) terreno di mq.210 al NCT, al fgl.8, p.lla n.838 3) terreno di mq.267 al NCT, al fgl.8, p.lla n.852 4) terreno di mq.383 al NCT, al fgl.8, p.lla n.853

3 5) immobile, in corso di edificazione, in NCEU, al fgl.8, p.lla n.837 6) immobile, in NCEU al fgl.8, p.lla n.354, sub 9, catg.c/2, mq.97 7) immobile, in NCEU al fgl.8, p.lla n.354, sub 11, catg.c/2, mq.9 8) immobile, in NCEU al fgl.8, p.lla n.853, sub 1, catg.c/2, mq.235 9) immobile, in NCEU al fgl.8, p.lla n.853, sub 2, catg.a/2, vani 5 10)immobile, in NCEU al fgl.8, p.lla n.853, sub 3, catg.a/2, vani 6 Individuazione dei luoghi: Le unità immobiliari risultano ubicate nel Comune di Pagani alla via S.Erasmo, 31: trattasi di fabbricato composto da piano terra, primo piano e piano sottotetto con annesso corpo di fabbrica consistente in capannone industriale. Il piano terra del fabbricato, destinato ad attività commerciale, è contiguo al capannone industriale: quest ultimo, a struttura intelaiata in ferro e lamiera e con copertura con elementi in eternit, ricopre complessivamente una superficie di mq.600 circa. Il primo piano del fabbricato, destinato a civile abitazione, è composto da appartamento composto da sei vani, in ottimo stato di manutenzione, di proprietà Omissis; e da altro appartamento composto da cinque vani, di proprietà Omissis. Dette unità immobiliari al primo piano, sebbene confinanti e ben distinte, risultano avere il balcone esterno (lato Nord) unico per entrambi gli appartamenti, esso permette di accedere ad entrambe le proprietà senza che venga riscontrato nessun elemento divisorio. DISAMINA DEI QUESITI Quesito 1 Esatta identificazione catastale dei beni immobili. Poiché si è riscontrato che dati catastali e dati del Pignoramento non erano coincidenti, si è proceduto in via preliminare agli accertamenti da cui si è evinto che i beni immobili identificati come segue, sono tutti censiti al N.C.E.U. di Salerno, comune censuario di Pagani, via S.Erasmo, 31, in ditta : Omissis a) unità immobiliare (magazzino) al fgl.8, part.853, sub 1, catg.c/2, mq 235, piano Terra come da Denuncia di Cambiamento - Tipo Map. N.121 del (v. n.8 Atto di Pignoramento).

4 b) unità immobiliare (cantina) al fgl.8, part.354, sub 11, catg.c/2, mq 9, piano Terra denunciato con scheda 738/1978- come da Denuncia di Cambiamento - Tipo Map. N.121 del (v. n.7 Atto di Pignoramento). c) unità immobiliare (abitazione) al fgl.8, part.853, sub 3, catg.a/2, vani 6, piano 1, (v. n.10 Atto di Pignoramento). d)unità immobiliare (sottotetto) al fgl.8, part.354, sub 9, catg.c/2, mq 97, (v.n.6 Atto di Pignoramento). e) unità immobiliare (deposito) al fgl.8, part.837, sub 2, catg.c/2, mq con variazione 185/1991 come da Tipo Map. 3055/89 (v. n.5 Atto di Pignoramento). Provenienza Dalla documentazione agli atti risulta che le unità immobiliari individuate ai punti a-b-c-d-e sono di proprietà Omissis, con atto per Notar A.Trotta del , reg. a Salerno il al n.459 e Trascritto il ai n.ri 9671/8571. Mentre si fa presente che l unità immobiliare, - identificata al fgl.8, part.853, sub 2, catg.a/2, vani 5, piano 1, è di proprietà Omissis, per atto di compravendita redatto per notar Calabrese in data , e Trascritto ai RR.II. di Salerno il ai n.11522/9788, - risulta erroneamente pignorata (come è riportato al n.9 dell Atto di Pignoramento Immobiliare, Trascritto il al n.15338/12273 ) (v.alleg.).- Inoltre, dagli accertamenti effettuati, si evidenzia di seguito che parte dei beni indicati nell atto di Pignoramento Immobiliare, Trascritto il al n.15338/12273, ai punti n nella consistenza di terreni, risultano difformi dalla descrizione fattane in atti in quanto, nel corso degli anni si sono avute delle variazioni su alcuni di essi e sulle relative particelle; pertanto, si specifica che sulle le dette particelle, insiste un unico capannone industriale, attualmente unica unità immobiliare all Ente Urbano, per la quale è stata presentata all UTE denuncia di cambiamento in data , come si evince nei punti di seguito elencati. Dati catastali soggetti a variazioni -unità immobiliare al NCT fgl 8, part.853, mq 383 (di cui al n.4 atto di pignoramento) SOSPESA - il Tipo Mappale 121/82 risulta sospeso che occorrerebbe rettificare.

5 -unità immobiliare al NCT fgl 8, part.838, mq 210 (di cui al n.2 atto di pignoramento) SOSPESA - il Tipo Mappale 121/82 risulta sospeso che occorrerebbe rettificare; -unità immobiliare al NCT fgl 8, part.852, mq 267 (di cui al n.3 atto di pignoramento) SOPPRESSA ed UNITA alla part.837 con Tipo Mappale 3055/89; -unità immobiliare al NCT fgl 8, part.837, mq 147 (di cui al n.1 atto di pignoramento) è interamente riportata all Ente Urbano con variazione 185/1991. Pertanto dagli accertamenti effettuati è necessario procedere in via preliminare alla rettifica catastale delle particelle di cui sopra: in seguito a tale rettifica sarà possibile in via definitiva elencare esattamente i beni immobili pignorati in danno del Omissis ed oggetto della stessa procedura esecutiva. Legittimità degli immobili Nell ambito degli accertamenti all U.T.C. di Pagani è risultato che è stata rilasciata, al Omissis Concessione Edilizia n.237/1979 prat.ed.n.75/1979, per la sopraelevazione del fabbricato e la realizzazione di due appartamenti di vani quattro ed accessori. Inoltre agli atti risulta essere stata presentata anche istanza di concessione in sanatoria, secondo il disposto degli artt. 13 e 31 della Legge 47/1985. L istanza di sanatoria prot.n del , interessa porzione di corpo di fabbrica destinato ad attività commerciale per una superficie complessiva di mq.490. Dalle indagini presso gli uffici competenti la pratica di condono edilizio lg.4785 è sospesa: essa risulta incompleta dei grafici e dei pagamenti delle oblazioni previste. - Quesito 2 - Accertamento dello stato dei luoghi dei beni immobili. Gli immobili sono tutti ubicati nel Comune di Pagani alla via S.Erasmo, 31: trattasi di fabbricato a tre livelli, composto da piano terra, primo piano e piano sottotetto con struttura in c.a. e solai in laterocemento. La realizzazione del fabbricato risale agli anni 80 le condizioni complessive di manutenzione sono buone; l appartamento al primo piano, di proprietà Omissis è ottimamente rifinito; il piano sottotetto è in perfetto stato di conservazione. Il piano terra del fabbricato, destinato ad attività commerciale, è contiguo al capannone industriale. Durante i sopralluoghi i locali del piano terra del fabbricato sono sprovvisti di fornitura idrica, pertanto i servizi sanitari sono inagibili. Il capannone, collegato internamente ai locali suddetti, è realizzato con struttura intelaiata in ferro con copertura

6 composta da elementi in eternit e lamiera: le condizioni di manutenzione sono mediocri. La struttura del capannone, sebbene unita al piano terra del fabbricato è strutturalmente indipendente da esso; si fa presente che nel giunto di connessione tra le due strutture, quella del fabbricato e quella in ferro del capannone sono state riscontrate avarie che provocano ingenti infiltrazioni di acqua che ne danneggiano tutti gli elementi strutturali e di separazione dei due corpi di fabbrica (v.foto). Dagli accertamenti in loco si è potuto constatare che le perdite di acqua, che danneggiano seriamente i locali del piano terra del fabbricato, destinato ad attività commerciale, sono provenienti non solo dall elemento di gronda sovrastante ma soprattutto dall inefficace sistema di raccolta delle acque meteoriche e dalla struttura di copertura del tutto inadeguata. Il Consulente Tecnico d Ufficio arch. Adele Ricupito