Dott. Ing. Riccardo Baratelli Via Cuneo 2 bis Torino Tel. e Fax Cell TRIBUNALE DI TORINO

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1 Dott. Ing. Riccardo Baratelli Via Cuneo 2 bis Torino Tel. e Fax Cell TRIBUNALE DI TORINO SEZIONE SECONDA CIVILE ==== 000 ==== Esecuzione Immobiliare n. 202/2007 Giudice dell esecuzione Dott.ssa Paola DEMARIA Condominio Corso Regio Parco n Torino contro XXXXXXXXXX RELAZIONE DI PERIZIA ESTIMATIVA ==== 000 === Alloggio in Torino - Corso Regio Parco n. 147

2 RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA Premesso che: Il condominio di Corso Regio Parco n. 147 in Torino, con atto 12 febbraio 2007 trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Torino 1 in data 21 marzo 2007 ai numeri 8160/14326, sottoponeva a pignoramento beni immobili di proprietà dell esecutato in Comune di Torino chiedendone successivamente la vendita per il pagamento del proprio credito oltre ad interessi e spese. L Ill.mo Giudice dell Esecuzione Dott.ssa Demaria nominava lo scrivente quale perito per la stima del bene pignorato fissando udienza il giorno 16 ottobre 2007 alle ore 10,45 per la prestazione del giuramento ed il conferimento dell incarico peritale. In tale occasione lo scrivente, dichiarando di accettare l incarico, prestava giuramento di rito ricevendo il quesito di cui in appresso: Il CTU, letti gli atti e compiuti gli opportuni accertamenti: A) descriva sommariamente gli immobili pignorati come individuati nell atto di pignoramento (ad esclusione degli immobili già liberati dal vincolo del pignoramento o per i quali l esecuzione sia stata sospesa) anche mediante rilievi planimetrici e fotografici, indicando, con riferimento a ciascun immobile, dati catastali, ubicazione, confini e provvedendo, ove per qualche immobile pignorato non sia ancora stata effettuata la prescritta denuncia al N.C.E.U., a presentare tale denuncia. B) Dica se i dati risultanti ipotecari e catastali ex art. 567 c.p.c. ovvero dalla relazione notarile agli atti corrispondano a quelli effettivi, indicando, per il caso di non corrispondenza, le eventuali differenze e le loro cause, ricostruendo le vicende degli immobili nel ventennio

3 anteriore alla data del pignoramento, ed individuando tutti coloro che ne furono proprietari in tale periodo. C) Dica se alla data di trascrizione del pignoramento gli immobili pignorati erano in tutto o in parte di proprietà dell esecutato o degli esecutati e se alla data predetta vi erano eventuali comproprietari, indicando in tal caso le relative quote. Indichi il primo titolo di acquisto per atto tra vivi anteriore al suddetto ventennio. D) Indichi: a) i diritti reali a favore di terzi esistenti sull immobile pignorato alla data della trascrizione del pignoramento; b) tutte le formalità (iscrizioni e trascrizioni) e gli eventuali vincoli e oneri esistenti sull immobile ivi inclusi a titolo esemplificativo quelli di carattere storico artistico, paesaggistico, idrogeologico etc. o derivanti da contratti incidenti sulla potenzialità edificatoria del fondo. Dica anche se l eventuale regolamento condominiale (da acquisirsi a cura del CTU ove non presente in atti ed anche ove anteriore al ventennio) preveda vincoli di destinazione ovvero limitazioni all utilizzo degli immobili pignorati. E) Dica, con riferimento a ciascun immobile pignorato, se tale immobile sia libero ovvero sia occupato, precisando in quest ultimo caso chi lo occupi, quale sia il titolo dell occupazione e a quando risalga l occupazione. Nel caso il titolo sia un contratto di affitto o di locazione indichi: (a) gli estremi dell eventuale registrazione del contratto; (b) la scadenza del contratto; la misura del canone pattuito. Provveda ove possibile ad acquisire copia del contratto. Si autorizza la acquisizione di documenti presso l Agenzia delle Entrate.

4 F) Determini il valore attuale degli immobili pignorati. G) Verifichi la regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica per i terreni pertinenziali a edifici censiti al N.C.E.U. di estensione superiore a mq. oppure censiti al catasto Terreni, ferma restando la facoltà dell esperto di acquisire il c.d.u. ove ne ravvisi l opportunità. Specifichi in base a quali licenze e/o concessioni edilizie gli immobili pignorati siano stati realizzati e laddove accerti l esistenza di irregolarità edilizie: 1 elenchi, con riferimento alle unità immobiliari pignorate, le irregolarità edilizie riscontrate. 2 dica, sempre con riferimento alle unità immobiliari pignorate, se, con quale procedura e con quale spesa le irregolarità edilizie riscontrate possano essere sanate. Il G.E. concedeva termine di novanta giorni per il deposito della perizia con decorrenza dal 16 ottobre SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI Esaminati i documenti ed espletati i necessari accertamenti preliminari lo scrivente si recava presso l immobile pignorato per prendere visione dello stato di fatto dei locali. In precedenza erano state effettuate verifiche presso l Ufficio Tecnico del Comune di Torino allo scopo di accertare la regolarità dei beni sotto l aspetto amministrativo, verifiche presso l Ufficio Tecnico Erariale circa la situazione catastale della proprietà richiedendo la visura storica nonché

5 verifiche presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Torino 1 per ottenere la situazione ipotecaria aggiornata. Sulla scorta degli accertamenti effettuati in loco, delle indagini e controlli presso gli uffici competenti, assunte informazioni ed esperite le necessarie indagini lo scrivente è in grado di riferire quanto segue: Descrizione dei beni pignorati La proprietà in questione ubicata in Torino, Corso Regio Parco n. 147, è parte di un fabbricato elevato su tre piani fuori terra. Si tratta di un edificio situato nella periferia est di Torino, costituito da due maniche di fabbrica l una con affaccio verso il Corso Regio Parco l altra con affaccio su un vicolo privato; entrambe delimitano su due lati il cortile interno ove si trovano bassi fabbricati ad usi diversi. L immobile è da considerarsi fatiscente. L appartamento oggetto di esecuzione è situato al primo piano della manica con affaccio sul vicolo privato cui si accede mediante una scala nel cortile interno; è composto da una cucinotta con ingresso dal ballatoio, una camera ed un servizio tutti fra loro comunicanti. L appartamento è stato ristrutturato in tempi recenti e presenta pavimentazione in piastrelle di ceramica. Non c è impianto di riscaldamento ma in compenso è stata iniziata l installazione dell impianto citofonico, mai conclusa, la cui inutilità è palese in considerazione dello stato del fabbricato. La porzione di ballatoio coerente all appartamento, in uso, è gravata da servitù di passaggio a favore dei locali confinanti. All appartamento, per quanto inutile in quanto provvisto di servizio interno, compete l uso del gabinetto sul ballatoio. L unità immobiliare è così identificata al N.C.E.U.: nel comune censuario di Torino:

6 - Foglio 42, n. 173 sub. 38, categoria A/4 classe 2, vani 2,5, rendita catastale. 174,30, superficie catastale mq. 35 Corso Regio Parco n piano 1. Coerenti: vicolo privato interno al corso Regio Parco, proprietà Surra o aventi causa, cortile e vano scala. Situazione locativa L alloggio è attualmente occupato dall esecutato. Titolo di proprietà Alla data di trascrizione del pignoramento l esecutato risultava nel pieno possesso della proprietà dell appartamento in forza di atto di compravendita a rogito Notaio Gennaro Viscosi del 20 novembre 2002 trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Torino 1 il 6 dicembre 2002 ai numeri 37694/ Nel ventennio si registra quanto segue: - 19 novembre 1982: con atto a rogito Notaio Olivero, rep , trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Torino 1 il 25 novembre 1982 ai numeri 24488/18526 l immobile viene in piena proprietà dei signori Salvatore Di Gregorio e Filomena Caldano; - 1 aprile 1988: i signori Di Gregorio e Caldano con atto a rogito Notaio Pregno, rep. 1209, trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Torino 1 il 14 aprile 1988 ai numeri 13308/8110, vendono l immobile ai signori Salvatore Rubino e Maria Luigia Allegro; - 27 novembre 1991: i signori Rubino e Allegro con atto a rogito Notaio Viscusi, rep , trascritto presso la Conservatoria dei Registri

7 Immobiliari di Torino 1 il 13 dicembre 1991 ai numeri 37664/24035, vendono l immobile alla signora Maria Basile; - 24 luglio 1992: la signora Basile con atto a rogito Notaio Ioli, rep , trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Torino 1 il 6 agosto 1992 ai numeri 24366/15088, vende l immobile al signor X X X X X X X - 20 novembre 2002: con l atto prima citato il signor X X X X vende l immobile all esecutato signor xxxxxxxxxx. Regolamento di condominio L allegato regolamento di condominio, a rogito Notaio Borgo di Torino con verbale del 30 aprile 1956 registrato a Torino il 17 maggio 1956 al numero 25782, non rileva particolari vincoli se non quelli di uso comune. Situazione ipotecaria Alla data di trascrizione del pignoramento risultava a carico dell immobile la seguente formalità: - Ipoteca volontaria a garanzia di mutuo fondiario a favore di UNICREDIT BANCA SpA, iscritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Torino 1 in data 6 dicembre 2002 ai numeri 11145/ La documentazione agli atti rispecchia quanto appurato dallo scrivente. Situazione catastale La visura agli atti è aggiornata e conforme a quella verificata dal sottoscritto. Situazione amministrativa

8 Presso l Ufficio Tecnico del Comune di Torino non vi è traccia documentale dell originale costruzione, che risale presumibilmente alla fine del Risulta depositata il 19 novembre 2002 comunicazione di inizio lavori ex art. 26 legge 47/85 per la costruzione di un servizio igienico interno all appartamento. Da quanto verificato nel corso del sopralluogo i lavori dichiarati ed evidenziati nella planimetria allegata alla comunicazione sono incompleti, nel senso che nel locale adibito a servizio non è stato eretto il muro con relativa porta a soffietto che doveva creare l antibagno, obbligatorio per legge. Si allega la planimetria con evidenziato in colore rosso il muro mancante. Per regolarizzare la situazione è necessario costruire tale muro; l operazione non richiede pratiche comunali ed ha un costo di circa. 600,00. Valutazione dei beni pignorati Si premette che la valutazione del bene pignorato è decisamente bassa, non tanto per l alloggio, piccolo ma in discrete condizioni, quanto per la situazione generale dello stabile che si trova in uno stato di totale fatiscenza. La stima del bene viene eseguita utilizzando due diversi metodi, l uno sintetico e l altro analitico, e mediando infine i due valori ottenuti. Metodo sintetico Si basa su parametri di superficie espressi in metri quadrati attribuendo ad essi valori correnti di mercato rilavati in loco per analoghe strutture in condizioni similari di manutenzione e conservazione. Le indagini effettuate e le informazioni assunte nonché la personale esperienza inducono lo scrivente ad attribuire il valore seguente:

9 appartamento al primo piano con ingresso dal ballatoio composto da cucinotta, una camera ed un servizio, superficie commerciale misurata sulla planimetria del progetto comunale mq. 35,00 circa: mq. 35,00 x./mq. 800,00 = ,00 Metodo analitico Detto della capitalizzazione dei redditi si basa sulla formula V = (R S)/r essendo: V valore incognito del bene R reddito lordo medio annuo realizzabile dal bene S spese medie annue (manutenzioni straordinarie, imposte, ammortamento, rischi locativi ecc.) normalmente quantificate nel 45% del reddito lordo r tasso di capitalizzazione cui si attribuisce il valore corrente per questo tipo di immobili di 0,035 Il reddito lordo medio annuo, ovvero il canone di locazione ragionevolmente ricavabile, si valuta in ,00 dal quale devono essere dedotte le spese medie annue pari al 45% ovvero. 900,00 per cui il reddito netto sarà pari a ,00. Il valore ottenuto sarà quindi il seguente: ,00/0,035 = ,57 arrotondato a ,00 Il valore che il sottoscritto perito ritiene di attribuire all immobile oggetto di procedimento esecutivo è pari alla media dei valori come sopra ottenuti: valutazione sintetica ,00 valutazione analitica , ,00 / 2 ovvero ,00 (ventinovemilasettecento/00). * * * * * * *

10 Il sottoscritto C.T.U. ritiene, con la presente relazione che si compone di n. 10 pagine dattiloscritte oltre allegati, di aver assolto l incarico ricevuto e rimane a disposizione dell Ill.mo Sig. Giudice per qualsiasi chiarimento. La presente relazione viene depositata in Cancelleria unitamente al fascicolo di causa per il quale era stato autorizzato dal Giudice il prelievo. Torino, 5 dicembre 2007 Il C.T.U. Ing. Riccardo Baratelli Allegati: - Visura catastale - Visure C.RR.II. - Dichiarazione ex art. 26 legge 47/85 e planimetria dei locali - Regolamento di Condominio - Fascicolo di causa

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