Parte zero. COSTO ANALITICO DI RISTRUTTURAZIONE: simulare opere di ristrutturazione e relativi. costi:

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1 Parte zero COSTO ANALITICO DI RISTRUTTURAZIONE: simulare opere di ristrutturazione e relativi costi: - rifacimento imp elettrico : sostituzione infissi : sostituzione sanitari in bagno : rifacimento pavimento della cucina : TOTALE : (COSTO RISTRUTTURAZIONE) COSTO ANALITICO DI TRASFORMAZIONE: - simulare opere di trasformazione e relativi costi: - rimozione porta di ingresso : costruzione nuove pareti 20 mq di muri con finiture: installazione 2 nuove porte di ingresso: (totali) - opere accessorie (veranda e relative trasformazioni ): COSTO TRASFORMAZIONE TOTALE :

2 PERIZIA ESTIMATIVA Premessa Il sottoscritto nome e cognome (esaminando) è stato incaricato dai proprietari i Signori... di procedere alla valutazione analitica dell immobile di loro proprietà per una vendita. Ad evasione dell incarico ricevuto, il sottoscritto nome e cognome (esaminando) dopo aver eseguito i sopralluoghi, gli accertamenti del caso e aver rilevato tutti gli elementi tecnici espone nella seguente relazione i risultati ottenuti del suo operato. DESCRIZIONE DELL immobile L immobile di proprietà dei Signori... presenta un ampiezza complessiva di mq 100. È situato nel comune di Catania nel quartiere di Picanello, risulta regolarmente iscritto al N.C.I del comune di Catania al foglio n 59 subparticella n 33. La particella 33 casa con destinazione ad uso abitativo di edilizia convenzionale. Comune quartiere Foglio Sub.Particella Superficie Mq Qualità e N vani Classe Catania Picanello Uso abitativo 5 edilizia convenzionale L unità abitativa sita in via Duca degli Abbruzzi 87 costruita nei primi anni 90, dista circa 0,6 km dai servizi principali (supermercati, mezzi di trasporto urbano, banche ecc..) è individuabile nella Carta topografica IGM in scala 1: al Foglio. L unita abitativa è costituita da un appartamento al 4 piano di un edificio costituito dal 4 piani calpestabili e suddiviso in 8 unità abitative. L appartamento oggetto di stima risulta essere in cattivo stato di manutenzione, richiede interventi di ristrutturazione a livello interno. PROCEDIMENTI DI STIMA: Il procedimento logico da seguire per risolvere un qualunque quesito estimativo, costituisce il metodo di stima che é concettualmente unico e si basa sulla comparazione. Qualunque sia l aspetto economico considerato, il metodo di stima da seguire è quello del confronto tra il bene da valutare e altri beni simili, dei quali sia noto il valore (di mercato, di costo, ecc); si deve quindi: 1. accertare quali sono i valori attribuibili a beni simili e costruire con essi una scala dei valori;

3 2. stabilire quale valore deve essere attribuito al bene da stimare, cioè scegliere il gradino della scala in cui collocare il bene. STIMA COMPARATIVA PER PARAMETRI TECNICI O STIMA MONOPARAMETRICA Questa tipologia di stima utilizza parametri di valutazione facili da determinare, la loro validità è fortemente condizionata dal fatto che: i beni posti a confronto siano omogenei; l elemento scelto quale parametro di comparazione sia proporzionale al valore del bene. Una volta individuati i beni simili ed i relativi parametri il perito basa la valutazione sulla seguente proporzione: Vx : V = Px : P Dove: Vx = valore dell immobile oggetto di stima; V = sommatoria dei valori di mercato degli immogili omogenei rilevati; Px = parametro del bene oggetto di stima; P = sommatoria dei parametri degli immobili omogenei; da questa equazione bisogna ricavare il valore dell immobile (Vx), per cui: Vx = V x Px p Nel nostro caso i dati ricavati da apposita indagine condotta in zona da me medesimo presso le agenzie immobiliari del loco sono i seguenti: BENI (J) SUPERFICIE mq VALORE ( ) Bene da stimare 100? A B C D E F Totale

4 Vx = =

5 Arrotondiamo per eccesso a euro CALCOLO DELLA QUOTA ANNUA DI AMMORTAMENTO DEL MUOTUO PARI ALL 80% DEL VELORE PIU PROBABILE DI MERCATO DEL BENE OGGETTO DI STIMA VALORE IPTIZZATO DEL BENE So=80% Vx 0,8 x = Valore del Mutuo: Supponendo un saggio medio annuo di capitalizzazione pari al 5% i= 0,05 n= 10 anni quota di ammortamento annua 10 i (1+i) a = So x = 10 ( 1+i) x 0, = ,702 Quota annua di ammortamento del mutuo ,702

6 CALCOLO QUOTA MILLESIMALE DOPO FRAZIONAMENTO IMMOBILE IN 2 MINI APPARTAMENTI DI 2,5 VANI Condizione imposta gli appartamenti che costituiscono il condominio presentano tutti la stessa superficie e medesime quote millesimali Mellesimi totatle condominio 800 mq = 1600 millesimi Superficie appartamento 100 mq = 200 millesimi MILLESIMI miniappartamento dopo frazionamento 100 millesimi, superficie 50 mq

7 OPERAZIONI CATASTALI PER FRAZIONAMENTO E VOLTURA Operazioni catastali da effettuare per la vendita di una parte d area appartenente ad una particella. In seguito alla divisione dell area ed alla vendita di una parte di essa dovranno essere attuate tutte le procedure necessarie all aggiornamento degli atti catastali. 1) Il tecnico dovrà dapprima eseguire il frazionamento dell area, richiedendo all UTE della provincia un estratto di mappa, contenente la particella da frazionare, che l UTE rilascerà su apposito modello 51 in carta lucida con l indicazione dei punti fiduciali da utilizzare per il rilievo. Oltre al modello 51 compilato in tutte le sue parti, il tecnico dovrà presentare anche i seguenti elaborati tecnici: - MOD. 51 F TP, in triplice copia, contenente la dimostrazione numerica del frazionamento, da cui dovrà risultare che la somma delle superfici delle particelle derivate dal frazionamento corrisponde alla superficie della particella originaria. - ELABORATO GRAFICO dell oggetto del rilievo, redatto in scala opportuna indicando la posizione delle nuove linee dividenti. - SCHEMA DEL RILIEVO rappresenta la dimostrazione grafica di come è avvenuto il frazionamento. Deve evidenziare i PF utilizzati, l indicazione dei punti generatori delle osservazioni, l oggetto del rilievo con la numerazione dei punti di dettaglio ed eventuali misure integrative. - LIBRETTO DELLE MISURE nel quale sono indicate tutte le rilevazioni eseguite direttamente sul terreno e quelle calcolate per mezzo di artifici consentiti. - RELAZIONE TECNICA dove sono raccolte le osservazioni del tecnico ed in particolare vengono motivate le eventuali difficoltà che hanno determinato l impossibilità di soddisfare completamente le disposizioni impartite dall ufficio. - FLOPPY DISK è il dischetto del programma PREGEO contenente tutte le informazioni metriche adeguatamente codificate e riportate nel libretto delle misure. 2) Approvato il tipo di frazionamento, occorrerà effettuare la voltura catastale. In questo caso, trattandosi di compravendita, il notaio che ha redatto l atto di trasferimento dovrà presentare presso l UTE la domanda di voltura, compilata su modello 13 TP/A entro 30 giorni dall avvenuta registrazione dell atto stesso ed allegare i seguenti documenti: - copia dell atto traslativo, regolarmente registrato presso l Ufficio Registro; - tipo di frazionamento.

8 Il frazionamento, e la conseguente voltura catastale, faranno variare tutti i documenti catastali nel seguente modo: - MAPPA - dalla particella originaria si formeranno 2 particelle aventi stessa qualità e classe. - ARCHIVIO DELLE PARTITE la particella da frazionare verrà scaricata (per frazionamento) dall attuale partita e le nuove particelle originate verranno caricate nella stessa partita. La particella che verrà ceduta sarà scaricata dall attuale partita e caricata ad una nuova. - ARCHIVIO DELLE PARTICELLE la particella che ha mantenuto il numero di mappa originario modificherà i dati relativi a superficie e redditi catastali, mentre manterrà la partita originaria. La particella derivata e venduta, a cui verrà assegnato un nuovo numero di particella, verrà aggiunta all elenco con i relativi dati e la nuova partita. - ARCHIVIO DEGLI INTESTATI verrà aggiunto il possessore della particella frazionata e venduta se, questo, non è già presente nell elenco. Mentre se il possessore è presente, in elenco, gli verrà aggiunta la nuova particella. CATASTO TERRENI Operazioni catastali da effettuare per le mutazioni: a) soggettive (cambio di proprietà per compra-vendita, successione ecc.) a queste mutazioni si provvede mediante la domanda di voltura (mod.13 TP/A) con copia dell atto traslativo regolarmente registrato, eventuale copia del frazionamento (se il terreno è stato frazionato); b) oggettive (cambio di qualità o classe, costruzioni di fabbricati rurali, cambiamenti permanenti dovuti a frane, alluvioni ecc.) si provvede mediante le verificazioni periodiche effettuate d ufficio e le denunce dei possessori (mod. 26 A o, nel caso di edificazione, mod. 3/SPC). CATASTO DEI FABBRICATI Operazioni catastali da effettuare per: a) Dichiarazione di una nuova costruzione. La dichiarazione va fatta entro il 31 gennaio dell anno successivo a quello in cui l immobile è diventato abitabile o servibile all uso cui è destinato e viene firmata da uno dei soggetti aventi diritti. Si utilizzano:

9 1) mod. D1 (recante i dati della dichiarazione e dei soggetti interessati); 2) mod. 1 NB (si compone di due parti, una descrive il corpo di fabbrica l altra descrive in dettaglio l unità immobiliare); 3) elaborato planimetrico (una per ogni u.i.); 4) se il fabbricato urbano viene costruito su una particella del catasto terreni dovrà essere redatto e presentato all ufficio (catasto terreni) il tipo mappale. Esso è compilato sul modello 51 (frazionamento) e deve essere allegato alla denuncia di cambiamento redatta sul modello 3/SPC. b) Mutazioni soggettive (cambio di intestazione dei beni a seguito di compravendita, successione ecc.) Gli interessati devono produrre: 1) domanda di voltura redatta su un apposito modello (98/TP); 2) copia dell atto di traslazione regolarmente registrato; 3) nel caso di frazionamento di u.i.u., copia della denuncia di variazione sul modello D1 presentata al catasto. c) Mutazioni oggettive (variazione di categoria, consistenza e classe). Gli interessati devono presentare, in duplice copia, la denuncia di variazione redatta sul modello D1, a cui deve essere allegata la planimetria (1 : 200) redatta sul modello EP, rappresentante il nuovo stato dell immobile