Perizia Tecnica. Premessa. Io Sottoscritta Annalisa Bozzi, architetto, Iscritta all Albo degli Architetti della

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1 Perizia Tecnica Premessa Io Sottoscritta Annalisa Bozzi, architetto, Iscritta all Albo degli Architetti della Provincia di Benevento al n 721 dal 20/02/2005,con studio tecnico in Via Torre della Catena,58 il giorno 13/01/2011 sono stata nominata C.T.U dall Ill.ma Dott.ssa Maria Letizia D Orsi, Giudice presso la sezione Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Benevento,nella Causa: Banca della Campania Spa - Equitalia Polis / Izzo Carmine Mi si formulavano i seguenti quesiti: 1 Esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento; 2 Esatta individuazione ed elencazione dei beni componenti il lotto; 3 Verifica della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico; 4 Verificare la rispondenza del bene alla normativa energetica; 5 Identificazione catastale degli immobili; 6 Indicazione dello stato di possesso; 7 Specificazione dei vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene; 8 Valutazione complessiva dei beni; 9 Nel caso di quota indivisa,fornire altresì valutazione della sola quota;

2 Capitolo I Elenco qui di seguito le operazioni peritali effettuate sul luogo dove sorge il fabbricato oggetto di causa ed esattamente in Bonea (Bn) alla Località Vignale, come da verbali di sopralluogo allegati: Primo Sopralluogo :data : 31/01/2011 inizio operazioni peritali ore: 11,00, fine operazioni peritali : Allegati - Elaborato di Stima - Documentazione fotografica - Valutazione fondaria al 2006 Istituto Nazionale di Economia Agraria (INEA) - Rivalutazione ISTAT a Dicembre 2010 Documentazione richiesta e ottenuta da Pubblici Uffici: - Visura storica per immobile - Planimetria catastale - Certificato di destinazione urbanistica - Visura Ipotecari -

3 Capitolo II Risposta Quesiti 1 e 2 Descrizione Fabbricati e terreni A) Il terreno in oggetto consta in una striscia di terreno trapezoidale confinante per un lato corto con la strada comunale Via Vignale, per due lati con terreni coltivati di altra proprietà e per l altro lato corto con un ruscello.(corso d acqua) Il terreno,prettamente pianeggiante,con leggera pendenza verso il corso d acqua, è coltivato a ulivi ed è predisposto in due filari,ognuno dei quali è composto da n. 18 piante di ulivo sul lato e n. 16 piante sull altro per un totale di n. 34 piante e si estende per un totale di 1090,00 mq. Il terreno di forma a trapezio rettangolo si estende per una lunghezza di circa 99,00 ml e 84,00 ml per i due confini con i terreni di altra proprietà, 12 ml per il lato adiacente la strada e 18 ml lungo la diagonale adiacente il fiume. Risposta Quesiti 3 Verifica della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico

4 Il terreno in oggetto ricade in zona agricola del piano regolatore Generale del Comune di Bonea (Bn) ed è regolare alla destinazione urbanistica poiché è destinato a coltivazione e non presenta unità immobiliari. Risposta Quesiti 5 e 6 Identificazione catastale degli immobili - Indicazione dello stato di possesso Il Sig.re Izzo Carmine è proprietario di : A) Un terreno sito in Bonea alla Località Vignale, e riportato in Catasto terreni al foglio 8 part. 115, classificati come seminativo - arboreo e esteso per 10 are e 90 ca. Riguardo nello specifico allo stato di possesso: - Il Sig.re Izzo Carmine è unico proprietario (Proprietà 1000/1000) Risposta Quesito 7 Specificazione dei vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene Secondo la visura Ipotecaria rilasciata dalla Conservatoria Registri Immobiliari

5 Della Provincia di Benevento, il terreno in oggetto è gravata da: PIGNORAMENTO IMMOBILE- TRASCRIZIONE CONTRO DEL 31/03/2009 Pubblico Ufficiale TRIBUNALE DI BENEVENTO (vedi allegato) Risposta Quesiti 8 Valutazione complessiva dei beni Il terreno in oggetto si sviluppa in una striscia di terreno trapezoidale confinante per un lato corto con la strada comunale Via Vignale, per due lati con terreni coltivati di altra proprietà e per l altro lato corto con un ruscello.(corso d acqua) Il terreno,prettamente pianeggiante,con leggera pendenza verso il corso d acqua, è coltivato a ulivi ed è predisposto in due filari,ognuno dei quali è composto da n. 18 piante di ulivo sul lato e n. 16 piante sull altro per un totale di n. 34 piante e si estende per un totale di 1090,00 mq. Da una ricerca di mercato che ha coinvolto coltivatori della zona,agenzie immobiliari,il capo dell ufficio tecnico del Municipio di Bonea e un agronomo esperto, ha portato ad una valutazione di base di un terreno seminativo-arboreo in quella zona con coltivazione ad uliveto di 7,00/al mq. Va sottolineato che nel determinare tale valore si è considerato che tale terreno ospita n. 34 giovani piante di ulivo.

6 Tale valutazione è stata riscontrata anche con i dati dell Istituto Nazionale di Economia Agraria (INEA),che nell annuario dell agricoltura italiana pubblicato, nel capitolo mercato fondiario, riporta i valori fondiari per regioni e tipologia colture. Nel nostro caso per oliveti, in regione Campania, il valore medio del 2006 in unità di misura :migliaia euro/ha è:sau Media ,00 che riferito al nostro caso e riportato in mq,equivale a 6,36 /mq. Con la dovuta rivalutazione a Dicembre 2010 arriva al valore di 6,95/mq. In conclusione il valore dato dalla nostra valutazione è di 7.630,00 7,00/mq x 1.090,00 mq = 7.630,00 La stima è stata effettuata con la metodologia della comparazione diretta, mediando tra i dati forniti dell INEA,dati che sono stati poi rivalutati al valore di mercato corrente secondo il saggio di attualizzazione previsto dalle normative in vigore, e i dati ricavati da una propria ricerca di mercato sopraindicata. Capitolo III Conclusioni Dall analisi dettagliata del terreno in oggetto si evince quanto segue: Il valore del terreno identificato catastalmente al Foglio n. 8part.115 sito in Bonea (Bn) in località Vignale e di proprietà intera del Sig.re Izzo Carmine è di 7.630,00. La stima è stata effettuata con la metodologia della comparazione diretta, mediando tra i dati forniti dell INEA (Istituto Nazionale di Economia Agraria),dati

7 che sono stati poi rivalutati al valore di mercato corrente secondo il saggio di attualizzazione previsto dalle normative in vigore, e i dati ricavati da una propria ricerca di mercato basata sull indagine condotta presso agenzie immobiliari,coltivatori diretti della zona,il tecnico del Comune di Bonea, un agronomo e in base alla propria esperienza. IL C.T.U. Arch. Annalisa Bozzi