TRIBUNALE CIVILE DI FORLI SEZIONE FALLIMENTARE ***

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1 Concordato Preventivo R.G. n 05/2015 TRIBUNALE CIVILE DI FORLI SEZIONE FALLIMENTARE Giudice Delegato: Dott. Alberto Pazzi Commissario Giudiziale: Avv. Pierluigi Ranieri Concordato Preventivo R.G. n. 05/2015 Togni Costruzioni s.r.l., con sede in Via Santa Croce n 253 Santa Maria Nuova - Bertinoro C.F./P.Iva RELAZIONE ESTIMATIVA DI C.T.U. LOTTO 07 ABITAZIONI VIA CAVALLI Il C.T.U. Arch. Umberto Jacopo Maria Pinoni Cesena, 10/11/2015 Arch. Umberto Jacopo Maria Pinoni, via Gallo 512, Cesena (Fc). Tel

2 Concordato Preventivo R.G. n 05/2015 Premessa Il sottoscritto architetto Umberto Jacopo Maria Pinoni, nato a Milano il 07/05/1983 e residente in Cesena (Fc), via Sant Agà n 5111, con studio professionale sito in Cesena (Fc), via Gallo n 512, regolarmente iscritto all'albo degli Architetti della provincia di Forlì - Cesena al n 1219 ed all'albo speciale dei Periti di questo Tribunale: in data 23/10/2015 veniva nominato ai sensi dell art. 172, 2, 1.fall., con invito a depositare la relazione peritale entro il termine del 30/11/2015 per i beni immobili e mobili di proprietà della Togni Costruzioni s.r.l. con sede con sede in Via Santa Croce n 253, Santa Maria Nuova - Bertinoro C.F./P.Iva (Allegato 1); in data 02/11/2015 e 03/11/2015 il sottoscritto eseguiva i sopralluoghi dei beni oggetto di procedura, ai fini di verificarne lo stato di fatto. 1.1 Documentazione di riferimento Ai fini dell'espletamento dell'incarico sono state effettuate: visure catastali presso l Agenzia del Territorio di Forlì - Sezione Catasto (visura per soggetto Togni Costruzioni s.r.l. con sede con sede in Via Santa Croce n 253, Santa Maria Nuova - Bertinoro C.F./P.Iva (Allegato 2); Arch. Umberto Jacopo Maria Pinoni, via Gallo 512, Cesena (Fc). Tel

3 Concordato Preventivo R.G. n 05/2015 ricerche presso l Ufficio dell Agenzia del Territorio di Forlì - Sezione Pubblicità Immobiliare; ricerche presso l Agenzia delle Entrate di Forlì; indagini presso l archivio generale del Comune di Bertinoro, al fine di verificare la regolarità amministrativa dell immobile ai sensi della Legge 47/85; Identificazione catastale dell immobile e confini Immobile costituito da cinque appartamenti, di cui due in corso di costruzione, cinque garage e sei posti auto scoperti, siti in via Cavalli 320, Santa Maria Nuova, nel Comune di Bertinoro, (Allegato 2), censito al: N.C.E.U. del Comune di Bertinoro: Al Foglio 9, Pc. 1041, Sub. 11, Cat. A/3, Classe 2, Cons. 4,5 vani, Sup. Cat. 83 mq escluse aree scoperte 1 80 mq, Rendita 348,61 ; Al Foglio 9, Pc. 1041, Sub. 12, Cat. A/3, Classe 2, Cons. 4,5 vani, Sup. Cat. 83 mq escluse aree scoperte 1 80 mq, Rendita 348,61 ; Al Foglio 9, Pc. 1041, Sub. 13, Cat. A/3, Classe 2, Cons. 4,5 vani, Sup. Cat. 83 mq escluse aree scoperte 1 80 mq, Rendita 348,61 ; Al Foglio 9, Pc. 1041, Sub. 15, Cat. A/3, Classe 2, Cons. 4,5 vani, Sup. Cat. 111 mq escluse aree scoperte mq, Rendita 309,87 ; Arch. Umberto Jacopo Maria Pinoni, via Gallo 512, Cesena (Fc). Tel

4 Concordato Preventivo R.G. n 05/2015 Al Foglio 9, Pc. 1041, Sub. 17, Cat. A/3, Classe 2, Cons. 4,5 vani, Sup. Cat. 111 mq escluse aree scoperte mq, Rendita 309,87 ; Al Foglio 9, Pc. 1041, Sub. 19, Cat. C/6, Classe 3, Cons. 20 mq, Sup. Cat. 23 mq, Rendita 67,14 ; Al Foglio 9, Pc. 1041, Sub. 21, Cat. C/6, Classe 3, Cons. 16 mq, Sup. Cat. 18 mq, Rendita 53,71 ; Al Foglio 9, Pc. 1041, Sub. 22, Cat. C/6, Classe 3, Cons. 16 mq, Sup. Cat. 18 mq, Rendita 53,71 ; Al Foglio 9, Pc. 1041, Sub. 23, Cat. C/6, Classe 3, Cons. 16 mq, Sup. Cat. 18 mq, Rendita 53,71 ; Al Foglio 9, Pc. 1041, Sub. 24, Cat. C/6, Classe 3, Cons. 20 mq, Sup. Cat. 23 mq, Rendita 67,14 ; Al Foglio 9, Pc. 1041, Sub. 27, Cat. C/6, Classe 1, Cons. 13 mq, Sup. Cat. 13 mq, Rendita 31,56 ; Al Foglio 9, Pc. 1041, Sub. 28, Cat. C/6, Classe 1, Cons. 12 mq, Sup. Cat. 12 mq, Rendita 29,13 ; Al Foglio 9, Pc. 1041, Sub. 30, Cat. C/6, Classe 1, Cons. 12 mq, Sup. Cat. 12 mq, Rendita 29,13 ; Al Foglio 9, Pc. 1041, Sub. 31, Cat. C/6, Classe 1, Cons. 14 mq, Sup. Cat. 14 mq, Rendita 33,98 ; Al Foglio 9, Pc. 1041, Sub. 32, Cat. C/6, Classe 1, Cons. 14 mq, Sup. Cat. 14 mq, Rendita 33,98 ; 1 Si intendono escluse le superfici di balconi, terrazzi e aree scoperte pertinenziali e accessorie, comunicanti o non comunicanti (cfr Provvedimento del Direttore dell Agenzia delle Entrate 29/03/2013). Arch. Umberto Jacopo Maria Pinoni, via Gallo 512, Cesena (Fc). Tel

5 Concordato Preventivo R.G. n 05/2015 Al Foglio 9, Pc. 1041, Sub. 34, Cat. C/6, Classe 1, Cons. 14 mq, Sup. Cat. 14 mq, Rendita 33,98 ; In capo alla ditta catastale: Di proprietà, nella quota di 1/1, di Togni Costruzioni s.r.l. con sede con sede in Via Santa Croce n 253, Santa Maria Nuova - Bertinoro C.F./P.Iva Provenienza del bene COMPRAVENDITA: Repertorio n 16028, Raccolta n 2786, registrato a Forlì il 08/02/2010 a favore di Togni Costruzioni s.r.l. con sede con sede in Via Santa Croce n 253, Santa Maria Nuova - Bertinoro C.F./P.Iva , contro Gardelli Giulio nato a Bertinoro il 06/10/1930, C.F. GRDGLI30R06A809X e Alessandrini Carla nata a Cesena il 29/10/1957, relativamente agli immobili censiti al N.C.T. del Comune di Bertinoro al Foglio 9, Particella 899, 979 e 980, consistenza totale di mq. Allegato Stato di possesso dell immobile L immobile risulta libero Vincoli e disciplina urbanistica Non sono emersi vincoli particolari, oltre ai vincoli di R.U.E. con ultima variante normativa ai sensi dell art.33 della L.R. 24/03/2000 n 20 e adozione con DCC n 79 del 30/09/13 e Arch. Umberto Jacopo Maria Pinoni, via Gallo 512, Cesena (Fc). Tel

6 Concordato Preventivo R.G. n 05/2015 approvazione con DCC n 15 del 21/03/2014 del Comune di Bertinoro, che classifica in zona A10.0 (sub-ambiti con capacità edificatoria da trasferire) e A10.2A (sub-ambiti di completamento residenziale). Allegato Autorizzazioni edilizie Allegato 5 PERMESSO DI COSTRUIRE n 15290/2011, prot /2010 rilasciato alla Togni costruzioni s.r.l. per nuova costruzione di fabbricato residenziale sito in via Cavalli. PERMESSO DI COSTRUIRE n 2/2013, prot /2012 rilasciato alla Togni costruzioni s.r.l. per variante sostanziale a PC prot rilasciato il 28/07/2011 per nuova costruzione di fabbricato residenziale. SEGNALAZIONE DI INIZIO ATTIVITA prot del 05/09/2013 in variante al PC n 2/2013, prot /2012. SEGNALAZIONE DI INIZIO ATTIVITA prot del 14/02/2014 in variante alla SCIA prot del 05/09/2013. SEGNALAZIONE DI INIZIO ATTIVITA prot del 17/06/2014 in variante alle pratiche precedenti. CERTIFICATO DI AGIBILITA PARZIALE prot del 03/04/2015 per i sub 10, 16, 18 e Caratteristiche del bene Ubicazione Gli immobili oggetto di stima sono ubicati in via Cavalli a Santa Maria Nuova, a circa 7 km dal Comune di Bertinoro. Arch. Umberto Jacopo Maria Pinoni, via Gallo 512, Cesena (Fc). Tel

7 Concordato Preventivo R.G. n 05/ Descrizione Le unità immobiliari oggetto di perizia sono parte di un complesso residenziale di recente costruzione di buona fattura. Il fabbricato si affaccia su un parcheggio privato con posti auto scoperti, è presente una rampa che conduce al piano inferiore dove ci sono i garage coperti e ai tre piani fuori terra si sviluppano le unità residenziali. La struttura è in cemento armato con pareti in muratura, copertura in coppi, rivestimento con cappotto e infissi esterni in pvc. Gli interni sono curati anche se di materiali media qualità. Si segnala che solo il sub. 19 presenta l agibilità completa. (Documentazione fotografica allegata) Consistenza Le superfici dell immobile, al lordo dei muri, sono state calcolate con verifica in loco e confronto del rilievo grafico in base alla planimetria catastale e ai disegni depositati in Comune. LOTTO UNICO composto da 5 UNITA ABITATIVE, 5 GARAGE e 6 POSTI AUTO oggetto di stima (N.C.E.U. Comune di Bertinoro Fg. 9, Pc. 1041, Sub. 11, 12, 13, 15 in corso di costruz., 17 in corso di costruz., 19, 21, 22, 23, 24, 27, 28, 30, 31, 32, e 34) risultano avere le seguenti superfici: Arch. Umberto Jacopo Maria Pinoni, via Gallo 512, Cesena (Fc). Tel

8 Concordato Preventivo R.G. n 05/2015 DESCRIZIONE SUPERFICIE (MQ) COEFFICIENTE TOTALI (MQ) APPARTAMENTO 1 86,00 1,00 86,00 APPARTAMENTO 2 86,00 1,00 86,00 APPARTAMENTO 3 87,00 1,00 87,00 APPARTAMENTO 4 APPARTAMENTO 5 In corso di costruz. 111,00 In corso di costruz. 111,00 1,00 111,00 1,00 111,00 GARAGE 1 23,00 1,00 23,00 GARAGE 2 18,00 1,00 18,00 GARAGE 3 18,00 1,00 18,00 GARAGE 4 18,00 1,00 18,00 GARAGE 5 23,00 1,00 23,00 POSTO AUTO SCOPERTO 1 13,00 1,00 13,00 POSTO AUTO SCOPERTO 2 12,00 1,00 12,00 POSTO AUTO SCOPERTO 3 12,00 1,00 12,00 POSTO AUTO SCOPERTO 4 14,00 1,00 14,00 POSTO AUTO SCOPERTO 5 14,00 1,00 14,00 POSTO AUTO SCOPERTO 6 14,00 1,00 14, Divisibilità Il bene oggetto di stima, per proprie caratteristiche e conformazione tipologica e per la massima commerciabilità, è divisibile cinque unità abitative con annesse garage e sei posti auto scoperti. Arch. Umberto Jacopo Maria Pinoni, via Gallo 512, Cesena (Fc). Tel

9 Concordato Preventivo R.G. n 05/ Valore locativo E possibile indicare un valore locativo per le unità immobiliari ultimate mentre, per quelle in corso di costruzione, non è possibile indicare un valore locativo. Secondo le tabelle redatte dall'agenzia delle Entrate 2, i valori di locazione per abitazioni di tipo civili, siti in Comune di Bertinoro, zona E3 suburbana, per le abitazioni civili con stato conservativo ottimo oscillano tra un minimo di 4,4 /mq e 6,2 /mq al mese, per i box auto (garage) oscillano tra un minimo di 3,1 /mq e 4 /mq al mese, per i posti auto scoperti oscillano tra un minimo di 1,3 /mq e 1,6 /mq al mese. Sentito anche il parere di operatori del settore immobiliare della zona, considerato il ottimo stato di conservazione degli immobili, il suo contesto e la tipologia, si ritiene opportuno considerare un valore locativo attraverso la seguente tabella riassuntiva: DESCRIZIONE SUPERFICIE (MQ) VALORE LOCAZIONE ( /MQ X MESE) VALORE LOCAZIONE ANNUO APPARTAMENTO 1 86,00 5, ,00 APPARTAMENTO 2 86,00 5, ,00 APPARTAMENTO 3 87,00 5, ,00 APPARTAMENTO 4 APPARTAMENTO 5 In corso di costruz. 111,00 In corso di costruz. 111, GARAGE 1 23,00 3,50 966,00 2 Riferite al 1 semestre del 2015 Arch. Umberto Jacopo Maria Pinoni, via Gallo 512, Cesena (Fc). Tel

10 Concordato Preventivo R.G. n 05/2015 GARAGE 2 18,00 3,50 756,00 GARAGE 3 18,00 3,50 756,00 GARAGE 4 18,00 3,50 756,00 GARAGE 5 23,00 3,50 966,00 POSTO AUTO SCOPERTO 1 13,00 1,50 234,00 POSTO AUTO SCOPERTO 2 12,00 1,50 216,00 POSTO AUTO SCOPERTO 3 12,00 1,50 216,00 POSTO AUTO SCOPERTO 4 14,00 1,50 252,00 POSTO AUTO SCOPERTO 5 14,00 1,50 252,00 POSTO AUTO SCOPERTO 6 14,00 1,50 252,00 La somma del più probabile prezzo a cui sarebbe possibile locare i beni del LOTTO 7 è 1.763,50,00 /mese. 1.3 Stima del bene Criterio di stima Al fine di determinare il prezzo minimo con il quale il bene potrà essere venduto, lo scrivente ritiene di applicare quale criterio di stima quello classico di comparazione. Con tale metodologia, vengono tenuti presenti, prezzi e/o valori già noti, relativamente ad immobili, aventi destinazione d'uso a civile abitazione, delle medesime caratteristiche di quello in oggetto. Occorre tenere conto dello stato attuale di Arch. Umberto Jacopo Maria Pinoni, via Gallo 512, Cesena (Fc). Tel

11 Concordato Preventivo R.G. n 05/2015 conservazione degli immobili oggetto di stima, già descritto in precedenza. Si terrà inoltre conto del contesto della zona (zona suburbana), nel paese di Santa Maria Nuova. Si terrà inoltre conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche degli immobili in oggetto e della situazione attuale del mercato immobiliare (grado di commerciabilità dell'immobile "normale" rapportato a scala comparativa basata sui seguenti gradi di commerciabilità: molto basso, basso, normale, discreto, ottimo) e rapportata ad immobili aventi medesima caratteristica e destinazione d'uso e tenuto ulteriormente conto di quant'altro possa influire ai fini della corretta determinazione del valore di stima. Il valore di stima, nel caso degli immobili in corso di costruzione, sarà determinato in riferimento alla superficie commercialmente vendibile sottraendo i costi per l ultimazione dei lavori ancora da eseguire. Il valore da sottrarre sarà determinato dal computo metrico fornito dalla Togni Costruzioni s.r.l. in quanto si ritiene avere valori plausibili Indagini di mercato L'Esperto al fine di determinare il valore unitario per metro quadrato degli immobili in oggetto, ha attinto da fonti informative già note allo stesso, per trattazione di immobili ad uso commerciale e ricettivo, in zona o in zone similari e direttamente o per analogia, tenuto conto delle caratteristiche Arch. Umberto Jacopo Maria Pinoni, via Gallo 512, Cesena (Fc). Tel

12 Concordato Preventivo R.G. n 05/2015 dei presenti immobili, oltre ad informazioni assunte dall'esperto presso operatori del settore sempre per immobili similari. Informazioni e prezzi così ottenuti devono comunque essere rapportati per analogia al caso di specie di volta in volta oggetto di trattazione. Nel presente caso si ritiene opportuno prendere a riferimento anche i valori OMI, ricavati dalla banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia delle Entrate 3, i valori di mercato di fabbricati uso abitazioni civili, in zona E3 suburbano con stato di conservazione ottimo, del Comune di Bertinoro risultano variare da un minimo di /mq a un massimo di /mq. Da quanto sopra, l'esperto può determinare e stabilire che il valore unitario medio, per metro quadrato di superficie commercialmente vendibile, tenuto conto dei doverosi riferimenti fin qui espressi, sia da ritenersi congruamente pari a /mq 1.600,00, per l immobile ad uso abitazione civile. Inoltre, nel presente caso, si ritiene opportuno prendere a riferimento anche i valori OMI, ricavati dalla banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia delle Entrate 4, i valori di mercato di fabbricati uso box, in zona in zona E3 suburbano del Comune di Bertinoro risultano variare da un minimo di 800 /mq a un massimo di /mq. Da quanto sopra, l'esperto può determinare e stabilire che il valore unitario medio, per metro quadrato di superficie 3 Riferite al 1 semestre del Riferite al 1 semestre del 2015 Arch. Umberto Jacopo Maria Pinoni, via Gallo 512, Cesena (Fc). Tel

13 Concordato Preventivo R.G. n 05/2015 commercialmente vendibile, tenuto conto dei doverosi riferimenti fin qui espressi, sia da ritenersi congruamente pari a /mq 600,00, per l immobile ad uso box. Inoltre, nel presente caso, si ritiene opportuno prendere a riferimento anche i valori OMI, ricavati dalla banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia delle Entrate 5, i valori di mercato di posti auto scoperti, in zona in zona E3 suburbano del Comune di Bertinoro risultano variare da un minimo di 360 /mq a un massimo di 4800 /mq. Da quanto sopra, l'esperto può determinare e stabilire che il valore unitario medio, per metro quadrato di superficie commercialmente vendibile, tenuto conto dei doverosi riferimenti fin qui espressi, sia da ritenersi congruamente pari a /mq 420, Conclusioni Moltiplicando la superficie commerciale per il valore unitario, e sottraendo, ove necessario, il valore dei costi per ultimare le opere, otterremo il valore di mercato: DESCRIZIONE SUPERFICIE (MQ) VALORE ( /MQ) - VALORE PER ULTIMAZIONE LAVORI 6 VALORE ( ) APPARTAMENTO 1 86, , ,00 APPARTAMENTO 2 86, , ,00 5 Riferite al 1 semestre del Importo per ultimazioni lavori Allegato 6 Arch. Umberto Jacopo Maria Pinoni, via Gallo 512, Cesena (Fc). Tel

14 Concordato Preventivo R.G. n 05/2015 APPARTAMENTO 3 87, , ,00 APPARTAMENTO 4 In corso di costruz. 111, , , , ,00= ,00 APPARTAMENTO 5 In corso di costruz. 111, , , , ,00= ,00 GARAGE 1 23,00 900, ,00 GARAGE 2 18,00 900, ,00 GARAGE 3 18,00 900, ,00 GARAGE 4 18,00 900, ,00 GARAGE 5 23,00 900, ,00 POSTO AUTO SCOPERTO 1 13,00 420, ,00 POSTO AUTO SCOPERTO 2 12,00 420, ,00 POSTO AUTO SCOPERTO 3 12,00 420, ,00 POSTO AUTO SCOPERTO 4 14,00 420, ,00 POSTO AUTO SCOPERTO 5 14,00 420, ,00 POSTO AUTO SCOPERTO 6 14,00 420, ,00 TOTALE VALORE COMMERCIALE LOTTO 7: ,00 con i dovuti arrotondamenti: ,00 ( ottocentoquarantunmila/00) Arch. Umberto Jacopo Maria Pinoni, via Gallo 512, Cesena (Fc). Tel

15 Concordato Preventivo R.G. n 05/2015 VALORE DI PRONTO REALIZZO (70%): ,00 x 70% = ,00 ( cinquecentoottantottomilasettecento/00) Ritenendo di avere espletato in ogni sua parte il mandato ricevuto, consegna la presente relazione, rimanendo a disposizione per ogni ulteriore chiarimento. Il C.T.U. Arch. Umberto Jacopo Maria Pinoni Cesena, 10/11/2015 Arch. Umberto Jacopo Maria Pinoni, via Gallo 512, Cesena (Fc). Tel