S T I M A P E R I T A L E

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1 S T I M A P E R I T A L E OGGETTO: Fallimento Invest Bau s.r.l. - G.m.b.H. VALUTAZIONE P.M. 51 P.ED P.T. 1841/II C.C. MERANO SCOPO DELLA STIMA La presente stima ha lo scopo di determinare il valore commerciale a libero mercato dell'immobile (garage) identificato con la p.m. 51 p.ed in P.T. 1841/II C.C. Merano. METODOLOGIA DI STIMA CRITERIO DI STIMA ED EPOCA CUI SI RIFERISCE È certo che il più probabile valore di mercato alla data attuale si può ricercare mediante le seguenti analisi: 1. Stima ad impressione o a vista 2. Valutazione storica 3. Stima di confronto diretto, considerate le condizioni intrinseche ed estrinseche nonché i coefficienti di merito del bene da valutare. FONTI D'INFORMAZIONE Oltre alle condizioni intrinseche ed estrinseche dell'immobile, lo scrivente si è premunito di verificare e recepire quanto segue: 1. dati e notizie su altri immobili oggetto di recenti e normali valori di compravendita presso l osservatorio provinciale dei valori immobiliari e presso agenzia immobiliare operante sul posto; 2. elementi normali di confronto in comune tra l'immobile in esame e gli altri simili presi in confronto. La valutazione dell'immobile è eseguita dallo scrivente con il criterio del valore a

2 compravendita. Tutti i valori riportati, sono stati rilevati presso imprese di costruzioni locali ed affidabili che operano nel settore e che recentemente hanno costruito edifici analoghi per consistenza e destinazione. DESCRIZIONE SOMMARIA Box garage al piano 2 interrato inserito in un complesso residenziale condominiale suddiviso in n. 4 blocchi, sviluppati su tre piani fuori terra, uno sottotetto e due piani interrati (2 e 3 interrato). UBICAZIONE DELL'IMMOBILE L'immobile oggetto della presente valutazione è ubicato nel territorio amministrativo del Comune di Merano e, più precisamente, in zona semicentrale rispetto alla città di Merano, al civico n. 15/A di via Alfieri. IDENTIFICAZIONE TAVOLARE IDENTIFICAZIONE FOGLIO A1 P.M. 51: al 2 piano interrato: garage, bocca di lupo; al piano 1 interrato: bocca di lupo; al piano terra: griglia. IDENTIFICAZIONE COME DA FOGLIO B Diritto di proprietà per: Invest Bau s.r.l. - G.m.b.H. con sede in Bolzano. IDENTIFICAZIONE COME DA FOGLIO C Varie servitù a favore ed a carico (vedasi estratto tavolare). CLASSIFICAZIONE CATASTO URBANO Dal rilievo effettuato all Ufficio Catasto di Merano, Sezione Urbana, la p.m. 51 p.ed C.C. Merano è censita come segue: C.C. 704 P.ED SUB 51 F.M. 3 P.M. 51 CAT. C/6 CL. 2

3 Consistenza mq. 15 Superficie mq. 18 Rendita 103,03 Valore catastale ,78. DATI DI COSTRUZIONE Concessioni edilizie: n. 156 del n. 67 del n. 246 del Inizio lavori: 21/05/2002 Fine lavori: 28/07/2004 Permesso d'uso parziale: n. 109 del 15/09/2004 (solo per i garage). CARATTERISTICHE GENERALI FABBRICATO Il fabbricato identificato con la p.ed C.C. Merano è stato realizzato con le seguenti caratteristiche tecniche: fondazioni di cemento armato; muratura perimetrale interrata di calcestruzzo; muratura esterna fuori terra in blocchi di laterizio con isolamento termico; pareti interne divisorie in blocchi forati di laterizio; solai di cemento armato; vano scala di tipo aperto con scale di cemento armato, gradini rivestiti con piastrelle antigelive di ceramica e parapetto in acciaio Inox; balconi di cemento armato con pavimentazione in piastrelle antigelive di ceramica e parapetto in muratura piena nonché in pannelli di vetro; tetto di legno, isolato termicamente ed impermeabilizzato con manto di copertura in lamiera zincata; intonaco esterno in malta di cemento con pittura lavabile ai silicati; intonaco interno al civile; serramenti esterni in legno verniciato bianco con incorporato vetrocamera ed avvolgibili in P.V.C.; porte interne di legno; isolamento pareti contro terra eseguito con un telo in PVC saldato; impianto elettrico sottotraccia; impianto

4 citofono centralizzato; impianto TV centralizzato; impianto di riscaldamento autonomo per unità abitativa; impianto antincendio nei piani garage con impianto automatico di spegnimento (Sprinkler). DESCRIZIONE ANALITICA P.M. 51 P.ED C.C. MERANO Pavimentazione: pavimento industriale. Portone: grigliato, in lamiera d'acciaio con apertura basculante. Muri perimetrali e divisori: cemento armato. Impianto elettrico: sottotraccia con punto luce e presa elettrica. In fase di sopralluogo non ho riscontrato vizi e anomalie che pregiudicassero l'uso dell'immobile. SUPERFICIE NETTA La superficie netta è stata ricavata dagli elaborati tecnici depositati presso l'ufficio del Libro Fondiario di Merano. La stessa è elencata di seguito. Box garage al piano 2 interrato: mq. 14,84 COEFFICIENTI DI RAGGUAGLIO PER LA DETERMINAZIONE DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE La superficie commerciale è determinata attraverso il prodotto della superficie netta con il seguente coefficiente di ragguaglio, rispetto ad un'abitazione: - il 60% del box garage. Calcolo superficie commerciale p.m. 51 p.ed Box garage al piano 2 interrato mq. 14,84 x 60% mq. 8,90 Superficie commerciale totale mq. 8,90

5 DEFINIZIONE PREZZO BASE UNITARIO Il valore base unitario a nuovo relativo alla vendita commerciale di abitazioni, nell'attuale congiuntura negativa ed esclusa la quota di pertinenza, è pari ad Euro/mq ,00. Determinazione prezzo unitario effettivo all'attualità Valore commerciale a nuovo Euro/mq ,00 A detrarre per vetustà dell'immobile /mq ,00 x 5% Euro/mq. 140,00 A detrarre per ubicazione dei garage al piano 2 interrato /mq ,00 x 10% Euro/mq. 280,00 Prezzo unitario finale Euro/mq ,00 DETERMINAZIONE VALORE DI MERCATO Avendo approfondito in modo obiettivo e ragionato tutte le considerazioni dinanzi citate e lo scopo di cui si prefigge la stima, lo scrivente esprime con coscienza e seriamente la seguente valutazione, avendo considerato quanto segue: - l'attuale prezzo di compravendita di mercato; - lo stato di conservazione e manutenzione dell'immobile; - la scarsa richiesta di posti auto in loco, confermata dal fatto che la maggior parte di quelli inseriti nell'edificio in oggetto non sono ancora stati venduti e dal fatto che tutti gli edifici residenziali, di media entità, ubicati nelle immediate vicinanze sono abbondantemente provvisti di box garage. Calcolo del valore di mercato

6 Garage p.m. 51 p.ed C.C. Merano mq. 8,90 x Euro/mq ,00 Euro ,00 arrotondato ad Euro ,00 (Euro ventunomila virgola zero). Il valore di cui sopra corrisponde al valore attuale di mercato, che attualmente, in mancanza di appetibilità e per quanto sopra riportato nei punti precedenti, subisce una riduzione di una quota pari al 20%: Euro ,00 x 80% Euro ,00 arrotondato ad Euro ,00 (Euro diciassettemila virgola zero).

7 Tanto doveva lo scrivente in adempio all'incarico ricevuto. In fede e con osservanza IL PERITO Geom. Claudio Canini ELENCO ALLEGATI: Piano di divisione in porzioni materiali Modello 55 Estratto dalla cartografia provinciale Valori unitari di riferimento dell'agenzia del Territorio Merano, 28/10/2011