TRIBUNALE DI BUSTO ARSIZIO

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1 TRIBUNALE DI BUSTO ARSIZIO REGISTRO GENERALE ESECUZIONE procedura promossa da: UNICREDIT S.P.A. +3 contro: GIUSEPPE CATALANO +1 R.G.E. 609/2012 Giudice: S. Passafiume ELABORATO PERITALE del 24/10/2013 Tecnico incaricato: Maurizio Rossi iscritto all'albo Geometri della provincia di Varese al N iscritto all'albo del Tribunale di Busto Arsizio al N. 264 CF: rssmrz75t26b300p con studio in Fagnano Olona (VA) via dante, 77 telefono: fax: (pec): relazione creata con Tribù Office 5 - Astalegale.net Spa Pagina 1 di 9

2 PROCEDURA N. R.G.E. 609/2012 Busto Arsizio LOTTO 1 BENI IN OGGIONA CON SANTO STEFANO 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Oggiona Con Santo Stefano VIA PIAVE 5: A. Piena proprietà per la quota di 1/10 (GIUSEPPE CATALANO ), piena proprietà per la quota di 9/10 (EUGENIA CIUCURESCU) di appartamento, della superficie commerciale di 95,50 Mq. Trattasi di unità abitativa, in particolare di appartamento posto al piano terra di un fabbricato di quattro piani fuori terra oltre seminterrato. L accesso all immobile è garantito da un vano scala comune servito da ascensore. Il condominio risulta essere edificato intorno all'anno 1973 in una zona semiperiferica del comune di Oggiona Con Santo Stefano (VA) inserito all interno di un contesto edilizio con le medesime caratteristiche. Il condominio è costruito ad angolo tra Via Piave, Via F.Macchi e Via Ugo Foscolo. Gli ingressi principali sono posizionati su Via Piave L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T, ha un'altezza interna di 300Cm. Identificazione catastale: foglio 6 particella 1281 sub. 4 (catasto fabbricati), categoria A/2, classe 2, consistenza 5,5 vani, rendita 326,66 Euro, indirizzo catastale: VIA PIAVE, piano: T-S1, intestato a CATALANO GIUSEPPE e CIUCURESCU EUGENIA L'intero edificio sviluppa 5 piani, 4 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel A.1. cantina, sviluppa una superficie commerciale di 1,38 Mq. B. Piena proprietà per la quota di 1/10 (GIUSEPPE CATALANO ), piena proprietà per la quota di 9/10 (EUGENIA CIUCURESCU) di posto auto, della superficie commerciale di 6,75 Mq. Il posto auto (B) è posto al piano seminterrato e vi si accede tramite parti comune, le pareti sono state finite al grezzo, mentre il pavimento è stato rifinito con battuto di cemento lisciato. Al suo interno si può agevolmente stazionare una autovettura. L uscita del mezzo è reso possibile attraverso il corsello comune con relativa rampa di accesso verso la via pubblica. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano S1, ha un'altezza interna di 240Cm. Identificazione catastale: foglio 6 particella 1281 sub. 17 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 4, consistenza 13 mq, rendita 16,78 Euro, indirizzo catastale: VIA PIAVE, piano: S1, intestato a CATALANO GIUSEPPE e CIUCURESCU EUGENIA L'intero edificio sviluppa 5 piani, 4 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: - Consistenza commerciale complessiva unità principali: Mq 102,25 - Consistenza commerciale complessiva accessori: Mq 1,38 - Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 - Valore di realizzo dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto ,50 in cui si trova: - Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Pagina 2 di 9

3 - Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, ,00 nel caso in cui le spese di regolarizzazione delle difformità siano a carico della procedura: - Data della valutazione: 24/10/ STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da CATALANO GIUSEPPE e CIUCURESCU EUGENIA in qualità di proprietario 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: Per maggiori chiarimenti vedere ispezioni ipotecarie allegate alla presente 4.1.Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno. 4.2.Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura: Iscrizioni: ipoteca volontaria attiva, stipulata il 12/04/2006 a firma di NICOLETTA FERRARRIO ai nn /13284 di repertorio, registrata il 19/04/2006 ai nn /60107, a favore di UNICREDIT BANCA S.P.A., contro CATALANO GIUSEPPE e CIUCURESCU EUGENIA, derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO. Importo ipoteca: ,00. Importo capitale: ,00. Durata ipoteca: 15 ipoteca giudiziale attiva, stipulata il 22/04/2011 a firma di TRIBUNALE DI BERGAMO ai nn. 1681/2011 di repertorio, registrata il 09/05/2011 ai nn /52186, derivante da DECRETO INGIUNTIVO ipoteca giudiziale attiva, stipulata il 25/06/2011 a firma di TRIBUNALE DI MILANO ai nn /2011 di repertorio, registrata il 13/07/2011 ai nn /80118, derivante da DECRETO INGIUNTIVO Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, stipulata il 27/09/2012 a firma di UNEP TRIBUNALE DI BUSTO ARSIZIO ai nn. 2801/2012 di repertorio, registrata il 09/11/2012 ai nn /110772, a favore di UNICREDIT S.P.A., contro CATALANO GIUSEPPE e CIUCURESCU EUGENIA, derivante da ATTO ESECUTIVO pignoramento, stipulata il 15/02/2013 a firma di UFFICIALE GIUDIZIARIO ai nn. 444 di repertorio, registrata il 21/03/2013 ai nn /26847, a favore di UNICREDIT S.P.A., contro CATALANO GIUSEPPE e CIUCURESCU EUGENIA, derivante da ATTO ESECUTIVO Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: - Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: ,00 - Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 800,00 Pagina 3 di 9

4 - Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: ,26 - Millesimi condominiali: 72,03 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Per maggiori chiarimenti vedere visure storiche allegate alla presente 6.1.Attuale proprietario: CATALANO GIUSEPPE per la quota di 1/10, in forza di atto di compravendita (dal 12/04/2006), con atto stipulato il 12/04/2006 a firma di FERRARIO NICOLETTA ai nn di repertorio, in forza di atto di compravendita CIUCURESCU EUGENIA per la quota di 9/10, in forza di atto di compravendita (dal 12/04/2006), con atto stipulato il 12/04/2006 a firma di FERRARIO NICOLETTA ai nn di repertorio, in forza di atto di compravendita 6.2.Precedenti proprietari: SOC. IMMOBILIARE SANTO STEFANO S.P.A. per la quota di 1/1 FINMACCHI S.R.L. per la quota di 1/1 (dal 19/12/1986 fino al 05/06/2000) SIDUE S.R.L. per la quota di 1/1 (dal 05/06/2000 fino al 29/10/2003) SIDUE S.R.L. SOCIETA' CON UNICO SOCIO per la quota di 1/1 (dal 29/10/2003 fino al 12/04/2006) 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: La pratica edilizia in oggetto con relativa agibilità è stata richiesta la visione presso l'ufficio Tecnico Comunale di competenza, in quale non è stato in grado di evadere la mia richiesta come da lettera allegata alla presente perizia di stima. 7.1.Pratiche edilizie: Nulla osta per opere edilizie N. 49/73, intestata a Immobiliare Santo Stefano s.p.a, per lavori di costruzione unità abitative, rilasciata il 13/07/ Situazione urbanistica: Nessuna informazione. 8. GIUDIZI DI CONFORMITA': 8.1. Conformità edilizia: Sono state rilevate le seguenti difformità: Eliminazione tramezzature interne zona soggiorno/ingresson con relativo spostamento della porta della cucina. Le difformità sono regolarizzabili nte: Ripristino dei luoghi o in alternativa realizzazione di corridoio/ingresso atto a far ritornate i rappordi areo/illuminanti del locale soggiorno tramite permesso di costruire in sanatoria L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: Permesso Di Costruire In Sanatoria con relativi diritti: 2.500,00 Euro Tempi necessari per la regolarizzazione: 6 mesi Criticità: 8.2. Conformità catastale: Sono state rilevate le seguenti difformità: Tramezzatura zona soggiorno ingresso e spostamento porta cucina Le difformità sono regolarizzabili nte: presentazione nuova scheda catastale a seguito di regolare rilascio di permesso di costruire in sanatoria Pagina 4 di 9

5 L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: SCHEDA CATASTALE CON RELATIVI DIRITTI: 400,00 Euro Tempi necessari per la regolarizzazione: 1 Mese Criticità: Sono state rilevate le seguenti difformità: Numero civico Le difformità sono regolarizzabili nte: Presentazione foglio di osservazione presso gli uffici catastali. L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: Foglio Di Osservazione: 50,00 Euro Tempi necessari per la regolarizzazione: 1 Mese Criticità: bassa 8.3. Conformità urbanistica: Nessuna difformità Corrispondenza dati catastali/atto: Nessuna difformità BENI IN OGGIONA CON SANTO STEFANO VIA PIAVE 5 APPARTAMENTO di cui al punto A Piena proprietà per la quota di 1/10 (GIUSEPPE CATALANO ), piena proprietà per la quota di 9/10 (EUGENIA CIUCURESCU) di appartamento, della superficie commerciale di 95,50 Mq. Trattasi di unità abitativa, in particolare di appartamento posto al piano terra di un fabbricato di quattro piani fuori terra oltre seminterrato. L accesso all immobile è garantito da un vano scala comune servito da ascensore. Il condominio risulta essere edificato intorno all'anno 1973 in una zona semiperiferica del comune di Oggiona Con Santo Stefano (VA) inserito all interno di un contesto edilizio con le medesime caratteristiche. Il condominio è costruito ad angolo tra Via Piave, Via F.Macchi e Via Ugo Foscolo. Gli ingressi principali sono posizionati su Via Piave L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T, ha un'altezza interna di 300Cm. Identificazione catastale: foglio 6 particella 1281 sub. 4 (catasto fabbricati), categoria A/2, classe 2, consistenza 5,5 vani, rendita 326,66 Euro, indirizzo catastale: VIA PIAVE, piano: T-S1, intestato a CATALANO GIUSEPPE e CIUCURESCU EUGENIA L'intero edificio sviluppa 5 piani, 4 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel Descrizione della zona: I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Servizi - municipio nella - scuola elementare nella - asilo nido nella - supermercato nella - spazi verde al di sopra della Pagina 5 di 9

6 Collegamenti - autostrada distante 2 KM nella Qualità e rating interno immobile: - livello di piano: nella - esposizione: nella - luminosità: al di sopra della Descrizione dettagliata: L appartamento (A) è disposto su unico livello (piano terra) si articola in quattro locali principali oltre servizio,ripostiglio, disimpegno, balconi e cantina al piano al piano seminterrato. Entrando dalla scala comune, munita di ascensori e procedendo verso l ingresso si incontrano nell ordine: soggiorno, cucina, disimpegno, ripostiglio,bagno ed in fine le due camere da letto. L appartamento risulta in un buono stato di conservazione, i pavimenti sono in prevalenza di tipo ceramico come così pure i rivestimenti del bagno e della cucina, le pareti sono rifinite a civile, i serramenti sono in legno con vetro singolo e relative persiane esterne. Gli impianti risultano ad una sommaria analisi visiva corrispondenti alle caratteristiche di qualità e conformità dell epoca di installazione. L appartamento è inoltre dotato di un balconi con parapetto in muratura e di relativa cantina al piano seminterrato. Consistenza: per la determinazione delle consistenze sono stati utilizzati i seguenti criteri: - di misurazione: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari - di calcolo: D.P.R. 23 marzo 1998 n panoramicità: nella - impianti tecnici: nella - stato di manutenzione generale: al di sopra della - servizi: nella descrizione consistenza coefficiente commerciale APPARTAMENTO 95,50 x 100 % = 95,50 Totale: 95,50 95,50 Accessori: 1.cantina, sviluppa una superficie commerciale di 1,38 Mq. Valore di mercato: Per il calcolo del valore di mercato è stato utilizzato un procedimento di stima monoparametrica in base al prezzo medio. Calcolo del valore di mercato lordo dell'intero: Valore superficie principale: 95,50 x 1.000,00 = ,00 Valore superficie accessori: 1,38 x 1.000,00 = 1.375,00 Decurtazioni ed adeguamenti del valore: ,00 Pagina 6 di 9

7 descrizione importo Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà al netto degli aggiustamenti): ,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,00 0 BENI IN OGGIONA CON SANTO STEFANO VIA PIAVE 5 POSTO AUTO di cui al punto B Piena proprietà per la quota di 1/10 (GIUSEPPE CATALANO ), piena proprietà per la quota di 9/10 (EUGENIA CIUCURESCU) di posto auto, della superficie commerciale di 6,75 Mq. Il posto auto (B) è posto al piano seminterrato e vi si accede tramite parti comune, le pareti sono state finite al grezzo, mentre il pavimento è stato rifinito con battuto di cemento lisciato. Al suo interno si può agevolmente stazionare una autovettura. L uscita del mezzo è reso possibile attraverso il corsello comune con relativa rampa di accesso verso la via pubblica. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano S1, ha un'altezza interna di 240Cm. Identificazione catastale: foglio 6 particella 1281 sub. 17 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 4, consistenza 13 mq, rendita 16,78 Euro, indirizzo catastale: VIA PIAVE, piano: S1, intestato a CATALANO GIUSEPPE e CIUCURESCU EUGENIA L'intero edificio sviluppa 5 piani, 4 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel Descrizione della zona: I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Servizi - municipio nella - scuola elementare nella - asilo nido nella - supermercato nella - spazi verde al di sopra della Collegamenti - autostrada distante 2 KM Qualità e rating interno immobile: - livello di piano: nella - esposizione: nella - luminosità: pessimo - panoramicità: pessimo - impianti tecnici: mediocre - stato di manutenzione generale: al di sotto della Descrizione dettagliata: nella - servizi: mediocre Pagina 7 di 9

8 Consistenza: per la determinazione delle consistenze sono stati utilizzati i seguenti criteri: - di misurazione: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari - di calcolo: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza coefficiente commerciale POSTO AUTO 13,50 x 50 % = 6,75 Totale: 13,50 6,75 Valore di mercato: Per il calcolo del valore di mercato è stato utilizzato un procedimento di stima a corpo. Calcolo del valore di mercato lordo dell'intero: Valore a corpo: 7.000,00 Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà al netto degli aggiustamenti): ,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,00 9.VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: I valori di stima utilizzati fanno riferimento a quanto pubblicato dalla Camera di Commercio Industria e Artigianato Agricoltura di Varese in merito alla rilevazione dei prezzi degli immobili in provincia di Varese, con l approvazione della Commissione Rilevazione Prezzi Degli Immobili in data 26/09/2012, sulla base delle rilevazioni effettuate nei 141 comuni della Provincia. Le fonti di informazione consultate sono:, ed inoltre: Camera di Commercio Industria e Artigianato Agricoltura di Varese Valore di Mercato (OMV): - Riepilogo valutazione di mercato dei corpi: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 95,50 1, , ,00 B posto auto 6,75 0, , ,00 - Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): ,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Valore di Vendita Giudiziaria (FJV): - Riduzione del valore del 10% per l'imtezza della vendita giudiziaria (valore di realizzo): ,50 - Valore di realizzo dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,50 - Ulteriore riduzione del valore del 20% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per Pagina 8 di 9

9 l'imtezza della vendita giudiziaria (calcolato sul valore di realizzo): ,50 - Oneri notarili e provvigioni tori carico dell'acquirente:. 0,00 - Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 - Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 data 24/10/2013 il tecnico incaricato Maurizio Rossi Pagina 9 di 9