TRIBUNALE DI COMO FALLIMENTI. Fallimento. N. Gen. Rep /10 ELABORATO PERITALE
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1 TRIBUNALE DI COMO FALLIMENTI Fallimento N Gen Rep /10 Giudice Delegato Dr Vito Febbraro Curatore dott Giorgio Arnaboldi - via Volta n 53 - Como - tel ELABORATO PERITALE Tecnico incaricato: Geom Francesco Gorla iscritto all'albo della provincia di Como al N 1636 iscritto all'albo del Tribunale di Como CF GRLFNC56D26B977W- PIva con studio in Como (Como) via Porta n10 telefono: cellulare: fax: francescogorla@iolit Heimdall Studio - wwwhestudioit
2 Beni in Lurate Caccivio (Como) via Bulgaro,7 Lotto IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: A Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di negozio sito in Lurate Caccivio (Como) frazione Caccivio via Bulgarograsso n7 Composto da ampio locale di vendita con annesso servizio igienico al piano terra per una superficie complessiva lorda di circa mq 89 Alla proprietà suddetta è dato in godimento parte di vespaio areato al piano seminterrato, utilizzato quale locale di sgombero e magazzino per una superficie complessiva di circa mq 24 Identificato al catasto fabbricati: intestata a Pxxxxxx Pxxxxx foglio 6 mappale 3872 subalterno 40, categoria C/1, classe 6, composto da vani mq 61, posto al piano T, - rendita: 1364,12 Coerenze: a nord: atrio di ingresso comune, ad est negozio di altra proprietà; a sud cortile comune ed a ovest cortile comune e viale d'ingresso Note: alla proprietà suddetta è dato in godimento parte di vespaio areato al piano seminterrato, (sgombero/magazzino) identificato nella planimetria allegato all'atto di provenienza a rogito dottt Corrado Giannotti del rep del 27/11/1969 e del 28/11/1969 con la lettera A Trattandosi di locale in diritto d uso, non è accatastato DESCRIZIONE SOMMARIA: Trattasi di negozio in corpo a edificio condominiale di cinque piani fuori terra oltre a piano seminterrato, costituito da n 2 negozi 18 appartamenti più vani accessori, sito in via Bulgarograsso n7 del comune di Lurate Caccivio località Caccivio, piccolo centro in provincia di Como a prevalente vocazione industriale del comparto tessile L edificio è ubicato nella prima fascia urbana a corona del centro di Caccivio, su strada di accesso al centro e di collegamento con la strada statale per Olgiate Comasco e la strada provinciale per Appiano Gentile L unità commerciale è sita al piano terreno in fregio a parcheggio condominiale con n 7 posti auto a disposizione dei condomini e dei due negozi al piano terreno Si accede al parcheggio direttamente dalla via Bulgarograsso L unità commerciale è costituita da ampio locale con annesso piccolo servizio igienico, di superficie commerciale di circa mq 89 L accesso pubblico al negozio avviene direttamente dal parcheggio condominiale mentre l ingresso privato avviene dall ingresso comune al condominio posto in lato nord Il negozio è dotato di n 4 vetrine di ampia dimensione più piccola vetrina a lato della porta di ingresso pubblico, che risultano protette da serrande avvolgibili di sicurezza Internamente il negozio risulta in sufficienti condizioni di manutenzione, con pavimenti in ceramica, muratura intonacata al civile, vetrine in alluminio anodizzato, serramenti in legno con tapparelle scorrevoli, porte interne e portoncino di ingresso in legno tamburato, piccolo bagno dotato di WC e lavabo, impianto di riscaldamento con caldaia centralizzata con termoconvettori quali corpi radianti, impianto elettrico esistente parte sottotraccia e parte esterno in canalina, montato per le specifiche esigente della attività precedente Alla proprietà suddetta è dato in godimento parte di vespaio areato al piano seminterrato, utilizzato quale locale di sgombero e magazzino per una superficie complessiva di circa mq 24 e di altezza di cm 200; è stato realizzato con muratura parte in calcestruzzo e parte in blocchi di cemento prefabbricato intonacato al rustico, pavimentazione in gres rosso, dotato di piccole aperture di ventilazione La muratura e la pavimentazione non presentano tracce di umidità Caratteristiche zona: centrale residenziale (normale) a traffico locale con parcheggi sufficienti 2 di 6
3 Servizi della zona: asilo nido (buono), biblioteca (ottimo), campo da calcio (buono), farmacie (buono), municipio (buono), negozio al dettaglio (ottimo), palestra (ottimo), parco giochi (ottimo), polizia (buono), scuola elementare (ottimo), scuola materna (ottimo), scuola media inferiore (ottimo), spazi verdi (sufficiente), supermercato (sufficiente) la zona è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria e secondaria Caratteristiche zone limitrofe: residenziali Collegamenti pubblici (km): autobus (0,2), autostrada (5), ferrovia (7) 3 STATO DI POSSESSO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero 4 VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 41 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente 411 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna 412 Convenzioni matrimoniali e provv d'assegnazione casa coniugale: Nessuna 413 Atti di asservimento urbanistico: Nessuno 414 Altre limitazioni d'uso: 42 Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 421 Iscrizioni: Iscrizione giudiziale (Attiva) derivante da decreto ingiuntivo a favore di INTESA SAN PAOLO SPA TORINO, contro Pxxxxxxxx Pxxxxxxx, a firma di Tribunale di Como in data 19/10/2009 ai nn 4809 iscritto a Como in data 28/10/2009 ai nn 30283/6442 importo ipoteca: ,00 importo capitale: ,41 Iscrizione giudiziale (Attiva) derivante da decreto ingiuntivo a favore di BANCO DI DESIO E DELLA BRIANZA SPA/DESIO, contro Pxxxxxxxx Pxxxxxxx, a firma di Tribunale di Monza in data 24/06/2009 ai nn 1663/2009 iscritto a Como in data 07/08/2009 ai nn 23954/5225 importo ipoteca: 30000,00 importo capitale: 23019,98 Iscrizione volontaria (Attiva) derivante da concessione a garanzia di debito a favore di ICE IMPRESA COSTRUZIONI EDILI DI PXXXXXX E PXXXXXXXXX E C SAS/LURATE CACCIVIO, contro Pxxxxxx Pxxxxxxx, a firma di dr Christian Nessi in Mozzate in data 20/11/2008 ai nn 29238/11364 iscritto a Como in data 21/11/2008 ai nn 35944/7538 importo ipoteca: ,00 importo capitale: , Pignoramenti: Nessuna 423 Altre trascrizioni: Sentenza di fallimento a favore della Massa dei Creditori del Fallimento della Società ICE Impresa di Costruzioni di Pxxxxxx Pxxxxxxx e Pxxxxxxxx Rxxxxxxxx sas/lurate Caccivio contro Pxxxxxxxx Pxxxxxxx a firma di Tribunale di Como in data 19/02/2010 al n 9, trascritto a Como in data 19/04/2010 ai nn 10149/ Altre limitazioni d'uso: Nessuna 43 Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale 3 di 6
4 431 Conformità urbanistico edilizia: E stata riscontrata un piccola difformità nella distribuzione interna del negozio sanabile con pratica di sanatoria per opere interne Costo della sanatoria per oblazione e oneri tecnici stimata sinteticamente in 1500, Conformità catastale: E stata riscontrata un piccola difformità nella distribuzione interna del negozio sanabile con variazione della scheda catastale per diversa distribuzione interna Costo della pratica per oneri tecnici e diritti catastali stimata sinteticamente in 500,00 5 ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 5882,00 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: 260,00 6 ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 61 Attuali proprietari: Massa dei Creditori del Fallimento proprietario dal 19/02/2010 ad oggi in forza di Sentenza di Fallimento a firma di Tribunale di Como in data 19/02/2010 al n 9 trascritto a Como in data 19/04/2010 ai nn 10149/ Precedenti proprietari: Pxxxxxxx Pxxxxx proprietario dal 14/05/2009 al 19/02/2010 in forza di accettazione espressa di eredità a firma di dott Alessandra Mascellaro in Gravedona in data 14/05/2009 ai nn 13132/6364 trascritto a Como in data 15/05/2009 ai nn 13377/8442 Pxxxxxx Pxxxx proprietario dal 17/05/2008 al 14/05/2009 in forza di denuncia di successione con atto registrato a Como in data 15/05/2009 ai nn 882 vol 2009 trascritto a Como in data 17/06/2009 ai nn 17060/10760 Si precisa che Pxxxxx Sxxxx ha rinunciato all'eredità in forza di atto del 10/02/2009 rep 12773/6073 notaio Alessandra Mascellaro di Gravedona e Pxxxxx Axxx Mxxxxx, Rxxxxxx Sxxxxx, Gxxxxx Fxxxxx hanno rinunciato all'eredità in forzia di atto del 24/03/2009 rep 12976/6237 Notaio Alessandro Mascellaro di Gravedona Pxxxxxxxxx Rxxxxxx e Pxxxxxx Pxxxxxxxx per la quota complessiva di 80,75 millesimi proprietario dal 27/11/1969 al 14/01/1978 in forza di atto di compravendita a firma di Dott Corrado Giannotti in data 27/11/1969 rep del 27/11/1969 e rep del 28/11/1969 registrato a Como in data 17/12/1969 ai nn trascritto a Como in data 12/01/1970 ai nn 387/354 Trattasi di atto di acquisto di terreno edificabile pro quota di 80,75 millesimi e successiva costituzione di condominio con attribuzione in proprietà del negozio al piano terra 7 PRATICHE EDILIZIE: PE n 1900 per lavori di costruzione di casa collettiva intestata a Cooperativa edilizia Condominio di via Bulgaro Nulla Osta per Opere Edilizie rilasciata in data 27/05/1969- n prot 1900 L'agibilità è stata rilasciata in data 26/03/1971- n prot 1900 L'agibilità citata è riferita esclusivamente al negozio oggetto di perizia Descrizione negozio di cui al punto A Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di negozio sito in Lurate Caccivio (Como) località Caccivio via Bulgarograsso, 7 4 di 6
5 Composto da ampio locale di vendita con annesso servizio igienico al piano terra per una superficie complessiva lorda di circa mq 89 Alla proprietà suddetta è dato in godimento parte di vespaio areato al piano seminterrato, utilizzato quale locale di sgombero e magazzino per una superficie complessiva di circa mq 24 Identificato al catasto fabbricati: intestata a Pxxxxxx Pxxxxx foglio 6 mappale 3872 subalterno 40, categoria C/1, classe 6, mq 61, piano T, - rendita: 1364,12 Coerenze: a nord: atrio di ingresso comune, ad est negozio di altra proprietà; a sud cortile comune ed a ovest cortile comune e viale d'ingresso Note: alla proprietà suddetta è dato in godimento parte di vespaio areato al piano seminterrato, identificato nella planimetria allegato all'atto di provenienza a rogito dott Corrado Giannotti rep del 27/11/1969 e rep del 28/11/1969 con la lettera A, che si allega in copia Destinazione Parametro Valore Valore Coefficiente reale/potenziale equivalente negozio Sup reale lorda 89,00 1,00 89,00 vano di sgombero-magazzino in godimento Sup reale lorda 24,00 0,20 4,80 Sup reale lorda 113,00 93,80 Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Strutture verticali: materiale: ca e muratura, condizioni: buone Solai: tipologia: laterocemento, condizioni: buone Copertura: tipologia: a falde Scale: tipologia: a rampe parallele, materiale: ca, ubicazione: interna, servoscala: assente, condizioni: buone Componenti edilizie e costruttive: Cancello: tipologia: anta singola a battente, materiale: ferro, apertura: elettrica, condizioni: buone Infissi esterni: tipologia: fissi, materiale: alluminio, protezione: serrande, materiale protezione: ferro, condizioni: sufficienti Pareti esterne: materiale: muratura di blocchi svizzeri, coibentazione: non verificabile, rivestimento: intonaco di cemento, condizioni: sufficienti Pavim Esterna: materiale: manto bituminoso, pietra, autobloccanti, condizioni: sufficienti Pavim Interna: materiale: piastrelle di ceramica, condizioni: scarse Plafoni: materiale: stabilitura, condizioni: buone Rivestimento: ubicazione: bagno, materiale: piastrelle in ceramica, condizioni: scarse Portone di ingresso: tipologia: anta singola a battente, materiale: alluminio e vetro, accessori: senza maniglione antipanico, condizioni: sufficienti Impianti: Elettrico: Idrico: tipologia: parte sottotraccia e parte esterna, condizioni: sufficienti, conformità: non disponibile tipologia: sottotraccia, alimentazione: diretta da rete comunale, rete di distribuzione: tubi in ferro zincato, condizioni: non verificabili, conformità: non disponibile Termico: tipologia: centralizzato, alimentazione: metano, diffusori: termoconvettori, condizioni: pessime, conformità: non disponibile Accessori: 8 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 81 Criterio di Stima 5 di 6
6 Per la valutazione si adotterà quale aspetto economico il valore di mercato procedendo in modo sintetico comparativo Si adotteranno quali parametri la superficie lorda dell'immobile ed il prezzo di mercato per unità di superficie di immobili simili La superficie lorda sarà ragguagliata con coefficienti di abbattimento per destinazioni d'uso 82 Fonti di informazione Catasto di Como, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Como, ufficio tecnico di Lurate Caccivio, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: della zona 83 Valutazione corpi A negozio Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Destinazione Superficie equivalente Valore unitario valore complessivo negozio 89, , ,00 vano di sgombero-magazzino in godimento 4, , ,00 93, ,00 - Valore corpo: ,00 - Valore accessori: 0,00 - Valore complessivo intero: ,00 - Valore complessivo diritto e quota: ,00 Riepilogo: ID Immobile Superficie lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota A negozio , ,00 84 Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: 19698,00 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 2000,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuna 85 Prezzo base d'asta del lotto Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: ,00 Relazione lotto 002 creata in data 10/03/2011 Codice documento: F il perito Geom Francesco Gorla 6 di 6
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