TRIBUNALE DI TREVISO SEZIONE II CIVILE. Esecuzione Immobiliare. [omissis] [omissis] [omissis]

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1 TRIBUNALE DI TREVISO SEZIONE II CIVILE Esecuzione Immobiliare [omissis] [omissis] [omissis] Contro [omissis]- [omissis] [omissis] [omissis] N. Gen. Rep. 74/2007 Giudice Dott. Alberto Valle RAPPORTO DI STIMA Tecnico incaricato: Arch. Nicola Giusto iscritto all'albo degli Architetti della Provincia di Treviso c.f. GSTNCL70A24L407M P.Iva studio in Via Onaro n Scorzè (VE) telefono / fax info@studiosg.it 1

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7 terra mq. 231,16, al piano primo mq. 239,09. Il fabbricato è raggiungibile mediante una strada sterrata che parte dalla strada principale asfaltata (Strada Esterna Corso n. 3), attraversa un bosco e giunge fino alla sbarra che delimita l'accesso all'edificio. Il manufatto oltre all'area scoperta di pertinenza è dotato di altre aree destinate a prato e bosco, identificate di seguito. La proprietà confina: a nord con i mappali 231, 233, 98, 102, 106, 108, 111, 114, 118, 119 del foglio 32; ad est con i mappali 255, 256, 257 del foglio 32, a sud con altro foglio; ad ovest con i mappali 236, 232 del foglio 32 nonché con il torrente dell'acqua fredda. Identificazione catastale: ditta intestataria per la piena proprietà: [omissis] Comune di Ampezzo (UD) Foglio 32 mappale 240 cat. B/1 (Collegi e convitti, educandati, ricoveri, ecc...) piano terra, primo e sottotetto; Foglio 32 mappale 234 qualità prato, classe 4, superficie mq Foglio 32 mappale 235 qualità prato, classe 4, superficie mq Foglio 32 mappale 239 qualità bosco d'alto fusto, classe 5, superficie mq Foglio 32 mappale 246 qualità bosco d'alto fusto, classe 5, superficie mq Foglio 32 mappale 247 qualità bosco d'alto fusto, classe 5, superficie mq. 660 Foglio 32 mappale 249 qualità bosco d'alto fusto, classe 5, superficie mq. 740 Foglio 32 mappale 250 qualità prato, classe 4, superficie mq Foglio 32 mappale 251 qualità prato, classe 2, superficie mq Foglio 32 mappale 252 qualità bosco misto, classe 3, superficie mq Foglio 32 mappale 253 qualità prato, classe 3, superficie mq. 500 Foglio 32 mappale 254 qualità bosco d'alto fusto, classe 5, superficie mq ULTERIORI PRECISAZIONI: Il fabbricato, in riferimento all'ultima Concessione Edilizia e all'accatastamento presenta alcune difformità interne, le quali non incidono sul valore del bene e sono sanabili. In dettaglio le modifiche non autorizzate sono le seguenti: piano terra: il magazzino e la c.t. sono separati da un muretto in laterizio e porta in ferro; piano primo: nel blocco est bagni docce è stato eretto un muretto con una porta 20

8 che separa le docce dai w.c.; nel blocco ovest bagni docce i w.c. sono tre e non due come indicato nelle planimetrie. Si precisa inoltre che: l'esecutato è deceduto in data e che gli eredi non si sono pronunciati sull'accettazione o meno dell'eredità; in comune di Ampezzo dalle visure catastali, tabulati RR.II e dagli atti di proprietà risulta in proprietà di [omissis] anche il mappale 248 del foglio 32 di mq non pignorato con l'atto di pignoramento immobiliare 2648/2007 a favore di [omissis] 3. DESCRIZIONE SOMMARIA: L'immobile è ubicato nel comune di Ampezzo (UD) in località La Milia, in una zona periferica posta a ovest del centro cittadino, le aree limitrofe sono destinate prevalentemente a prato e bosco d'alto fusto. L'edificio è dotato di telefono, impianto elettrico e deposito di GPL in serbatoio fisso da Lt (C.P.I. Prot. 7137/20894 del 05/01/2000). 4. STATO DI POSSESSO: I beni sono derivati dalla successione testamentaria in morte di [omissis] (fratello di [omissis] deceduto in Treviso il 28/04/2004) avvenuta il 13/03/2001, testamento olografo Rep notaio D'urso di Mogliano Veneto, Reg. in Venezia Vol. 350 n. 5 del 31/01/2002, Voltura prot del 26/04/2002 (Voltura n /2002). Precedentemente [omissis] acquista i beni oggetto della perizia di stima da [omissis] con atto di compravendita avvenuta in data 15/02/1993, notaio Rita Dominijanni di Castelfranco Veneto Rep. n Racc. n Trascritto a Udine il 19/02/1993 ai nn. 3858/2959. [omissis] aveva acquistato i beni da Ferraro Francesca con atto di compravendita del 15/06/1984 notaio G. Caminiti di Gemona Rep Reg. al n. 886 il 28/06/1984, Trascritto il 04/07/1984 ai nn / VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 5.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: nessuna Atti di asservimento urbanistico: nessuno Altre limitazioni d'uso: nessuno 21

9 5.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura Pignoramenti: Atto di pignoramento immobiliare a favore di [omissis] depositato in Cancelleria del Tribunale di Treviso in data n. 2648/2007 notificato ai debitori in data e Iscrizioni contro: n /2504 ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario, immobili in Ampezzo (UD), notaio Rita Dominijanni Rep. n del ; n /1870 ipoteca giudiziaria derivante da decreto ingiuntivo, immobili in Ampezzo (UD), Tribunale di Treviso Rep. n. 538/2005 del ; n /1871 ipoteca giudiziaria derivante da decreto ingiuntivo, immobili in Ampezzo (UD), Tribunale di Treviso Rep. n. 539/2005 del Trascrizioni: A favore del atto per causa morte certificato di denunciata successione immobili in Ampezzo (UD) Rep. 5/350 del ; 5.3. Oneri di regolarizzazione urbanistico-edilizia e catastale Conformità urbanistico edilizia: il fabbricato, in riferimento all'ultima Concessione Edilizia e all'accatastamento presenta alcune difformità interne, le quali non incidono sul valore del bene e sono sanabili. In dettaglio le modifiche non autorizzate sono le seguenti: piano terra: il magazzino e la c.t. sono separati da un muretto in laterizio e porta in ferro; piano primo: nel blocco est bagni docce è stato eretto un muretto con una porta che separa le docce dai w.c.; nel blocco ovest bagni docce i w.c. sono tre e non due come indicato nelle planimetrie. 6. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese relative alla pratica di sanatoria per difformità interne. 2500,00 Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: nessuna 22

10 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: nessuna Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: nessuna 7. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Eredi di [omissis] e morto in Treviso il I beni sono derivati dalla successione testamentaria in morte di [omissis] (fratello di [omissis] deceduto in Treviso il 28/04/2004) avvenuta il 13/03/2001, testamento olografo Rep notaio D'urso di Mogliano Veneto, Reg. in Venezia Vol. 350 n. 5 del 31/01/2002, Voltura prot del 26/04/2002 (Voltura n /2002). Precedentemente [omissis] acquista i beni oggetto della perizia di stima da [omissis] con atto di compravendita avvenuta in data 15/02/1993, notaio Rita Dominijanni di Castelfranco Veneto Rep. n Racc. n Trascritto a Udine il 19/02/1993 ai nn. 3858/2959. [omissis] aveva acquistato i beni da Ferraro Francesca con atto di compravendita del 15/06/1984 notaio G. Caminiti di Gemona Rep Reg. al n. 886 il 28/06/1984, Trascritto il 04/07/1984 ai nn / PRATICHE EDILIZIE: P.E. n. 1 Concessione Edilizia n. 01 del 05/01/1987 pratica n. 29/1982 per ristrutturazione e modifica destinazione d'uso di un fabbricato rurale già adibito a stalla, fienile e abitazione; P.E. n. 2 Concessione edilizia n. 50 del 16/06/1989 pratica n. 29/1982 per costruzione di un garage a ridosso dell'edificio di abitazione variante alla C.E. n. 01 del 05/01/1987; P.E. n. 3 Ripristino statico e adeguamento antisismico prot del 16/01/1991 Commissione Ed. del 01/03/1991; P.E. n. 4 Concessione Edilizia n. 47 del 06/09/1993 pratica n. 29/1982 per sistemazione ed ampliamento di un rustico da adibire a struttura ricettiva per attività comunitarie; P.E. n. 5 Concessione Edilizia n.12 del 26/03/1996 pratica n. 29/1982 per ampliamento e variazione di destinazione d'uso da abitazione a struttura ricettiva per comunità variante alla C.E. n. 47 del 06/09/1993; P.E. n. 6 Autorizzazione di Agibilità prot. n del 25/06/1996, fine lavori avvenuta il 06/06/1996, certificati di collaudo statico delle opere in c.a. nn. 1894/87, 2386/89, 1298/ DESCRIZIONE fabbricato: Piena proprietà relativamente ad un fabbricato a struttura ricettiva per comunità 23

11 composto come segue: a) piano terra di altezza pari a ml. 2,65: sala pranzo mq. 63,51, magazzino c.t. mq. 10,42, cucina mq. 17,67, ingresso mq. 29,12, anti w.c. mq. 5,06, w.c. mq. 1,73, w.c. mq. 1,73, camera mq. 14,12, bagno mq. 4,38, saletta mq. 31,57, cappella mq. 14,17, portico mq. 37,03; b) piano primo di altezza pari a ml. 2,65: bagni docce blocco ovest mq. 18,30, bagni docce blocco est mq. 21,96, corridoio mq. 25,50, camera mq. 21,96, camera mq. 36,69, camera mq. 21,96, camera mq. 15,42, soggiorno mq. 28,07, disimpegno mq. 2,47, bagno mq. 4,00, camera 16,44, terrazza mq. 3,85, terrazza mq. 6,30 ; d) piano sottotetto di altezza media pari a ml. 2,15: soffitta mq. 91,92, anti mq. 2,76, w.c. mq. 1,74; e) area scoperta di pertinenza del fabbricato mq. 3007,46 La superficie interna lorda totale, ad esclusione del piano sottotetto di superficie interna lorda pari a mq. 100,26, comprensiva delle murature, balconi, logge, scale..., è di mq. 470,23 di cui al piano terra mq. 231,16, al piano primo mq. 239,09. Identificazione catastale: [omissis], deceduto in Treviso il pieno proprietario; Comune di Ampezzo (UD) Foglio 32 mappale 240 cat. B/1 (Collegi e convitti, educandati, ricoveri, ec...) piano terra, primo e sottotetto; caratteristiche descrittive: Fondazioni (struttura): tipologia: fondazioni continue, materiale: c.a., condizioni: buone. Strutture verticali (struttura): materiale: muratura in laterizio e pietre spessore variabile da cm. 35 a cm. 50, condizioni: buone Travi (struttura): materiale: c.a., condizioni: buone Solai (struttura): tipologia: laterocemento, tipo bausta h= 20+4 condizioni: buone Copertura (struttura): tipologia: a falde, materiale: struttura portante e tavolato in legno con sovrastante isolamento termico, guaina impermeabilizzante e coppi, condizioni: buone Infissi esterni (componente edilizia): tipologia: doppia e singola anta a battente, materiale: legno e vetro, protezione: scuri, materiale protezione: legno, condizioni: scarse. Infissi interni (componente edilizia): tipologia: a battente, materiale: legno, condizioni: discrete Manto di copertura (componente edilizia): materiale: coppi, condizioni: buone Pareti esterne (componente edilizia): materiale: muratura in blocchi di laterizio e pietre, 24

12 rivestimento: intonaco civile, condizioni: buone Pavimentazione interna (componente edilizia): materiale: piastrelle di ceramica, condizioni: buone Pavimentazione esterna(componente edilizia): quadroni in porfido, condizioni: buone Gas (impianto): tipologia: sottotraccia, alimentazione: deposito metallico fuori terra di GPL lt. 3000, condizioni: buone, conformità: C.P.I. Prot. n. 7137/20894 del 05/01/200. Elettrico (impianto): tipologia: sottotraccia, tensione: 220V, condizioni: sufficienti, conformità: documentazione di conformità non disponibile. Idrico (impianto): tipologia: sottotraccia, alimentazione: diretta da rete comunale, rete di distribuzione: tubi in ferro zincato e polipropilene, condizioni: sufficienti, conformità: rispettoso delle vigenti normative. Fognatura (impianto): rete di smaltimento: tubi in PVC, recapito: fossa biologica, ispezionabilità: buona, condizioni: buone. Termico (impianto): tipologia: autonomo, alimentazione: GPL, rete di distribuzione: tubi in rame, diffusori: radiatori in acciaio e ventilconvettori, condizioni: discrete, conformità: documentazione di conformità non disponibile. Telefonico (impianto): tipologia: sottotraccia, condizioni: buone, conformità: rispettoso delle vigenti normative. 10. DESCRIZIONE aree scoperte : Piena proprietà relativamente ad aree destinate a prato e bosco Identificazione catastale: ditta intestataria per la piena proprietà: [omissis] Comune di Ampezzo (UD) Foglio 32 mappale 234 qualità prato, classe 4, superficie mq Foglio 32 mappale 235 qualità prato, classe 4, superficie mq Foglio 32 mappale 239 qualità bosco d'alto fusto, classe 5, superficie mq Foglio 32 mappale 246 qualità bosco d'alto fusto, classe 5, superficie mq Foglio 32 mappale 247 qualità bosco d'alto fusto, classe 5, superficie mq. 660 Foglio 32 mappale 249 qualità bosco d'alto fusto, classe 5, superficie mq. 740 Foglio 32 mappale 250 qualità prato, classe 4, superficie mq Foglio 32 mappale 251 qualità prato, classe 2, superficie mq

13 Foglio 32 mappale 252 qualità bosco misto, classe 3, superficie mq Foglio 32 mappale 253 qualità prato, classe 3, superficie mq. 500 Foglio 32 mappale 254 qualità bosco d'alto fusto, classe 5, superficie mq VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL BENE OGGETTO DI STIMA: 11.1 Fonti di informazioni: Ufficio Tecnico del Comune di Ampezzo, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Udine, Agenzia del Territorio di Udine, Agenzie Immobiliari 26

14 Unità abitativa DESCRIZIONE LOCALI - DIPENDENZE - PERTINENZE SUPERFICIE (mq) COEFF. PONDERAZIONE SUPERFICIE VENDIBILE Piano primo 239,09 1,00 239,09 Piano terra 231,16 1,00 231,16 Terrazzi 10,15 0,30 3,05 Portici 37,03 0,40 14,81 Poggioli 0,00 0,33 0,00 Accessori indiretti 0,00 0,50 0,00 Verande/Logge 0,00 0,50 0,00 Cantine 0,00 0,20 0,00 Sottotetti agibili 100,26 0,50 50,13 Sottotetti abitabili 0,00 0,80 0,00 Aree scoperte 3007,46 0,05 150,37 SUPERFICIE TOTALE 688,61 Porzioni valutate a corpo DESCRIZIONE LOCALI - DIPENDENZE - PERTINENZE QUANTITÀ COEFF. PONDERAZIONE SUPERFICIE VENDIBILE Garage 0,00 0,50 0,00 TOTALE 0,00 Stima del probabile valore di mercato dell'unita immobiliare Valore di mercato medio unitario rilevato per immobili siti nella zona, di qualità e vetustà simili all'unità immobiliare oggetto di stima Coefficiente di apprezzamento o deprezzamento (base 1), arrotondato al 2 decimale dato dalla media dei seguenti coefficienti: 1tipo di immobile 0,90 2stato di conservazione (buono) 0,90 3grado di commerciabilità (discreto) 0,80 4grado di urbanizzazione (non urbanizzato) 0,70 5esposizione orientamento (buono) 1,00 6funzionalità (discreta) 0,80 /mq 860,00 Valore di mercato unitario ponderato /mq 731,00 Riepilogo superficie complessiva vendibile mq 688,61 VALORE DI MERCATO DELL'ABITAZIONE ,91 0,85 VALORE COMMERCIALE (arrotondato) ,00 Superficie a prato mq. ( ) x /mq 9,5 = ,00 Superficie a bosco mq. ( ) x /mq 8,5 = ,00 Superficie totale mq ,00 Valore totale area scoperta ,00 27

15 12.2 Valutazioni delle superfici Alla stima del valore di mercato delle u.i. in oggetto, si è pervenuti attraverso l applicazione dell opportuno procedimento estimativo detto comparativo diretto, basato sul raffronto diretto tra il bene in questione e beni similari presenti nella medesima zona di cui è stato possibile ricavare il prezzo medio di compravendita. Il procedimento così scelto, fra i molteplici offerti dalla metodologia estimativa, risulta essere il più idoneo a cogliere il valore venale d u.i., quindi facilmente comparabili fra di loro. Il valore delle aree esterne è stato determinato attraverso i Valori Agricoli Medi della Provincia di Udine, Regione Agraria n. 1 colture prato e bosco d'alto fusto 12.3 Valore piena proprietà del bene oggetto di stima Il valore complessivo della quota esecutata dell'intera proprietà (fabbricato e aree esterne), come pignorata nello stato di fatto e di diritto, come risulta dal sopralluogo e tenendo presente le spese per la sanatoria delle difformità interne è di ,00 (Euro settecentoventiseimilaseicentosessantacinque/00) Allegati alla presente perizia: Documentazione fotografica Documentazione relativa alle concessioni edilizie, inizio lavori, certificato di abitabilità Visure catastali Tabulati di verifica RR.II Planimetrie catastali, tipi mappali Estratti di mappa Attestazione di avvenuta trasmissione alle parti di copia della perizia Treviso, lì Il C.T.U. Arch. Nicola Giusto 28