Già Fallimento Immobiliare G.P.R. Immobiliare di Segattini Rita Paola & C.s.a.s.

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1 Fallimento Italy BB accomodation di F.D Amico & C. s.a.s. Tribunale di Varese R.F. n.3274 Già Fallimento Immobiliare G.P.R. Immobiliare di Segattini Rita Paola & C.s.a.s. Relazione di Stima degli immobili Perito Estimatore Dott.Arch.Marco Giani 1

2 1. Premesse Si esegue la sottoestesa perizia estimativa a seguito della richiesta per il fallimento Italy B.B. accomodation di F.D Amico & C. s.a.s. R.F già G.P.R. Immobiliare di Segattini Rita Paola & C. s.a.s. 2. Individuazione del Bene Nel fallimento è stato individuato un immobile sito in Comune Amministrativo di Lavena Ponte Tresa costituito da un Box auto di mq. 20 individuato al N.C.E.U. del comune censuario di Lavena Ponte Tresa al foglio n. 4 mappale n sub 15 categoria C6 classe 5 mq. 20 rendita. 54,74.Il bene è in via Prada n Stato di possesso Lo stato di possesso del bene è la piena proprietà 4. Vincoli ed oneri giuridici: Oltre ai vincoli derivanti dalla procedura attuale non risultano altri vincoli ed oneri giuridici 5. Precedenti proprietari Dalle ispezioni ipotecarie confrontate con quanto reperito presso l ufficio tecnico erariale dopo numerosi accessi agli uffici data la complessità delle vicende legate all intero compendio immobiliare si è potuta determinare la successione delle proprietà che si espone. La società Ediltur s.r.l. con atto pubblico in data rogato dal Dott. Giuseppe Volpe con sede a Torino repertorio n nota di trascrizione del reg.gen. 2

3 5375 reg.part vendeva il bene alla società Young Europe Society s.r.l. con sede in Ferrara Successivamente la società Young Europe Society s.r.l. con sede in Ferrara con atto pubblico in data rogato dal Dott. Giuseppe Volpe con sede a Torino repertorio n nota di trascrizione del reg.gen reg.part vendeva il bene alla società G.P.R.Immobiliare di Gloria Totti & C. s.a.s. con sede in Lavena Ponte Tresa Le attuali intestazioni Italy B.B. Accomodation di F.D Amico & C. s.a.s. già G.P.R. Immobiliare di Segattini Rita Paola s.a.s. sono frutto di variazioni delle denominazioni societarie. In allegato si riportano le ispezioni ipotecarie effettuate e le visure catastali storiche. 6. Descrizione Sommaria La zona dove è inserito l immobile è una lottizzazione eseguita a partire dagli anni 80 che con alterne vicende ha condotto alla edificazione di 45 unità abitative, attualmente la zona è urbanisticamente definita come Zona omogenea C4 zona residenziale di espansione con piano attuativo già approvato. La zona è servita da strade fognature e reti elettriche e di distribuzione del gas; essa è posizionata in una zona periferica del comune in vicinanza delle rive del lago Ceresio. Questo complesso di edifici fu oggetto di una esecuzione immobiliare promossa da Intesa Crediti s.p.a. contro la società Piccoli Restauri s.r.l. esecuzione n. 213/2004 del Tribunale di Varese La stima attuale immobiliare interessa una sola unità immobiliare ad uso box auto detto box è di fatto annesso alla unità immobiliare soprastante tramite una scala interna. L unità di tipo abitativo soprastante ha la tipologia delle case a schiera, ha un piano terra un piano primo ed un piano di sottotetto, inspiegabilmente questa unità invece manca della parte di casa al piano seminterrato che è unità immobiliare a se stante e conserva la 3

4 destinazione originaria di autorimessa al livello seminterrato. Questo fatto è attribuibile ad un errore intervenuto nelle procedure di pignoramento dell esecuzione precedente data la complicatezza dei vari passaggi di proprietà. 7. Situazione Urbanistico-Edilizia Nel 1983 l allora proprietaria dell area la Immobiliare Margherita s.r.l. con sede in Milano presentò il piano di lottizzazione n.3, lo stesso approvato con delibera consiliare n.64 del venne definitivamente approvato in data Venne stipulata convenzione con l amministrazione comunale di Lavena Ponte Tresa per la lottizzazione che non essendo ancora intervenute le norme di richiesta di parere ambientale imposte dalla legge n.431 del La società Immobiliare Margherita il giorno con atto di compravendita cedette l immobile alla società Ediltur s.r.l. con sede in Ferrara, i nuovi proprietari commissionano allo studio di progettazione CIEFFE di Gavirate di redigere i progetti esecutivi relativi alle opere di urbanizzazione e dei fabbricati e richiedere concessione edilizia, nel frattempo essendo intervenuti i limiti imposti dalla legge 431/85 viene richiesto il necessario parere del servizio Beni Ambientali della Regione Lombardia presentato in data e rilasciato parere favorevole in data ; pertanto il comune di Lavena Ponte Tresa in data rilascia Concessione edilizia n.102/83 relativa alle opere di urbanizzazione e n.14/88 relativa alla costruzione dei fabbricati. Verso la fine del 1988 la società Ediltur s.r.l. incaricava l arch.ebser Raimondo di Luino per redigere un progetto di Variante che fosse più consono alle esigenze commerciali della società; tale progetto per effetto di sopravvenute difficoltà esecutive dovuti a cambi di disposizioni tipologiche venne presentato quando i lavori erano in avanzato stato di ultimazione e pertanto venne richiesta la Concessione edilizia in Sanatoria che presentata in data venne esaminata in data dalla commissione edilizia. Tale concessione non venne mai rilasciata in quanto per effetto della variazione 4

5 del perimetro di alcuni fabbricati fu necessario predisporre una variante al piano di lottizzazione già approvato che assentito dalla Regione Lombardia venne poi adottato in via definitiva dal Comune in data con deliberazione n.27. A seguito di ciò l arch.ebser presentò nuovo progetto in sanatoria in data e ottenne la concessione con provvedimento n.0009/1997 in data Nel frattempo nelle date ; e alcuni singoli occupanti delle unità presentavano richieste di sanatoria edilizia relative all uso dei piani terreno e dei sottotetti tramutandoli in parti abitabili con provvedimenti di sanatoria edilizia regolarmente rilasciati dal comune tra i mesi di maggio ed il giugno Per quanto attiene l unità oggetto di stima non furono presentate domande di sanatoria pertanto l unità al piano seminterrato risulta con la destinazione d uso della originaria concessione edilizia e quindi regolare allo stato attuale, anche se la sua configurazione lascia ipotizzare il desiderio di inglobarla nell abitazione come spazio agibile così come avvenuto nelle villette confinanti. 8. Descrizione particolareggiata Il box è costituito da una porzione del piano seminterrato della villetta a schiera sita al n. 32 di via Prada a Lavena Ponte Tresa. Il box infatti è in contiguità a piano seminterrato di un servizio igienico e un locale cantina senza divisioni murarie e al piano superiore con una scala. Il locale è pavimentato con piastrelle di ceramica e verso l esterno ha un serramento in legno e vetri che connette il box allo spazio antistante a giardino di proprietà dell unità soprastante. Le strutture portanti nel piano terreno sono in cls e solai tipo Predalles in calcestruzzo armato prefabbricato. Per accedere al box auto è necessario passare su una porzione di giardino non annessa all immobile de quo ma alla proprietà soprastante 5

6 6. Valutazione complessiva del bene: Basando la stima su metodi comparativi diretti e confrontando i valori parametrici con quelli di altri immobili recentemente compravenduti o stimati in zona per vendite valutando i deprezzamenti per lo stato conservativo e le condizioni urbanistico - concessorie si possono determinare per l immobile i valori riportati nel successivo paragrafo. Si sottolinea che nella valutazione si tiene conto del deprezzamento dovuto alle condizioni degli immobili sia per lo stato manutentivo sia per la condizione oggettiva della posizione e della tipologia dell edificio che è costituito da uno spazio adibito a box auto determinato come unità immobiliare a se stante ma connessa con una scala interna che sbocca in una unità abitativa attualmente di una proprietà diversa dal quella dello spazio ad uso autorimessa. Valore stimato: Box auto di mq.20 Valore a corpo ,00 (euro dodicimila/00) 7. dati catastali da citare nei trasferimenti: Lavena Ponte Tresa via Prada n.32 al foglio n. 4 mappale n sub 15 categoria C6 classe 5 mq. 20 rendita. 54,74 Varese Dott.Arch.Marco Giani 6

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8 Allegati: Fotografie Estratto di P.R.G. Estratto N.T.A Estratto Aereofotogrammetrico Estratto di mappa catastale Scheda Catastale Concessioni edilizie Certificati storici catastali Certificati ipotecari 8

9 Fotografie dell immobile 9

10 Estratto P.R.G. e Norme Tecniche di attuazione 10

11 Aereofotogrammetrico comunale 11

12 Concessioni edilizie 12

13 Scheda Catastale 13

14 Visura Storico catastale 14

15 Visura ipotecaria 15