DUE DILIGENCE DOCUMENTALE

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1 Due Diligence / Libretto immobile DUE DILIGENCE DOCUMENTALE ALL INTERNO DEGLI IMMOBILI SITI NEL COMUNE DI MOLTENO, VIA POSCASTELLO, 8: NR. 3 UNITA IMMOBILIARI AD USO: EDIFICIO CIVILE: SUB.1 APPARTAMENTO: SUB.2 CAPANNONE INDUSTRIALE: SUB.3

2 INDICE PREMESSA... 3 TABELLA RIEPILOGATIVA... 4 DATI GENERALI... 6 ANALISI DOCUMENTALE... 8 TITOLARITA... 7 SITUAZIONE URBANISTICO-EDILIZIA... 9 SITUAZIONE CATASTALE SITUAZIONE LOCATIVA

3 PREMESSA La presente relazione è stata prodotta allo scopo di definire, laddove possibili e necessari, gli strumenti di regolarizzazione edilizia e catastale, di n. 3 unità immobiliari ad uso mensa, magazzino e appartamento identificate con i subb 1, 2 e 3 facenti parti degli edifici siti in Molteno, via Poscastello, 8. Il sopralluogo è stato eseguito in data 03/06/2010 e le unità immobiliari sono così composte: Sub.1: trattasi di edificio elevato su due livelli fuori terra già destinato a mensa aziendale del complesso industriale Manifattura Segalini con accesso dalla via Poscastello. L'immobile risulta essere composto da un piano terreno con ampio porticato, da dove si accese all'interno dell'immobile, oltre a deposito acqua, spogliatoi e servizi igienici. Il piano primo è contraddistinto da ampio locale mensa, area riservata alla cucina, un guardaroba, due celle frigorifere e vano scala di collegamento. Il piano interrato è composto invece da un risposiglio, cabina elettrica e locale tecnico. I tre livelli sono collegati, oltre che dal vano scala interno, anche da un impianti di elevazione; Sub.2: trattasi di edificio bilivello con accesso dalla via XXV Aprile e composto da un ampio locale magazzino e servizi al piano terreno mentre al piano primo si trovano tre depositi un baccio e servizi. Non è stato possibile verificare lo stato manutentivo interno tuttavia e stato possibile verificare uno scorcio degli ambienti interni che hanno evidenziato l'avanzato stato di abbandono del cespite. Al momento del sopralluogo è stato possibile stabilire che tutto il compendio non è utilizzato da una decina di anni; Sub.3: trattasi di appartamento al piano primo (con accesso dal piano terreno) facente parte del fabbricato B. L'immobile, già adibito ad abitazione del custode, risulta essere composto da ingresso, due camere, un soggiorno, un bagno e due ripostigli. Non è stato possibile accedere all'appartamento ma lo stesso, come per tutto il resto del corpo di fabbrica appariva abbandonato da tempo.; In relazione alle normative urbanistiche vigenti nel Comune di Molteno, si evince quanto di seguito riportato. 3

4 TABELLA RIEPILOGATIVA TITOLARITÀ Problematiche Azioni da intraprendere Criticità Nessuna La titolarità dell immobile risulta regolarmente intestata alla Società Intesa Leasing S.p.A.. Si esprime un giudizio di CONFORMITA. SITUAZIONE URBANISTICO-EDILIZIA Problematiche Azioni da intraprendere Criticità Nessuna Dalla disamina della documentazione in possesso e reperita presso la P.A., possiamo esprimere un giudizio di CONFORMITA. SITUAZIONE CATASTALE Problematiche Azioni da intraprendere Criticità Media Il raffronto con le planimetrie catastali è Nessuna. stato effettuato solo per il sub. 1 e per tale si esprime un giudizio di CONFORMITA. Relativamente ai subb. 2 e 3, non è stato possibile effettuare il raffronto. Si esprime un giudizio di NON DEFINIBILITA. Prima della definizione di una vendita, occorrerebbe procedere con un nuovo sopralluogo, al fine di completare il raffronto con le planimetrie catastali. 4

5 SITUAZIONE LOCATIVA Problematiche Azioni da intraprendere Criticità Bassa Alla data del sopralluogo, l immobile Occorre recuperare il Contratto di risultava libero da persone, vertendo in un evidente stato di abbandono. Si evidenzia l esistenza di un Contratto di Locazione Finanziaria, pertanto si esprime un giudizio di NON DEFINIBILITA. Locazione Finanziaria, prot. n , a favore della Società Immobiliare Minerva S.p.A., contro la Società Intesa Leasing S.p.A. e la relativa disdetta. DOCUMENTAZIONE NECESSARIA PER TRASFERIMENTO Descrizione Problematica Azioni da intraprendere Criticità Media Certificazione Energetica; Certificato di Destinazione Urbanistica La normativa regionale vigente prevede che la certificazione energetica degli edifici sia obbligatoria dal 1 luglio 2009 per il trasferimento a titolo oneroso di tutte le unità immobiliari purchè dotate di impianti di riscaldamento. Nessuna Incaricare un tecnico abilitato per la redazione del documento. Nessuna (C.D.U. non necessario) 5

6 DATI GENERALI Inquadramento territoriale Vista dal satellite Vista dalla mappa 6

7 Descrizione dell immobile Trattasi di porzioni di complesso industriale posto a ridosso del centro cittadino del comune di Molteno alle vie Poscastello e XXV Aprile. Sub.1: trattasi di edificio elevato su due livelli fuori terra già destinato a mensa aziendale del complesso industriale Manifattura Segalini con accesso dalla via Poscastello. L'immobile risulta essere composto da un piano terreno con ampio porticato, da dove si accese all'interno dell'immobile, oltre a deposito acqua, spogliatoi e servizi igienici. Il piano primo è contraddistinto da ampio locale mensa, area riservata alla cucina, un guardaroba, due celle frigorifere e vano scala di collegamento. Il piano interrato è composto invece da un risposiglio, cabina elettrica e locale tecnico. I tre livelli sono collegati, oltre che dal vano scala interno, anche da un impianti di elevazione montacarichi. Al momento del sopralluogo l'immobile risultava danneggiato a seguito di atti vandalici. I fancoil e tutti gli impianti sono stati rimossi e divelti; le vetrate del locale mensa sono state rotte ed anche i servizi igienici hanno subito danneggiamenti. Sub.2: trattadi si appartamento al piano primo (con accesso dal piano terreno). L'immobile, già adibito ad abitazione del custode, risulta essere composto da ingresso, due camere, un soggiorno, un bagno e due ripostigli. Non è stato possibile accedere all'appartamento ma lo stesso, come per tutto il resto del corpo di fabbrica appariva abbandonato da tempo. Sub.3: trattasi di edificio bilivelli con accesso dalla via XXV Aprile e composto da un ampio locale magazzino e servizi al piano terreno mentre al piano primo si trovano tre depositi un baccio e servizi. Non è stato possibile verificare lo stato manutentivo interno tuttavia e stato possibile verificare uno scorcio degli ambienti interni che hanno evidenziato l'avanzato stato di abbandono del cespite. Al momento del sopralluogo è stato possibile stabilire che tutto il compendio non è utilizzato da una decina di anni. Dal sopralluogo effettuato presso i cespiti in esame si è potuto constatare che lo stato manutentivo generale risulta essere mediocre. Nella fattispecie, l immobile adibito a mensa risulta essere in evidente stato d abbandono con finiture e impiantistica danneggiata a seguito di atti vandalici. 7

8 ANALISI DOCUMENTALE TITOLARITA Cronoligia atti e descrizione sintetica di provenienza 29/05/2002 Atto di Compravendita, a rogito del Dott. Pedraglio Carlo, Notaio, rep. n racc. n. 8995, registrato a Como il 14/06/2002 al n. 2848, contro il Dott. Segalini Adriano in rappresentanza della Società Manifattura Segalini S.p.A., a favore di Carcano Renato in rappresentanza della Società Intesa Leasing S.p.A.. Documentazione presente in atti 29/05/2002 Atto di Compravendita, a rogito del Dott. Pedraglio Carlo, Notaio, rep. n racc. n. 8995, registrato a Como il 14/06/2002 al n. 2848, contro il Dott. Segalini Adriano in rappresentanza della Società Manifattura Segalini S.p.A., a favore di Carcano Renato in rappresentanza della Società Intesa Leasing S.p.A.. Analisi sulla titolarità La titolarità dell immobile è correttamente intesta alla Società Intesa Leasing S.p.A.. Problematiche sulla titolarità Nessuna. Azioni da intraprendere Nessuna. Tempi: Costi: 8

9 SITUAZIONE URBANISTICO-EDILIZIA Cronologia e descrizione delle pratiche edilizie dell intero immobile I dati sotto elencati derivano dalla perizia estimativa redatta a cura del Perito Giambelli Giuseppe e dall atto di provenienza del 29/05/ /03/1964 Licenza Edilizia, pratica n. 211; 17/02/1975 Licenza Edilizia, pratica n. 929; 01/03/1978 Licenza Edilizia in Variante alla n. 929, pratica n Cronologia e descrizione delle pratiche edilizie delle unità di proprietà 28/03/1964 Licenza Edilizia, pratica n. 211; 17/02/1975 Licenza Edilizia, pratica n. 929; 01/03/ /12/1964 Licenza Edilizia in Variante alla n. 929, pratica n Licenza d uso, prot. n ; 20/10/1980 Permesso di Agibilità, pratica n , con decorrenza dal 27/09/1980. Cronologia e descrizione delle pratiche edilizie non di proprietà Intesa Leasing S.p.A. Nessuna. Documentazione reperita 28/03/1964 Licenza edilizia n. 211 relativa alla costruzione di un fabbricato ad uso magazzino con annessi autorimessa, ufficio ed abitazione; 17/02/ /03/ /10/1980 Licenza edilizia n. 929 relativa alla costruzione di un fabbricato ad uso servizi sociali; Licenza edilizia n relativa alla variante alla licenza edilizia n. 929 del 17/05/1975 relativa alla costruzione di un fabbricato ad uso servizi sociali; Certificato di Agibilità relativo alle licenze edilizie n per la costruzione ad uso servizi sociali con decorrenza dal 27/09/1980; 9

10 Documentazione mancante 16/12/1964 Licenza d uso, prot. n ; Abitabilità /agibilità 16/12/1964 Licenza d uso, prot. n ; 20/10/1980 Permesso di Agibilità, pratica n , con decorrenza dal 27/09/1980. Destinazione urbanistica Le unità in oggetto di proprietà Intesa Leasing S.p.A. (subb. 1, 2 e 3) hanno destinazione urbanistica e catastale: SUB.1: edificio civile; SUB.2: appartamento; SUB.3: capannone industriale. Vincoli Dall analisi della documentazione reperita presso il Comune di Molteno non è emersa l esistenza di vincoli gravanti sull immobile. Servitù Dall analisi della documentazione reperita presso il Comune di Molteno non è emersa l esistenza di servitù gravanti sull immobile. Coerenze unità di proprietà Partendo da NORD in senso ORARIO le unità sono così coerenziate: Sub.1: Sub.2: Sub.3: 10

11 SITUAZIONE CATASTALE Identificativi catastali CATASTO FABBRICATI foglio particella sub. zona cens. cat. cl. consist. superficie catastale rendita // D/1 // // // 8.948,00 VIA POSCASTELLO n. 8 piano: S1 T 1 VARIAZIONE TOPONOMASTICA del 15/12/2009 n /2009 in atti dal 15/12/2009 (protocollo n. LC ) VARIAZIONE TOPONOMASTICA // A/3 2 4,5 // 244,03 VIA POSCASTELLO n. 8 piano: 1 VARIAZIONE NEL CLASSAMENTO del 27/02/2003 n /2003 in atti dal 27/02/2003 (protocollo n ) VARIAZIONE DI CLASSAMENTO // D/1 // // // ,00 VIA POSCASTELLO n. 8 piano: T 1 VARIAZIONE del 27/02/2002 n /2002 in atti dal 30/01/2003 (protocollo n ) RETTIFICA CLASSAMENTO PROPOSTO. Documentazione reperita Visure storiche Catasto Fabbricati, planimetrie catastali aggiornate. Documentazione mancante Nessuna. Analisi e problematiche catastali L immobile al sub. 1 risulta essere conforme con la planimetria catastale recuperata. Relativamente ai subb. 2 e 3, non è possibile effettuare il raffronto, in quanto alla data del sopralluogo non è stato possibile visionare l interno. Azioni da intraprendere Occorre effettuare un nuovo sopralluogo presso gli immobili identificati al subb. 2 e3. Tempi: Costi: 11

12 SITUAZIONE LOCATIVA Contratti di locazione 29/05/2002 Contratto di Locazione Finanziaria, prot. n , a favore della Società Immobiliare Minerva S.p.A., contro la Società Intesa Leasing S.p.A.. Documentazione presente in atti Nessuna. Documentazione reperita Nessuna. Documentazione mancante 29/05/2002 Contratto di Locazione Finanziaria, prot. n , a favore della Società Immobiliare Minerva S.p.A., contro la Società Intesa Leasing S.p.A.. Disdetta del Contratto di Locazione Finanzaria, prot Analisi e problematiche dei contratti di locazione Verificare la scadenza del Contratto di Locazione Finanziaria prot Azioni da intraprendere Occorre recuperare il Contratto di Locazione Finanziaria, prot. n , a favore della Società Immobiliare Minerva S.p.A., contro la Società Intesa Leasing S.p.A. e la relativa disdetta. Tempi: Costi: 12