TRIBUNALE DI SALERNO

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1 TRIBUNALE DI SALERNO III Sezione Civile Ufficio esecuzioni immobiliari Ill. Sig. Giudice Dott.ssa Pacifico OGGETTO: Procedimento n 95/08 promosso da Omissis Omissis contro 1. Premessa Con ordinanza pronunciata in data 18 febbraio 2010 la S.V.I. nominava me sottoscritto Dr. Ing. Mattia Pisapia, con studio in Cava de Tirreni corso Mazzini n 157 ed iscritto all Albo degli Ingegneri di Salerno al n 2815, C.T.U. nella causa promossa dalla Banca Popolare dell Emilia Romagna contro la Sig.ra Omissis, invitandomi a comparire all udienza del 13 marzo 2010 per il giuramento di rito ed il conferimento del seguente: MANDATO 1. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 cod. proc. Civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni;

2 2. se i beni consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; 3. se beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a giusta introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti posti da 4 a 12; 4. identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; 5. dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; 6. indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato; 7. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili;

3 9. riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al n. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, co. 2, della citata 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con l avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, co 6, della citata L. 47/85; 10. determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; 11. corredi la relazione da presentare anche in formato e supporto informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché pdf per Adobe Acrobat) di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: comune di 8. Omissis riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente;

4 partita, al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno); 12. estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. 2. Svolgimento delle operazioni di consulenza Verificata la presenza in atti della documentazione ex art. 567 cod. proc. Civ. convocai il primo sopralluogo per il 17 aprile 2010 dandone comunicazioni alle parti con lettera raccomandata AR. Alla data fissata mi recai in via Aprea in Cava dei Tirreni per esplicare le operazioni peritali. Alle operazioni furono presenti le figlie della sig.ra Omissis e nessuno per la parte attrice. Nel corso del sopralluogo feci un ampia ricognizione dell immobile oggetto del procedimento effettuando un rilievo planimetrico e fotografico. Infine reperii tutte le informazioni necessarie per poter esplicare il mandato ricevuto. Successivamente mi recai presso il Comune di Cava dei Tirreni per verificare la regolarità edilizia e urbanistica dell immobile riscontrando una Istanza di Concessione in Sanatoria per Abusi Edilizi e richiedere Estratto di Matrimonio, presso l UTE di Salerno per estrarre misura catastale dell immobile. Infine effettuai una serie di indagini presso le agenzie immobiliari di Cava dei Tirreni al fine di ricercare gli elementi di mercato necessari per le valutazioni richieste. 3. Risposte ai quesiti 3.1. Descrizione degli immobili

5 L immobile oggetto del procedimento è una porzione di fabbricato a tre livelli con ingresso indipendente. Ai primi due livelli vi è un appartamento e al terzo livello un sottotetto. Il tutto è ubicato in via Aprea n. 4 località Passiano in Cava dei Tirreni (SA). E censito presso l UTE catasto fabbricati della provincia di Salerno al foglio 16, numero 577, cat A4, classe I, vani 4 rendita 173,53. I dati corrispondono con quelli riportati nell atto di pignoramento. Il bene confina con via Aprea, con beni Omissis o aventi causa e beni Omissis o aventi causa. L immobile ha accesso diretto dalla strada comunale (foto n. 1). Il piano terra è composto da due vani divisi da un ampio arco (foto n. 2). Nel secondo vano c è una scala in muratura che conduce al primo piano (foto n.3). Detto livello è diviso in un disimpegno (di arrivo della scala), un bagno e due camere comunicanti fra di loro. Al primo piano c è un balcone che si estende lungo il perimetro esterno dell appartamento ed affaccia su via Aprea. Al terzo livello, come già accennato, vi è una piccola soffitta senza accesso diretto dall appartamento. Il piano terra ha una superficie di mq e un altezza di ml Il primo piano ha una superficie di mq e un altezza di 3.10 nella camera che affaccia su via Aprea, un altezza di ml 3.50 nella camera interna e un altezza di 2.60 nel disimpegno. La superficie totale dell appartamento è di mq Utilizzazione dell immobile L immobile è utilizzato direttamente dalla sig.ra Omissis e famiglia. Il nucleo familiare è composto dai coniugi Omissis ed i tre figli.

6 3.3. Regime patrimoniale La sig.ra Omissis coniugata con il sig. Omissis come si evince dall Estratto di matrimonio allegato. Dallo , con atto redatto dal Notaio Calabrese, i coniugi hanno scelto il regime della separazione dei beni Conformità agli strumenti urbanistici L immobile in oggetto di proprietà della sigomissis consiste in un appartamento a due livelli oltre un piccolo sottotetto con terrazzino. L epoca di costruzione è antecedente al In base agli accertamenti da me effettuati presso l Ufficio Condono del Comune di Cava dei Tirreni risulta che è stato effettuato un ampliamento del fabbricato originale e per esso è stata presentata una Istanza di Sanatoria per Abusi Edilizi in base al D.L. n. 649 del L ampliamento consiste nella trasformazione del terrazzino al primo livello in un ambiente che accoglie il disimpegno e il bagno. La pratica è stata presentata dalla sig.ra Omissis con prot. n dello per un abuso di superficie utile di mq con il versamento dell oblazione di Successivamente è stata presentata una documentazione integrativa redatta dall ing. Matteo Sernicola al prot. n del In data la Sovrintendenza per i Beni Architettonici di Salerno ha fatto richiesta di documentazione integrativa trasmessa dal Comune al richiedente. Attualmente la pratica è sospesa in attesa della documentazione integrativa richiesta.

7 Dall esame della pratica non si evincono contestazione da parte del Comune che potranno condurre al rigetto dell Istanza di Concessione in Sanatoria presentata. I conteggi degli oneri da versare per il rilascio della Concessione in Sanatoria dovranno essere effettuati dall Ente al momento della chiusura della pratica. Ho ritenuto comunque opportuno riportare nell allegato A la previsione ad oggi dei costi da sostenere per il rilascio della Concessione in Sanatoria dell abuso. Il calcolo degli interessi è stato da me effettuato a partire dalla data di presentazione dell Istanza fino allo , data fissata per l udienza per la determinazione delle modalità della vendita. I costi così calcolati non tengono conto degli eventuali sgravi previsti dalla Legge. Il costo presunto per il rilascio della Concessione in Sanatoria è di 3.227, Criterio di stima Per valutare l immobile ho utilizzato il metodo del confronto, che si espleta attraverso due fasi: 1) l individuazione dei prezzi di compravendita di beni analoghi 2) l attribuzione del giusto prezzo del bene da stimare in riferimento alla collocazione nella serie dei prezzi noti. Per questo motivo, al fine di applicare tale metodo di stima, ho dovuto eseguire un accurata indagine di mercato sui prezzi effettivamente corrisposti per l acquisto di immobili di conformazione, tipologia costruttiva e grado di finitura nonché ubicazione, simili a quello in esame. I valori accertati li ho poi riferiti all unità di consistenza, che per gli immobili considerati, è il metro quadrato.

8 3.5. Valutazione immobile Dalle indagini effettuate presso agenzie immobiliari di Cava dei Tirreni ho reperito le seguenti offerte di vendita per immobili similari: Pirelli Re: Offerta di vendita per un appartamento in Passiano di 80 mq. con mansarda di 80 mq, box auto di 30 mq e giardino di 500 mq al prezzo di ; Frimm: Offerta di vendita per un appartamento di 25 mq al primo piano per ; Frimm: Offerta di vendita per un appartamento in vendita di 30 mq ca. al piano terra ristrutturato/restaurato per ; Frimm: Offerta di vendita per un appartamento al primo piano in Passiano composto da ingresso, cucina soggiorno, due camere e bagno totalmente ristrutturato con garage di 25 mq per un totale di ; Frimm: Offerta di vendita per un appartamento di 65 mq su due livelli in via Avagliano in Passiano. Piano terra cucina abitabile più bagno, primo piano camera matrimoniale, cameretta e balcone per un totale di ; Tecocasa: Offerta di vendita per un appartamento di mq 80 al piano terra per In base a queste offerte e alle altre informazioni reperite direttamente presso agenzie immobiliari della zona il prezzo di vendita per la tipologia dell immobile in valutazione oscilla tra /mq di superficie. In considerazione che l immobile è semindipendente, discretamente ristrutturato, con il primo piano alquanto luminoso e ben esposto ma con il pianoterra, utilizzato come zona giorno, particolarmente buio poiché prende aria e luce dal portoncino d ingresso e da una finestra alta, il valore più probabile è di /mq.

9 Considerando che l appartamento ha una superficie totale netta di mq. 80,50 si ottiene il seguente valore: V = /mq * mq 80,50 = ,00 Da tale valore vanno detratti i costi da sostenere per il rilascio della Concessione in Sanatoria pari ad 3.227,08 Il valore più probabile dell immobile oggetto del procedimento da porre a base d asta è di , Riepilogo finale L immobile oggetto del procedimento è una porzione di fabbricato a tre livelli con ingresso indipendente. Ai primi due livelli vi è un appartamento e al terzo livello un sottotetto. Il tutto è ubicato in via Aprea n. 4 località Passiano in Cava dei Tirreni (SA). E censito presso l UTE Catasto Fabbricati della provincia di Salerno al foglio 16, numero 577, cat A4, classe I, vani 4 rendita 173,53. Il bene confina con via Aprea, con beni Omissis o aventi causa.

10 L immobile è utilizzato direttamente dalla sig.ra Omissis L epoca di costruzione dell immobile è antecedente al Presso il Comune di Cava de Tirreni vi è una pratica di Condono non ancora definita per un abuso edilizio sull immobile. L allegato A riporta il conteggio degli oneri da versare pari a 3.227,08 Il valore più probabile dell immobile da porre a base d asta è di ,92 (diconsi centocinquantasettemilasettecentosettantadue/92).

11 Copia della presente relazione unitamente agli allegati è stata inviata alle parti il 13 maggio 2005 con lettera raccomandata n e n Ritenendo di aver svolto il mandato ricevuto, rassegno la presente relazione anche in formato digitale in uno con gli allegati nonché parcella spese ed onorario, ringraziando la S.V.I. per la fiducia accordatami. Cava de Tirreni, li 13 maggio 2010 IL C.T.U. Dott. Ing. Mattia Pisapia

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