TRIBUNALE DI SALERNO UFFICIO ESECUZIONE IMMOBILIARE CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO

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1 TRIBUNALE DI SALERNO UFFICIO ESECUZIONE IMMOBILIARE CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO CAUSA PROMOSSA DA DR. OMISSIS LEGALE RAPPRESENTANTE OMISSIS ASSOCIAZIONE PROFESSIONALE CONTRO LA SIG.ra OMISSIS PROCEDURA ESECUTIVA N. 146/09 R.G.E. ILL/MO SIG. GIUDICE DELL ESECUZIONE IMMOBILIARE Dr. DI IORIO Premessa Il sottoscritto Dr. Prof. Ciro Cuozzo, iscritto all Albo dei Dottori Agronomi e dei Dottori Forestali della Provincia di Salerno, al n. 418, ed all Albo dei Consulenti del Tribunale di Salerno, nominato C.T.U. nella richiamata vertenza ( allegato n. 1 ), prestava giuramento davanti all Ill /mo Dr. Mario Di Iorio, nell udienza del , nella quale gli veniva affidato il seguente incarico: 1) Identificare con precisi dati catastali i confini e descrivere gli immobili pignorati, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; 2) Dire lo stato di possesso dei beni, con indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e dalla consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; 3) Indicare il regime patrimoniale del debitore, se coniugato; 4) Riferire dell esistenza di formalità; vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dallo stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili; 5) Riferire dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente;

2 6) Riferire della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, in particolare indicare la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, co. 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, co. 6, della citata L. 47/85 ; 7) Determinare il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo di vendita e fornendo elementi di riscontro ( borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche), anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati e tenendo conto che trattasi di vendita forzata, si dovrà specificare l incidenza di tale circostanza sul prezzo presumibile di aggiudica, rispetto al prezzo che verosimilmente potrebbe ricavarsi dalla vendita del bene in una libera contrattazione di mercato; 8) Corredare la relazione da presentare anche in formato e su supporti informatici ( e segnatamente in formato testo o word per Windows microsoft, nonché pdf per Adobe Acrobat ) di una planimetria e di un riepilogo finale o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: Comune di ubicazione, frazione, via o località, i confini, estensione e dati catastali ( limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita, al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero interno) ; 9) Estrarre reperto fotografico anche in formato digitale - dello stato dei luoghi, compreso, in caso di costruzione, anche degli interni.

3 OPERAZIONI DI PERIZIA Per l espletamento delle operazioni peritali, il sottoscritto ha comunicato alle parti in data 08/01/2011 ed effettuato n. 2 accessi: in data 24/01/2011 primo accesso ( allegato n. 2 ). All accesso loc. Castello e/o Pimbo del Comune di Giffoni Valle Piana erano presenti, oltre al sottoscritto, il OMISSIS, affittuari dei beni pignorati, il Geom. Gerardo Erra quale rappresentante dell Associazione OMISSIS, e l Avv. Regina Agoglia. Alla presenza costante delle parti, lo scrivente ( C.T.U. ) chiariva le motivazioni dell accesso, eseguiva ricognizione dei luoghi oggetto di perizia nonché effettuava fotografie ; in data 31/01/2011 secondo accesso ( allegato n. 3 ). Sui luoghi di causa oltre al sottoscritto erano presenti il Geom. Gerardo Erra, rappresentante OMISSIS, i coniugi Omissis. Alla presenza delle parti il sottoscritto ( C.T.U. ) ha provveduto : a) alla verifica dei confini della part.lla n. 93 del fgl 43 oggetto della procedura esecutiva n. 146/09; b) al sesto d impianto; c) rilevazione degli eventuali comodi e scomodi caratterizzanti il fondo. Sono stati altresì effettuati i seguenti sopralluoghi presso: d) Comune di Giffoni Valle Piana per la richiesta del certificato di destinazione urbanistica, ecc. in data 12/01/2011( allegato n. 4 ); e) Ufficio Tecnico Erariale ( U.T.E. ) di Salerno per visura e ritiro certificati catastali in data 14/01/2011 ( allegati n.ri 5a, 5b ); f) Agenzia del Territorio di Salerno Ufficio dei Registri Immobiliari RR. II. - per le visure di trascrizione a favore e contro - in data: 17/01/2011 e 28/02/2011 ( allegati n.ri 6 e 7 ). IDENTIFICAZIONE DEI DATI CATASTALI E VERIFICA DEGLI IMMOBILI PIGNORATI IN CORRISPONDENZA CON I DATI RIPORTATI NELL ATTO DI PIGNORAMENTO L immobile oggetto della procedura esecutiva e pignorati al Omissisubicato in Agro del Comune di: * Giffoni Valle Piana (SA ), località Castello e/o Pimbo allegati n.ri 5a, 5b ( certificati catastali e planimetrie ). E costituito da: 1) Appezzamento di terreno Fgl Num. Ha a ca Qual. Cl. R.D. R.A uliveto 3 75,63 35,82 La particella di terreno confina con eredi Omissis. Dista dal centro abitato di Giffoni circa 5 km; per l accesso al fondo si deve percorrere la strada asfaltata denominata via Terravecchia in direzione Giffoni Sei Casali, indi proseguire lungo il sentiero Giustino Fortunato. Il fondo è ubicato in collina orientamento Sud-Est si sviluppa in un unico

4 corpo, con giacitura acclive e di forma trapezoidale. L altitudine media risulta di circa 500 m. s.l.m. Il terreno sostanzialmente ricco di sostanza organica è di colore bruno scuro, la tessitura tendente all'argilloso; è caratterizzato da un buon grado di fertilità. Esso risulta coltivato a oliveto la suddetta destinazione economica è ordinaria nel comprensorio socio economico di appartenenza. la cultivar è la Frantoio albero di media vigoria, con chioma rigogliosa e rami a frutto sottili e penduli, di produttività elevata e costante. L allevamento adottato è il vaso policonico, mentre il sesto d impianto risulta 6 x 6; quest ultimo, si adatta sia in relazione alla varietà che all ambiente pedoclimatico. PROVENIENZA La particella n. 93 del fgl 43, ubicata in Agro del Comune di Giffoni Valle Piana( SA ), alla località Castello e/o Pimbo. E pervenuta alla sig.ra Omissis in virtù di successione di Omissis il quale aveva disposto delle sue sostanze con testamento olografo pubblicato con verbale in data 29 marzo 2001 dal notaio Luciano D Emilio da Roma rep. n ed ivi registrato il 04 aprile 2001; Denuncia di successione n. 28 vol. 119 e presentata presso l Ufficio del Registro di Roma 1 Circoscrizione I ^ - in data 25 giugno 2001 e trascritta a Salerno il 27 ottobre 2004 n.ri 49498/37805 ( allegato n. 7 ). LO STATO DI POSSESSO DEI BENI, CON INDICAZIONE, SE OCCUPATO DA TERZI, DEL TITOLO IN BASE AL QUALE E OCCUPATO E DELLA CONSISTENZA DEL NUCLEO FAMILIARE DELL OCCUPANTE, CON PERTICOLARE RIFERIMENTO ALL ESISTENZA DI CONTRATTI REGISTRATI IN DATA ANTECEDENTE AL PIGNORAMENTO Il bene terreno al fgl 43 part.lla n pignorato alla sig.ra Omissis, sono posseduti e condotti attualmente dai coniugi Omissis, in virtù di un contratto di affitto, registrato all Ufficio di Registro di Salerno in data 93/ , ai n. 8538/99, della durata di anni sei ( 6 ) - con decorrenza dal 01 giugno 1999 al 31 maggio 2005 ( allegato n. 8 ). Quest ultimo alla scadenza non è stato disdettato dalle parti, pertanto si è rinnovato tacitamente per altri sei ( 6 ) anni. INDICARE IL REGIME PATRIMONIALE DEL DEBITORE, SE CONIUGATO La sig.ra Omissis, allo stato civile risulta vedova e in assenza di eredi diretti (allegato n. 7). ESISTENZA DI FORMALITA, VINCOLI E ONERI GRAVANTI SUI BENI CHE RESTERANNO A CARICO DELL ACQUIRENTE, COMPRESI

5 VINCOLI DERIVANTI DA CONTRATTI INCIDENTI SULL ATTITUDINE EDIFICATORIA DEGLI STESSI E / O VINCOLI CONNESSI CON IL SUO CARATTERE STORICO-ARTISTICO OVVERO DI NATURA PAESAGGISTICA E SIMILI Rilevato che, da indagini effettuate presso i RR.II. di Salerno dal 13/11/1990 ed a tutto il 28/02/2011 ( allegato n. 7 - RR.II. di Salerno Ispezione formalità ), le formalità, vincoli e/o oneri che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente consistono in: Ipoteca giudiziale di 4.764,21, oltre a interessi e spese successive a favore di Omissis derivante da verbale di Pignoramento Immobiliare del 26 febbraio 2009 Ufficio giudiziario Tribunale di Salerno trascritto a Salerno il 23 aprile 2009 ai n.ri / VERIFICA DELLA REGOLARITA EDILIZIA DEL BENE NONCHE L ESISTENZA DELLA DICHIARAZIONE DI AGIBILITA DELLO STESSO, IN PARTICOLARE INDICARE LA DESTINAZIONE URBANISTICA DEL TERRENO RISULTANTE DAL CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA DI CUI ALL ART. 30 DEL T.U. DI CUI AL D.P.R n. 380, NONCHE LE NOTIZIE DI CUI ALL ART. 46 DI DETTO T.U. E DI CUI ALL ART 40 DELLA L n. 47, E SUCC. MOD.; IN CASO DI INSUFFICIENZA DI TALI NOTIZIE, TALE DA DETERMINARE LE NULLITA DI CUI ALL ART. 46, COMMA 1, DEL CITATO T.U., OVVERO DI CUI ALL ART. 40, CO. 2, DELLA CITATA L.47/85, FACCIA DI TANTO L ESPERTO MENZIONE NEL RIEPILOGO, CON AVVERTENZA CHE L AGGIUDICATARIO POTRA, RICORRENDONE I PRESUPPOSTI, AVVALERSI DELLE DISPOSIZIONI DI CUI ALL ART. 46, CO. 5, DEL CITATO T.U. E DI CUI ALL ART. 40, CO. 6, DELLA CITATA L. 47/85 Il fondo risulta privo di fabbricato rurale e annessi rustici. Secondo le previsioni vigenti del P.R.G., del Comune di Giffoni Valle Piana - allegato n. 4 - si attesta che la particella n. 93 del Fgl 43 ricade in zona classificata : Area agricola E. Per una migliore caratterizzazione dell area si riporta di seguito l uso del Suolo dell area oggetto di estimazione e i dati urbanistici.

6 DATI URBANISTICI a) Superf. Fondiaria assoluta mq b) Indice di fabbr. Fondiaria mc/mq - per le residenze 0,03 - per le pertinenze 0,05 - Volumetria max mc 800 c) Indice di copertura - per le residenze 7,50 - per le pertinenze a seconda delle esigenze d) Numero dei piani 2 e) Distacco min. dagli edifici - dalla residenza 10,00 - dagli allev. zootecnici 40,00 f) Distacco min. dai confini di lotto - dalla residenza 5,00 - dagli allev. zootecnici 20,00 g) Distacco dalle strade - parcheggio residenza 10/ 100

7 DETERMINARE IL VALORE CON L INDICAZIONE DEL CRITERIO DI STIMA ADOTTATO AL FINE DELLA DETERMINAZIONE DEL PREZZO DI VENDITA E FORNENDO ELEMENTI DI RISCONTRO ( BORSINI IMMOBILIARI, PUBBLICAZIONI DI AGENZIE IMMOBILIARI, COPIE DI ATTI PUBBLICI DI VENDITA DI BENI CON ANOLOGHE CARATTERISTICHE), ANCHE FORMANDO, AL PRINCIPALE FINE DI CONSEGUIRE UNA PIU VANTAGGIOSA OCCASIONE DI VENDITA O UNA MIGLIORE INDIVIDUAZIONE DEI BENI, LOTTI SEPARATI Il criterio generale di valutazione dei beni, si basa sulla ricerca del valore venale, cioè di quel valore che è il più probabile prezzo che si determinerebbe in una libera contrattazione di compravendita, in funzione della domanda e dell offerta del mercato immobiliare che ho avuto modo di esaminare attraverso indagini dirette e confrontando quando appurato con elementi di riscontro, quali: borsini immobiliari, atti di trasferimento di beni con analoghe caratteristiche. Pertanto, il sottoscritto C.T.U., per la determinazione del più probabile valore di mercato dei terreni ha utilizzato il metodo sintetico per confronto sulla base del parametro superficie, in quanto nella zona il mercato risulta attivo e la stima del valore del fondo (V 0 ) con metodologia analitica previa capitalizzazione del Beneficio fondiario (Bf) ottenibile: Valutazione della particella di terreno * Conteggi estimativi * a) Il più probabile valore di mercato con il metodo sintetico per confronto La particella di terreno ubicata in Agro del Comune di Giffoni valle Piana, n. 93 del fgl 43 ricade secondo il P.R.G. nella zona agricola classificata E/3 Seminativi e frutteti - La coltivazione del olivo è ordinaria per la zona. Pertanto, attraverso l aspetto economico del più probabile valore di mercato, in base a confronti con fondi aventi analoghe caratteristiche e di recente compravendita, risulta che il valore medio è di 15,00 / mq. Fgl Num. Superficie/mq Totale superficie mq mq x 15,00 = ,00

8 b) Il più probabile valore di mercato con metodologia analitica Bf V 0 = ---- dove (r) è il tasso o saggio di capitalizzazione. r Specie Superficie ( Ha ) Produzione Unitaria di olio ( hl ) Produzione totale ( hl ) Prezzo medio ( ) Olivo , Integrazione olio ex AIMA Totale PLV PLV ( ) COSTI AZIENDALI DESCRIZIONE CONTO INCIDENZA % SULLA PLV IMPORTO COSTI COSTI VARIABILI Spese varie ( Sv ) 10,00% 6,19 Salario (Sa ) 45,00% COSTI FISSI 0 Imposte e contributi ( Imp ) 6,00% 371 Quote ( Q ) 10,00% 619 Stipendio ( St ) 3,00% 186 Interessi ( I ) 6,00% 371 Totale 80,00% Per quanto riguarda la stima della PLV si precisa quanto segue: la produzione unitaria inserita nella stima risulta essere quella media in considerazione dell'alternanza che caratterizza la specie olivo; il prezzo inserito nella tabella è comprensivo anche dell integrazione AGEA (ex AIMA). I costi aziendali sono stati stimati in percentuale rispetto alla PLV, in base ad indici che caratterizzano la struttura produttiva delle imprese agricole della Regione Agraria Versante Meridionale dei Picentini. Equazione del Bilancio Bf = PLV- ( Sp + Sa + Imp + Q + St + I )

9 Calcolo del beneficio Fondiario ( B f ) PLV Costi Bf = ( PLV Costi ) CAPITALIZZAZIONE DEL Bf Bf r 4,00% Vo = IL PIU PROBABILE VALORE DI MERCATO DEL CAPITALE FONDIARIO AD ETTARO DESCRIZIONE DEL CALCOLO Valore capitale terra Superficie Agricola Totale ( S.A.T. ) Ha / Ha CALCOLO E VALORE UNITARIO La scelta del tasso di capitalizzazione (r), fissato nel 4,00 %, tiene conto dei comodi (forma regolare, ecc.) e scomodi (distanza dal centro urbano, acclività dei terreni, assenza chiudenda perimetrale, ecc.) incidenti sul valore capitale. CALCOLO DELLA MEDIA DEI VALORI OTTENUTI Dai metodi innanzi esposti è possibile attraverso la media aritmetica determinare il più probabile valore reale del fondo in oggetto. Pertanto: Oliveto - Ha ,00 ( stima sintetica ) ,00 ( stima analitica ) : 2 = ,00 in cifra tonda ,00.

10 CORREDARE LA RELAZIONE DA PRESENTARE ANCHE IN FORMATO E SU SUPPORTI INFORMATICI ( E SEGNATAMENTE IN FORMATO TESTO O WORD PER WINDOWS, NONCHE pdf PER ADOBE ACROBAT ) DI UNA PLANIMETRIA E DI RIEPILOGO FINALE O DESCRIZIONE FINALE IN CUI SINTETICAMENTE, PER CIASCUN LOTTO, INDICHI: COMUNE DI INDICAZIONE, FRAZIONE, VIA O LOCALITA, I CONFINI, ESTENSIONE E DATI CATASTALI ( LIMITATI: PER I TERRENI, ALLA PARTITA, AL FOGLIO, ALLA PARTICELLA, ALLA ESTENSIONE ED AL TIPO DI COLTURA; PER I FABBRICATI, ALLA PARTITA, AL FOGLIO, ALLA PARTICELLA ED ALL EVENTUALE SUBALTERNO, AL NUMERO DI VANI ED ACCESSORI, AL NUMERO CIVICO, AL PIANO ED AL NUMERO INTERNO ) LOTTO L immobile ubicato nel Comune di Giffoni Valle Piana ( SA ), di proprietà esclusiva del sig.ra Omissis e di seguito elencato: a) Terreno ubicato alla contrada Castello e/o Pimbo, individuati al N.C.T. al foglio 43, particelle: n. 93 ha Qualità / classe: Uliveto 3 a Cl., confina con eredi Omissis. Il valore di stima risulta di ,00 (ventunomilaeseicento/00 ). La presente Relazione di Stima è stata riportata anche su supporto informatico Formato testo Word per window nonché pdf per Adobe Acrobat - ( allegato n. 9) ESTRARRE REPERTO FOTOGRAFICO ANCHE IN FORMATO DIGITALE DELLO STATO DEI LUOGHI, COMPRESO I N CASO DI COSTRUZIONE, ANCHE DEGLI INTERNI Il sottoscritto C.T.U.,durante le operazioni di perizia, ha approntato documentazione fotografica riportandola anche in formato digitale ( allegato n. 10 ). Pertanto, avendo espletato l incarico affidatogli in ogni sua parte, rassegna la presente relazione di Consulenza Tecnica d Ufficio alle parti creditore e debitore per eventuali note e rendendosi disponibile per eventuali chiarimenti ove necessari. Acerno lì 07/ Marzo 2011 Con Ossequio Il C.T.U. Dr. Prof. Ciro Cuozzo Agronomo Forestale

11 Allegati Allegato n. 1: Mandato di nomina Allegato n. 2: 1 accesso - Verbale di sopralluogo Allegato n. 3: 2 accesso - Verbale di sopralluogo Allegato n. 4: Cert. di destinazione urbanistica Comune di Giffoni Valle Piana Allegato n. 5: Certificati catastali ed estratto di mappa ( allegati n.ri 5a, 5b ) Allegato n. 6: Visure Ufficio dei Registri Immobiliari Salerno - (allegato n. 6 ) Allegato n. 7: Visure Ufficio dei Registri Immobiliari Salerno - (allegato n. 7) Allegato n. 8: Contratto di fitto ( allegato n. 8 ) Allegato n. 8: Relazione di stima su supporto informatico Allegato n. 9: Documentazione fotografica