PERIZIA TECNICA ESTIMATIVA INDICE

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1 PERIZIA TECNICA ESTIMATIVA INDICE QUESITO ESTIMATIVO PAG. 2 IDENTIFICAZIONE DEGLI IMMOBILI PAG. 2 DESTINAZIONE URBANISTICA PAG. 2 PROCEDIMENTO DI STIMA PAG. 3 STIMA LOTTO ZONA DI ESPANSIONE C PAG. 4 RIEPILOGO GENERALE PAG. 6 VERBALE DI GIURAMENTO PAG. 7 ALLEGATI PAG. 8 Committente: Consorzio Agrario Provinciale di Foggia Soc. Coop. a.r.l. in L.C.A 1

2 PERIZIA TECNICA ESTIMATIVA QUESITO ESTIMATIVO Il sottoscritto Ing. Biagio Peloso, nato ad Orta Nova (Fg) il 24 settembre 1965 ed ivi residente in via T.Fiore n 3, iscritto all Ordine degli Ingegneri della Provincia di Foggia col n 1745, con studio tecnico in Orta Nova (Fg) al corso Matteotti n 11, conformemente all incarico ricevuto dal Consorzio Agrario Provinciale di Foggia Soc. Coop. a.r.l. in L.C.A. con sede in Foggia al Viale Fortore 8/C, P.IVA , ha proceduto alla stima del valore venale alla data del 20/09/2010 di terreni posseduti in tale data dalla committenza medesima. IDENTIFICAZIONE DEGLI IMMOBILI I terreni oggetto della presente stima sono ubicati in agro di Orta Nova (Fg) e censiti al catasto dei terreni con i seguenti dati identificativi: foglio particella superficie qualità/classe R.D. R.A mq. uliv.vignt 22,61 14, mq. uliv.vignt 3,61 2, mq. uliv.vignt 15,18 9, mq. uliv.vignt 10,02 6,57 DESTINAZIONE URBANISTICA Il Piano Regolatore Generale, approvato con deliberazione di G.R. n del 10/12/2002 e pubblicata sul Bollettino ufficiale della regione Puglia n. 163 del 24/12/2002 classifica le particelle sopra menzionate come segue: Foglio 24 particelle Zona C, destinazione edificatoria subordinata alla redazione di uno Strumento Urbanistico Esecutivo, tali terreni sono stati oggetto di Piano di Lottizzazione, approvato con Deliberazione del Consiglio Comunale n. 19 del 24/07/2009, ma ad oggi la lottizzazione deve essere perfezionata mediante stipula della convenzione. In allegato si riportano i risultati dell ispezione ipotecaria, le visure catastali e lo stralcio planimetrico. 2

3 PROCEDIMENTO DI STIMA A causa della conformazione dell area da valutare, della difficoltà che s incontrerebbe nella ricerca e nel costituire la necessaria scala di merito dei prezzi per compravendite recenti di beni analoghi e nella difficoltà della previsione temporale del periodo occorrente per la realizzazione dello sviluppo edilizio della zona da valutare e dalla vendita dei lotti ricavabili si è ritenuto opportuno procedere alla stima del valore delle aree in oggetto tramite: 1. il valore di trasformazione; 2. l incidenza del costo di costruzione. I due aspetti economici, scelti tra quelli che la teoria estimativa prevede, costituiscono la via più opportuna per determinare il valore dell area in quanto prevedono l utilizzo di parametri univoci e indipendenti gli uni dagli altri. Stima del valore di trasformazione Il valore di trasformazione risulterà dalla differenza, al momento di stima, tra il più probabile valore di mercato degli ipotetici edifici costruibili sull area e il probabile costo di costruzione. Il valore di mercato è il valore che avranno i fabbricati una volta ultimati, al momento in cui, essi risulteranno vendibili per gli usi a cui sono destinati; mentre il costo necessario alla realizzazione dei manufatti comprenderà oltre al costo delle opere murarie compresa la manodopera, anche le spese di progettazione, direzione lavori, utile d impresa, oneri di urbanizzazione primarie e secondarie ed ogni altra voce accessoria, tra queste le spese di contratto di appalto per l affidamento lavori alla ditta costruttrice, spese di allacciamenti vari, spese di collaudo, abitabilità e accatastamento dell immobile. Stima sintetica Questo procedimento, molto spesso adottato dagli operatori del mercato immobiliare, pur essendo di tipo schematico, porta tuttavia a risultati molto attendibili e consiste nel determinare il valore dell area come percentuale del costo del fabbricato realizzabile. Questa procedura si articolerà come segue: Si accerterà il costo unitario medio di costruzione di fabbricati simili a quelli realizzabili sull area, espresso in /mc v/p (vuoto per pieno) e comprenderà per convenzione il solo costo delle opere murarie ed esclude quindi le spese di progetto, direzione dei lavori, oneri di urbanizzazione ed ogni altra voce accessoria; Si stimerà la percentuale del costo di costruzione corrisposta media a titolo di pagamento al proprietario cedente l area al netto d oneri e di ogni altra voce accessoria; Si determinerà il valore dell area come incidenza sul costo, determinato al punto 1. 3

4 I due valori così ricavati saranno oggetto di media aritmetica che identificherà il valore venale in comune commercio dell area edificabile alla data richiesta. Poiché, la possibilità di edificare è subordinata alla richiesta e rilascio al Permesso di Costruire, tale valore dovrà essere corretto, mediante uno sconto che tenga conto del periodo di tempo necessario per l ottenimento dell effettiva operatività alla realizzazione dei manufatti. Il valore così trovato verrà opportunamente rapportato alle caratteristiche specifiche dell area oggetto di stima attraverso la pesatura dei fattori di pregio e di deprezzamento. Il procedimento di stima appena descritto trova conforto anche da quanto specificato nell art. 3 del D.L. n. 504 del : un area edificabile ha un valore diverso a seconda che sia stato rilasciato il Permesso di Costruire (immediata edificazione del lotto), oppure sia priva di Permesso ma vi sia il piano di lottizzazione approvato dall amministrazione comunale (relativamente breve il tempo di fabbricazione del lotto), o che sia compresa solo nel piano regolatore (potenziale edificabilità dell area). Si procederà alla stima dell area applicando i due criteri di valutazione. STIMA LOTTO ZONA DI ESPANSIONE C Foglio 24 particelle Stima del valore di trasformazione Nella zona C è prevista l edificazione secondo l indice Ift=0,9 mc/mq, questo implica che sulla superficie complessiva delle particelle oggetto di stima è possibile edificare una volumetria pari a: mq. x 0,9 mc./mq. = 5.599,80mc. I dati necessari per il calcolo del costo di costruzione sono: Costo di costruzione al mc: euro 195,22x1,089= 212,59 come determinato dall Ordine degli Ingegneri della Provincia di Foggia per l anno 2006 ed opportunamente aggiornato a Settembre 2010; Spese di progettazione e tecniche in genere (8% del costo):euro 17,01/mc; Altri costi, allacciamenti varie utenze, assicurazioni, permessi, commercializzazione ecc..(5% del costo):euro 10,63/mc; Oneri di urbanizzazione primarie e secondarie (12% del costo):euro 25,51mc; Profitto d impresa (25% del costo):euro 53,15mc; Interessi di anticipazione per un anno al tasso del 8%:euro 17,01mc; Totale costo di costruzione al mc: euro 335,90 Cubatura edificabile mc ,80; COSTO COMPLESSIVO dell intervento previsto: 335,90/mcx5.599,80 mc = ,66 4

5 Per calcolare il valore di mercato degli immobili finiti è necessario individuare le superfici totali fabbricabili poiché il mercato fornisce dati economici di vendita al mq. Pertanto: mc 5.599,80: 3m (altezza vano) = mq 1.866,60 superficie realizzabile lorda Il prezzo medio di compravendita dedotto, del mercato immobiliare alla data di stima è di euro 1.150,00 il mq. Per un valore complessivo dell edificabile pari a: 1.150,00 x mq 1.866,60 = ,00 Il valore di trasformazione, che coincide con una parte del valore dell area, è dato da: ( , ,66) = ,34 che diviso i mc realizzabili dà il valore al metro cubo ,34: mc 5.599,80 = 47,43 /mc Stima sintetica Il valore del terreno è stimato come percentuale del costo di costruzione, al netto delle spese di progetto, direzione lavori, oneri di urbanizzazione e quant altro: costo di costruzione per 212,59 20% costo di costruzione al mc = 42,52/mc che mediando con il valore ottenuto precedentemente con il metodo analitico: ( 47,43/mc + 42,52/mc) : 2 = 44,98/mc Dopo aver moltiplicato il valore al mc per i mc realizzabili, si avrà il valore dell area alla data di stima immediatamente edificabile: 44,98/mc x 5.599,80 = ,88 Detta quotazione andrà opportunamente rapportata alle caratteristiche specifiche dell area oggetto di stima attraverso la pesatura dei fattori di pregio e di deprezzamento. Il valore sopra riportato è riferito ad un area immediatamente edificabile alla data di stima, pertanto sarà scontato di almeno un anno, lasso di tempo stimato necessario al perfezionamento della lottizzazione mediante stipula della convenzione e rilascio del Permesso di Costruire. Tenendo conto che il saggio di investimento del capitale industriale è pari all 8%, il valore del fondo è pari a: S=C x l/q = ,88 x 1/(1+0,08) = ,67 Tra i fattori di pregio non si registrano elementi particolarmente significativi. STUDIO LP ENGINEERING INGEGNERI ASSOCIATI B. PELOSO & S. LAUCIELLO 5

6 RIEPILOGO GENERALE CONSORZIO AGRARIO PROVINCIALE DI FOGGIA foglio particella superficie ZONA C ZONA C ZONA C ZONA C STIMA LOTTO ZONA DI ESPANSIONE C Foglio 24 particelle VALORE STIMATO ,67 6

7 UFFICIO DEL GIUDICE DI PACE - ORTA NOVA - VERBALE DI GIURAMENTO DI PERIZIA L ANNO 2010, IL GIORNO 22 DEL MESE DI SETTEMBRE, DINNANZI AL SOTTOSCRITTO CANCELLIERE, È PERSONALMENTE COMPARSO IL DOTT. ING. BIAGIO PELOSO, NATO A ORTA NOVA (FG) IL 24/09/1965, RESIDENTE IN ORTA NOVA (FG) VIA T. FIORE N 3, IL QUALE CHIEDE DI ASSEVERARE, CON GIURAMENTO, LA PERIZIA DI STIMA CHE PRECEDE, STESA PER INCARICO DEL CONSORZIO AGRARIO PROVINCIALE DI FOGGIA SOC. COOP. A.R.L. IN L.C.A. CON SEDE IN FOGGIA AL VIALE FORTORE 8/C, P.IVA DATO ATTO DI QUANTO SOPRA, IL CONSULENTE VIENE RICONOSCIUTO MEDIANTE PATENTE N FG V E VIENE INVITATO A GIURARE, DOPO AVERGLI RICORDATO L IMPORTANZA DELLE FUNZIONI CHE È STATO CHIAMATO A COMPIERE, ED EGLI GIURA, RIPETENDO LA FORMULA: GIURO DI AVERE BENE E FEDELMENTE ADEMPIUTO LE FUNZIONI AFFIDATEMI, AL SOLO SCOPO DI FARE CONOSCERE AI GIUDICI LA VERITÀ DEL CHE, IL PRESENTE VERBALE CHE, PREVIA LETTURA E CONFERMA, VIENE SOTTOSCRITTO. IL CONSULENTE IL CANCELLIERE 7

8 ALLEGATO UNICO VISURE CATASTALI DEI TERRENI VISURE IPOTECARIE DEGLI IMMOBILI STRALCIO CATASTALE 8

9 Nota Bene: Il terreno della Perizia n. 14 ORTANOVA è stato oggetto di azione giudiziaria per il riconoscimento d usucapione da parte di terzi: il giudizio è stato favorevolmente definito per il Consorzio con sentenza della Corte di Appello di Bari passata in giudicato. Dopo tale sentenza, un altro confinante ha avviato un autonomo giudizio, sempre per il riconoscimento di usucapione presso il Tribunale di Cerignola per una parte del terreno pari a circa 450 mq. Il Consorzio si è regolarmente costituito in giudizio contestando ogni pretesa e la causa si è conclusa con una sentenza che ha dichiarato l improcedibilità del giudizio medesimo. L area in questione è compresa in quella indicata nel bando Invito ad offrire. 9

10 FOTO N.1: 14 ORTANOVA TERRENO LOCALITÀ FILIASI I ACCESSO 10

11 FOTO N.2: 14 ORTANOVA TERRENO LOCALITÀ FILIASI I ACCESSO FOTO N.3: 14 ORTANOVA TERRENO LOCALITÀ FILIASI FOTO N.4: 14 ORTANOVA TERRENO LOCALITÀ FILIASI 11