TRIBUNALE DI PIACENZA

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1 TRIBUNALE DI PIACENZA Esecuzione immobiliare n 97/08 riunita alla 40/07 ed alla 75/06 Promossa da: ITALFONDIARIO S.p.a. per CASSA DI RISPARMIO di PARMA e PIACENZA S.p.a. SILF SOCIETA ITALIANA LEASING E FINANZIAMENTI S.p.a. contro CIUCO ANTONINO SPERANDEO DOMENICA RELAZIONE DI PERIZIA TECNICA C.T.U. Dott. Ing. Arch. CLAUDIO GUAGNINI Via Manfredi 91/B Piacenza Tel. e Fax: Cell Relazione di perizia tecnica CIUCO - SPERANDEO 1

2 PREMESSA Nell esecuzione immobiliare n. 97/08 promossa da ITALFONDIARIO spa per CASSA DI RISPARMIO di PARMA e PIACENZA SPA a cui sono riunite le esecuzioni immobiliari n 75/06 e 40/07 promosse da SILF SOCIETA ITALIANA LEASING E FINANZIAMENTI SPA e ITALFONDIARIO SPA per Cassa di Risparmio di Parma e Piacenza S.p.a. contro CIUCO ANTONINO e SPERANDEO DOMENICA, l Ill.mo Sig. Giudice Esecutore Dott.sa Marisella Gatti nominava lo scrivente Ing. Arch. Claudio Guagnini quale C.T.U. In data 17/12/08 lo scrivente si presentava all udienza e prestava il giuramento di rito. Dopodiché l Ill.mo Sig. Giudice formulava al C.T.U. il quesito riportato al paragrafo seguente. 1. QUESITO Dica il C.T.U.: 1. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti o è idonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 2. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; 3. se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è idonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dai beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12; per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea: 4. identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato, indichi gli estremi dell atto di provenienza, verifichi la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; 5. dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in Relazione di perizia tecnica CIUCO - SPERANDEO 2

3 data antecedente al pignoramento; alla data di scadenza del contratto ed alla data di scadenza dell eventuale disdetta; 6. indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato; 7. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente (domande giudiziali, sequestri, convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e dell eventuale trascrizione, altri pesi o limitazioni d uso di natura reale), ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili; 8. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 9. riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n.380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n.47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 46, co.2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co.5, del citato T.U. e di cui all art. 40, co. 6, della citata L. 47/85; ove constati l esistenza di opere abusive si pronunci sull eventuale sanabilità ai sensi delle Leggi n. 47/85 e n. 724/94 e sui relativi costi; 10. determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; 11. corredi la relazione da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché pdf per Adobe Acrobat) o equivalente di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella all estensione ed al tipo di cultura; per i fabbricati,alla partita,al foglio,alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al Relazione di perizia tecnica CIUCO - SPERANDEO 3

4 numero di interno); nonché dell elenco delle trascrizioni dei pignoramenti, dei sequestri e delle iscrizioni ipotecarie; 12. estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. 2. OPERAZIONI PERITALI Il sottoscritto in data 16/11/07 si recava presso l ufficio tecnico del Comune di Cortemaggiore (PC) per la verifica della regolarità edilizia dell unità immobiliare. Acquisiva la licenza di costruzione, (anno 1958) e la dichiarazione di abitabilità (anno 1958). In data 19/11/2007 eseguiva le visure presso il 2 Reparto dell Agenzia del Territorio (ex Conservatoria RR.II.) al fine di verificare le trascrizioni, le iscrizioni e gli annotamenti nel ventennio. In data 20/11/07 e 28/11/07 effettuava le visure presso il 1 Reparto dell Agenzia del Territorio (ex. U.T.E.) per la verifica della posizione catastale e della situazione censuaria storica dell immobile. In data 17/11/07 inviava raccomandata al signor Ciuco Antonino al fine di concordare il sopralluogo presso l immobile pignorato non ottenendo riscontro. In data 5/12/07 inviava una seconda raccomandata al signor Ciuco Antonino presso l immobile pignorato non ottenendo ancora risposta. In assenza dei debitori esecutati poteva visionare l immobile solo dall esterno. In data 23/11/07 lo scrivente si recava presso l Ufficio Tecnico del comune di Cortemaggiore (PC), per l acquisizione del certificato di destinazione urbanistica dei terreni. In data lo scrivente poteva visionare l immobile alla presenza della madre del signor Ciuco Antonino. Eseguiva inoltre indagini sulla commerciabilità del bene, al fine di determinare il valore di mercato alla data attuale. Relazione di perizia tecnica CIUCO - SPERANDEO 4

5 Dopodiché il sottoscritto Ing. Claudio Guagnini, con studio in Via Manfredi, 91/B a Piacenza, iscritto all Ordine degli Ingegneri della provincia di Piacenza al n. 356, nella qualità di C.T.U. espone quanto segue 3. RISPOSTE AL QUESITO Verifica preliminare della documentazione presentata Preliminarmente il C.T.U. ha verificato che la documentazione di cui all ex art. 567 cod. proc. Civ. presentata è completa ed idonea. Sono infatti presenti i certificati ventennali delle trascrizioni ed iscrizioni, i certificati storici catastali e gli estratti della mappa censuaria. Pertanto si procede secondo i quesiti posti da 4 a Identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato, indichi gli estremi dell atto di provenienza, verifichi la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; Risposta del C.T.U. 4.1) DATI CATASTALI Il primo immobile pignorato alle date del e del 28/11/2007 ed il secondo immobile pignorato in data 18/04/2008 risultavano censiti con i seguenti dati catastali: Catasto fabbricati del Comune di Cortemaggiore Primo Immobile Intestazione e Titolo dal CIUCO ANTONINO nato a Cagliari il 17/07/1976 cod. fisc. CCINNN76L17B354J proprietà ½ in regime di comunione dei beni con Sperandeo Domenica - SPERANDEO DOMENICA nata a Cefalù il cod. fisc. SPRDNC81D66C421R proprietà ½ in regime di comunione di beni con Ciuco Antonino Dati identificativi e di classamento Relazione di perizia tecnica CIUCO - SPERANDEO 5

6 Foglio 41 particella 226 sub 7 Via Carini don Antonio n 1- piano S1 cat c/6 classe 9 consistenza 51 mq Rendita 226,52 euro Foglio 41 particella 226 sub 8 Via Carini don Antonio n 1 piano T cat A/2 classe 6 consistenza 6,5 vani Rendita 671,39 euro I beni derivano da divisione dell originario sub 1 effettuata mediante denuncia di variazione in data 05/09/2001 n /2001 in atti dal 05/09/2001. La soppressione del sub 1 ha originato il sub 7 e sub 8 Catasto del Comune di Cortemaggiore secondo immobile Intestazione e titolo del 14/06/ CIUCO ANTONINO nato a Cagliari il 17/07/1976 cod. fisc. CCINNN76L17B354J proprietà ½ in regime di comunione dei beni con Sperandeo Domenica - SPERANDEO DOMENICA nata a Cefalù il cod. fisc. SPRDNC81D66C421R proprietà ½ in regime di comunione di beni con Ciuco Antonino Dati identificativi e classamento Foglio 41 particella 226 sub 6 Via Carini don Antonio n 1- piano terra categoria area urbana senza reddito superficie catastale Confini attuali L autorimessa posta al piano S1 ( sub 7) confina con ragioni Ciuco Antonino Sperandeo Domenica su due lati, ragioni Ciuco Efisio su due lati (mappali 9 e 10). L abitazione posta al piano T( sub 8) confina con ragioni Ciuco Antonino - Sperandeo Domenica su due lati,. ragioni Ciuco Efisio su due lati ed area comune Il locale ripostiglio al piano S1(sub8) confina con ragioni Ciuco Antonino Sperandeo Domenica su due lati, ragioni Ciuco Efisio su due lati Il secondo immobile (area urbana sub 6) è costituito da due porzioni di area cortilizia, confinanti la prima con area comune, con Via Don Carini, con area comune, con ragioni Ciuco-Sperandeo, con ragioni Ciuco-Efisio e l altra con area comune, con ragioni Ciuco Efisio, con ragioni Ina Casa e successi e con ragioni Chiodarelli e successi Relazione di perizia tecnica CIUCO - SPERANDEO 6

7 4.3 Descrizione dell immobile pignorato Il primo immobile è posto al piano terra per quanto attiene all abitazione ed al piano interrato per quanto attiene all autorimessa ed al ripostiglio di un fabbricato disposto su due piani fuori terra ubicato in Cortemaggiore Via Carini don Antonio N.3. Negli atti dell Agenzia del Territorio viene riportato il numero civico 1, mentre nell atto di divisione e compravendita notaio Ugolotti viene riportato il numero civico 3. Il fabbricato è stato realizzato con licenza di costruzione n 6586 rilasciata dal Comune di Cortemaggiore il giorno 11 febbraio Al piano interrato sono poste le autorimesse, al piano terra l abitazione oggetto dell attuale esecuzione e al piano primo una seconda abitazione non oggetto di pignoramento. L abitazione posta al piano terra e l autorimessa posta al piano S1 sono state visionate alla presenza della madre del Signor Ciuco. Il secondo immobile pignorato è costituito da due porzioni di area cortilizia inghiaiate parzialmente. Dalla planimetria catastale e dalla licenza di costruzione si evince che l abitazione al piano T è costituita da 4 camere, da un bagno, da un locale cucina e da un corridoio d ingresso,al piano S1 da un locale cantina-ripostiglio. La superficie è di circa 137 mq al lordo delle murature esterne. L autorimessa posta al piano S1 è costituita da un unico locale di superficie circa 51 mq. Le caratteristiche costruttive e di finitura sono quelle correnti all epoca per abitazioni civili di tipo economico popolare. Le principali caratteristiche costruttive del complesso sono: -Strutture piano interrato : -Strutture portanti verticali: -Strutture portanti orizzontali : -Copertura : -Muri perimetrali: murature in cemento armato murature in laterizio del tipo in laterocemento del tipo a falde inclinate in laterizio senza controparete isolante. L abitazione esternamente presenta uno stato di manutenzione mediocre. Le principali caratteristiche tecniche di finitura dell abitazione vengono di seguito elencate: - Tramezzature interne In laterizio intonacato Relazione di perizia tecnica CIUCO - SPERANDEO 7

8 - Intonaci Al civile. Diverse pareti sono finite in carta da parati. Pareti per letto 1 e letto 2 solo tinteggiate - Pavimenti In ceramica 32x32 per ingresso, sala1 e sala2, cucina, in graniglia 25x25 per letto1 e letto2 - Serramenti Interni In legno con vetri semplici - Serramenti esterni Avvolgibili in plastica - Porte interne In legno con specchiature in vetro - Impianto elettrico Sottotraccia protetto da interruttore differenziale - Impianto idrico Completo in cucina e locale wc - Impianto sanitario Bidet wc lavello vasca da bagno - Impianto riscaldamento Radiatori in acciaio. Riscaldamento autonomo con caldaia a gas in cantina - Isolamento termico Assente - Grado di finitura: In linea con la tipologia dell immobile all epoca di costruzione - Stato di manutenzione esterno Scadente 4.4 Provenienza La piena proprietà sulle unità immobiliari oggetto di esecuzione deriva ai coniugi Ciuco - Sperandeo in regime di comunione legale dei beni per acquisto dal Signor Miserotti Giuseppe mediante atto di divisione e compravendita rogato dal Dott. Paolo Ugolotti Notaio in Fiorenzuola D Arda di Piacenza in data 14 giugno 2001 Rep. N raccolta N registrato a Fiorenzuola D Arda il 22 giugno 2001 N. 429 serie IV. Al Sig. Miserotti Giuseppe la piena proprietà pervenne per acquisto in forza di atto del Notaio Mario Monti in data 29 Novembre 1985 rep. N. 533/362 registrato a Piacenza il 16 Dicembre 1985 al N e trascritto a Piacenza il 22 Novembre 1985 ai numeri 8550/ Corrispondenza con i dati indicati negli atti di pignoramento Relazione di perizia tecnica CIUCO - SPERANDEO 8

9 Dati catastali Lo scrivente ha verificato i dati catastali dell unità immobiliare sottoposta ad esecuzione riscontrando una difformità con i dati catastali riportati negli atti di pignoramento. Nei verbali di pignoramento datati 18 agosto 2006 e 15 marzo 2007 è infatti indicato il foglio 41 mappale 226 sub 1 ; ma in effetti detto sub 1 era già stato soppresso mediante la divisione del 05/09/2001 n /2001 in atti dal 05/09/2001,soppressione che ha originato i nuovi identificativi sub 7 (autorimessa) ed il sub 8 (abitazione al piano terra,cantina-ripostiglio al piano S1) Confini Per quanto concerne i confini riportati nei verbali di pignoramento,il sottoscritto ha accertato che gli stessi sono sostanzialmente corretti. Per una più precisa individuazione degli stessi si rimanda al paragrafo Dica dello stadio di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; alla data di scadenza del contratto ed alla data di scadenza dell eventuale disdetta Risposta del C.T.U. Non è stato possibile contattare i debitori esecutati. Il sottoscritto ha potuto prendere visione dei beni grazie all intervento della madre del sig. Ciuco Antonino residente al piano primo dello stesso immobile. Dal sopralluogo è emeso che l unità immobiliare non è occupata da terzi e, come dichiarato verbalmente dalla madre, viene utilizzata saltuariamente dal Sig. Ciuco Antonino. A titolo informativo, si fa presente che sulla pulsantiera esterna è indicato, per il piano terra, il cognome Ciuco. 6. Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato Risposta del C.T.U. Il sottoscritto non ha potuto interrogare i debitori esecutati in merito al loro regime patrimoniale. Relazione di perizia tecnica CIUCO - SPERANDEO 9

10 Tuttavia nell atto di acquisto rogato dal Dott. Paolo Ugolotti Notaio in Fiorenzuola D Arda di Piacenza in data 14 giugno 2001 Rep. N raccolta N registrato a Fiorenzuola D Arda il 22 giugno 2001 N. 429 serie IV. e riportato che i debitori esecutati sono in regime di comunione legale dei beni. 7. Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente (domande giudiziali, sequestri, convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e dell eventuale trascrizione, altri pesi o limitazioni d uso di natura relae), ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili; Risposta del C.T.U. Lo scrivente, dalla visura dell atto di provenienza, non ha riscontrato l esistenza di vincoli particolari o oneri gravanti sulle unità immobiliari. Dall atto di compravendita del Notaio Dott. Paola Ugolotti in data 14 Giugno 2001 rep raccolta N.5326 risulta che alle unità immobiliari pignorate competano la proporzionale quota di comproprietà sulle parti comuni del fabbricato pari a millesimi cinquecento così come determinato dall art del Codice Civile, quali tra l altro le aree cortilizie comuni censite al foglio 41 mapp 226 sub 4, bene non censibile. 8. Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente: Risposta del C.T.U. Sugli immobile oggetto di esecuzione gravano le seguenti formalità, che risulteranno non opponibili all acquirente. Trascrizioni contro Nota di trascrizione del 15/09/2006 Reg. Part 9484 Reg. Gen Atto esecutivo o cautelare Verbale di Pignoramento immobili Relazione di perizia tecnica CIUCO - SPERANDEO 10

11 Pubblico ufficiale: TRIBUNALE Repertorio 3413 del 18/08/2006 A favore di SILF Società Italiana Leasing e Finanziamenti S.p.a. contro Ciuco Antonino quota ½ immobile foglio 41 mapp. 226 sub 1(ora sub7 e sub 8) Nota di trascrizione del 28/03/2007 Reg. Part Reg. Gen Atto esecutivo o cautelare Verbale di pignoramento Immobili Pubblico ufficiale: UFFICIALE GIUDIZIARIO Rep. 985/2007 del 15/03/2007 a favore di Cassa di Risparmio di Parma e Piacenza S..p.a. contro Ciuco Antonino quota ½ e contro Sperandeo Domenica quota ½ immobile foglio 41 mappale 226 sub1(ora sub 7 e sub 8) Nota di trascrizione del 22/5/2008 Reg. Part Reg. Gen Atto esecutivo o cautelare Verbale di pignoramento Immobili 726 Pubblico ufficiale: UFFICIALE GIUDIZIARIO Rep. N.1547 del 18/04/2008 A favore di Cassa di Risparmio di Parma e Piacenza S.p.a. con sede a Parma contro Sperandeo Domenica (quota ½) e Ciuco Antonino (quoto ½) su immobile catasto fabbricati Comune di Cortemaggiore (PC) foglio 41 particella 226 sub.6 Via Carini n 1 Iscrizioni Nota iscrizione del 26/06/2001 Reg. Part Reg. Gen Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo fondiario stipulato con contratto rogato dal Dott. Ugolotti Paola rep del 14/06/2001 della durata di 30 anni a garanzia della somma di euro più gli interessi relativi di per un totale di a favore di Cassa di Risparmio di Parma e Piacenza S.p.a. contro i debitori esecutati Ciuco Antonino Sperandeo Domenica gravante sulla quota di ½ ciascuno relativa all immobile foglio 41 mappale 226 sub 1 (ora sub 7 e sub8). Nota iscrizione del 19/10/2005 reg. Part Reg. Gen Ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo emesso dal tribunale di Piacenza rep. 2014/2005 del 22/09/2005 a garanzia della somma di ,00 euro a favore di SILF Società Italiana Leasing e Finanziamenti S.p.a. contro Ciuco Antonio debitore esecutato gravante sulla quota di ½ relativa all immobile foglio 41 mappale 226 sub 1 (ora sub 7 e sub8). Relazione di perizia tecnica CIUCO - SPERANDEO 11

12 9. Riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n.380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n.47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art.40, co.2, della citata L.47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co.5, del citato T.U. e di cui all art. 40, co. 6, della citata L.47/85; ove consti l esistenza di opere abusive si pronunci sull eventuale sanabilità ai sensi delle Leggi n. 47/85 e n. 724/94 e sui relativi costi; Risposta del C.T.U. Il fabbricato di cui l unità immobiliare pignorata fa parte è stato realizzato con licenza di costruire n 6586 anno 1958 rilasciata dal Comune di Cortemaggiore. I lavori sono stati iniziati il e sono stati terminati il La dichiarazione di abitabilità è stata rilasciata il giorno 15 dicembre Agli atti del Comune di Cortemaggiore non compaiono richieste di successive licenze edilizie o concessioni edilizie e neppure di condoni edilizi. E stata verificata la conformità edilizia del bene. L appartamento è stato oggetto di un intervento edilizio di modesta entità consistente nella chiusura di N.3 porte interne e nella loro apertura in posizioni diverse e nella eliminazione di una scala interna in legno. L intervento è stato eseguito in data precedente al 1986; non necessità pertanto di titolo autorizzativo. Le planimetrie catastali sono congrue corrette e aderenti alla realtà. Il certificato di destinazione urbanistica rilasciato in data 23 novembre 2007 dei terreni in oggetto distinti al N.C.T del comune di Cortemaggiore al foglio 41 mappale 221 certifica che i suddetti terreni in base alla Variante Generale al PRG hanno la seguente destinazione urbanistica: Tessuto a prevalente destinazione residenziale a media densità Le prescrizioni urbanistiche relative sono quelle di cui all art.77 delle N.T.A. della variante generale al PRG. Relazione di perizia tecnica CIUCO - SPERANDEO 12

13 10. Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; Risposta del C.T.U Consistenza Preliminarmente lo scrivente ha calcolato graficamente, sulla scorta della planimetria allegata alla Licenza Edilizia N la superficie commerciale dell abitazione oggetto di stima, comprensiva delle murature interne ed esterne (1/2 di quelle a confine con parti comuni). La superficie dell autorimessa posta al piano seminterrato è stata desunta dalle misure riportate sulla planimetria catastale redatta dal Geom. Gambini Bruno. In base ai criteri sopra esposti, la superficie dell unità immobiliare di cui trattasi presa in considerazione ai fini estimativi risulta essere la seguente: Abitazione posta al piano terra comprensiva di cantina al piano S1 mq 137 circa Autorimessa posta al piano S1 mq 51 circa Le due aree cortilizie hanno una superficie di mq 137 circa 10.2 Criterio di stima Per la determinazione del valore di beni immobiliari, lo scrivente ritiene di norma che il procedimento di stima più consono, ove possibile, sia quello sintetico comparativo. Si reputa infatti che la via diretta sia la più obiettiva e immediata in quanto consente, attraverso la conoscenza dei prezzi recentemente realizzati per beni analoghi, un puntuale riscontro con il mercato che, in ulteriori analisi, è il punto di riferimento del valore di qualsiasi bene. Pertanto il C.T.U. eseguirà la valutazione dell unità immobiliare sottoposta ad esecuzione secondo il criterio di stima del più probabile valore di mercato. Si fa presente per completezza che il sottoscritto tecnico non ha potuto visionare l unità in oggetto e pertanto il valore che verrà esposto sarà un valore probabile ottenuto mediando i valori di mercato riportati dall osservatorio del Mercato Immobiliare e dal Rapporto casa 2007 con le indicazioni che emergono considerando il periodo di costruzione dell immobile ed il suo stato manutentivo esterno (intonaco, tinteggiatura, serramenti, scala di accesso, recinzione esterna, condizioni delle aree comuni) Relazione di perizia tecnica CIUCO - SPERANDEO 13

14 10.3 Elementi di riscontro al fine della determinazione del prezzo base di vendita Al fine di determinare il prezzo base di vendita lo scrivente ha eseguito indagini di mercato, rilevando per le abitazioni della stessa tipologia e poste nella stessa zona di quella oggetto di pignoramento, i seguenti valori medi di mercato, riferiti ad immobili liberi da rapporti di locazione ma da ristrutturare Pubblicazioni dell Osservatorio del mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio che espone un valore compreso tra 800 /mq e 1000 /mq (per abitazioni di tipo civile in stato di manutenzione normale); Pubblicazione Rapporto Casa allegata al quotidiano Libertà, che per appartamenti da ristrutturare espone un valore compreso tra un minimo di 750 /mq ed un massimo di 1000 /mq per appartamenti da ristrutturare ; Agenzie immobiliari e professionisti operanti su Cortemaggiore, che hanno riferito di valori compresi tra 650 /mq e 750 /mq per unità con caratteristiche analoghe a quelle di cui trattasi. Il sottoscritto ha inoltre tenuto conto dei seguenti elementi di calcolo: - consistenza commerciale, calcolata utilizzando il criterio illustrato nel precedente paragrafo destinazione d uso residenziale; - caratteristiche costruttive e di finitura, in linea con l epoca di costruzione (anni 60); - quota di piano (piano terra); - stato di manutenzione scadente; - assenza di rapporti di locazione; - presenza di autorimessa; - prevedibili costi da sostenere per l adeguamento degli impianti elettrici e termici alle norme vigenti; - prevedibili costi per l isolamento tecnico dell appartamento. Infatti dal sopralluogo si evince che lo spessore delle murature esterne è di 28 cm intonaco compreso. Questo esclude la presenza di controparete interna e di isolante termico Determinazione del valore di stima In base agli elementi estimativi sopra citati, lo scrivente valuta a corpo l unità immobiliare oggetto di stima nel modo seguente: Relazione di perizia tecnica CIUCO - SPERANDEO 14

15 Abitazione posta al piano terra con annessa autorimessa e con annessa area cortilizia (diconsi centocinquemila) 10.5 Formazione dei lotti L alienazione deve avvenire in un unico lotto in quanto l autorimessa costituisce un accessorio di fatto all abitazione e contribuisce ad aumentarne l appetibilità commerciale. Non ha senso commerciale costituire un lotto esclusivamente per l autorimessa. 11. corredi la relazione da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché pdf per Adobe Acrobat) o equivalente di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno); nonché dell elenco delle trascrizioni dei pignoramenti, dei sequestri e delle iscrizioni ipotecarie; Copia dell elaborato su rapporto informatico e planimetria dell unità immobiliare Il sottoscritto ha prodotto il presente elaborato anche su supporto informatico (compact disc), che si trasmette in allegato al documento cartaceo. I files, che vengono forniti sia in formato Microsoft Word sia in formato pdf, sono denominati Esecuzione immobiliare Ciuco-Sperandeo e Documentazione fotografica. Riepilogo Formano oggetto dell Esecuzione Immobiliare n.97/08 riunita alla esecuzioni immobiliari 40/07 e 75/06 a cui è riunita l esecuzione immobiliare n 75/06 le seguente unità immobiliare, facente parte del fabbricato posto in Cortemaggiore (PC) Via Carini don Antonio n 3, da alienarsi in un unico lotto: a) Abitazione posta al piano terra, costituita da 4 camere, da un bagno, da un locale cucina e da un corridoio d ingresso confinante con ragioni Ciuco Antonino - Sperandeo Domenica su due lati,. ragioni Ciuco Efisio su due lati ed area comune su un lato con annesso locale cantina-ripostiglio al Relazione di perizia tecnica CIUCO - SPERANDEO 15

16 piano S1 confinante con ragioni Ciuco Antonino-Sperandeo Domenica su due lati,ragioni Ciuco Efisio su due lati. b) Autorimessa posta al piano S1 confinante con ragioni Ciuco Antonino-Sperandeo Domenica su due lati e ragioni Ciuco Efisio su due lati. c) Aree cortilizie poste al piano Terra (area urbana sub 6) è costituito da due porzioni di area cortilizia, confinanti la prima con area comune, con Via Don Carini, con area comune, con ragioni Ciuco-Sperandeo, con ragioni Ciuco-Efisio e l altra con area comune, con ragioni Ciuco Efisio, con ragioni Ina Casa e successi e con ragioni Chiodarelli e successi Le unità immobiliari risultano censite al Catasto Fabbricati del Comune di Cortemaggiore con i seguenti dati identificativi: Autorimessa:Foglio 41 particella 226 sub 7 Via Carini don Antonio - piano S1 cat C/6 classe 9 consistenza 51 mq Rendita 226,52 euro Abitazione : Foglio 41 particella 226 sub 8 Via Carini don Antonio - piano T cat A/2 classe 6 -consistenza 6,5 vani Rendita 671,39 euro Aree cortilizie : Foglio 41 particella 226 sub 6 Via Carini don Antonio - piano Terra categoria urbana senza reddito superficie catastale 137 Relativamente alle unità immobiliari stesse risultano le seguenti trascrizioni di pignoramento ed iscrizioni ipotecarie: trascrizione del 15/09/2006 Reg. Part 9484 Reg. Gen Atto esecutivo o cautelare Verbale di Pignoramento immobili Pubblico ufficiale: TRIBUNALE Repertorio 3413 del 18/08/2006 A favore di SILF Società Italiana Leasing e Finanziamenti S.p.a. con sede in Cuneo contro Ciuco Antonino quota ½ immobile foglio 41 mapp. 226 sub 1(ora sub7 e sub 8) trascrizione del 28/03/2007 Reg. Part Reg. Gen Atto esecutivo o cautelare Verbale di pignoramento Immobili Pubblico ufficiale: UFFICIALE GIUDIZIARIO Rep. 985/2007 del 15/03/2007 Relazione di perizia tecnica CIUCO - SPERANDEO 16

17 a favore di Cassa di Risparmio di Parma e Piacenza S..p.a. con sede in Parma contro Ciuco Antonino quota ½ e contro Sperandeo Domenica quota ½ immobile foglio 41 mappale 226 sub1(ora sub 7 e sub 8) Nota di trascrizione del 22/5/2008 Reg. Part Reg. Gen Atto esecutivo o cautelare Verbale di pignoramento Immobili 726 Pubblico ufficiale: UFFICIALE GIUDIZIARIO Rep. N.1547 del 18/04/2008 A favore di Cassa di Risparmio di Parma e Piacenza S.p.a. con sede a Parma contro Sperandeo Domenica (quota ½) e Ciuco Antonino (quoto ½) su immobile catasto fabbricati Comune di Cortemaggiore (PC) foglio 41 particella 226 sub.6 Via Carini n 1 iscrizione del 26/06/2001 Reg. Part Reg. Gen Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo fondiario stipulato con contratto rogato dal Dott. Ugolotti Paola rep del 14/06/2001 della durata di 30 anni a garanzia della somma di euro più gli interessi relativi di per un totale di a favore di Cassa di Risparmio di Parma e Piacenza S.p.a. con sede in Parma contro i debitori esecutati Ciuco Antonino Sperandeo Domenica gravante sulla quota di ½ ciascuno relativa all immobile foglio 41 mappale 226 sub 1 (ora sub 7 e sub8). iscrizione del 19/10/2005 reg. Part Reg. Gen Ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo emesso dal tribunale di Piacenza rep. 2014/2005 del 22/09/2005 a garanzia della somma di ,00 euro a favore di SILF Società Italiana Leasing e Finanziamenti S.p.a. con sede in Cuneo contro Ciuco Antonio debitore esecutato gravante sulla quota di ½ relativa all immobile foglio 41 mappale 226 sub 1 (ora sub 7 e sub8). Il valore di stima delle unità immobiliari sottoposte ad esecuzione, ammonta complessivamente ad Euro ( centocinquemila) Relazione di perizia tecnica CIUCO - SPERANDEO 17

18 12. Estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio raccomandazioni consegnato contestualmente dello stato dei luoghi, comprensivo in caso di costruzione, anche degli interni. Lo scrivente nel corso del sopralluogo ha redatto documentazione fotografica, che si allega al presente elaborato sia su supporto cartaceo, sia su supporto informatico (compact disc), nel formato digitale.jpeg.. Chiusa la presente perizia estimativa in Piacenza, addì Piacenza, 30 Gennaio 2009 Il C.T.U. (Ing. Claudio Guagnini) Allegati: 1. Visure e planimetrie catastali; 2. Estratto del P.R.G. e delle N.T.A.; 3. Copia dei provvedimenti edilizi; 4. Documentazione fotografica; 5. Compact disc contenente il presente elaborato e le fotografie in formato digitale. Relazione di perizia tecnica CIUCO - SPERANDEO 18