TRIBUNALE DI PIACENZA. Perizia Giudiziale

Transcript

1 Geom DANILO TONOLI - cell Via Sarajevo 14 - loc. Valconasso Pontenure (PC) TRIBUNALE DI PIACENZA E.I. 96/2009 Perizia Giudiziale Ud. 27/09/2010 nel procedimento esecutivo promosso da: Banca Nazionale del Lavoro spa con l'avv. Maria Cristina Marzola nei confronti di: SANIA MOHAMED Giudice Esecutore: Ill. mo Dott. G.PICCIAU P r e m e s s o che il sottoscritto, nominato consulente tecnico d ufficio dal Giudice Esecutore nel procedimento di cui sopra, prestava il giuramento di rito in data 11/01/2010 ricevendo incarico di rispondere ai seguenti quesiti: 1) se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senza altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 2) se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa e idonea proceda secondo i quesiti da 4 a 12; 3) se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni secondo i quesiti postigli da 4 a 12; per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea: 4) identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; 5) dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; 6) indichi il regime patrimoniale del debitore esecutato, se coniugato; 7) riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul 1

2 bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili; 8) riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 9) riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47 e succ. mod.; in caso di insufficienza di tale notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, co. 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T.U. all art. 40, co. 6, della citata L. 47/85; 10) determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; 11) corredi la relazione - da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché.pdf per Adobe Acrobat) - di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita, al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno); 12) estragga reperto fotografico, anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente, dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. Il sottoscritto ha verificato, in via preliminare, che la documentazione ex art. 567 cod. proc. Civ. inerente al bene pignorato sia completa e idonea, ha quindi provveduto a iniziare le 2

3 operazioni peritali dandone preavviso al debitore esecutato con lettera raccomandata del 19/04/2010. Nonostante tale raccomandata sia ritornata al mittente per compiuta giacenza, il sottoscritto ha comunque iniziato le operazioni peritali il giorno 05/05/2010 presso l immobile pignorato, senza però riuscire ad accedervi, infatti oltre all assenza dell esecutato (data la sua irreperibilità) l immobile è risultato disabitato. In tale sopralluogo il sottoscritto è pertanto riuscito a visionare e fotografare, nella parte esterna tutte le facciate del fabbricato adibito ad abitazione, internamente (attraverso le finestre rotte), tutti i locali posti al piano terra, è inoltre a visionare e fotografare la legnaia con il sovrastante ripostiglio e tutte le aree scoperte esclusive. Il sottoscritto ha quindi proseguito le operazioni peritali eseguendo i necessari accertamenti e rilievi che lo hanno posto in grado di rispondere ai quesiti da 4 a 12, come segue: QUESITO N. 4: L oggetto della presente procedura è costituito da un unica unità immobiliare formata da una porzione di fabbricato adibito ad appartamento, da un fabbricato da cielo a terra adibito a legnaia/ripostiglio e da due aree scoperte esclusive, il tutto ubicato in Località Villa Velleia di Rustigazzo n 21 - Comune di Lugagnano Val D arda (PC) e qui di seguito descritto: Descrizione sommaria: La porzione di fabbricato adibito ad abitazione è posta a Sud, si sviluppa su tre piani fuori terra (foto n.1, 2 e 3), ha un ingresso indipendente ed è composta da soggiorno, pranzo, cucina, ingresso, bagno, e vano uso cantina al piano terra, da tre camere da letto al piano primo, da ripostiglio e due vani sottotetto al piano terzo. Le murature portanti sono in pietra, i solai in legno, il tetto a due falde in legno con sovrastanti coppi in pessimo stato di conservazione (sono presenti infiltrazioni d acqua piovana nei locali sottostanti), i pavimenti in cotto, i serramenti interni sono quasi tutti rotti o mancanti (quelli ancora presenti sono in legno muniti di vetri singoli), le poche persiane esterne ancora presenti sono in legno, l appartamento non è attualmente allacciato alla corrente elettrica e comunque l impianto elettrico non è a norma. L unica stufa a legna presente in cucina (foto n. 9) funge anche da impianto di riscaldamento (ai restanti piani è presumibile che, analogamente al piano terra, il riscaldamento dei locali sia fornito da una o più stufe a legna). Il tutto in pessimo stato di conservazione, tant è che allo stato attuale l appartamento risulta non abitabile (vedi foto n.3 e 4 raffiguranti finestre mancanti/rotte e foto n.7 e10 in cui si intravedono le infiltrazioni d acqua). Il fabbricato da cielo a terra adibito a legnaia/ripostiglio è posto a Nord, si sviluppa su due piani 3

4 fuori terra, ha un ingresso indipendente ed è composto da legnaia al piano terra e da ripostiglio al piano primo. Le murature portanti sono in pietra misto a mattoni pieni, il solaio in laterocemento, il tetto a una falda in legno con sovrastanti coppi, pavimenti in battuto di cemento, il portone d ingresso in legno, manca l impianto elettrico, il tutto in pessimo stato di conservazione (foto n.5 e 6). La prima area di pertinenza divide il fabbricato adibito a legnaia/ripostiglio (posto a Nord) dal fabbricato adibito ad abitazione (posto a Sud) ed ha una superficie di circa 70 m 2 (foto n. 1), mentre la seconda area di pertinenza è posta a Sud del fabbricato adibito ad abitazione ed ha una superficie di circa 75 m 2 (foto n. 5). Dati catastali: censito al Nuovo Catasto Edilizio Urbano del Comune di Lugagnano Val d Arda al Foglio 44 particella 72 subalterno 1 graffato al mappale 583, categoria A/3 di classe 1 a, di 10,5 vani catastali, Rendita Catastale pari a 260,29 - intestato al sig. Sania Mohamed per la quota di 1000/1000. In merito alla corrispondenza tra la planimetria catastale e lo stato di fatto, il sottoscritto ha verificato esclusivamente i locali e le aree poste al piano terra oltre al ripostiglio al piano primo, mentre (per i motivi sopra esposti) non ha potuto verificare la situazione reale dei restanti locali posti al primo e secondo piano. Confini: con strada comunale, ragioni Ciregna-Palai, ragioni Ciregna-Marenghi. Il sottoscritto ha inoltre verificato l effettiva corrispondenza tra l immobile in oggetto e i dati indicati nell atto di pignoramento. QUESITO N. 5: Premesso che l immobile, come precedentemente descritto, si trova in un pessimo stato di conservazione e che durante il sopralluogo lo stesso sia risultato disabitato, il sottoscritto ritiene ragionevole ipotizzare che attualmente non sia abitato e che non vi siano in atto contratti d affitto a favore di terzi. QUESITO N. 6: In base alle visure catastali, l esecutato non risulta coniugato. QUESITO N. 7: Sugli immobili pignorati non gravano vincoli che resteranno a carico dell acquirente. QUESITO N. 8: Sull immobile in oggetto gravano le seguenti formalità, che saranno cancellate o che comunque non risulteranno opponibili all acquirente: a) TRASCRIZIONE A FAVORE nota del 26/10/2006 n 10964/16761, compravendita della 4

5 piena proprietà dell immobile pignorato a favore dell esecutato e contro Lusardi Raymond Amedeo, mediante Atto Not. Grazia Annunziata repertorio 10552/2851 del 25/10/2006; b) TRASCRIZIONE CONTRO nota del 26/10/2006 n 3339/16763, ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo sulla piena proprietà dell immobile pignorato a favore della Banca Nazionale del Lavoro s.p.a. e contro l esecutato. c) TRASCRIZIONE CONTRO nota del 11/06/2009 n 5778/8836, verbale di pignoramento immobili sulla piena proprietà dell immobile pignorato a favore della Banca Nazionale del Lavoro s.p.a. e contro l esecutato. QUESITO N. 9: In seguito alle indagini effettuate presso i competenti uffici tecnici il sottoscritto ha rilevato la seguente situazione edilizia-urbanistica: Nel vigente Piano Regolatore Generale del Comunale di Lugagnano Val d Arda, l intero immobile pignorato è classificato come Zona Omogenea A ma è regolamentato da due distinte discipline d intervento e nella fattispecie: 1. per quanto riguarda il fabbricato Sud, adibito ad abitazione, l intervento consentito è il Restauro e risanamento conservativo di tipo B disciplinato dall art delle Norme Tecniche di Attuazione; 2. per quanto riguarda il fabbricato Nord, adibito a legnaia, l intervento consentito è la Ristrutturazione Edilizia disciplinato dall art. 19 delle Norme Tecniche di Attuazione. Dalle indagini svolte presso l ufficio tecnico non risultano agli atti richieste di licenze, autorizzazioni o concessioni edilizie, né tantomeno risulta alcuna domanda di sanatoria edilizia a norma della Legge 47/85, riguardanti gli immobili pignorati. In base alla dichiarazione resa dal Dante Causa e trascritta nel rogito d acquisto, in cui si afferma che La parte venditrice, richiamata sulle conseguenze penali di cui all Art. 76 del D.P.R. 28/12/2000 n. 445, attesta, che le opere di costruzione relative a quanto venduto sono state iniziate in data anteriore al 1 settembre 1967, l immobile pignorato deve ritenersi formalmente autorizzato. Nota: per l immobile pignorato non è stato richiesto il Certificati di Destinazione Urbanistica in quanto unità immobiliare urbana con superficie complessiva inferiore ai m 2. QUESITO N. 10: Prima di procedere alla determinazione del valore dell immobile in oggetto il sottoscritto ha calcolato la superficie commerciale, comprensiva dei muri interni ed esterni al 5

6 100%, dei muri perimetrali confinanti con altre proprietà al 50%, dei locali sottotetto al 50% e dei locali accessori al 25%, ottenendo così una consistenza complessiva pari a 290 m 2 circa. Tale consistenza è stata ricavata dalle planimetrie catastali, ritenendo le stesse sufficientemente precise ai fini della presente valutazione. Ciò premesso, il criterio adottato dal sottoscritto per giungere ad una corretta valutazione dell immobile è quello della comparazione sintetica con altri beni simili, oggetto di recente trattativa o compravendita. Tale metodo di stima è infatti risultato il più consono per avere un valore di mercato immediato e obbiettivo che segue in tempo reale l andamento del mercato immobiliare. L elemento di riscontro preso in considerazione dal sottoscritto per determinare il valore di mercato dell immobile è il Rapporto Maggi 2009, pubblicato in data 28/04/2010 nel supplemento Dossier Casa 2010 ed allegato al quotidiano Libertà che, per rustici da ristrutturare posti nel Comune di Lugagnano Val d Arda, indica un valore commerciale compreso tra 400,00 ed 600,00 al metro quadrato. In merito a tale valutazione di mercato, il sottoscritto ritiene che i valori medi in essa contenuti siano inadeguati per eccesso, infatti il sopra menzionato Rapporto Maggi, per la sua natura statistica, prende in esame solamente gli immobili nuovi/ristrutturati oppure da ristrutturare, tralasciando pertanto tutte le altre casistiche. Nella fattispecie, l immobile oggetto del presente pignoramento non può essere catalogato come rustico da ristrutturare in quanto, allo stato attuale, non è abitabile se non a fronte di onerosi lavori di ristrutturazione. Pertanto, effettuate le opportune indagini, eseguiti i necessari rilievi, tenuto conto delle condizioni del mercato locale nel corrente anno, del pessimo stato d uso dell immobile, degli ingenti costi necessari per la ristrutturazione ed infine sulla base della propria esperienza, il sottoscritto ha ritenuto equo stabilire un valore unitario pari a 200,00 /m 2. Sulla base di queste considerazioni e di questi dati si è perciò ottenuto il seguente valore complessivo: fabbricato pignorato 290 m 2 x 200,00 /m 2 = ,00 Euro Cinquantottomila/00, valore che il sottoscritto ritiene equo attribuire all immobile oggetto della presente esecuzione. QUESITO N. 11: La presente relazione (fornita anche su supporto informatico) è corredata da una planimetria in scala 1:200 oltre al seguente riepilogo: 6

7 Immobile sito in Località Villa Velleia di Rustigazzo n 21 - Comune di Lugagnano Val d Arda (PC), censito al foglio 44, particella 72 subalterno 1 graffato alla particella 583, di complessivi 10,5 vani catastali. QUESITO N. 12: Il sottoscritto nel corso dei sopralluoghi ha fotografato l immobile pignorato utilizzando tali fotografie per redigere l allegata Documentazione Fotografica. Quest ultima viene fornita anche su supporto informatico (tramite file con estensione.pdf) nell allegato Compact Disc Infine il sottoscritto dichiara di aver trasmesso all esecutato ed al legale rappresentante del procedente, tramite lettera raccomandata del 12/08/2010, la presente relazione tecnica unitamente ad una lettera d accompagnamento in cui si comunicava ai medesimi il termine massimo per l eventuale presentazione di osservazioni alla presente perizia, stabilito nel 15 giorno antecedente l udienza di determinazione delle modalità di vendita, udienza fissata per il giorno 27/09/2010. Pontenure, 12/08/2010 Il C.T.U. Allegati: A) planimetrie; B) documentazione fotografica; C) visure e mappe Catastali, visure della Conservatoria RR.II.; D) P.R.G. del Comune di Lugagnano Val d Arda; E) CD-ROM. 7