PERIZIA TECNICA DESCRITTIVA ed ESTIMATIVA DEL COMPLESSO IMMOBILIARE EX MAFIL

Transcript

1 COMUNE DI VITTORIO VENETO U.O. PATRIMONIO E POLITICHE ENERGETICHE PERIZIA TECNICA DESCRITTIVA ed ESTIMATIVA DEL COMPLESSO IMMOBILIARE EX MAFIL Vittorio Veneto, 2 maggio 2011

2 ELABORATI: A. Relazione generale: 1. Anagrafica del bene immobile 2. Dati catastali 3. Descrizioni tecnica, morfologica e storica 4. Destinazione urbanistica 5. Dichiarazione di non interesse culturale 6. Stima del bene B. Documentazione fotografica C. Elaborati grafici 1. Corografia su carta tecnica regionale 2. Estratto P.R.G. 3. Estratto catastale 4. Piante D. Provvedimento della Direzione Regionale per i beni culturali e paesaggistici del Veneto E. Certificato di Destinazione Urbanistica 2

3 1. Anagrafica del bene immobile A. RELAZIONE GENERALE Denominazione: Complesso Ex MA.FIL Ubicazione: Viale Giacomo Matteotti, 1 Comune: Vittorio Veneto Provincia: Treviso Regione: Veneto 2. Dati catastali Comune di Vittorio Veneto Catasto Fabbricati - Sezione F - Foglio 2 Particella n. 326 sub Piano Terra - BCNC sub 5 - Piano Terra e 1 - Cat. A10 - Cl. 1 - Cons. 11 vani - sup. 332 mq. - Rendita Euro 1.562,28; sub 6 - Piano Terra e 1 - Cat. A10 - Cl. 1 - Cons. 7 vani - sup. 334 mq. - Rendita Euro 994,18; sub 7 - Piano Terra e S1 - Cat. C/2 - Cl. 3 - Cons. 352 mq. - sup. 431 mq. - Rendita Euro 618,09; sub 8 - Piano Terra - Cat. C/7 - Cl. U - Cons. 76 mq. - sup. 82 mq. - Rendita Euro 58,88; sub 9 - Piano Terra, 1, 2 e 3 - Cat. D/1 - Rendita Euro ,00; confini: - a nord con complesso industriale IVECO; - a est con Viale Matteotti; - a sud con strada di via Aleardi; - a ovest particella n. 548, particella n e particella n. 330 del Foglio Descrizioni tecnica, morfologica e consistenza Trattasi di un complesso industriale stimato in circa mc composto da un corpo principale a tre piani, prospiciente verso Viale 3

4 Matteotti, destinato ad uffici e da altri corpi di fabbrica collocati sul retro a destinazione industriale. La superficie destinata ad uffici è di mq 332 (sub 6 cat. A/10) e di mq 334 (sub 5 cat A/10); a magazzino vi sono mq 431 (sub 7 cat. C/2); vi è una tettoia di mq 82 (sub 8 cat. C/7); vi è un opificio di mq (sub 9 cat. D/1); le aree scoperte sono di mq 298 (sub 1) e di mq 607 (sub 2 BCNC). La struttura è stata realizzata con fondazioni, pilastri, travi, solai e tetto in laterizio armato; le murature sono in mattoni pieni e forati, la copertura in tegole marsigliesi. I capannoni sono in c.a. con copertura a sheds. Lo stato di manutenzione e di conservazione generale è scadente e l'intero complesso abbisogna di un radicale intervento di manutenzione straordinaria/ristrutturazione. 3.2 Descrizioni storica Il terreno su cui sorge il complesso industriale fu acquistato dalla Società "Manifattura Italiana Cascami Serici" Società per Azioni con sede sociale in Milano e sede amministrativa in Vittorio Veneto (TV), con atto di compravendita ai rogiti del notaio dr. Alfonso VASCELLARI di Vittorio Veneto in data , Rep. N.7294, N.4044 di Fascicolo, registrato a Vittorio il al n. 450 vol. 9. Il fabbricato fu costruito su progetto presentato dalla Società Manifattura Italiana Cascami Serici, con inizio dei lavori in data ed ultimati in data , in sostituzione di un fabbricato già esistente che è stato demolito; successivamente il complesso è stato ampliato nel Il compendio immobiliare è stato acquistato dal Comune di Vittorio Veneto con contratto di compravendita rep. n del , giusta deliberazione del Consiglio Comunale n. 94 del , dalla ditta Fassina Immobiliare S.r.l., che era risultata aggiudicataria all asta del presso la Sezione Fallimenti del Tribunale di Treviso (ottavo esperimento di gara). 4. Destinazione Urbanistica Sulla base del P.R.G. vigente - Variante di Sintesi approvata con delibera della Giunta Regionale del Veneto n o 2733 del e successive modificazioni, la destinazione urbanistica dei terreni su cui insiste il compendio, come da allegato certificato di destinazione urbanistica del , è la seguente: - Foglio 69, mappale 326: 4

5 - porzione zona D1.2: "Zone produttive esistenti sature" D1.2 di cui ai commi 2,3 e 5 art.43 delle N.T.A. del P.R.G. vigente. In particolare non sono possibili nuove costruzioni e sono ammessi ampliamenti volumetrici nel rispetto dei seguenti indici: - rapporto di copertura massimo: 60% - distanza dai confini di proprieta': ml. 5,00 - distanza minima dalle strade: ml. 10,00 - distanza minima tra gli edifici: ml. 10,00 L'altezza massima e' quella degli edifici esistenti, fatte salve le sopraelevazioni, che non potranno comunque superare i ml. 12,00 motivate da comprovate esigenze connesse alla funzionalita' dell'azienda insediata alla data di adozione della presente Variante. Le distanze tra gli edifici devono essere rispettate dalle nuove costruzioni, comunque sono ammesse le sopraelevazioni fino ai limiti fissati. - porzione zona F3: "Viabilita' esistente". 5. Dichiarazione di non interesse culturale Con nota in data Prot. n (Prot. Comune del ) la Direzione Regionale per i Beni Culturali e Paesaggistici del Veneto ha comunicato che l insussistenza dell interesse culturale dell immobile ai sensi del D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42. Il provvedimento inoltre evidenzia che l immobile in oggetto ricade in area soggetta a rischio archeologico come comunicato dalla Soprintendenza per i Beni Archeologici del Veneto con nota in data Prot. n Stima Per la stima si fa riferimento alla perizia di stima giurata redatta dal sottoscritto il e che viene qui sotto illustrata. visto che con deliberazione della Giunta Comunale n. 99 del fu approvato il progetto preliminare Container per la città: recupero e riuso del complesso produttivo dismesso denominato ex Mafil, redatto dall arch. Valter Salton, che prevedeva una ristrutturazione ed adeguamento dell immobile al fine di poterne utilizzare gli spazi come sede per uffici, archivi, magazzini ed altre attività ricettive, richiamate e fatte proprie la descrizione dello stato di conservazione e la descrizione degli interventi riportate nella relazione illustrativa del progetto preliminare succitato, il cui quadro economico di spesa è così riassumibile: a) Lavori comprensivi degli oneri della sicurezza (comprensivi di lavori per un progetto sperimentazione quantificato in Euro ,00) 5

6 Euro ,00 b) Somme a disposizione (acquisto immobile, IVA 10% sui lavori, spese tecniche, rilievi accertamenti, imprevisti, ) Euro ,00 Totale: Euro ,00; dedotta dal quadro economico di cui sopra, la spesa dell acquisto del compendio immobiliare (indicata dal progettista in Euro ,00), ritenuto, in caso di ristrutturazione da parte di un privato che lo stesso rinunci al programma di sperimentazione, il quadro economico assumerebbe proporzionalmente la seguente nuova configurazione: a) Lavori comprensivi degli oneri della sicurezza Euro ,00 b) Somme a disposizione (IVA 10% sui lavori, spese tecniche, rilievi accertamenti, imprevisti, ) Euro ,00 Totale: Euro ,00; che con gara di appalto (sia di progettazione che dei lavori) potrà, con un probabile ribasso del 15%, scendere ad Euro ,00, che rappresenta la stima dell ammontare necessario per la ristrutturazione e l adeguamento dell immobile (si è tenuto conto che il progetto porta la data del 2006); riferendosi ora alle quotazioni del mercato immobiliare dell Agenzia del Territorio, riferite alla zona OMI C1 del Comune di Vittorio Veneto (ove è inserito l immobile oggetto di perizia) classificate sulla base delle diverse tipologie edilizie nell ambito delle destinazioni (commerciale, produttiva, ) sulla base dei dati relativi all accatastamento del geom. Diego Zanin sopra citato, riferite ad un immobile il cui stato viene indicato come ottimo, e quindi nel nostro caso, all immobile dopo la ristrutturazione e l adeguamento ed assumendo quindi le massime quotazioni indicate, pur nella specificità dell immobile, tenuto conto delle varie destinazioni, si ha: sub 6 e sub 5 cat. A/10 (uffici) (332 mq +334 mq) x 1.350,00 Euro/mq = Euro ,00 sub 7 cat. C/2 (magazzino) 431 mq x 410,00 Euro/mq = Euro ,00 sub 8 cat. C/7 (tettoia) 82 mq x 150,00 Euro/mq = Euro ,00 sub 9 cat. D/1 (opificio) mq x 440,00 Euro/mq = Euro ,00 sub 1 e 2 BCNC (aree scoperte) (298 mq mq) x 100,00 Euro/mq = Euro ,00 per un totale di Euro ,00; 6

7 ritenuto che il valore attuale dell immobile possa ottenersi come differenza tra l immobile a nuovo (stima effettuata sulla base dei valori di mercato dell Agenzia del Territorio) ed i costi di ristrutturazione ed adeguamento dell immobile esistente e quindi in Euro ,00 dato atto che non sono intervenute variazioni allo strumento urbanistico, evidenziato che è in fase di realizzazione la nuova viabilità dal casello di uscita della A-27 di Cozzuolo a viale Matteotti, tenuto conto dello stato di conservazione dell immobile, dei prezzi di mercato e di quant altro può influire sul valore del bene, ritiene di attribuire al bene oggetto della presente perizia di stima il valore di Euro ,00 (Euro unmilioneottocentomila/00). Con deliberazione n. 50 del il Consiglio Comunale ha deliberato l alienazione fissando il prezzo a base d asta a Euro ,00. Vittorio Veneto, lì 2 maggio 2011 ing. Piergiorgio Tonon Dirigente U.O. Patrimonio 7

8 B. DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA Vista del fronte strada su viale Matteotti Vista del lato del compendio su via Aleardi 8

9 Vista del compendio dall area scoperta interna Vista interno al piano terra del compendio 9

10 Vista di interno dell opificio Vista della copertura a shed 10

11 Vista di interno (ultimo piano) dell opificio Vista di interno dell opificio 11

12 Scale di ingresso agli uffici Corridoio degli uffici 12

13 C. ELABORATI GRAFICI 1. Corografia su Carta Tecnica Regionale 13

14 2. Estratto P.R.G. 14

15 3. Estratto mappa catastale 15

16 4. Piante Elaborato planimetrico dei subalterni 16

17 17

18 18

19 19

20 20

21 21

22 D. PROVVEDIMENTO DELLA DIREZIONE REGIONALE PER I BENI CULTURALI E PAESAGGISTICI DEL VENETO 22

23 23

24 E. CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA 24