RELAZIONE DI STIMA. 1 - Ubicazione. 2 Regolarità Urbanistico edilizia

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1 TRIBUNALE DI BRESCIA Sezione Fallimentare ********* Fall.to 224/2010: Butturini Giuliano di Butturini Giuliano & C. s.n.c. e personale di Butturini Giuliano e Viviani Adele Giudice Delegato: Dott. Gustavo Nanni Curatore: Dott. Roberto Mutti ********* Il sottoscritto dott. ing. Giorgio Fagnani, nato a Brescia (BS) il 22/11/1978, con studio in Mazzano (BS), Via degli Alpini n. 1, iscritto all'ordine degli ingegneri della Provincia di Brescia al n ha ricevuto incarico dal Sig. Giudice Delegato, il Dott. Carlo Bianchetti, di rispondere al seguente quesito: "Procedano i periti, anche disgiuntamente tra loro, previo accertamento presso i pubblici uffici (catasto, conservatoria e comune), a quanto segue: 1 ) alla individuazione, alla verifica della loro conformità alle norme urbanistico edilizie, alla eventuale sussistenza di trascrizioni pregiudizievoli ed alla valutazione dei seguenti immobili: [..] c) autorimessa in Comune di Salò, P.zza Vittorio Emanuele II n. 54, censita al NCEU sez. SAL fg 32 mapp sub. 693, intestata a Butturini Giuliano; In attuazione dell'incarico il sottoscritto ha proceduto in sito e presso i competenti Uffici ai necessari accertamenti. 1 - Ubicazione RELAZIONE DI STIMA L immobile, che risulta intestato a Butturini Giuliano, fa parte del complesso edilizio Ex capannone Fiat ubicato in Comune di Salò in Piazza Vittorio Emanuele II al numero 15, nel centro del paese a ridosso del lungolago. E un box singolo posto al secondo piano interrato dell edificio. 2 Regolarità Urbanistico edilizia L immobile è stato edificato a seguito della demolizione di un vecchio fabbricato anteriore al 1

2 1967 (capannone ex Fiat). La costruzione del complesso edilizio è stata autorizzata con la Concessione Edilizia in data 21/02/1997 al n. 77/96 Prot. N Reg. n 23 (vedi allegato A); in seguito, per interventi di modifica del perimetro con parziale ridimensionamento dei vani di aerazione e conseguenti tramezzature e giroscale, è stata rilasciata la Concessione Edilizia in Variante in data 31/10/1997 al n. di prot reg. n. 148 (vedi allegato B). Il Comune di Salò ha quindi rilasciato attestazione di agibilità per le autorimesse in data 28/10/1999 al numero di protocollo (vedi allegato C). 3 Dati catastali L immobile è censito al Catasto Fabbricati del Censuario di Salò con i seguenti dati: Sez. SAL Fg. 32 Mapp sub. 693 Cat. C/6 - Cl. 1^ - 22 mq R. C 80,67. Per il certificato catastale, l elaborato di subalternazione e la planimetria catastale si vedano rispettivamente "Allegato D", Allegato E, e "Allegato F". 4 Provenienza L immobile è di proprietà di Butturini Giuliano in virtù dell atto di compravendita in data 31/01/2000, repertorio n raccolta n del notaio Luigi Zampaglione, trascritto a Salò il 16/02/2000 ai nn. 830 RG e 573 RP (vedi allegato G). 5 Trascrizioni pregiudizievoli Sull'immobile non esistono trascrizioni pregiudizievoli oltre a quelle citate nell'atto d'acquisto. 6 Iscrizioni ipotecarie efficaci Sull immobile non risultano iscrizioni efficaci. 8 Descrizione e consistenza del garage Il fabbricato in cui è ubicato il box è stato costruito in sostituzione di un vecchio fabbricato (ex capannone Fiat). L accesso ai tunnel avviene tramite l ingresso carraio su piazza Vittorio Emanuele II con scivolo e serranda elettrica avvolgibile; il box si trova al secondo piano interrato in posizione laterale a fine corsello. I piani interrati sono collegati al piano terra anche con scale ed ascensori. Il box è chiuso con serranda metallica. Le finiture dei tunnel di accesso sono le seguenti: pavimento in cemento lisciato, impianto elettrico esterno con canaline e scatole di derivazione, illuminazione tramite neon e, ove possibile, illuminazione naturale attraverso grate, impianto antincendio costituito da estintori a polvere. Le finiture del box sono: pavimento in cemento lisciato, pareti intonacate al civile, impianto elettrico esterno ed 2

3 illuminazione al neon. La superficie commerciale viene determinata con il metodo "Ordinario e standardizzato" riportato sul "Listino dei valori degli immobili sulla Piazza di Brescia" n. 2/2010 edito dalla "Pro-Brixia Azienda Speciale della C.C.I.A.A. di Brescia", comprendendo per intero i muri perimetrali e la metà di quelli divisori ed è la seguente: 9 Considerazioni sul valore 3,65 x 6,00 = mq 21,90 L'immobile è in ottima posizione, nel centro storico di Salò ed ha una vetustà di quindici anni. L'accesso al garage è razionale e fruibile con percorsi comuni ben illuminati. Le finiture e la dotazione d impianti sono di buon livello e lo stato conservativo è buono. Le autorimesse nei centri storici hanno in genere un valore unitario pari al 50% di quello degli appartamenti nuovi con modesti abbattimenti per la vetustà e con incrementi in relazione alla loro scarsità. Il già citato "Listino dei valori degli immobili sulla Piazza di Brescia" n. 2/2010 quota gli immobili residenziali nuovi o ristrutturati nel Comune di Salò da un minimo di /mq 2.900,00 ad un massimo di /mq 4.200,00. Di conseguenza la quotazione unitaria per i box va da /mq 1.450,00 ad /mq 2.100,00. La banca dati dell Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), dipartimento dell Agenzia del Territorio che cura i rilievi dei valori immobiliari desumendoli dagli importi dichiarati negli atti di compravendita, quota per il comune di Salò in zona B1 centrale e di espansione per autorimesse in normale stato manutentivo da un minimo di 1400,00 ad un massimo di 1750,00 al mq Da indagine esperita in sito, il sottoscritto ha potuto accertare che i valori richiesti per altre unità immobiliari simili per vetustà, posizione, e contesto risultano superiori al valore massimo OMI e attestati al massimo del valore del listino immobiliare a causa della scarsità di parcheggi in zona. Considerato tutto quanto esposto, il sottoscritto giudica che il valore venale unitario dell'immobile è di 2.000,00 per ogni metro quadrato di superficie commerciale. 11 Stima Viene operata arrotondando gli importi al migliaio di euro ed è la seguente mq 21,90 x./ mq 2.000,00 = ,00 11 Risposta al quesito Il garage al secondo piano interrato in comune di Salò, Piazza Vittorio Emanuele II n. 15, intestato a Giuliano Butturini è conforme alle norme urbanistiche ed edilizie. 3

4 Sull'immobile non esistono trascrizioni pregiudizievoli e nemmeno esistono iscrizioni ipotecarie efficaci. Il valore venale dell'intero immobile è di ,00 (euro quarantaquattromila /00). Il Perito (Ing. Giorgio Fagnani) Mazzano, lì 28 aprile 2011 Allegati: - A - Concessione Edilizia n. 77/96 del 21/02/1997; - B - Concessione Edilizia in Variante n reg. n. 148 del 31/10/1997; - C - Attestazione di agibilità n del 28/10/1999; - D - Certificato catastale dell Immobile; - E - Elaborato di subalternazione; - F - Copia della planimetria catastale; - G - Atto di compravendita - H - Fotografie dell'immobile 4

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17 Data: 26/04/ Ora: Visura storica per immobile Visura n.: T22663 Pag: 1 Situazione degli atti informatizzati dal 01/01/1997 al 25/04/2011 Segue Dati della richiesta Comune di SALO` ( Codice: H717) Provincia di BRESCIA Catasto Fabbricati Sez. Urb.: SAL Foglio: 32 Particella: 1560 Sub.: 693 INTESTATO 1 BUTTURINI Giuliano nato a PREVALLE il 13/09/1939 BTTGLN39P13H055F* (1) Proprieta` per 1000/1000 Unità immobiliare dal 25/06/2001 N. DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA Sezione Foglio Particella Sub Zona Micro Categoria Classe Consistenza Rendita Urbana Cens. Zona 1 SAL C/ m² Euro 80,67 L Indirizzo PIAZZA VITTORIO EMANUELE II n. 54 piano: S2; Annotazioni classamento proposto con decorsi i termini di cui all'art 1 comma3 (D.M. 701/94) Situazione dell'unità immobiliare dal 05/01/2000 VARIAZIONE NEL CLASSAMENTO del 25/06/2001 n /2001 in atti dal 25/06/2001 (protocollo n ) VARIAZIONE DI CLASSAMENTO N. DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA Sezione Foglio Particella Sub Zona Micro Categoria Classe Consistenza Rendita Urbana 05/01/2000 MODIFICA PARTI COMUNI Cens. Zona 1 SAL C/ m² L VARIAZIONE del 05/01/2000 n. H /2000 in atti dal Indirizzo, PIAZZA VITTORIO EMENUELE II n. 54 piano: S2; Notifica - Partita Mod.58 - Annotazioni classamento proposto (D.M. 701/94) Situazione degli intestati dal 31/01/2000 N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI 1 BUTTURINI Giuliano nato a PREVALLE il 13/09/1939 BTTGLN39P13H055F* (1) Proprieta` per 1000/1000 DATI DERIVANTI DA SCRITTURA PRIVATA del 31/01/2000 Trascrizione n /2000 in atti dal 16/02/2000 Repertorio n.: Rogante: ZAMPAGLIONE LUIGI Sede: VESTONE COMPRAVENDITA * Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria

18 Data: 26/04/ Ora: Visura storica per immobile Visura n.: T22663 Pag: 2 Situazione degli atti informatizzati dal 01/01/1997 al 25/04/2011 Segue Situazione degli intestati dal 05/01/2000 N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI 1 BRUNORI SPA con sede in POLPENAZZE DEL GARDA (1) Proprieta` fino al 31/01/2000 DATI DERIVANTI DA VARIAZIONE del 05/01/2000 n. H /2000 in atti dal 05/01/2000 MODIFICA PARTI COMUNI Per ulteriori variazioni richiedere le visure storiche dei seguenti immobili soppressi, originari del precedente: - sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno 544 * Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria

19 Data: 26/04/ Ora: Visura storica per immobile Visura n.: T22663 Pag: 1 Situazione degli atti informatizzati dal 01/01/1997 al 25/04/2011 Segue - sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno 585 * Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria

20 Data: 26/04/ Ora: Visura storica per immobile Visura n.: T22663 Pag: 1 Situazione degli atti informatizzati dal 01/01/1997 al 25/04/2011 Fine - sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno sezione urbana SAL foglio 32 particella 1560 subalterno 604 Rilasciata da: Servizio Telematico * Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria

21 Data: 11/03/ n. T Richiedente: Telematico BS /04/2007 Catasto dei Fabbricati - Situazione al 11/03/ Comune di SALO` (H717) - < Sez.Urb.: sal - Foglio: 32 - Particella: Elaborato planimetrico > Data: 11/03/ n. T Richiedente: Telematico Totale schede: 13 - Formato di acquisizione: A4(210x297) - Formato stampa richiesto: A3(297x420) - Fattore di scala non utilizzabile Ultima planimetria in atti

22 Data: 11/03/ n. T Richiedente: Telematico BS /04/2007 Catasto dei Fabbricati - Situazione al 11/03/ Comune di SALO` (H717) - < Sez.Urb.: sal - Foglio: 32 - Particella: Elaborato planimetrico > Data: 11/03/ n. T Richiedente: Telematico Totale schede: 13 - Formato di acquisizione: A4(210x297) - Formato stampa richiesto: A3(297x420) - Fattore di scala non utilizzabile Ultima planimetria in atti

23 Data: 11/03/ n. T Richiedente: Telematico BS /04/2007 Catasto dei Fabbricati - Situazione al 11/03/ Comune di SALO` (H717) - < Sez.Urb.: sal - Foglio: 32 - Particella: Elaborato planimetrico > Data: 11/03/ n. T Richiedente: Telematico Totale schede: 13 - Formato di acquisizione: A4(210x297) - Formato stampa richiesto: A3(297x420) - Fattore di scala non utilizzabile Ultima planimetria in atti

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32 Allegato H Fotografia 1: ingresso al garage da Piazza Vittorio Emanuele II Fotografia 2: immagine del tunnel di accesso al garage

33 Fotografia 3: immagine del garage Allegato H

Valutazione immobiliare.

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