TRIBUNALE DI PIACENZA Es. Imm. n 178 /2009 G.E. Dott. Gianluigi Morlini Zurich Insurance Company spa contro Bassi Maria Irene

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1 TRIBUNALE DI PIACENZA Es. Imm. n 178 /2009 G.E. Dott. Gianluigi Morlini Zurich Insurance Company spa contro Bassi Maria Irene RELAZIONE DEL CONSULENTE TECNICO D'UFFICIO in punto alla determinazione del valore in comune commercio Piacenza, 23 agosto 2010 l'esperto Geom.Mario Gatti pag. 1

2 LEGENDA A.) precisazioni preliminari pag. 1 art.1 beni pignorati pag.2. art.2 dati catastali e intestazioni. pag.2. art.3 descrizione beni pag.3. art.4 consistenza del beni pag.3. art.5 pubbliche formalità pag.4. art.6 provenienza dei beni pag.6. art.7 accertamenti conformità edilizie pag.6. art.8 utenza dei beni pag.7. art. 9 formazione dei lotti, consistenza, confini, dati catastali,stima pag.7 lotto n.1 pag. 8 lotto n.2 pag. 8 pag. 2

3 TRIBUNALE DI PIACENZA Es. Imm. n 178 /2009 G.E. Dott. Gianluigi Morlini Zurich Insurance Company spa contro Bassi Maria Irene avv. Stefano Dall'argine RELAZIONE DEL CONSULENTE TECNICO D'UFFICIO in punto alla determinazione del valore dei beni in comune commercio Con Provvedimento in data l'ill.mo Signor G.E. nomina il sottoscritto geom. Mario Gatti nato a Piacenza il con studio in Piacenza via Perreau n 48, esperto nella esecuzione immobiliare di cui all'oggetto. Il C.T.U. presta giuramento di rito il giorno con l assunzione dell incarico di cui al verbale d'udienza dello stesso giorno. La Procedura è rinviata all'udienza del A.) Precisazioni preliminari dell'esperto : a.) con lettera raccomandata r.r. in data si comunica alla debitrice che il giorno è fissato il sopralluogo ai beni pignorati, b.) la debitrice riscontra la lettera in data c.) in data sono stati eseguiti i rilievi al bene ubicato in Comune di Ziano P.no località Cà del Travino, censito al C.F. del predetto Comune al foglio 31 particella 383 sub 3, in assenza della debitrice. pag. 3

4 d.) in data sono stati eseguiti i rilievi al bene ubicato in Comune di Caorso, via Cantarana n.91 censito al C.F. del predetto Comune al foglio 31 particelle 296 sub 4 e sub 5, graffate, in assenza della debitrice, e.) effettuato l'accesso agli atti presso il Comune di Caorso in data , f.) esperite le visure catastali ed ipotecarie di aggiornamento presso la Conservatoria dei PP.RR.II., in data , espone al Signor G.E. Dott. Gianluigi Morlini le proprie conclusioni consegnando la seguente RELAZIONE consistente in: 1.) BENI PIGNORATI Con atto di pignoramento trascritto presso la Conservatoria dei Pubblici Registri Immobiliari di Piacenza in data , n 8928 di R.P. e n di R.G., la Zurich Insurance Company spa con sede Milano cf. n , pignora a : Bassi Maria Irene nata a Piacenza il , cf. BSSMRN65E42G535G, la Quota di 1/1 dei seguenti beni siti in: 1.1.) Comune di Caorso, via Cantarana, Catasto Fabbricati. foglio 31 partic.296 sub 4, 296 sub 5, graffate, natura A4- abitazione tipo popolare 1.2.) Comune di Ziano Piacentino loc. Cà del Travino, Catasto Fabbricati. foglio 31 particella 383 sub.3, natura A4- abitazione di tipo popolare 2.) DATI E INTESTAZIONE CATASTALE DEI BENI PIGNORATI I beni avanti descritti risultano censiti all'agenzia del Territorio di Piacenza: 2.1.) Comune di Caorso ( B643) Catasto Fabbricati: pag. 4

5 . foglio 31 particella 296 sub4-5, cat. A/4, cl.2, vani 4,5, Rendita.144, ) Comune di Ziano Piacentino ( codice L848) - Catasto Fabbricati :. foglio 31 particella 383 sub 3, cat. A/4, cl.1, vani 3. Rendita. 61, ) Entrambi i beni pignorati risultano intestati a Bassi Maria Irene per la quota di 1/1 in regime di separazione beni. 3.) DESCRIZIONE E CARATTERISTICHE DEI BENI L'esperto non ritiene esporre particolari descrizioni dei beni pignorati in considerazione del loro stato come evidenziato sulle fotografie allegate. 3.1.) il bene immobile ubicato in Caorso individuato con il mappale foglio 31 particella 296 sub 4-5, ispezionato con l'impiego di scala aerea a pioli, risulta abbandonato e non abitato ; si trova allo stato rustico con intonaci alle pareti, in assenza di impianti tecnologici visibili, serramenti, servizio igienico, senza area esclusiva, in condizioni statiche visibilmente discrete con la copertura del tetto in strutture lignee rivestite in tavole perlinate, sottotegola e coppi in cotto, lattonerie, con classe energetica indeterminata. 3.2.) il bene immobile ubicato in Ziano P.no,individuato con il mappale foglio 31 particella 383 sub 3, costituito da tre piani fuori terra oltre il piano interrato, si trova in condizioni fatiscenti e degradate, inabitabile per assenza di impianti tecnologici, serramenti, servizio igienico, senza area esclusiva esterna annessa, con classe energetica indeterminata. 4.) CONSISTENZA METRICA DEI BENI Il CTU ha effettuato in loco le misurazioni dei beni pignorati al fine di determinare la loro consistenza metrica come individuata sulle schede planimetriche catastali. 4.1.) Bene ubicato in Caorso, via Cantarana 91 pag. 5

6 Catasto Fabbricati fg.31 - mappali 296 sub 4, sub 5, graffati piano terra mq. 31,87 primo piano mq. 23,90 primo piano : terrazzo 1/3 x 7,97= mq. 2,66 sommano mq. 58, ) Bene ubicato in Ziano Piacentino loc. Cà del Travino Catasto Fabbricato fg.31 - mappale 383/3 piano terra mq. 18,75 primo piano mq. 18,75 sottotetto( inaccessibile) 1/5 x 18,75 mq. 3,75 cantina accessibile dal vano scala ( 1/3) mq. 6,25 sommano mq. 47,50 5.) PUBBLICHE FORMALITA' 5.1.) Trascrizioni Con atto di pignoramento trascritto presso la Conservatoria dei Pubblici Registri Immobiliari di Piacenza in data , n 8928 di R.P. e n di R.G., la Zurich Insurance Company spa con sede Milano cf. n , pignora a Bassi Maria Irene nata a Piacenza il , cf. BSSMRN65E42G535G la quota di 1/1 dei seguenti beni siti in: - Comune di Caorso, via Cantarana, Catasto Fabbricati. foglio 31 particelle 296 sub 4, sub 5, graffate, natura A4- abitazione tipo popolare. - Comune di Ziano Piacentino loc. Cà del Travino, Catasto Fabbricati. foglio 31 particella 383 sub.3, natura A4- abitazione di tipo popolare pag. 6

7 5.2.) Iscrizioni ipotecarie contro Bassi M.Irene sul bene ubicato in Caorso ) Ipoteca volontaria iscritta a Piacenza il al n.4169 di R.P., a favore della Banca di Piacenza in forza di mutuo ) Ipoteca giudiziale iscritta a Piacenza il al n.1424 di R.P. a favore di Mercantile Leasing spa in forza di decreto ingiuntivo ) Ipoteca giudiziale iscritta a Piacenza il al n.1503 di R.P. a favore della Banca di Piacenza in forza di decreto ingiuntivo ) Ipoteca giudiziale iscritta a Piacenza il al n.1661 di R.P. a favore della Banca di Piacenza in forza di decreto ingiuntivo ) Ipoteca giudiziale iscritta a Piacenza il al n.2030 di R.P. a favore di Emmeleasing spa in forza di decreto ingiuntivo ) Ipoteca giudiziale iscritta a Piacenza il al n.2031 di R.P. a favore di Emmeleasing spa in forza di decreto ingiuntivo ) Ipoteca giudiziale iscritta a Piacenza il al n.2177 di R.P. a favore di Banca Nazionale del Lavoro spa in forza di decreto ingiuntivo. 5.3.) Iscrizioni ipotecarie contro Bassi M.Irene sul bene ubicato in Ziano P.no ) Ipoteca volontaria iscritta a Piacenza il al 3129 di R.P. a favore della Banca di Piacenza s.c.p.a. in forza di mutuo ) Ipoteca giudiziale iscritta a Piacenza il al n.1424 di R.P. a favore di Mercantile Leasing spa in forza di decreto ingiuntivo ) Ipoteca giudiziale iscritta a Piacenza il al n.1503 di R.P. a favore della Banca di Piacenza in forza di decreto ingiuntivo ) Ipoteca giudiziale iscritta a Piacenza il al n.1661 di R.P. a favore della Banca di Piacenza in forza di decreto ingiuntivo ) Ipoteca giudiziale iscritta a Piacenza il al n.2030 di R.P. pag. 7

8 a favore di Emmeleasing spa in forza di decreto ingiuntivo ) Ipoteca giudiziale iscritta a Piacenza il al n.2031 di R.P. a favore di Emmeleasing spa in forza di decreto ingiuntivo ) Ipoteca giudiziale iscritta a Piacenza il al n.2177 di R.P. a favore di Banca Nazionale del Lavoro spa in forza di decreto ingiuntivo. 6.) PROVENIENZA DEI BENI 6.1.) Il bene ubicato in Comune di Caorso, individuato al C.F., foglio.31, mappale 296/4-5, è pervenuto alla debitrice per acquisto fattone da Hoxha Minkushi e Armand, con atto del notaio G. Annunziata rep del , trascritto a Piacenza il al n di R.P. A Hoxha Minkushi e Armand, il bene è pervenuto da Vignola Pietro con atto del notaio S.Motti rep del , trascritto a Piacenza il al n di R.P. A Vignola Pietro il bene è intestato da oltre venti anni. 6.2.) Il bene ubicato in Comune di Ziano P.no individuato al C.F., foglio 31, mapp.le 383 sub 3, è pervenuto alla debitrice per acquisto fattone da Vitali Renzo con atto del notaio G. Annunziata rep del , trascritto a Pc. il al n di R.P. A Vitali Renzo il bene è pervenuto per la quota di ½ da oltre venti anni, per la quota di ½ per successione da Vitali Alberto deceduto il A Vitali Alberto la quota di ½ era intestata da oltre venti anni. 7.) ACCERTAMENTO CONFORMITA' EDILIZIA DEI BENI 7.1.) Il fabbricato di cui fa parte l'u.i. pignorata, ubicato in Comune di Caorso, risulta pag. 8

9 edificato in data antecedente al 01 settembre In data 20 febbraio 2006 è stata presentata denuncia di inizio attività edilizia ( DIA) per interventi di risanamento conservativo e restauro ( prot pratica n.1007/06, copia allegata alla presente ), attualmente interrotti. Precisa l'esperto, per quanto accertato, che i lavori eseguiti a tutt'oggi sono difformi a quelli previsti nel progetto allegato alla predetta DIA. L'edificio di cui fa parte l'u.i. oggetto di pignoramento è classificato in zona territoriale omogenea A-storica, normata dall'art.54 del vigente P.R.G. del Comune di Caorso. 7.2.) Il bene ubicato in Comune di Ziano P.no non ha richiesto indagini per l'accertamento della sua conformità edilizia in considerazione delle sue condizioni fatiscenti e vetuste. 8.) UTENZA DEI BENI I beni pignorati risultano abbandonati e non abitati. 9.) LOTTI - CONSISTENZA - CONFINI - DATI CATASTALI - STIMA Il sottoscritto Perito:. rilevata la consistenza dei beni pignorati,. considerata la loro intera quota di proprietà,. tenuto conto che i beni vengono alienati nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, come pervenuti alla debitrice, con servitù attive e passive, giovate e gravate, accessioni e pertinenze, con quanto menzionato negli atti di provenienza, a corpo e non a misura, per cui le eventuali discordanze di misura, non daranno luogo ad alcun caso risarcitorio,. viste le condizioni in cui si trovano i beni, in particolare quelle pessime del bene pag. 9

10 ubicato in Ziano P.no loc. Cà del Travino,. accertata la loro inabitabilità, liberi da persone,. effettuate indagini sul mercato immobiliare delle zone che risulta attualmente circa trattative di vendita di beni similari a quelli oggetto di stima. formula la costituzione di n. 2 lotti in considerazione che i beni pignorati sono ubicati in due Comuni a notevole distanza l'uno dall'altro. LOTTO n.1 costituito dalla quota di 1/1 del bene sito in Caorso, via Cantarana, descritto al precedente paragrafo 3.1.): - Coerenze: Il fabbricato ( mappale 296) di cui fa parte il bene pignorato confina con mappale 392, con via Cantarana, con mappali 1638, Catasto: Il bene pignorato è censito al Catasto Fabbricati del Comune di Caorso. foglio 31 mappale 296 sub 4-5,graffati, cat. A/4, cl.1, vani 4,5, Rendita.114,09 - Stima: l'esperto, ai fini della determinazione del prezzo base di vendita non ha effettuato indagini sul mercato immobiliare delle zone in quanto inesistente, per cui ha adottato il metodo di stima c.d. di trasformazione o ricostruzione, pervenendo ad un prezzo unitario pari a. 350,00/al mq. della consistenza indicata al precedente paragrafo 4.1.), per cui procedendo si ottiene : mq. 58,43 x. 350,00/mq. = ,50 L'andamento del mercato immobiliare risulta notevolmente stagnante per cui l'esperto determina il valore del prezzo base di vendita in ,00 pag. 10

11 LOTTO n. 2 costituito dalla quota di 1/1 del bene sito in Ziano Piacentino loc. Cà del Travino, descritto al precedente paragrafo 3.2.) : - Coerenze: Il fabbricato ( mappale 383 ) di cui fa parte il bene pignorato confina a ovest e a nord con strada vicinale, a est con mappale Catasto: Il bene pignorato è censito al Catasto Fabbricati del Comune di Ziano P.no:. foglio 31 mappale 383 sub 3, cat. A/4, cl.1, vani 3, Rendita. 61,97 - Stima: l'esperto, ai fini della determinazione del prezzo base di vendita non ha effettuato indagini sul mercato immobiliare della zona in quanto inesistente, per cui ha adottato il metodo c.d. di trasformazione o ricostruzione, pervenendo ad un prezzo unitario pari a. 250,00/al mq. della consistenza indicata al precedente paragrafo 4.2.), per cui procedendo si ottiene : mq. 47,50 x. 250,00/mq. = ,00 L'andamento del mercato immobiliare risulta notevolmente stagnante per cui l'esperto determina il valore del prezzo base di vendita in ,00 Piacenza, 23 agosto 2010 l'esperto Geom.Mario Gatti allegati: vedi quadro seguente pag. 11

12 TRIBUNALE DI PIACENZA Es. Imm. n 178 /2009 G.E. Dott. Gianluigi Morlini Zurich Insurance Company spa contro Bassi Maria Irene DOCUMENTAZIONE ALLEGATA ALLA RELAZIONE. documentazione fotografica dei beni pignorati,. visura ipotecaria di aggiornamento al ,. estratti di mappa dei beni pignorati,. visure catastali dei beni pignorati,. schede catastali delle u.i. pignorate,. planimetrie dei fabbricati. comunicazione della data del sopralluogo alla debitrice.. copia DIA interventi sull'immobile in Caorso.. onorario dell'esperto Piacenza, 23 agosto 2010 l'esperto Geom.Mario Gatti pag. 12