TRIBUNALE DI PIACENZA Es. Imm. n 45 / 07 G.E. D.ssa Marisella Gatti

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1 TRIBUNALE DI PIACENZA Es. Imm. n 45 / 07 EDILINEA MILANO SRL Avv.Paola Morelli contro ROBUSTELLI ALESSIO RELAZIONE DEL CONSULENTE TECNICO D'UFFICIO in punto alla determinazione del valore in comune commercio Piacenza, 21 aprile 2008 L'Esperto Geom.Mario Gatti

2 TRIBUNALE DI PIACENZA Es. Imm. n 45 / 07 EDILINEA MILANO SRL Avv.Paola Morelli contro ROBUSTELLI ALESSIO RELAZIONE DEL CONSULENTE TECNICO D'UFFICIO in punto alla determinazione del valore dei beni in comune commercio. Con Provvedimento in data l'ill.mo Signor nomina il sottoscritto Geom. Mario Gatti nato a Piacenza il con studio Piacenza via Perreau n 48, esperto nella esecuzione immobiliare di cui all' oggetto. Il C.T.U. presta giuramento di rito il giorno con l assunzione dell incarico di cui al verbale d'udienza dello stesso giorno. La Procedura viene rinviata all'udienza del 04 giugno La presentazione della Relazione Peritale al 21 aprile Il C.T.U.:. effettuata la comunicazione alle parti in ordine alla data dell'inizio delle operazioni peritali con sopralluogo presso i beni pignorati,. effettuato il sopralluogo ai beni oggetto di pignoramento in data 27 marzo 2008,. esperite le visure catastali dei beni stessi in data 21 marzo 2008,. svolti accertamenti in ordine alla conformità edilizia dei beni oggetto di stima, presso il Comune di Castelsangiovanni.. esperita la visura ipotecaria di aggiornamento presso la Conservatoria dei PP.RR.II.,

3 espone al Signor G.E. le proprie conclusioni consegnando la seguente RELAZIONE consistente in: 1.) BENI PIGNORATI 1.1.) Con atto di pignoramento trascritto presso la Conservatoria dei Pubblici Registri Immobiliari di Piacenza in data , n 3951 R.P. e n 6429 R.G., la società Edilinea Milano srl con sede in Guardamiglio (LO) cf. n , pignora al signor Robustelli Alessio nato a Sarno ( SA) il ,c.f.RBSLSS65M04I438S :. quota di 1/1 dei seguenti beni siti in Castelsangiovanni, via Dogana Po, nc.14 censiti al Catasto Urbano :. Foglio 4 mappale 315 sub 4 nat. A2 n.vani 7,5. Foglio 4 mappale 315 sub 5 nat. C6 mq. 28. Foglio 4 mappale 315 sub 6 nat. C2 mq ) DATI E INTESTAZIONE CATASTALE DEI BENI PIGNORATI I beni avanti descritti, identificati nella dimostrazione grafica in scala 1:500 dei subalterni del mappale 315 del foglio 4 del Comune di Castelsangiovanni di cui al tipo mappale n del , risultavano censiti all'agenzia del Territorio di Piacenza, Comune di Castelsangiovanni : Catasto Fabbricati : - Foglio 4 mappale 315 sub 4, cat.a/2, cl.6, vani 7,5, Rendita. 697,22 - Foglio 4 mappale 315 sub 5 cat.c/6 cl. 6, mq.28, Rendita. 111,25 - Foglio 4 mappale 315 sub 6 cat.c/2 cl. 5, mq.98, Rendita. 156,90 A seguito di frazionamento e fusione del n prot. n.pc i predetti mappali 315 sub 4 e sub 6 entrambi del fg.4 del Comune di Castelsangiovanni sono stati soppressi ed hanno originato i seguenti immobili: - Foglio 4 mappale 315 sub 8 cat.c/2 cl. 3, mq.95, Rendita. 107,94

4 - Foglio 4 mappale 315 sub 9 cat.a/3 cl.3, vani 4, Rendita. 177,66 - Foglio 4 mappale 315 sub 10 cat.a/3 cl.3, vani 4,5 Rendita. 199,87 per cui i beni pignorati sono attualmente identificati al Catasto Fabbricati del Comune di Castelsangiovanni come segue: - Foglio 4 mappale 315 sub 5 cat.c/6 cl. 6, mq.28. Rendita. 111,25 - Foglio 4 mappale 315 sub 8 cat.c/2 cl. 3, mq.95. Rendita. 107,94 - Foglio 4 mappale 315 sub 9, cat.a/3 cl.3, vani 4. Rendita. 177,66 - Foglio 4 mappale 315 sub 10 cat.a/3 cl.3, vani 4,5 Rendita. 199,87 3.) DESCRIZIONE E CARATTERISTICHE DEI BENI I beni indicati al precedente punto 2, ubicati in Castelsangiovanni, loc. Via Dogana Po nc.14, facenti parte di complesso immobiliare descritto al Catasto Terreni di Castelsangiovanni, sono costituiti da : 3.1.) Mappale 315/9 corrispondente ad appartamento ad uso abitazione dell'altezza di mt.2,90, identificato sulla scheda planimetrica allegata, posto al piano terreno, composto da ingresso, cucina, n.1 bagno, soggiorno, letto. Precisa il CTU che è stato realizzato, in assenza di titolo abilitativo, ulteriore locale w.c., stralciato dalla consistenza della cucina con apertura di nuova porta di accesso alla medesima cucina. Le finiture interne dell'unità immobiliare risultano così rilevate : - pavimenti in piastrelle di ceramica 30x20, 20x20 con zoccolino battiscopa, - rivestimenti bagni : in piastrelle di ceramica 20x20 per altezza di mt.2,00; il bagno principale è dotato di vasca, bidet,vaco wc., lavabo e doccia, mentre il bagno secondario è dotato di vaso wc., lavabo, attacco lavatrice. - intonaci al civile tinteggiati in parte alla veneziana e in parte a spugnato. - porte interne in legno del tipo cieco,

5 - finestre in legno abete con tapparelle in p.v.c. - portoncino di ingresso del tipo blindato. - impianto di riscaldamento alimentato da caldaia a gas marca Immergas, con produzione anche di acqua sanitaria, radiatori in ghisa - impianto elettrico incassato. 3.2.) Mappale 315/10 corrispondente ad appartamento ad uso abitazione dell'altezza di mt.2,90, identificato sulla scheda planimetrica allegata, posto al 1 piano, composto da ingresso, disimpegno, n.3 locali, locale wc., balcone, accessibile da scala indipendente pertinenziale. Le finiture interne dell'unità immobiliare risultano così evidenziate: - pavimenti in marmettoni di cemento e graniglia 40x40 con battiscopa in ceramica, in ceramica 30 x 30, - rivestimento bagno : in piastrelle smaltate 33x25 per altezza di mt.2,10, il bagno è dotato di vasca, bidet, vaso wc., lavabo, - intonaci al civile tinteggiati in parte alla veneziana, - porte interne in legno del tipo cieco, - finestre in legno pregiato ed alluminio, con vetri a camera, tapparelle in pvc., - impianto di riscaldamento alimentato da caldaia a gas marca Beretta,ubicata nel servizio igienico, con radiatori in ghisa e in lamiera,. - impianto elettrico incassato. 3.3.) Il CTU precisa che non è stata verificata la rispondenza alle vigenti norme di sicurezza degli impianti tecnologici dei due appartamenti. 3.4.) Mappale 315 / 8 costituito da corpo separato composto al piano terreno da tre contigui locali ad uso deposito di varia altezze ( mt.2,85, mt.2,40,mt.2,70) e al primo piano da locale ad uso magazzino ( ex fienile), raggiungibile dall'esterno.

6 Le finiture interne dell'unità immobiliare al piano terreno risultano così evidenziate : - pavimenti dei locali : in cls, in piastrelle di ceramica 30x30, - soffitti in parte in laterizio armato, in parte a putrelle in ferro e tavelloni, - pareti in parte intonacate e in parte al rustico, - serramenti in ferro alle porte, in legno alla finestra con vetro camera, - impianto luce non verificato alla norme di sicurezza. 3.5.) Mappale 315 / 5 costituito da corpo separato ad uso autorimessa al p.t. della altezza media di mt.2,90, costruito in blocchi di cemento colorati a faccia a vista con manto di copertura in lastre fibrocemento ondulate. Il locale è pavimentato in cls. e sprovvisto di serramento di ingresso. 3.6.) Area cortilizia interposta tra i mappali 315/sub 5, sub 8, sub9, sub 10. Precisa il CTU che una porzione della predetta area cortilizia, adiacente il lato est del fabbricato ( mappali 315/9 e sub 10), è gravata di passaggio pedonale e carraio a favore della attigua proprietà posta a sud. 4.) CONSISTENZA METRICA DEL BENE Il CTU, effettuate le misurazioni in loco al fine di determinare la consistenza metrica dei beni pignorati, assumendole al netto del muri perimetrali, considerando la superficie del balcone pari a 1/4, è pervenuto alla seguente consistenza metrica: 4.1.) appartamento mappale 315 sub 9 ( p.t.) mq.82, ) appartamento mappale 315 sub 10 ( p.t.-1p.) mq.98, ) locali depositi mappale 315 sub 8 (p.t.+ ¼ 1.p) mq.70, ) autorimessa mappale 315/sub 5 ( p.t.) mq.28,00 5.) PUBBLICITA' IMMOBILIARE 5.1.) Trascrizioni 5.1.a.) Atto di pignoramento trascritto presso la Conservatoria dei Pubblici Registri

7 Immobiliari di Piacenza in data , n 3951 R.P., n 6429 R.G., a favore di Edilinea Milano srl con sede in Guardamiglio, cf.n , contro: - Robustelli Alessio nato a Sarno ( SA) il quota di 1/1 del seguente bene, censiti al Catasto Fabbricati di Castelsangiovanni. Foglio 4 mappale 315 sub 4 nat. A2. Foglio 4 mappale 315 sub 5 nat. C6. Foglio 4 mappale 315 sub 6 nat. C2 5.2.) Iscrizioni 5.2.a.) Ipoteca volontaria a garanzia di mutuo fondiario iscritta in data presso la Conservatoria dei RR.II di Piacenza al n.4428 di R.P.,n di R.G. a favore della Banca Popolare Italiana soc.coop. con sede in Lodi, per totale di ,00 contro Robustelli Alessio c.f. RBSLSS65M04I438S sui beni di cui al precedente punto 5.1.a. 5.2.b.) Ipoteca giudiziale a decreto ingiuntivo iscritta in data presso la Conservatoria dei RR.II di Piacenza al n di R.P., n di R.G. a favore della Edilinea Milano srl, per totale di ,00, contro Robustelli Alessio c.f. RBSLSS65M04I438S sui beni di cui al precedente punto 5.1.a. 5.2.c.) Ipoteca giudiziale a decreto ingiuntivo iscritta in data presso la Conservatoria dei RR.II di Piacenza al n di R.P., n di R.G. a favore di Edilnova sas di Calamari Marcello e C. con sede in Piacenza per ,38 contro contro Robustelli Alessio c.f. RBSLSS65M04I438S sui beni di cui al precedente punto 5.1.a. 5.2.d.) Ipoteca volontaria a garanzia di mutuo iscritta in data presso la Conservatoria dei RR.II di Piacenza al n.3287 di R.P., di R.G. a favore della Cassa di Risparmio di Parma e Piacenza con sede in Parma contro Paciello Luigi e

8 Lombardi Donata, cancellata in data al n.992 di R.P. e n.4956 di R.G. 5.2.e.) Ipoteca giudiziale derivante da Sentenza di Separazione Personale repertorio n.5158 iscritta in data presso la Conservatoria dei RR.II di Piacenza al n. 375 di R.P., n.6429 di R.G. a favore di Pjetri Mimoza c.f. PJTMMZ65P45Z100R contro Robustelli Alessio c.f. RBSLSS65M04I438S, sui beni di cui al punto 5.1.a. 6.) PROVENIENZA DEI BENI NEGLI ULTIMI VENTI ANNI 6.1.) I beni sono pervenuti al Signor Robustelli Alessio per acquisto fattone dai signori Paciello Luigi e Lombardi Donata con atto di vendita del notaio Mario Onorato repertorio n /8035 in data , trascritto a Piacenza il al n di R.P. e n di R.G. 6.2.) Ai Signori Paciello Luigi e Lombardi Donata i beni pervennero per acquisto fattone con atto di acquisto del notaio Viscardo Tagliaferro repertorio n /17120 registrato a Piacenza il al n trascritto a Piacenza in data ai nn.7960/ ) ACCERTAMENTO CONFORMITA' EDILIZIA DEI BENI Con atto di vendita i signori Paciello-Lombardi hanno dichiarato che i corpi di fabbricato oggetto di vendita sono stati costruiti anteriormente all' A seguito di ispezioni presso il Comune di Castelsangiovanni effettuate dal sottoscritto esperto risulta che sono state rilasciati i seguenti titoli abilitativi: -Conc. Edilizia n.105 del per trasformazione di porcili in garage. -Richiesta di C.E. n.102/1984 per risanamento rustici, diniegata. -Conc. Edilizia n.292 del e n.47 del per esecuzione di modifiche interne e di prospetto al fine di ricavare due unità immobiliari residenziali. 8.) ACCERTAMENTO URBANISTICO DEI BENI Il complesso edilizio di cui trattasi trovasi ricompreso nel vigente P.R.G. del Comune

9 di Castelsangiovanni in zona B residenziali intensive normata dall'art. 36 del P.R.G.: - ristrutturazione edilizia, - nuovo intervento If=1,5 mc./mq, Uf=0,50 mq./mq., - H max = 10,50 m. 9.) PRECISAZIONI DELL'ESPERTO 9.1.) Le schede planimetriche delle U.I. pignorate giacenti presso l'agenzia del Territorio, allegate alla presente Relazione, sono difformi allo stato reale. per cui l'aggiudicatario dovrà provvedere alla loro regolarizzazione. 9.2.) L'aggiudicatario dovrà provvedere, ai sensi della legge n.47 del 1985 e sue successive modificazioni, a sue cure e spese a richiedere domanda di sanatoria edilizia dei seguenti interventi già eseguiti in assenza di titoli abilitativi: - destinazione d'uso a deposito dei locali che costituiscono il mappale 315 sub 8 a seguito del diniego del Comune di Castelsangiovanni in data prot. n.7747 per c.e. n.102/1994, nonchè sanatoria dei muri perimetrali del locale a Nord. - realizzazione di locale bagno al piano terreno e apertura di nuova porta per accedere alla cucina ( mappale 315/9). - separazione del vano scala al piano terra dall'appartamento. - eliminazione della parete interna del mappale 315/5. 10.) UTENZA e SITUAZIONE PATRIMONIALE DEI BENI I beni pignorati risultano occupati e a disposizione del proprietario Sig.Robustelli Alessio attualmente in separazione matrimoniale ( vedi Sentenza separazione personale) ed in regime di separazione dei beni. 11.) FORMAZIONE LOTTO - CONFINI - DATI CATASTALI - STIMA. Il sottoscritto Perito: - rilevata la consistenza e l'interezza dei beni pignorati,

10 - considerato che i beni sono valutati a corpo e non a misura per cui le eventuali discordanze di misura o di descrizione dei beni non daranno luogo ad alcun caso risarcitorio, alienati nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, così come pervenuti e goduti dai debitori, con le servitù attive e passive, giovate e gravate, con l'assunzione degli oneri di cui alle precisazioni del precedente punto 9. - ritenuto che la costituzione di più lotti creerebbe ingiustificate servitù reciproche. - effettuate indagini nelle zone in cui sono ubicati i beni oggetto di stima, al fine di determinare il più probabile valore in comune commercio per quanto attiene la contrattazione di compravendite d'immobili similari a quelli oggetto di stima, formula lotto unico indicando la : ubicazione, confini, dati catastali, valore determinato con l'adozione del metodo comparativo-sintetico : Lotto unico composto da tre corpi di fabbricato, nella quota di 1/1, così descritti al precedente punto 3, situato in Comune di Castelsangiovanni, località Dogana Po nc.14, confinante nel suo insieme con : - Strada Statale n. 412, mappale 315 / 1, mappali 602, 579, ragioni Bovenzi Bruno. I beni sono censiti all'agenzia del Territorio di Piacenza, C.F. di Castelsangiovanni: - Foglio 4 mappale 315 sub 5 cat.c/6 cl. 6, mq.28. Rendita. 111,25 - Foglio 4 mappale 315 sub 8 cat.c/2 cl. 3, mq.95. Rendita. 107,94 - Foglio 4 mappale 315 sub 9, cat.a/3 cl.3, vani 4. Rendita. 177,66 - Foglio 4 mappale 315 sub 10 cat.a/3 cl.3, vani 4,5 Rendita. 199,87 Il lotto, comprensivo del valore dell'area scoperta pertinenziale alle varie u.i. pignorate, viene stimato dall'esperto come segue: - appartamento mappale 315 sub 9 mq.82,00 x.1.050,00/mq. = ,00 - appartamento mappale 315 sub 10 mq.98,40 x.1.100,00/mq. = ,00 - locali magazzini mappale 315 sub 8 mq.70,00 x. 600,00/mq. = ,00

11 - autorimessa al p.t. 315 sub 5 mq.28,00 x. 500,00/mq. = ,00 sommano ,00 arrotondati in ,00 12.) PRECISAZIONI DELL'ESPERTO Al fine di consentire la futura cancellazione delle formalità presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare dell'agenzia del Territorio, dipendenti dall'atto di trasferimento, devono riportarsi nel medesimo atto gli identificativi catastali dei beni come pignorati e i corrispondenti identificativi del precedente punto 11. Piacenza, 21 aprile 2008 l'esperto Geom.Mario Gatti allegati:. visura ipotecaria di aggiornamento,. fotografie delle u.i. pignorate,. visure catastali,. schede catastali delle u.i. pignorate,. comunicazione-fax alle Parti per data del sopralluogo.. copia concessione edilizia n.292 del pianta planimetrica c.e. n.105/83. diniego sindacale della c.e. n.102/1984. norme di P.R.G.