TRIBUNALE DI BERGAMO UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI

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1 TRIBUNALE DI BERGAMO UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI Esecuzione Forzata Unicredit srl Contro Arthur Emmanuel N. Reg. Es. Imm. 801/2013 Giudice Dott. Elena Gelato ELABORATO PERITALE Tecnico incaricato: Arch. ELENA VERNETTI iscritto all'albo della provincia di Bergamo al N C.F.VRNLNE76M45A794T con studio in Bergamo via Madonna della Neve 13 telefono: fax: pagina 1 di 11

2 Consulenza tecnica d ufficio: Redatta da Elena Vernetti, libera professionista con studio in Bergamo, via Madonna della Neve 13, iscritta all albo professionale degli architetti della provincia di Bergamo al n.2075, in qualità di Consulente Tecnico d Ufficio nominato dal giudice dell Esecuzione del Tribunale di Bergamo, in forza del verbale di udienza in data 18/09/2015; la presente perizia è redatta sulla scorta delle risultanze oggettive riscontrate in occasione del sopralluogo effettuato con l'ausilio di fabbro e forze dell'ordine in data 27/10/2015 (a seguito del mancato ritiro della raccomandata inviata in data 05/10/2015 per irreperibilità dell'esecutato) nonché sulla base delle ispezioni ed accertamenti ipotecari e catastali eseguiti presso l Ufficio del Territorio di Bergamo. La documentazione reperita è qui allegata a maggior chiarimento della descrizione di seguito riportata. pagina 2 di 11

3 Bene in Comune di Zanica (BG) via Crema, 31 Quesito n.1 IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA Il bene oggetto della presente perizia è costituito da: -appartamento posto al secondo piano sottotetto composto da due vani, angolo cottura, bagno e ripostiglio. Il tutto è identificato nel catasto fabbricati, comune di Zanica, come segue: foglio 18, mappale 4088 sub. 703, via S.S. 571 Cremasca sn., p.2, cat. A/3, cl. 1 vani 2,5, rc. 154,94. Quesito n.2 DESCRIZIONE SOMMARIA: 2.1 Descrizione dei beni Il bene oggetto di perizia, situato nel comune di Zanica in via Crema 31, è situato all'interno di un fabbricato costituito da sei unità, situato lungo la strada statale 591 che collega Zanica a Urgnano. L'appartamento è situato al secondo piano sottotetto del fabbricato ed è costituito da un primo locale soggiorno con angolo cottura, un secondo locale adibito attualmente a camera, un bagnetto cieco con luce che da sul locale ripostiglio ed un ripostiglio. Si precisa che il secondo locale, il bagno ed il ripostiglio risultano di fatto non abitabili non avendo un'altezza media di 2,40 m. Il secondo locale ed il ripostiglio sono dotati di due abbaini finestrati. Il secondo locale e il ripostiglio affacciano a sud, mentre il socale soggiorno con cottura affaccia a ovest. pagina 3 di 11

4 2.2 Descrizione del contesto Il bene oggetto di perizia è situato a metà strada tra Zanica e Urgnano; trattasi di una zona prevalentemente artigianale; nello specifico il fabbricato è situato in prossimità di una stazione di rifornimento benzina. L'area è decisamente periferica rispetto ai principali servizi (negozi, municipio, biblioteca e scuole), ma comoda ai collegamenti stradali. Il traffico della zona è sostenuto. L'area è dotata di parcheggi rispetto alle necessità della zona. La zona è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Quesito n.3 DATA INIZIO COSTRUZIONE Il fabbricato è stato realizzato nel Quesito n.4 ESTREMI COSTRUZIONE - Licenza di Costruzione n. 2/1963 del 25/01/1963; - Abitabilità relativa all'edificio originario rilasciata il 26/10/1963; - Autorizzazione per interventi di manutenzione straordinaria (rifacimento tetto esistente in legno con solette inclinate miste laterizio c.a.) Reg. costruzioni n. 350/8 prot. n del 03/02/1984; - Autorizzazione edilizia (formazione di locali nel sottotetto) Reg. costruzioni n. 94 Prot. n del 27/03/1987; - Permesso di costruire in sanatoria (sanatoria relativa agli appartamenti nel sottotetto) n. 34/2005 Prot. n. 9868/ Destinazione urbanistica: Nel Piano di Governo del Territorio vigente l'immobile è situato in zona Tessuto urbano consolidato: pagina 4 di 11

5 AU_1_16245.PDF Si definisce tessuto urbano consolidato quella parte di territorio comunale su cui è già avvenuta l edificazione o la trasformazione dei suoli, comprendendo in essa le aree libere intercluse o di completamento (art. 10 L.R 12/05 Piano delle Regole). 4.2 Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale Conformità urbanistico edilizia: lo stato di fatto dell'immobile è conforme al permesso di costruire in sanatoria n. 34/2005. Si precisa però che l'attuale disposizione dei locali rende di fatto non abitabile il bagno e il secondo locale per la mancanza dei requisiti igienico sanitari: il bagno e il secondo locale non hanno altezza media 2,40 m se non per una ridotta parte. Qualora si intendesse richiedere una nuova agibilità dell'appartamento sarà necessaria una richiesta di deroga all'asl per quanto riguarda il bagno e il secondo locale non può avere destinazione camera. Conformità catastale: lo stato di fatto dell'immobile è conforme alla planimetria catastale. Quesito n.5 CERTIFICATI URBANISTICI TERRENI Il caso non sussiste. Quesito n.6 IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEL BENE L unità negoziale è identificata nel catasto fabbricati, comune di Zanica, come segue: foglio 18, mappale 3488 sub. 703, via S.S. 571 Cremasca sn., p.2, cat A/3, cl. 1 vani 2,5, rc. 154,94; (già foglio 18, mappale 3488 sub. 702 modificata con sub 703 in forza di variazione n ,1/2007 del 08/06/2007). pagina 5 di 11

6 Quesito n.7 CERTIFICAZIONE ENERGETICA L'unità immobiliare non è dotata di certificazione energetica. Quesito n.8 INTESTAZIONE BENE ALL'ATTO DEL PIGNORAMENTO Il bene è intestato al sig. Arthur Emmanuel nato a Essikadu (Ghana) il 01/01/1974 c.f. RTH MNL 74A01Z318F per la quota indivisa di 1/1. Quesito n.9 PROVENIENZA DEL BENE 9.1 Trascrizioni: TRASCRIZIONE del 02/06/1992 ai n.ri 18501/13032 Pubblico ufficiale notaio Marco Valerio Franco Repertorio 44424/5853, atto del 15/05/1992 con il quale Cerea Claudio, nato a Barano d'ischia il 20/07/1945 vendeva l'appartamento denunciato con scheda prot. 2404/76 alla signora Carlessi Monica nata a Calcinate il 05/09/1970 c.f CRL MNC 70P45B393R per la quota intera di piena proprietà; TRASCRIZIONE del 07/04/2005 ai n.ri 17859/12107 decreto di trasferimento del Tribunale di Bergamo del 21/03/2005 n con il quale il bene censito al fg. 18 mapp sub 702 passa va alle società: BORGO SAN DONINO SRL sede a Credaro c.f e EDILBANI S.A.S. DI BANI EMANUELE &C con sede a Catione della Presolana c.f per la quota di un mezzo ciascuno; TRASCRIZIONE del 09/03/2007 ai n.ri 15558/8866 Pubblico ufficiale notaio Francesco Figlioli Repertorio 15349/9938, atto del 06/03/2007 con il quale le società vendevano il bene censito al fg. 18 mapp sub 702 ad Arthur Emmanuel nato in Ghana il 01/01/1974 c.f. RTHMNL74A01Z318F per la quota intera di proprietà. 9.2 Iscrizioni: Ipoteca volontaria iscritta in data 09/03/2007 n.ri 15559/3823 in forza di atto del 06/03/2007 rep /9939 notaio Francesco Figlioli a carico di Arthur Emmanuel, a favore di Banca di Roma Società per Azioni con sede a Roma c.f per la complessiva somma di pagina 6 di 11

7 ,00 a garanzia di un capitale di ,00 per la durata di anni 30 sul bene censito al fg. 18 mapp sub Pignoramenti: Pignoramento derivante da Verbale di pignoramento immobili a favore di Unicredit s.p.a. con sede in Roma c.f a carico di Arthur Emmanuel, a firma di Ufficiale giudiziario in data 20/06/2013 n. rep.4428/2013 trascritto a Bergamo in data 05/08/2013 ai nr / Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Quesito n.10 DETERMINAZIONE DEL VALORE DEL BENE 10.1 Caratteristiche tecnico-strutturali: Strutture portanti verticali : il condominio è realizzato con strutture in cemento armato a telaio; le condizioni sono normali considerando l'età del fabbricato; Travi e solai: si suppone che i solai siano realizzati in laterocemento; le condizioni sono normali considerando l'età del fabbricato; Infissi esterni: i serramenti sono in medie condizioni; sono in legno con vetro singolo; Sistemi oscuranti: il serramento del locale principale è dotato di avvolgibile in pvc di colore marrone; i serramenti degli altri due locali non hanno sistemi oscuranti; Infissi interni: le porte interne sono in legno e sono in normali condizioni con maniglie da sistemare; la porta d'ingresso non è blindata; Impianto Elettrico: presente e funzionante; Impianto idrico: presente in normale stato di conservazione; pagina 7 di 11

8 Impianto sanitario: i sanitari del bagno sono in discrete condizioni Impianto di riscaldamento: caldaietta murale a gas autonoma e caloriferi in alluminio; Pavimenti e rivestimenti interni: tutto l'appartamento ha pavimentazione in piastrelle clore verde; il bagno è rivestito con la stessa piastrella del pavimento; La cottura è invece piastrellata con piastrelle di colore chiaro fino ad un'altezza di m. Intonaci e tinteggiature interne: le pareti necessitano di una rinfrescata; Finiture esterne: le facciate del fabbricato sono in medio stato di conservazione Valutazione complessiva del lotto: Criterio di Stima La stima del valore commerciale degli immobili è stata condotta prendendo informazioni in sito relative a valutazioni effettuate da operatori specializzati, nonché prendendo come riferimento i valori commerciali riportati dall Indice dei prezzi dei fabbricati Case & Terreni delle aree di Bergamo e provincia. Fonti di informazione Catasto di Bergamo, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bergamo, ufficio tecnico di Zanica, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Tecnocasa - Cerco casa - Casa.it - Studio Casa - Immobiliare Finazzi, Immobiliare.it. Valutazione Stima sintetica comparativa parametrica Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti Destinazione Superficie reale lorda (mq) Coefficiente di equivalenza Superficie equivalente (mq) Piano secondo sottotetto Appartamento h media > 2,4m 25,7 1 95,1 H media < 2,4m 29,26 0,5 14,63 Totale mq 40,33 Valore unitario al mq 650,00 /mq Valore complessivo immobile ,50 pagina 8 di 11

9 Adeguamento alle condizioni dell'edificio: Considerato il mercato immobiliare della zona e la collocazione dell'immobile e le condizioni generali del fabbricato si fa riferimento ad un valore medio, tre costruzioni non recenti e costruzioni da ristrutturare, dei prezzi dei fabbricati Case & Terreni delle aree di Bergamo e provincia - edizione Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 10% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: ,05 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale (a corpo) o richiesta agibilità: 1.000,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuna Prezzo base d'asta del lotto Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: ,00. Quesito n.11 FORMAZIONE DI LOTTI OMOGENEI Il caso non sussiste. Quesito n.12 ACCERTAMENTO COMODA DIVISIBILITA' DEL BENE La conformazione tipologica e distributiva del bene non consente la divisibilità del bene. pagina 9 di 11

10 Quesito n.13 STATO DI POSSESSO Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato (lo si desume da una telefonata successiva all'accesso forzoso) da una donna senza contratto di locazione; la stessa si è impegnata a liberare l'appartamento in tempi rapidi. Quesito n.14 VERIFICA PROCEDURA ESPROPRIATIVA PER PUBBLICA UTILITA' Nessuna procedura espropriativa è in atto. Quesito n.15 PLANIMETRIE IMMOBILI E DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA v. allegato Quesito n.16 NOTA DI VOLTURA Il caso non sussiste. Quesito n.17 DESCRIZIONE DEL LOTTO v. allegato data 04/12/2015 Il perito architetto Elena Vernetti pagina 10 di 11

11 Allegati: N 1 visure per immobile N 2 planimetrie catastali N 3 concessioni edilizie N 4 estratto di P.G.T. N 5 pianta dello stato di fatto e documentazione fotografica N 6 descrizione immobile per bando di vendita pagina 11 di 11