TRIBUNALE DI LARINO RAPPORTO DI STIMA ESECUZIONE IMMOBILIARE N 08/2017. Giudice Dott. contro

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1 TRIBUNALE DI LARINO ESECUZIONE IMMOBILIARE N 08/2017 contro Giudice Dott. RAPPORTO DI STIMA Tecnico incaricato: arch. Iscritto all albo della provincia di Campobasso al n Con studio in alla via Telefono e fax :

2 1) IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI PIGNORATI DA STIMARE Gli immobili oggetto della presente procedura che devono essere valutati sono ubicati nel Comune di Termoli (CB) e precisamente : - unità immobiliare facente parte del fabbricato sito alla via Mario Milano n 2/H, al piano secondo della scala A, catastalmente individuata al fg. 13, p.lla 946, sub 53, cat. A/2 (abitazioni di tipo civile), classe 3 di vani 5,5, piano secondo; Confini : in senso orario via XXIV Maggio, via Duca degli Abruzzi, proprietà, vano scale/ascensore. Intestati attualmente a : nato a Termoli (CB) il (C. Fis.: ) per la piena proprietà. 2) DESCRIZIONE SOMMARIA L unità immobiliare è parte di un fabbricato, costituito da piano terra e sei piani in elevazione, destinato ad uso commerciale al piano terra e ad uso prevalentemente residenziale agli altri piani, con n 2 scale (A e B) ciascuna delle quali con accesso diretto indipendente da una corte interna e comprendente n 24 alloggi. Caratteristiche zona : centralissima, destinata soprattutto a residenze, attività commerciali e servizi, a traffico locale anche intenso con parcheggi insufficienti. Caratteristiche zone limitrofe : aree residenziali e commerciali. La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Principali collegamenti pubblici (km) : autobus (0.5), autostrada (2,5), ferrovia (0,1). Servizi offerti dalla zona : farmacia (buono), municipio (buono), scuole (buono), negozio al dettaglio (buono).

3 3) STATO DI POSSESSO Al momento del sopralluogo l immobile era occupato dal dott., cugino dell esecutato, che vi esercita la sua attività professionale di commercialista. L immobile è occupato da anni dal dott. prima con contratto di comodato gratuito tra i sig.ri e ed oggi con contratto di locazione tra i sig.ri e registrato c/o l Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale di Campobasso il prot. n ) VINCOLI ED ONERI GIURIDICI 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell acquirente Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matr. e provv. d assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d uso : Nessuna 4.2 Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura Iscrizioni : - Ipoteca volontaria iscritta c/o l Ufficio del Territorio servizio di pubblicità immobiliare di Campobasso in data ai nn derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario per ,00 di capitale per un totale di ,00, della durata di anni trenta, stipulato con atto rogato dal notaio di in data, rep. n /, a favore della (C. F.: ) e contro nato a Termoli (CB) il (C. F.: ) per l intera proprietà sull immobile oggetto della presente procedura. - Ipoteca giudiziale iscritta c/o l Ufficio del Territorio, servizio di pubblicità immobiliare di Campobasso, il ai nn derivante da decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Bologna il rep. n, per un capitale di ,41 ed un totale di ,00 a favore della con sede in Bologna (C. F.: ) e contro nato a Termoli (CB) il

4 (C. F.: sull immobile oggetto della presente procedura. ) per l intera proprietà Trascrizioni : - Verbale di pignoramento immobiliare trascritto c/o l Ufficio del Territorio, servizio di pubblicità immobiliare di Campobasso, in data ai nn / su atto giudiziario del Tribunale di Larino in data, rep. n, a favore della con sede in Bologna (C. F.: ) e contro nato a Termoli (CB) il (C. F.: ) per l intera piena proprietà. 4.3 Oneri di regolarizzazione urbanistico-edilizia e catastale Conformità urbanistico-edilizia L immobile è stato costruito tra il 1953 ed il 1955 dalla Impresa Il permesso di abitabilità è stato rilasciato il 30 agosto 1955 dal sindaco del Comune di Termoli. Non è stata reperita l attestazione di qualificazione e/o certificazione energetica Conformità catastale Non sono state riscontrate difformità. 5) ALTRE INFORMAZIONI PER L ACQUIRENTE Spese ordinarie annue di gestione dell immobile : 0,00 Spese straordinarie di gestione dell immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia : 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia : 0,00

5 6) ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI Gli immobili oggetto della presente procedura risultano di piena ed esclusiva proprietà del sig. nato a Termoli (CB) il (C. F.: ) al quale sono pervenuti : - per la quota di 1/6 compravendita rogata dal notaio di Termoli in data, rep. n, trascritta c/o l Ufficio del Territorio, servizio di pubblicità immobiliare di Campobasso, in data ai nn a favore di nato a Termoli (CB) il (C. F.: ) e contro nata a ( ) il (C. F.: ), nato a ( ) il (C. F.: ), nato a il (C. F.: ) e nato a ( ) il (C. F.: ); - per la quota di 5/6 compravendita rogata dal notaio di Guglionesi in data, rep. n /, trascritta c/o l Ufficio del Territorio, servizio di pubblicità immobiliare di Campobasso, in data ai nn / a favore di nato a Termoli (CB) il (C. F.: ) e contro nato a ( ) il (C. F.: ) e nata a ( ) il (C. F.: ) coniugi in regime di comunione legale. La suddetta quota di 5/6 risultava essere stata prima donata al sig. dai sig.ri e, come sopra generalizzati, con atto del notaio di Termoli in data, rep. n, trascritto c/o l Ufficio del Territorio, servizio di pubblicità immobiliare di Campobasso, in data ai nn / e successivamente interessata da atto di risoluzione di donazione del notaio di in data, rep. n /, trascritto c/o l Ufficio del Territorio, servizio di pubblicità immobiliare di Campobasso, in data ai nn. Tutti gli atti sopra citati comprendono i proporzionali diritti di comproprietà dell alloggio del portiere posto al piano terra dello stabile e distinto in catasto al Foglio 13 dalle particelle 247 e 946, sub 17 (graffate insieme) via Mario Milano 2H, p. t., cat. A/4, cl. 2, vani 2,5.

6 7) PRATICHE EDILIZIE Il fabbricato è stato costruito tra il 1953 ed il 1955 dalla Impresa Il permesso di abitabilità è stato rilasciato il 30 agosto 1955 dal sindaco del Comune di Termoli. Non risulta agli atti del Comune l attestazione di qualificazione e/o certificazione energetica. Descrizione dell immobile L unità immobiliare è parte di un condominio, costruito negli anni 50, costituito da un piano terra e sei piani in elevazione, destinato ad attività commerciali al piano terra e ad uso prevalentemente residenziale agli altri piani. E composto da 2 scale (denominate A e B) ciascuna delle quali con accesso diretto indipendente da una corte interna e comprendente n 24 alloggi. E ubicato al secondo piano della scala A con ingresso immediatamente a destra per chi vi arriva con l ascensore. L appartamento è costituito da quattro stanze, bagno e due piccoli vani ripostiglio oltre al balcone che affaccia ad angolo sia su via XXVI Maggio che su via Duca degli Abruzzi. L altezza utile interna dell appartamento è pari a m 3,25. I pavimenti sono in marmette di graniglia, tipiche del periodo di costruzione, delle dimensioni di cm 20x20. Il rivestimento del bagno è in ceramica per un altezza pari a circa m 1,60. Le porte interne sono in legno, le finestre ed i balconi sono anch essi in legno senza vetrocamera e muniti di tapparelle in plastica mentre gli infissi esterni sono in alluminio anodizzato color bronzo. Il pavimento del balcone (oggetto di ristrutturazione nel corso degli anni) è in gres porcellanato con ringhiera il alluminio anodizzato. - Non esiste impianto di riscaldamento ma è presente una piccola stufa alimentata a gas. - Gli impianti elettrici sono sottotraccia. E presente l impianto citofonico. Non è stato possibile reperire i certificati di conformità degli impianti.

7 L alloggio ha una superficie lorda complessiva di circa mq 95,00, una superficie utile calpestabile di circa mq 84,00, una superficie dei balconi di mq 15,50. Lo stato di manutenzione dell immobile è appena sufficiente. L immobile non è provvisto di Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.). Sarà, pertanto, a cura e spese dell aggiudicatario l onere di provvedere all acquisizione di detto attestato. Accessori: fanno parte dell immobile i proporzionali diritti di comproprietà dell alloggio del portiere posto al piano terra dello stabile e distinto in catasto al Foglio 13 dalle particelle 247 e 946, sub 17 (graffate insieme) via Mario Milano 2H p. t., cat. A/4, cl. 2, vani 2,5. Destinazione Sup. lorda Coeff. Sup. comm. Condizioni Abitazione 95, ,00 sufficienti Balconi 15, ,75 sufficienti 8) VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO 8.1 Criterio di stima Per la valutazione del bene la metodologia utilizzata per l individuazione del più probabile valore di mercato è quella di tipo sintetico basata sulla comparazione con altri beni aventi simili caratteristiche e compravenduti o in vendita nella zona di interesse, considerando tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche, ed in particolare sono state tenute in evidenza : - la posizione dell immobile, la sua esposizione, la viabilità circostante e la disponibilità di parcheggi; - l anno di completamento dei lavori, lo stato di conservazione e soprattutto di manutenzione dell immobile, le finiture interne ed esterne; - l andamento attuale del mercato, la regolarità urbanistica e catastale.

8 8.2 Fonti di informazione Ufficio tecnico del Comune di Termoli, Agenzie immobiliari e banca dati Agenzia delle Entrate. 8.3 Valutazione delle superfici Destinazione Superficie Valore unitario Valore complessivo Abitazione 95, , ,00 Balconi 7, , ,00 Totale , Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale, per assenza di garanzia per vizi e per lo stato di locazione in essere ,50 Oneri notarili e provvigioni mediatori a carico dell acquirente : Nessuno Spese cancellazione trascrizioni ed iscrizioni a carico acquirente : Nessuna Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e catastale : Nessuna 8.5 Prezzo base d asta dell immobile Valore dell immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova ,50 Termoli lì Il C.T.U. (arch. )