TRIBUNALE DI LARINO RAPPORTO DI STIMA ESECUZIONE IMMOBILIARE N 61/2016. DOBANK SpA. omissis. Giudice Dott. RINALDO D ALONZO.

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1 TRIBUNALE DI LARINO ESECUZIONE IMMOBILIARE N 61/2016 DOBANK SpA contro omissis Giudice Dott. RINALDO D ALONZO RAPPORTO DI STIMA Tecnico incaricato: arch. Giovanni Di Tella Iscritto all albo della provincia di Campobasso al n 241 Con studio in Termoli alla via IV Novembre n 17 Telefono e fax :

2 1) IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI PIGNORATI DA STIMARE Gli immobili oggetto della presente procedura che devono essere valutati sono ubicati nel Comune di San Martino in Pensilis (CB) e precisamente : - unità immobiliare facente parte del fabbricato sito alla via Volturno n 18, al piano terra, con ingresso diretto dalla strada, catastalmente individuata al fg. 31, p.lla 261, sub 3, sub 5, sub 8, sub 9 graffate, cat. A/3 (abitazioni di tipo economico), classe 2 di vani 5,5, piano S1-T; - unità immobiliare facente parte del fabbricato sito alla via Arno n 15, al piano primo, con ingresso diretto dalla strada, catastalmente individuata al fg. 31, p.lla 261, sub 4, sub 6, sub 7 graffate, cat. A/3 (abitazioni di tipo economico), classe 2, consistenza vani 6,5, piano S1-T-1. Confini : in senso orario via Arno, proprietà omissis, via Volturno sul terzo lato. Intestati attualmente a : omissis per la piena proprietà. 2) DESCRIZIONE SOMMARIA Le unità immobiliari sono parte di un fabbricato, costituito da piano seminterrato, piano terra e piano primo, destinato ad uso residenziale comprendente n 2 alloggi (uno per piano) ciascuno con accesso diretto indipendente dalla strada. Caratteristiche zona : centrale, nella parte storica del paese destinata soprattutto a residenze, a traffico locale con parcheggi sufficienti. Caratteristiche zone limitrofe : aree residenziali. Principali collegamenti pubblici (km) : autobus (0.5), autostrada (16), ferrovia (20). Servizi offerti dalla zona : farmacia (buono), municipio (buono) scuole (buono), negozio al dettaglio (buono). 3) STATO DI POSSESSO

3 Al momento del sopralluogo l immobile corrispondente ai sub 3, 5, 8 e 9 (piano primo) era occupato dalla omissis mentre l immobile corrispondente ai sub 4, 6 e 7 (piano terra) era occupato a titolo gratuito dal omissis. 4) VINCOLI ED ONERI GIURIDICI 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell acquirente Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matr. e provv. d assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d uso : Nessuna 4.2 Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura Iscrizioni : - Ipoteca volontaria di ,00 iscritta il ai nn 8806/1722 derivante da mutuo di originari ,00 a favore di omissis e contro omissis detta ipoteca grava sulla piena proprietà dei beni oggetto della presente procedura Trascrizioni : - Verbale di pignoramento immobili trascritto c/o l Ufficio del Territorio, servizio di pubblicità immobiliare di Campobasso, in data ai nn 9377/7173 del Tribunale di Larino in data rep. n 1091 a favore di omissis con sede in Roma contro omissis per la piena proprietà dei beni immobili oggetto della presente procedura. 4.3 Oneri di regolarizzazione urbanistico-edilizia e catastale Conformità urbanistico-edilizia Presso l Ufficio Tecnico del Comune di San Martino in Pensilis è stata reperita la licenza edilizia n 66, relativa al fabbricato in questione,

4 rilasciata in data ai sig.ri omissis. Il permesso di abitabilità è stato rilasciato il 9 marzo Non è stata reperita l attestazione di qualificazione e/o certificazione energetica Conformità catastale Non sono state riscontrate difformità. 5) ALTRE INFORMAZIONI PER L ACQUIRENTE Non risulta che vi sia una gestione condominiale, né lavori di manutenzione in corso. Spese ordinarie annue di gestione dell immobile : 0,00 Spese straordinarie di gestione dell immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia : 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia : 0,00 6) ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI Gli immobili oggetto della presente procedura risultano di piena ed esclusiva proprietà della sig.ra omissis alla quale sono pervenuti: - per la quota di 1/2 per successione legittima rispettivamente della sig.ra omissis apertasi in data (den. 78 vol. 148) registrata a Larino e trascritta c/o la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Campobasso in data al n 2876 R. P. e del sig. omissis apertasi in data (den. 55 vol. 158) registrata a Larino e trascritta c/o la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Campobasso in data al n 3151 R. P.; - per la restante quota di 1/2 con atto di compravendita rogato dal notaio Litterio in data rep. n /33287 trascritto c/o la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Campobasso il al n 6294 R. P. da omissis al quale i suddetti diritti erano pervenuti dalle sopracitate successioni di omissis.

5 7) PRATICHE EDILIZIE Il fabbricato è stato costruito in forza di nulla osta per esecuzione lavori edili n 66 rilasciato dal Comune di San Martino in Pensilis in data 13 giugno Il permesso di abitabilità è stato rilasciato in data 9 marzo Non risulta agli atti del Comune l attestazione di qualificazione e/o certificazione energetica. Descrizione degli immobili Le unità immobiliari sono parte di un fabbricato costituito da un piano seminterrato, un piano terra ed un piano primo destinati a residenza (un alloggio per piano). Entrambi gli appartamenti hanno accesso diretto sia dalla via Arno che dalla via Volturno. L appartamento al piano terra (sub 3, 5, 8 e 9) è costituito da soggiorno, cucina, bagno e due camere da letto. Sul lato anteriore del fabbricato è presente una piccola corte/giardino. Sul lato posteriore del fabbricato è presente una rampa dalla quale si accede ad un piccolo locale cantina con altezza utile interna di soli m 1,95. L altezza utile interna dell appartamento è invece pari a m 3,05. I pavimenti sono in ceramica così come i rivestimenti del bagno e della cucina. Le porte interne sono in legno laccato mentre gli infissi esterni sono in alluminio elettrocolorato. I radiatori sono in alluminio. L appartamento al piano primo (sub 4, 6 e 7) è costituito da cucina, soggiorno, due camere da letto e bagno con altezza utile interna pari a m 3,00. Sul fronte prospiciente via Arno è presente un balcone di dimensioni m 8,60 x 1,20 mentre sul lato posteriore è presente un balcone di dimensioni m 10,00 x 1,20. Attraverso la scala interna o per mezzo di una rampa esterna da via Volturno si accede a piccoli locali seminterrati adibiti a cantina con altezza utile interna di soli m 1,95. I pavimenti sono in ceramica decorata delle dimensioni di cm 20 x 20 così come in ceramica sono i pavimenti ed i rivestimenti di bagno e cucina. Le porte interne sono in legno impiallacciato e vetro, le finestre ed i balconi sono anch essi in legno senza vetrocamera e muniti di tapparelle in plastica. Gli infissi esterni sono in alluminio anodizzato. I radiatori sono in ghisa.

6 - Struttura portante in muratura dello spessore di cm 40 al piano terra e di cm 30 al piano primo. La scala interna è rivestita in pietra di Trani con pianerottoli pavimentati con marmettoni delle dimensioni di cm 40 x Il riscaldamento per entrambi gli alloggi è del tipo autonomo con una caldaia a gas per ciascun appartamento. - Il tetto è a due falde con manto di copertura in tegole di laterizio del tipo marsigliesi, le gronde ed i pluviali sono in lamiera zincata. I balconi hanno pavimentazione in gres con ringhiere metalliche a disegno semplice. - Gli impianti elettrici sono sottotraccia. Non sono presenti impianti citofonici. Non è stato possibile reperire i certificati di conformità degli impianti. - Le facciate esterne anteriore e posteriore del fabbricato sono intonacate e tinteggiate, il loro stato di manutenzione è carente così come è carente lo stato di manutenzione delle ringhiere dei balconi e delle aree esterne al fabbricato. Gli alloggi hanno una superficie lorda complessiva di circa mq 200,00, una superficie utile calpestabile di circa mq 145,00, una superficie dei balconi di mq 22,00, delle cantine di mq 54,00 e dell ingresso/giardino al piano terra di mq 65,00. Piano primo (sub 4, 6 e 7) Destinazione Sup. lorda Coeff. Sup. comm. Condizioni Abitazione 107, ,12 sufficienti Balconi 22, ,26 mediocri Corte/giardino 23, ,75 mediocri Cantina 31,00 0,50 15,50 mediocri Piano terra (sub 3, 5, 8 e 9) Destinazione Sup. lorda Coeff. Sup. comm. Condizioni Abitazione 92, ,88 sufficienti

7 Corte/giardino 42, ,50 mediocri Cantina 23,00 0,50 11,50 mediocri 8) VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO 8.1 Criterio di stima Per la valutazione del bene la metodologia utilizzata per l individuazione del più probabile valore di mercato è quella di tipo sintetico basata sulla comparazione con altri beni aventi simili caratteristiche e compravenduti o in vendita nella zona di interesse, considerando tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche, ed in particolare sono state tenute in evidenza : - la posizione dell immobile, la sua esposizione, la viabilità circostante e la disponibilità di parcheggi; - l anno di completamento dei lavori, lo stato di conservazione e soprattutto di manutenzione dell immobile, le finiture interne ed esterne; - l andamento attuale del mercato, la regolarità urbanistica e catastale. 8.2 Fonti di informazione Ufficio tecnico del Comune di San Martino in Pensilis, Agenzie immobiliari e banca dati Agenzia delle Entrate. 8.3 Valutazione delle superfici Destinazione Superficie Valore unitario Valore complessivo Abitazione 200,00 600, ,00 Balconi 7,26 600, ,00 Corte/giardino 16,25 600, ,00 Cantina 27,00 600, ,00 Totale , Adeguamenti e correzioni della stima

8 Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi ,90 Oneri notarili e provvigioni mediatori a carico dell acquirente : Nessuno Spese cancellazione trascrizioni ed iscrizioni a carico acquirente : Nessuna Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e catastale : Nessuna 8.5 Prezzo base d asta dell immobile Valore dell immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova ,00 Termoli lì Il C.T.U. (arch. Giovanni Di Tella) Allegati : 1) Estratto di mappa catastale foglio 31 del comune di San Martino in Pensilis; 2) Visura catastale attuale per soggetto fg. 31, p.lla 261, sub 3,5,8,9 e sub 4,6 e 7; 3) Planimetrie catastali sub 3 e sub 4; 4) Nulla osta per esecuzione lavori edili n 66 del 13 giugno 1970; 5) Permesso di abitabilità del 9 marzo 1971; 6) Documentazione fotografica ( n 6 foto ).