TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA 217/2017

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1 TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 217/2017 PROCEDURA PROMOSSA DA: BPM S.P.A. DEBITORE: *** DATO OSCURATO *** GIUDICE: DR. SSA JULIE MARTINI CUSTODE: Avv. Renato Speroni CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 28/07/2018 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: ROSANNA RIZZETTO CF:RZZRNN60H46L085I con studio in SEREGNO (MB) Via Colombo, 24 telefono: studiorizzetto@gmail.com PEC: rosanna.rizzetto@geopec.it Pagina 1 di 11

2 TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 217/2017 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A appartamento a SESTO SAN GIOVANNI Via Nazario Sauro 43, quartiere Rondo', della superficie commerciale di 41,05 mq per la quota di: Appartamento da ristrutturare composto da: soggiorno-cucina, bagno, camera e balcone con annessa una cantina al piano seminterrato. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano primo, ha un'altezza interna di 2,90.Identificazione catastale: foglio 18 particella 142 sub. 25 (catasto fabbricati), categoria A/5, classe 5, consistenza 2 vani, rendita 129,11 Euro, indirizzo catastale: Via Nazario Sauro n.43, piano: 1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: da nord in senso orario, appartamento: altra unità immobiliare, via Nazario Sauro, altra unità immobiliare, ballatoio comune; cantina: corridoio comune, altra unità immobiliare, terrapieno, cortile comune. E' compresa la proporzionale quota di comproprietà degli spazi ed enti comuni dell'edificio individuati dall'art.1117 del codice civile. L'intero edificio sviluppa 4 piani, 3 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 41,05 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,75 Data della valutazione: 28/07/ STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** in qualità di proprietario Pagina 2 di 11

3 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: Iscrizioni: ipoteca volontaria, stipulata il 15/07/2004 a firma di Notaio Fabio Diaferia ai nn di repertorio, iscritta il 16/07/2004 a Milano 2 ai nn /24683, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da mutuo fondiario. Importo ipoteca: ,00. Importo capitale: ,00. Durata ipoteca: 29 anni e 11 mesi Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, stipulata il 27/02/2017 a firma di Tribunale di Monza ai nn di repertorio, trascritta il 14/04/2017 a Milano 2 ai nn /29059, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da Atto giudiziario Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 909,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: ,76 Millesimi condominiali: 28 m/m 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 15/07/2004), con atto stipulato il 15/07/2004 a firma di Notaio Fabio Diaferia di Milano ai nn /2293 di repertorio, trascritto il 16/07/2004 a Milano 2 ai nn /53722, in forza di atto di compravendita 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 01/12/1951 fino al 15/07/2004), con atto stipulato il 01/12/1951 a firma di Notaio Emilio Anderloni ai nn di repertorio, registrato il 11/12/1951 a Milano, trascritto il 29/12/1951 a Milano ai nn /29146, in Pagina 3 di 11

4 forza di atto di compravendita 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: Pratica edilizia in sanatoria N. 3630, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di adeguamento igienico, presentata il 29/09/1986 con il n /6249 di protocollo, rilasciata il 05/11/1990 con il n di protocollo Autorizzazione Edilizia N. 150/1956, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di costruzione balcone, presentata il 30/07/1956 con il n /2839 di protocollo, rilasciata il 23/10/1956. L'immobile è di remota costruzione SITUAZIONE URBANISTICA: Nessuna informazione aggiuntiva. 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: Sono state rilevate le seguenti difformità: errata indicazione del piano, manca il piano S1 (cantina) Le difformità sono regolarizzabili mediante: Istanza di rettifica catasto fabbricati L'immobile risulta. Costi di regolarizzazione: tecnico, spese e diritti:.150, CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN SESTO SAN GIOVANNI VIA NAZARIO SAURO 43, QUARTIERE RONDO' APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A appartamento a SESTO SAN GIOVANNI Via Nazario Sauro 43, quartiere Rondo', della superficie commerciale di 41,05 mq per la quota di: Appartamento da ristrutturare composto da: soggiorno-cucina, bagno, camera e balcone con Pagina 4 di 11

5 annessa una cantina al piano seminterrato. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano primo, ha un'altezza interna di 2,90.Identificazione catastale: foglio 18 particella 142 sub. 25 (catasto fabbricati), categoria A/5, classe 5, consistenza 2 vani, rendita 129,11 Euro, indirizzo catastale: Via Nazario Sauro n.43, piano: 1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: da nord in senso orario, appartamento: altra unità immobiliare, via Nazario Sauro, altra unità immobiliare, ballatoio comune; cantina: corridoio comune, altra unità immobiliare, terrapieno, cortile comune. E' compresa la proporzionale quota di comproprietà degli spazi ed enti comuni dell'edificio individuati dall'art.1117 del codice civile. L'intero edificio sviluppa 4 piani, 3 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel Pagina 5 di 11

6 DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona centrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista. Il traffico nella zona è scorrevole, i parcheggi sono scarsi. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. COLLEGAMENTI metropolitana distante 800 mt. autostrada distante 2 km. QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: nella media nella media mediocre nella media scarso scarso scarso DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Pagina 6 di 11

7 Delle Componenti Edilizie: infissi esterni: doppia anta a battente realizzati in legno protezioni infissi esterni: persiane realizzate in alluminio pavimentazione interna: realizzata in marmette infissi interni: doppia anta realizzati in legno e vetro pareti esterne: costruite in muratura, il rivestimento è realizzato in intonaco tinteggiato scale: interna con rivestimento in pietra e piastrelle di gres Degli Impianti: termico: non c'è riscaldamento elettrico: Delle Strutture: copertura: a falde costruita in legno molto scarso mediocre scarso scarso molto scarso Pagina 7 di 11

8 CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale appartamento 39,00 x 100 % = 39,00 balcone 3,00 x 35 % = 1,05 cantina 4,00 x 25 % = 1,00 Totale: 46,00 41,05 Pagina 8 di 11

9 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE: COMPARATIVO 1 Tipo fonte: annuncio immobiliare Fonte di informazione: Descrizione: ampio monolocale composto da zona giorno,bagno e camera in buone condizioni interne Indirizzo: via Nazario Sauro,43 Superfici principali e secondarie: 42 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 1.547,62 Euro/mq COMPARATIVO 2 Tipo fonte: annuncio immobiliare Fonte di informazione: Descrizione: Due locali in buone condizioni interne composto da soggiorno con cucina, camera da letto e bagno Indirizzo: Via Nazario Sauro,43 Superfici principali e secondarie: 50 Superfici accessorie: Pagina 9 di 11

10 Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 1.560,00 Euro/mq COMPARATIVO 3 Tipo fonte: annuncio immobiliare Fonte di informazione: Descrizione: bilocale al piano terra composto da soggiorno con angolo cottura, camera e bagno. Immobile all'asta giudiziaria, offerta minima Indirizzo: Via Nazario Sauro,43 Superfici principali e secondarie: 35 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 535,71 Euro/mq INTERVISTE AGLI OPERATORI IMMOBILIARI: Banca dati delle quotazioni immobiliari dell'agenzia delle Entrate Valore minimo: 1.550,00 Valore massimo: 1.950,00 Note: Appartamenti di tipo economico in stato conservativo normale Rilevazione dei prezzi degli immobili della Città Metropolitana di Milano Valore minimo: 1.400,00 Valore massimo: 1.800,00 CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 41,05 x 1.100,00 = ,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Metodo comparativo in base ai prezzi medi di mercato di beni simili siti nella stessa zona. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Milano, conservatoria dei registri immobiliari di Milano, ufficio tecnico di Sesto San Giovanni, osservatori del mercato immobiliare Banca dati delle quotazioni immobiliari dell'agenzia delle Entrate, Rilevazione dei prezzi degli immobili della Città Metropolitana di Milano, ed inoltre: siti web DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o Pagina 10 di 11

11 collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 41,05 0, , , , ,00 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 150,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: ,25 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,75 data 28/07/2018 il tecnico incaricato ROSANNA RIZZETTO Pagina 11 di 11