DEL R.G. E. PROMOSSA DA CAPITALIA SPA CONTRO G. E. DR. IASCONE - MAGLIERI

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1 TRIBUNALE DI NAPOLI 5 a SEZIONE CIVILE ESPROPRIAZIONE PROCEDURA N. 868/05 DEL R.G. E. PROMOSSA DA CAPITALIA SPA CONTRO G. E. DR. IASCONE - MAGLIERI Relazione del C. T. U. arch. Rosa VARTULI con studio professionale in Napoli alla via Luigi Guanella 51 tel fax , iscritta all Albo dei Consulenti Tecnici d Ufficio del Tribunale di Napoli al nr sezione Civile ed in materia Penale al nr Ill.mo Sig. G. E. dr. Iascone - Maglieri l anno duemilacinque, il giorno 1 del mese di Dicembre la sottoscritta arch. Rosa Vartuli è stata nominata dalla S.V.Ill.ma Consulente Tecnico d Ufficio nella procedura n. 868/05 del R.G. E. del Tribunale di Napoli promossa da Capitalia Spa spa contro. All udienza per il giuramento di rito del giorno 6 del mese di Giugno dell anno 2006 la S.V. Ill.ma conferiva alla scrivente l incarico di rispondere ai quesiti, di cui al verbale di conferimento dell incarico, al fine di fornire gli elementi necessari per la determinazione del prezzo base per la vendita del bene pignorato. Stabilito l inizio delle operazioni di sopralluogo, fissate per il giorno 5 del mese di Settembre dell anno duemilasei alle ore 14.30, la sott.tta in tale data ed ora, previa comunicazione tramite raccomandata A. R. alle parti in causa, si recava in Napoli al Quartiere Chiaia al Corso Vittorio Emanuele 110, alla ex traversa Laganà al parco Quattro Stagioni, al Fabbricato 4, presso l appartamento posto al terzo piano e distinto con il numero interno 11, di proprietà del Sig., dove ha effettuato un rilievo fotografico e planimetrico dell unità immobiliare, nonchè gli accertamenti necessari all espletamento dell incarico conferitole (All.1 ). Nel periodo intercorso e successivo la sott.tta si recava: presso l ufficio servizio edilizia privata del Comune di Napoli per accertamenti relativi agli estremi della licenza edilizia di edificazione del fabbricato di cui è parte l unità in parola; presso l ufficio progetto Condono Edilizio dello stesso Comune per la verifica dell'esistenza

2 di procedimenti in corso riguardanti i Condoni Edilizi emanati con l art. 32 della legge 326/2003 (aggiornato con la legge 30 luglio 2004 n. 191), con la legge 47/85 e con la Legge 724/94 art. 39; presso l ufficio del servizio antiabusivismo edilizio per la verifica di eventuali contenziosi amministrativi esistenti; presso l ufficio del servizio pianificazione urbanistica per la verifica della zona di PRG in cui ricadeva il fabbricato in questione; presso l Agenzia del Territorio di Napoli ufficio provinciale NCEU (Nuovo Catasto Edilizio Urbano) dove svolgeva indagini e richiedeva lo stralcio di mappa, la planimetria catastale, nonchè effettuava le visure riguardante l immobile in questione; presso l Agenzia del Territorio ufficio provinciale di Napoli servizio di pubblicità Immobiliare Circoscrizione di Napoli II - dove effettuava visure e richiedeva la copia conforme dell atto di compravendita dell immobile espropriato; presso l ufficio archivio atti privati e l agenzia delle entrate Napoli II per la ricerca di eventuale titolo di locazione. Provvedeva poi all acquisizione in zona, attraverso la consultazione di Agenzie Immobiliari e presso l ufficio OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) dell Agenzia del Territorio, di notizie relative ai valori di mercato correnti per il cespite in questione (All.3). RISPOSTA AI QUESITI DEL GIUDICE Visto l art. 173 bis disp. Att. C.p.c., affida all esperto il seguente incarico: 1) Verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all art. 567, comma 2 c.p.c. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei I dati riscontrati sulla certificazione notarile, redatta dal notaio dr. Luigi Mauro e depositata

3 in cancelleria del Tribunale di Napoli il 3 Novembre 2005, corrispondono a quelli riguardanti il bene pignorato evidenziato nell atto di pignoramento. 2) predisponga, sulla base dei documenti in atti, l elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento) acquisisca, ove non depositati, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni ) di cui all articolo 30 del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell amministrazione competente, della relativa richiesta; Di seguito si elencano le iscrizioni e le trascrizioni pregiudizievoli riguardanti l immobile pignorato e rilevate dalla certificazione notarile del notaio dr. Luigi Mauro, Notaio in Napoli, depositata in cancelleria del Tribunale di Napoli il 03 Novembre 2005: FORMALITA Dichiara inoltre il sottoscritto Notaio che detto immobile, a tutto il 23 Settembre 2005, risulta gravato dalle seguenti iscrizioni ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli: - iscrizione d ipoteca volontaria nn. 9448/1438 del giorno 19 Maggio 1997, di lire (capitale originario lire ), a favore della Banca di Roma Spa con sede in Roma, C.F , e contro, a garanzia di mutuo condizionato concesso da detto Istituto a nato a Napoli il giorno, giusta Atto per Notar Maria Bernardetta Cavallo Marincola di Vasto in data 12 maggio 1997, repertorio n a margine di detta iscrizione è stato effettuata annotazione nn /1821 in data 8 luglio 1997, di quietanza e conferma; -pignoramento trascritto ai nn /15889 del 23 settembre 2005, a favore della Capitalia Spa, con sede in Roma, C. F , e contro, nascente da Atto di pignoramento immobiliare notificato dall Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Napoli in data 24

4 giugno 2005, repertorio n Il CTU al fine dell individuazione sui luoghi di causa del fabbricato di cui è parte l unità immobiliare, per cui è in corso la procedura di espropriazione immobiliare, allega, alla presente relazione, uno stralcio di mappa catastale su cui insiste il detto edificio individuato al NCT (Nuovo Catasto Terreni) al foglio 192 con la particella ) acquisisca copia del titolo d acquisto in favore del debitore oppure del suo dante causa, ove il debitore abbia acquistato il bene iure hereditatis (se non risultante dalla documentazione in atti). La scrivente si è recata all Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Napoli Reparto II Servizio di Pubblicità Immobiliare Circoscrizione di Napoli I ed ha richiesto la seguente copia conforme, che si pone in allegato, del titolo di provenienza del bene pignorato: atto di compravendita per notar Maria Bernardetta Cavallo Marincola del 12 Maggio 1997 rep e raccolta 6818, trascritto in Napoli il 19 Maggio 1997 ai nn. 9447/6674, con cui la Sigra. vendeva il bene pignorato al Sig.. 4) descriva, previo necessario accesso, l immobile pignorato indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, dati catastali e confini, verificando i dati contenuti nel pignoramento ed evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato. Trattasi di un Fabbricato edificato con licenza edilizia n. 374 di cui alla pratica n. 201/57 approvata il e rilasciata il , che costituisce variante della licenza di

5 lottizzazione n prat. 594/56, entrambe rilasciate alle Sigg.re. Tale licenza di edificazione era rilasciata per la costruzione di n. 4 fabbricati distinti con i numeri 1,2,3 e 4 alla via Tasso e con accesso dal Corso Vittorio Emanuele. Il fabbricato di cui è parte il bene pignorato è indicato sui grafici assentiti dalla licenza su menzionata con la lettera 4/B. Il bene pignorato risulta essere parte del fabbricato 4 del parco edilizio denominato Quattro Stagioni, avente accesso dalla ex traversa Laganà che si diparte dal Corso Vittorio Emanuele al civico 110, nel Quartiere Chiaia del Comune di Napoli. L unità pignorata è posta al terzo piano, del detto fabbricato 4, ed è distinta con il numero interno 11. L edificio, di struttura portante in c.a., è composto da 5 piani oltre il piano terra e un piano destinato a garage privato (non condominiale). Lo stesso presenta tre appartamenti per piano ed è servito da un'unica scala con ascensore, nonchè è presente un servizio di portierato. Il parco edilizio denominato Quattro Stagioni è ubicato nei pressi della p.za S. Mercadante e nelle vicinanze della via Tasso, composto da 5 fabbricati con servizio di portierato, suddiviso tra tre portieri. L unità abitativa è posta a sinistra per chi proviene dall ascensore. L appartamento e le parti condominiali esterne ed interne presentano un discreto stato manutentivo e di conservazione. DATI CATASTALI L unità immobiliare risulta individuata all Agenzia del Territorio al NCEU del Comune di Napoli alla sez. CHI, al foglio 11, alla part 267, sub 14, zona censuaria 10, categoria A/2, indirizzo Corso Vittorio Emanuele 110, piano 3, interno 11, rendita euro 614,58, intestata a, mentre il fabbricato, di cui è parte la detta unità pignorata, al NCT (Nuovo Catasto Terreni) risulta individuato al foglio 192 con la particella 151. CONFINI L appartamento pignorato confina con: abitazione interno 12, abitazione interno 10, con vano ascensore.

6 CONSISTENZA Il bene pignorato è composto da un vano salone-pranzo, una camera da letto, da una cucina abitabile, a cui si accede dalla veranda su cui insiste anche l ingresso ad un piccolo ambiente bagno di servizio, da un ambiente bagno e da un ampio ingresso. L appartamento non presenta balconi, poiché l unico balcone riscontrato sugli elaborati grafici assentiti dalla Licenza edilizia, risulta trasformato in veranda. La veduta da tale veranda è semipanoramica. L abitazione in parola, dal rilievo effettuato dal CTU, risulta di superficie utile pari a circa mq 64, è, da quanto su detto, non presenta superficie non residenziale (corrispondente a quella dei balconi), per cui si ha una superficie commerciale pari a circa mq 64.. I dati catastali che individuano al NCEU il bene in parola, corrispondono a quelli riscontrati sull atto di pignoramento immobiliare del 21 Giugno 2005, allegato al fascicolo di causa depositato in cancelleria. Lo stato di manutenzione ed estetico conservativo dell appartamento si puo considerare complessivamente discreto, con porte in legno tamburato aventi riquadrature in vetro incorniciato in legno, infissi in legno con ante con riquadrature in vetro incorniciato in legno, con una pavimentazione mediocre dei servizi e della veranda, mentre la cucina presenta discreti rivestimenti e pavimentazioni. Il soggiorno, il disimpegno di ingresso e la camera da letto presenta un bel pavimento di mattonelle di graniglia grigio. La porta d ingresso risulta blindata. L appartamento è servito da un impianto di riscaldamento alimentato a gas metano fornito dall impianto cittadino. 5) proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l aggiornamento del catasto provvedendo in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate;

7 Anche se si è riscontrata, dal rilievo del CTU, una lieve difformità di sagoma rispetto alla planimetrie catastale, nonchè la realizzazione di una veranda, al fine della vendita non è necessario l aggiornamento dei dati catastali e della planimetria catastale della su menzionata abitazione. 6) indichi l utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale Il fabbricato di cui è parte l unità pignorata ricade nello strumento urbanistico vigente nel Comune di Napoli in zona A denominata Centro Storico su cui insistono fabbricati di tipologia definite unità edilizie di recente formazione. In detta zona è consentito sola la ristrutturazione edilizia. 7) indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistica edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l illecito sia stato sanato o sia sanabile in base combinato disposto degli artt. 46, comma 5 del DPR 6 giugno 2001, n. 380 e 40 comma 6 della legge 28 Febbraio 1985, n. 47 (e sue successive modifiche) Il Fabbricato, di cui è parte il bene pignorato, è stato edificato con licenza edilizia n. 374 di cui alla pratica n. 201/57 approvata il e rilasciata il , nonché risulta rilasciata dalla Direzione di Sanità ed Igiene del Municipio di Napoli la licenza di abitabilità di cui alla pratica n. 227/58 del 14 marzo Da indagini effettuate dalla sott.tta presso l Ufficio Progetto Condono Edilizio del Comune di Napoli non si è riscontrato alcun procedimento in corso riguardante l unità in parola, ai sensi dei Condoni Edilizi di cui alla L. 47/85, all art. 39 Legge 724/94 e alla legge 326/2003. Da indagini effettuate presso l ufficio servizio antiabusivismo edilizio non risultano pratiche di contenzioso amministrativo a carico

8 dell appartamento in questione. Da un confronto del rilievo effettuato dal CTU con gli elaborati grafici assentiti dalla Licenza Edilizia e con la planimetria catastale si è riscontrato la trasformazione del balcone, a servizio dell unità immobiliare in parola, in una veranda, nonché lievi difformità di sagoma. Pertanto, ad avvenuta vendita del bene pignorato, ai sensi della legge 47/85, l acquirente dovrà, entro 120 dall acquisto, presentare presso il Comune di Napoli un istanza di concessione in sanatoria per sanare la realizzazione abusiva della veranda, che ha comportato un aumento di superficie utile calpestabile ed un aumento di volume per l intero appartamento. 8) dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda, in quest ultimo caso, alla loro formazione procedendo all identificazione dei relativi confini e ( solo previa autorizzazione del giudice dell esecuzione) alla redazione del frazionamento; alleghi, in questo caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale. Il bene in questione per le sue caratteristiche sarà venduto considerando un unico lotto. 9) dica, qualora l immobile sia stato pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura e, proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti (procedendo ove necessario all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento allegando alla redazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; proceda, in caso contrario, alla stima dell intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall art. 577 c.p.c. dall art. 846 c.c. e dalla Legge 3 giugno 1940 n L immobile risulta di esclusiva proprietà del Sig

9 10) accerti se l immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell art. 12 del D.L. 21 marzo 1978 n. 59, convertito in L. 18 maggio 1978, n. 191; qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio. L abitazione, oggetto del pignoramento in corso, risulta utilizzata saltuariamente dal Sig. e famiglia. Da indagini effettuate dal CTU non si sono riscontrati, presso l ufficio archivio atti privati dell Agenzia del Territorio ufficio provinciale di Napoli - servizio di pubblicità Immobiliare, contratti di locazione stipulati dal debitore esecutato e riguardanti il bene in questione, nonché non risultano comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell art. 12 del D.L. 21 marzo 1978 n. 59, convertito in L. 18 maggio 1978, n ) ove l immobile sia occupato dal coniuge separato o dall ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale. Per la risposta ci si riporta a quella del quesito di cui al punto 10). 12) indichi l esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; accerti l esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); rilevi l esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto. Di seguito si elencano le informazioni richieste all avv. Dr., amministratore del Condominio

10 Corso Vittorio Emanuele 110 Fabbricato 4, parco Quattro Stagioni relative all unità in parola, risalenti alla data del 24 maggio 2007: 1) sull appartamento sito al piano tre interno 11 di proprietà del Sig. grava una quota condominiale mensile di 54,00, giusto bilancio preventivo deliberato nella seduta assembleare del Alla data del 24 maggio 2007, esiste una morosità complessiva di 794,61 così determinata: -quota di conguaglio bilancio 2006 per 148,36, giusta delibera del ; -n. 7 rate straordinarie accantonamento fondo lavori di ristrutturazione al fabbricato relative al periodo novembre 2006/maggio 2007 per complessivi 376,25 ( 53,75x7 mesi); -quote ordinarie periodo gennaio/maggio 2007 per complessivi 270,00 ( 54,00x5 mesi. 2) l immobile ha 48 millesimi di Tabella generale proprietà e 69 millesimi di tabella ascensore. 3) nessun parcheggio auto allo scoperto e/o locali accessori a servizio dell unità in questione. 4) attualmente l appartamento è nella disponibilità del proprietario che lo utilizza allorquando è in città. 5) non mi risulta esistere alcun contratto di locazione in favore di terzi. Non esistono vincoli che gravano sul fabbricato di cui è parte l unità abitativa in parola nonché vincoli ricadenti sulla stessa unità immobiliare. 13) determini il valore dell immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima, operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (l assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di

11 assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà). Al fine di stabilire la stima del valore dell immobile si è ricorso al metodo di stima sintetico che analizza, attraverso l utilizzo del metodo comparativo, le condizioni attuali in cui versa l unità abitativa, considerando lo stato di conservazione e di manutenzione, le condizioni statico - strutturali, la vetustà, questi tutti elementi che concorrono alla definizione del prezzo base per la vendita dell immobile, oggetto di procedura espropriativa, tenendo anche in considerazione il contesto in cui lo stesso immobile risulta inserito, l esposizione e gli abusi effettuati, nonché il costo di mercato a mq riscontrato nella zona in cui ricade la stessa abitazione pignorata. Al fine della stima la scrivente ha condotto indagini in loco sul valore di mercato corrente, nella zona ove insiste il Fabbricato di cui è parte l abitazione in parola, relativo ai immobili della stessa tipologia (categoria A2 - abitazioni civili) del bene periziato, nonché ha condotto indagini presso amministratori, portieri ed agenzie immobiliari, ha estrapolato i dati da riviste specializzate (quattromura, bric e brac, fiera città, il mattino e il sole 24 ore alla sezione vendite immobiliari), ha estratto i dati valutati presso l Agenzia del Territorio ufficio OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare), quest ultimo considera la zona, in cui ricade il fabbricato di cui è parte l abitazione in parola, a destinazione residenziale e definita centrale/microzona 32, inoltre, considera l unità immobiliare in parola abitazione di tipo civile con stato conservativo normale, per cui i valori di mercato riscontrati presso lo stesso ufficio sono oscillanti da un minimo di euro 4.400,00 a mq a un max di euro 6.600,00 a mq ( di cui alla Delibera Comunale emanata ai sensi del D.P.R. n. 138 del 23 marzo 1998)

12 questi riferiti al secondo semestre Pertanto, considerate le condizioni complessive dell unità abitativa discrete, comprese quelle relative alle parti condominiali del Fabbricato in parola, risulta un valore di mercato corrente a mq, valutato nella zona ove insiste l appartamento periziato, oscillante da un minimo di 5500,00 a mq ad un massimo di 7.900,00 a mq. Per cui dall analisi di tutti i fattori valutati, la scrivente attribuisce, all unità abitativa in parola, un valore di mercato corrente a mq pari ad 7030,00, per cui si ha un valore di mercato complessivo dell immobile in questione pari ad (64 mq x 7030,00) ,00. VALORE STIMATO ,00. Si allega la seguente documentazione: all.1 verbale di sopralluogo; all.2 - copia conforme atto di compravendita rilasciato dall Agenzia del Territorio Reparto II- servizio di Pubblicità immobiliare Circoscrizione di Napoli I ; all.3 visura catastale e planimetria catastale; all.4 stralcio di mappa catastale per individuazione fabbricato, n. 2 stralci al NCT (foglio 192 part. 151) e n 1 stralcio al NCEU (foglio 11 part. 267); all.5 elaborato grafico di rilievo; all.6 certificazione dell ufficio progetto Condono Edilizio rilasciata dal Comune di Napoli via Botteghelle - attestante assenza di richieste di condono edilizio riguardante l abitazione periziata; all.7 prot. 168 rilasciato del Comune di Napoli ufficio antiabusivismo edilizio - attestante assenza di contenziosi amministrativi riguardante l abitazione periziata ; all.8 - fax n. 1 pagina dell amministratore del condominio di Corso Vittorio

13 Emanuele 110; all.9 - stralcio di PRG; all. 10 copia di licenza edilizia e di licenza di abitabilità con n. 5 elaborati grafici assentiti dalla L. E., di cui planimetria generale, pianta tipo, n. 2 prospetti sud e nord, sezione del fabbricato; all. 11 Rilievo Fotografico n. 20 foto; Napoli, 7 Agosto 2007 C.T.U. arch. Rosa Vartuli