TRIBUNALE CIVILE DI MODENA * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE E.I. 612/2016. contro XXXX * * *

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1 TRIBUNALE CIVILE DI MODENA * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE E.I. 612/2016 contro XXXX * * * Il Giudice dell Esecuzione in oggetto, con decreto in data nominava lo scrivente ARCHITETTO CLAUDIO DE GENNARO, con studio in Modena Via Farini n. 12, Consulente Tecnico d Ufficio, e nell udienza del gli conferiva l incarico di stima dei beni oggetto di E.I. Lo scrivente, dopo aver preso visione dei documenti catastali ed ipotecari agli atti, dopo aver effettuato in loco i dovuti accertamenti e misurazioni, dopo aver avuto i necessari contatti con l Ufficio Tecnico del Comune di Modena (MO) e l Agenzia del Territorio di Modena (MO), espone quanto segue: * * * DATI DI PIGNORAMENTO Con atto di pignoramento immobiliare trascritto a Modena in data al Reg. gen e Reg. part gen. risulta pignorata la piena proprietà dei seguenti beni immobili intestati a: XXXX nata a Reggio Emilia il

2 UBICAZIONE E DESCRIZIONE DELL IMMOBILE Porzione di fabbricato condominiale posto su quattro livelli ad uso civile abitazione posto in Modena, via F. Cambi, località Ganaceto, costituito da cantina e autorimessa al piano interrato, vano scala al piano rialzato, appartamento al piano primo costituito da soggiorno, cucina, disimpegno, due camere, due bagni e due terrazzini, sottotetto al piano secondo. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Quota di piena proprietà di XXXX dell immobile identificato al N.C.E.U. di Modena, Foglio 8: - mapp. 297 sub.5 cat.a/2 vani 7 p.s1-t mapp. 297 sub.11 cat.c/6 mq 37 p.s1 CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO L appartamento pignorato corrisponde all identificazione catastale. PROVENIENZA DEI BENI L immobile è pervenuto alla sig.ra XXXX per atto di compravendita del notaio Francesco Striano del n.rep.10904/4293 trascritto a Modena il al reg. gen. n FORMALITA IPOCATASTALI Sull immobile in oggetto gravano le seguenti iscrizioni e trascrizioni: - ipoteca volontaria iscritta a Modena il al n part. e n gen. in favore di BANCA SELLA S.P.A.; - Costituzione di fondo patrimoniale iscritto a Modena il al n gen. e al n part.; - pignoramento immobiliare trascritto a Modena il ai numeri part. e gen. 2

3 ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU I diritti accessori, pertinenze, servitù attive e passive nonché la quota condominiale sulle parti comuni sono riportate nel rogito di acquisto. In particolare nel rogito è riportato che il terreno sul quale è stato edificato il fabbricato del quale fa parte l appartamento è oggetto di convenzione edilizia stipulata a favore del Comune di Modena..La porzione immobiliare acquistata è soggetta a Piano di Iniziativa Pubblica. N. 40 GANACETO. AREA 03 di intervento privato convenzionato. AUTORIZZAZIONI EDILIZIE E CONFORMITA EDILIZIA A seguito di verifica effettuata presso l ufficio tecnico del Comune di Modena, risulta che l immobile è stato realizzato con le seguenti autorizzazioni edilizie: - Concessione Edilizia prot.2571/2001 del D.I.A. variante minore prot.2899/2004 del Certificato di abitabilità prot.3308/2004 del All atto del sopralluogo l immobile non risulta conforme alle planimetrie dello stato di fatto legittimato dalla D.I.A. in quanto nel locale sottotetto è stato realizzato un bagno ed un lucernario. Dovrà essere presentata sanatoria. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE L immobile all atto del sopralluogo risulta occupato in parte (appartamento al piano primo ed autorimesse), in forza di contratto di affitto del registrato il contratto con scadenza il rinnovabile di quattro anni. I locali sottotetto ed il locale cantina sono nella disponibilità dell esecutato. 3

4 DESCRIZIONE DEL BENE L immobile è costituito da una porzione di edificio a schiera su quattro livelli composto da appartamento al piano primo, ingresso e scala al piano rialzato, cantina ed autorimessa al piano interrato e sottotetto al piano secondo. Le facciate dell edificio sono in muratura faccia-vista e parte intonacate e tinteggiate. La copertura è a falde con manto in tegole. Il portoncino d ingresso in legno è blindato. Il vano scale e i ballatoi sono pavimentati in marmo tipo botticino, il parapetto è in ferro e legno. L edificio non ha ascensore. L appartamento è costituto da: soggiorno-pranzo, cucina, disimpegno, due camere da letto, due bagni e due terrazzini al piano primo. Il sottotetto al piano secondo è diviso in quattro vani e bagno. Costituiscono principali finiture dell appartamento: porte interne in legno tamburate; portoncino d ingresso blindato; pavimenti in marmo in zona giorno; pavimenti in parquet nella zona notte; finestre in legno con vetri termo-pan; inferiate alle porte finestre; scuri in legno verniciato; terrazzino con pavimento in ceramica; bagni con pavimento e rivestimento in ceramica; cucina con parete rivestita in ceramica; sanitari in vetro china bianca con rubinetterie in ottone cromato; impianto di riscaldamento e acqua sanitaria autonomo con caldaia posta in cucina; impianto elettrico sottotraccia con sufficienti punti luce e prese; mansarda con pavimenti in parquet; autorimessa e cantina con pavimento in ceramica. 4

5 CONSISTENZA COMMERCIALE La superficie commerciale del bene in oggetto, al lordo delle murature, puramente a titolo indicativo è la seguente: appartamento piano primo c.a. mq 100 = 100 mq. sottotetto p. secondo mq x 50% c.a. mq 100 = 50 mq. terrazzini mq x 50% c.a. mq 16 = 8 mq. cantina mq x 50% c.a. mq 15 = 8 mq. vanno scala mq x 50% c.a. mq 27 = 14 mq. autorimessa mq a corpo c.a mq 40 = 40 mq. STIMA DEL BENE Come già detto nella descrizione del bene, trattasi di piena proprietà di immobile posto su quattro livelli composto da appartamento, autorimessa, cantina e sottotetto. Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione d uso, dello stato di conservazione buono. Tenuto conto inoltre della crisi del mercato immobiliare locale, lo scrivente, adottando il criterio di stima diretto e per confronto con beni simili oggetto di recenti contrattazioni nella zona, ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova. Si è considerato infine nella valutazione che l immobile è soggetto a Piano di Iniziativa Privata, intervento privato convenzionato. Si è provveduto ad una riduzione percentuale del valore di mercato pari al 5% tenuto conto che trattasi di bene oggetto di procedura esecutiva. 5

6 - appartamento 100 mq x 1100 /mq = sottotetto 50 mq x 1100 /mq = terrazzini 8 mq x 1100 /mq = cantina 8 mq x 1100 /mq = vano scala 14 mq x 1100 /mq = autorimessa a corpo = Totale = Modena, il IL C.T.U. Allegati: fotografie planimetrie catastali certificati catastali planimetrie D.I.A. certificato di abitabilità 6

7 TRIBUNALE DI MODENA Oggi avanti ad un Cancelliere è personalmente comparso l arch. Claudio De Gennaro, il quale consegna la sua estesa relazione di stima dattiloscritta con n. allegati e n. fotografie. Il cancelliere IL C.T.U. 7