TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA

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1 DOTT. ING. DOMENICO DANESE VIA NAZARIO SAURO, BOLOGNA TEL.E FAX: TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL'ESECUZIONE: DOTT. MARCO D ORAZI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE n.173/11 R.G.Es. LOTTO UNICO promosso da Creditore procedente contro Esecutato * * * PREMESSA Lo scrivente dopo aver preso visione dei documenti catastali ed ipotecari agli atti, dopo aver effettuato in loco i dovuti accertamenti e misurazioni, dopo aver avuto i necessari contatti con l Ufficio Tecnico del Comune dove si trovano i beni pignorati, espletate le necessarie visure presso l Agenzia del Territorio competente, espone quanto segue. * * * DATI PIGNORAMENTO Con Verbale di pignoramento immobili a favore del CREDITORE PROCEDENTE, trascritto a Bologna il al Reg.Part. n.7138 e Reg.Gen. n.11613, è stato pignorato il seguente bene immobile. Intera proprietà di un fabbricato elevato per due piani fuori terra, terreno e primo, comprendente due abitazioni, con annesse autorimessa al piano seminterrato e corte esclusiva pertinenziale in Comune di Vergato (Bologna), località Casoncello. Tale immobile è identificato nella predetta Nota di trascrizione come segue: Pag.1 di 14

2 Comune di Vergato - Foglio 12 - particella 356 subalterni: Catasto Fabbricati: sub.1 - B.C.N.C., corte, comune ai subalterni 2,3 e 4; sub.2 - piano: S1, autorimessa; sub.3 piano T, appartamento; sub.4 piano T-1, appartamento; Catasto Terreni: Ente urbano: area cortiliva are 9:27 Per la complementarietà dei beni pignorati, si ritiene opportuno disporre la vendita in un LOTTO UNICO. * * * LOTTO UNICO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE Fabbricato sito in Comune di Vergato (BO) Frazione di Prunarolo - via Querceto n. 116, consistente in: 1) Appartamento di civile abitazione elevato su 2 piani: piano terreno composto da porticato, soggiorno-pranzo, angolo cucina, bagno e scala interna; piano primo composto da bagno, disimpegno, ripostiglio, tre camere ed un balcone per complessivi mq ) Secondo appartamento in corso di costruzione elevato su due piani: piano seminterrato adibito ad autorimessa; piano terra composto da soggiorno, due camere, disimpegno, bagno e ripostiglio per complessivi mq ) Area cortiliva pertinenzale esclusiva della superficie di mq Pag.2 di 14

3 IDENTIFICAZIONE CATASTALE L immobile oggetto della presente stima risulta allibrato al Catasto Fabbricati del Comune di Vergato intestato a ESECUTATO ( proprietà per 1/1) -come segue: Foglio Part Sub Indirizzo ZC Cat. Cl. Cons. R.C VIA FRATELLI BENASSI SNC PIANO S1 C/ mq. 201, VIA FRATELLI BENASSI SNC PIANO T A/3 3 4 vani 351, VIA FRATELLI BENASSI SNC P.NO T-1 A/3 3 5 vani 438,99 Gli altri beni oggetto del pignoramento risultano allibrati al Catasto Fabbricati del Comune di Vergato come Beni Comuni Non Censibili (B.C.N.C.), come risulta dall elaborato planimetrico presentato in data 13/12/2006 prot. n : Foglio Part. Sub Ubicazione Descrizione Località Casoncello snc B.C.N.C Corte Comune ai Sub. 2,3,4 Il fabbricato di cui fanno parte i due alloggi in parola insistono su terreno distinto al Catasto Terreni di detto comune al Foglio 12 particella 353 Ente urbano di m² 927. Ai fini dell'imposta comunale sugli Immobili (I.M.U.), con riferimento all'intero bene, la base imponibile risulta pari a ,80. Si deve evidenziare che l'accatastamento delle unità immobiliari (presentato dal Geom in data 13/ prot. BO ) comprende il secondo appartamento (sub.3) con la sottostante autorimessa (sub.2) entrambi in corso di costruzione. Infatti l'agenzia del Territorio ha assegnato per queste unità le relative rendite catastali con la conseguente imposizione fiscale statale e comunale (IMU). Pag.3 di 14

4 CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E DATI PIGNORAMENTO I dati catastali della visura concordano con quelli riportati nella Nota di trascrizione del verbale di pignoramento ad eccezione della toponomastica che è stata corretta dal sottoscritto. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU Non si sono riscontrate servitù passive apparenti influenti sul valore dell immobile. VINCOLI E ONERI Non risultano vincoli e/o oneri influenti sul valore dell' immobile. CONFINI L immobile confina con via Querceto salvi altri. PROPRIETÀ I beni immobili in argomento appartengono all' esecutato residente in Con Decreto di separazione consensuale del Tribunale di Bologna del omologato in data e trascritto in data , reg.gen.n.13104; reg.part.n. 8084, il Giudice ha assegnato alla Sig.ra coniuge dell'esecutato- la casa coniugale ed ha disposto che i figli minori nato a Bologna il e nato a Porretta Terme (BO) il continuino a vivere presso la residenza della madre. PROVENIENZA DEL BENE I beni pignorati sono pervenuti all' esecutato per edificazione su area acquistata in forza di rogito della Dott.ssa , Notaio in Bologna, in data Pag.4 di 14

5 rep. n trascritto a Bologna il reg. part STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE L' esecutato risulta separato consensualmente da come risulta dal sopracitato Decreto del Tribunale di Bologna del omologato in data ATTI PREGIUDIZIEVOLI Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell acquirente: Indisponibilità del bene per la durata massima di 9 anni decorrenti dalla data di assegnazione del bene al coniuge separato dell'esecutato ( ). Vincoli e oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura:! ipoteca volontaria iscritta a Bologna in data al n reg.gen. e n del reg. part. - a favore di ! Ipoteca giudiziale iscritta in data , reg.gen ,reg.part.3466 a favore di UNICREDIT BANCA S:P:A: con sede a Bologna.! pignoramento immobiliare trascritto a Bologna il al n reg. gen e n reg. part. a favore di ! Trascrizione in data , reg. gen.13104, reg. part a favore di , relativa ad assegnazione di casa coniugale per il diritto di abitazione, contro REGIME FISCALE La vendita degli immobili è soggetta all'imposta di Registro, oltre ad Imposta Ipotecaria e Catastale, come previsto dalla normativa vigente. INDAGINE AMMINISTRATIVA Dagli accertamenti svolti presso l'ufficio Tecnico del Comune di Vergato Pag.5 di 14

6 risulta quanto segue. SITUAZIONE URBANISTICA Secondo il PRG del Comune di Vergato aggiornato alla variante approvata con delibera C.C. n. 66 del l area su cui insiste l'immobile residenziale ricade in Zona Residenziale Normale B1. I relativi interventi sono normati dall'art.28 del PRG. La normativa citata non contiene particolari vincoli influenti sulla determinazione del valore dei beni. REGOLARITÀ EDILIZIA Per la costruzione dell'immobile in data prot. 85/02 venne rilasciata concessione edilizia. In data prot. n. 179 venne autorizzata in corso d'opera variante alla concessione edilizia 85/2002. Durante il sopralluogo è stato verificato che esiste perfetta corrispondenza tra quanto licenziato e quanto realizzato salvo il mancato completamento del secondo appartamento con sottostante autorimessa. L'aggiudicatario dovrà pertanto farsi carico di regolarizzare tale situazione presso il Comune di Vergato. STATO DI OCCUPAZIONE Il primo appartamento risulta occupato dalla moglie dell'esecutato e dai loro figli.il secondo appartamento e la sottostante autorimessa sono inutilizzati in quanto incompleti e pertanto non abitabili. DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI L' immobile oggetto di stima è ubicato nella zona collinare del territorio comunale di Vergato- Frazione di Prunarolo- che dista circa 6 km. dal Pag.6 di 14

7 capoluogo. Sorge in una zona adibita ad uso residenziale e attività agricole, completamente urbanizzata, provvista di servizi pubblici, quali strade, acquedotto, energia elettrica e telefono. Il lotto su cui insiste il fabbricato abitativo corrisponde alla particella 356 del foglio 12 ha forma rettangolare e giacitura inclinata. L' edificio costituito da una villetta bifamiliare è posizionato lungo il lato di valle prospiciente la via Querceto. Il corpo di fabbrica consiste in una villetta con due unità abitative indipendenti. La prima completata e quindi abitabile- si sviluppa su due livelli fuori terra. Al piano terra lungo i lati nord-est e sud-est si sviluppa un porticato con pavimentazione non completata. La seconda si sviluppa su un livello fuoriterra e sottostante autorimessa al piano seminterrato. Si presenta allo stato grezzo essendo state realizzate soltanto le murature esterne ed interne, il solaio di piano e quello di copertura, il manto di tegole e parte dell'intonaco esterno. Per ciascuna unità la distribuzione interna dei vani è funzionale con divisione della zona giorno dalla zona notte. Stuttura portante -finiture. Il fabbricato ha struttura portante in muratura e solai laterocementizi, la copertura ha struttura portante in legno; i prospetti presentano un rivestimento in intonaco e tinteggiatura. Le finiture dell'unità abitativa completata sono del tipo ordinario e comprendono: -portoncino d'ingresso in legno Pag.7 di 14

8 -infissi esterni in allumio verniciato con vetrocamera -porte interne in legno -pavimenti di tutti gli ambienti del piano terra e del vano scala interno in lastre di granito; al primo piano tutti i pavimenti sono in legno -le pareti dell' angolo cucina sono rivestite in ceramica -il bagno è rivestito in ceramica ed è completo di vasca, W.C.,bidet e lavabo L'altezza netta dei locali è di ml.2,82. L'appartamento è provvisto dei seguenti impianti: -illuminazione ed energia per elettrodomestici con conduttori sottotraccia -impianto di riscaldamento autonomo con alimentazione a gpl e radiatori in alluminio; -impianto di acqua calda per usi idrici e sanitari autonomo; -impianto TV autonomo; -impianto telefonico. Le sistemazioni esterne sono incomplete in quanto i muri di contenimento sono al grezzo e l'area cortiliva risulta incolta. CONFORMITÀ IMPIANTI Agli atti del Comune è stata depositata la dichiarazione di conformità dell'impianto idro-termo sanitario alla regola dell'arte. Non essendo stato possibile reperire la certificazione di conformità dell' impianto elettrico, l aggiudicatario, ai sensi del D.M n.37, dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità di tale impianto e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando, ai sensi dell art.1490 del codice civile, gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al Pag.8 di 14

9 riguardo. CONSISTENZA COMMERCIALE CRITERI DI MISURAZIONE DELLA CONSISTENZA Con riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 Regolamento recante norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d estimo ed in particolare all Allegato C Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, la superficie commerciale è stata determinata comprendendo: " per intero la superficie lorda dell immobile, pari alla somma della superficie dei locali principali e della superficie dei muri interni e perimetrali fino ad uno spessore massimo di 50 cm.; " per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in confine con altre unità immobiliari e con vani di uso comune; " la superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine e simili è computata in misura del 50%, se comunicanti con i vani principali, " per il 25% la superficie degli accessori indiretti non comunicanti con i locali principali; " la superficie dei locali principali e degli accessori, ovvero loro porzioni, aventi altezza utile inferiore a ml.1,50 non è computata; " la superficie delle terrazze e dei balconi al piano in misura del 30%, fino a mq.25, e per il 10% la quota eccedente; " la superficie dell'area scoperta, che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare, computata nella misura del 10%, fino alla superficie lorda dei vani principali ed accessori a servizio diretto di quelli principali, e del Pag.9 di 14

10 2% per superfici eccedenti detto limite. " La superficie, come sopra determinata, è arrotondata al metro quadrato. La superficie, come sopra determinata, è arrotondata al metro quadrato. CONSISTENZA DEL BENE Con riferimento ai criteri generali di misurazione della consistenza sopra specificati e precisando che la valutazione del bene è effettuata a corpo e non a misura, si ha: Particella Destinazione Sup.mq. Coeff. Sup. comm 356/2 Autorimessa (in corso di 61,5 0,25 15,37 costruzione) 356/3 Appartamento (in cor.cost.) 123, ,90 356/4 Appartamento (abitato) 169, ,30 356/4 Porticato (mq.42,2) 25 0,30 7,50 356/4 Porticato (mq 42,2-25) 17,20 0,10 1,72 356/4 Balcone 7,70 0,30 2, B.C.N.C. (area cortiliva) 676 0,10 67,6 TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE mq. 387,7 Superficie commerciale (1) mq. 15, ,90 = mq. 139,27 (139) SUPERFICIE COMMERCIALE (2) mq. 387,70 139,27 = mq. 248,43 (248) STIMA DEL BENE ASPETTO ECONOMICO Il quesito del G.E. chiede di determinare il valore commerciale del bene alla data odierna, per la vendita nell'ambito di una procedura di espropriazione immobiliare. Il valore di mercato, peraltro, rappresenta il più probabile prezzo in contanti Pag.10 di 14

11 che un compratore potrebbe ragionevolmente pagare e un venditore ragionevolmente accettare, se il bene fosse messo in vendita per un adeguato periodo di tempo in un mercato competitivo nel quale il compratore e il venditore sono bene informati e agiscono con prudenza, nel proprio interesse e senza costrizioni. Nella fattispecie, trattandosi di una procedura esecutiva, le ipotesi predette contrastano con le modalità di vendita previste dalla legge: i tempi di vendita, dall inizio della pubblicità e la scadenza per la formulazione delle offerte, sono inferiori agli attuali tempi medi di vendita (oltre 6,5 mesi); il venditore, pur trovandosi nella necessità di vendere, è vincolato al prezzo fissato e non vi è alcun margine di trattativa. Per quanto sopra esposto, in ossequio al primo principio dell estimo in base al quale il giudizio di stima dipende dallo scopo per cui è eseguita la stima stessa, al fine di migliorare l'appetibilità del bene nell ottica di una positiva conclusione della procedura esecutiva, si reputa opportuno applicare al valore di mercato come infra determinato una riduzione percentuale di circa il 35%. PROCEDIMENTO DI STIMA E INDAGINI DI MERCATO La valutazione viene effettuata con il metodo detto per comparazione, consistente nella ricerca del valore commerciale di immobili simili a quello oggetto di stima per ubicazione, destinazione, disposizione, superficie, stato d uso e stato locativo, e di cui è già stata definita la libera contrattazione. Il valore più probabile è il valore più frequente nel campione di prezzi assunto a riferimento per la stima. I valori unitari che seguono costituiscono l espressione sintetica dell indagine di mercato effettuata anche accedendo ad altre fonti informative indirette Pag.11 di 14

12 (Osservatorio Mercato Immobiliare dell Agenzia del territorio, Osservatorio dei valori degli immobili FIAIP). La valutazione dell immobile è da considerarsi effettuata a corpo anche se ci si riferisce alla superficie commerciale e, quindi, variazioni nel calcolo della superficie non modificano la valutazione del bene. VALUTAZIONE DEL BENE In base a quanto visto in luogo, prima brevemente descritto, tenendo conto dell ubicazione, dell appetibilità complessiva dell immobile, delle sue caratteristiche estrinseche e intrinseche, dello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, dei criteri di valutazione precedentemente esposti e, infine, dell'attuale situazione del mercato immobiliare, si ritiene di poter considerare il valore unitario che segue. Appartamento in corso di costruzione (1) mq. 139 x./mq. 500,00 = ,00 Appartamento e area pertinenziale (2) mq.248 x./mq ,00 = ,00 Totale ,00 Si assume come valore dell'immobile ,00 Detraendo il 35% circa ( ,00) per tenere conto della vendita forzosa e considerato l'attuale andamento del mercato immobiliare si ottiene che l'immobile potrebbe essere offerto in vendita ad un prezzo base di: VALORE DEL LOTTO UNICO: ,00 (euro centottantamila/00) * * * Ritenendo di avere dato un esatta e fedele rappresentazione degli aspetti Pag.12 di 14

13 tecnici ed economici relativi alla procedura in oggetto e augurandosi di avere così assolto il mandato affidatogli il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni ulteriore chiarimento. Con osservanza. Bologna, lì 7 dicembre 2012 IL C.T.U. Ing. Domenico Danese ELENCO ALLEGATI 1. Visura per soggetto 2. Visura storica per immobile ente urbano 3. Visura storica per immobile sub1 4. Visura storica per immobile sub 2 5. Visura storica per immobile sub3 6. Visura storica per immobile sub 4 7. Estratto di mappa 8. Tipo mappale 9. Planimetria catastale 10. Richiesta accesso atti 11. Dichiarazione conformità impianti 12. Concessione edilizia ed elaborati grafici 13. Concessione edilizia per variante ed elaborati grafici 14. Inquadramento territoriale 15. Stampa file PIANTE L_UNICO 16. Documentazione fotografica Pag.13 di 14

14 17. Dichiarazione Imposta di Trasferimento 18. Certificato contestuale di residenza e stato di famiglia dell'esecutato 19. Decreto separazione consensuale 20. Rogito rep Consegnati a parte! Relazione notarile! Allegato A (tecnico)! Allegato A (tecnico) senza nomi! Allegato G (commerciale)! n.1 CD-ROM contenente perizia senza nomi e parte introduttiva (pdf), documentazione fotografica (pdf) e piante (pdf), Allegato A senza nomi (word), allegato G con i nomi (word). Pag.14 di 14