P E R I Z I A DI S T I M A

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Domenico Damiani
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1 V I A D E L P R A T E L L O N B O L O G N A T E L F A X mic hel e@prat ello90.it P E R I Z I A DI S T I M A O G G E T T O : D E T E R M I N A Z I O N E D E L V A L O R E C O M M E R C I A L E D I U N T E R R E N O A G R I C O L O S I T U A T O N E L C O M U N E D I B A R I C E L L A ( B O ) Io sottoscritto, Dott. Arch. Michele Mantovani, nato a Bologna il 26/05/63 residente a Bologna, iscritto all Ordine degli Architetti di Bologna con il n. 2437, sono stato incaricato dal Dott. Dante Loris Romeo, nella sua qualità di Liquidatore, di eseguire una perizia di stima su un lotto di terreno sito nel Comune di Baricella (BO), facente parte del patrimonio del sig Consistenza e ubicazione dell immobile Trattasi di terreno sito nel Comune di Baricella con accesso in prossimità di via Altedo, con destinazione catastale agricola. Identificazione catastale Visura del 24/09/2018: Catasto Terreni N FOGLIO PART. SUB PORZ QUALITÀ CL. SUPERFICIE (M2) REDDITO Ha Are Ca Domin. Agrario Seminativo Euro 236,51 Provenienza del bene Euro 87,41 Al sig. --- la piena proprietà della consistenza immobiliare in oggetto, all epoca individuata dal mappale 209, era pervenuta per contratto di mantenimento con trasferimento di immobile a ministero Notaio --- del 03/07/1985 rep , trascritto a Bologna Servizio di Pubblicità Pag.1 di 5

2 Immobiliare di Bologna all art. Reg. Part reg. gen del 12/07/1985. Indagine Amministrativa - Foglio 35 mappale 511; Il lotto di terreno ricade in AMBITO AGRICOLO AD ALTA VOCAZIONE PRODUTTIVA (AVP) disciplinato all art.5.9 delle N.T.A. del P.S.C.; la porzione ricadente in ambito AVP risulta parzialmente interessata da una fascia di rispetto stradale (art delle Norme del RUE). Stima del bene L andamento del settore immobiliare risente della ormai consensualmente riconosciuta fase di recessione tecnica dell intera economia e di quella che è stata definita la peggiore crisi finanziaria dagli anni 30 ad oggi. Le banche, a corto di liquidità e intimorite dall impennarsi del rischio, hanno drasticamente ridotto la loro disponibilità a concedere le elevate percentuali di debito del passato e costretto chi ha debiti a riesaminare la fattibilità finanziaria delle operazioni già avviate. Ciò ha determinato un significativo calo delle compravendite, rispetto agli anni precedenti (Agenzia del Territorio) e un aumento dell offerta che poi si sono riverberate sul livello dei prezzi. Il mercato delle zone limitrofe al capoluogo Emiliano hanno risentito notevolmente di questa drastica diminuzione del valore degli immobili e del calo delle compravendite. Lo scrivente ritiene doveroso un atteggiamento di prudenza nella determinazione del bene descritto in tale perizia proprio in virtù di alcuni aspetti citati nella stima, quali la necessità da parte dell aggiudicatario di farsi onere di redigere documenti non presenti presso gli organi competenti Pag.2 di 5

3 e quanto sancito da norme, regolamenti e concessioni e diritti di terzi. Aspetto economico Il valore di mercato, peraltro, rappresenta il più probabile prezzo in contanti che un compratore potrebbe ragionevolmente pagare e un venditore ragionevolmente accettare, se il bene fosse messo in vendita per un adeguato periodo di tempo in un mercato competitivo nel quale il compratore e il venditore sono bene informati e agiscono con prudenza, nel proprio interesse e senza costrizioni. PROCEDIMENTO DI STIMA E INDAGINI DI MERCATO Terreni: Si fa riferimento ai Valori Agricoli Medi (V.A.M.) della provincia di Bologna per l anno 2016; ultimi presenti in banca dati dell Agenzia dell Entrate; tali valori vengono determinati entro il 31 Gennaio di ogni anno dalla Commissione Provinciale per il Valore Agricolo Medio, con riferimento al precedente anno solare. Per l anno 2016 i valori sono stati pubblicati sul BUR n.65 del 10/03/2016. I V.A.M. sono differenziati in base ai diversi tipi di coltura (seminativi, vigneti, ecc.) praticati nelle singole regioni agrarie della provincia e i prezzi vengono determinati sulla base delle quotazioni medie di mercato ed espressi ad Ha (ettaro). La valutazione dell immobile è da considerarsi effettuata a corpo anche se ci si riferisce alla superficie commerciale e, quindi, variazioni nel calcolo della superficie non modificano la valutazione del bene. VALUTAZIONE DEL TERRENO In base a quanto visto in luogo, tenendo conto dell ubicazione, Pag.3 di 5

4 dell appetibilità complessiva del terreno, delle sue caratteristiche estrinseche e intrinseche, del suo stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, dei criteri di valutazione precedentemente esposti e, infine, dell attuale situazione del mercato immobiliare si ritiene di poter considerare i valori unitari che seguono: Superficie commerciale = mq X 2,80 /mq = ,80 In virtù di quanto citato lo scrivente richiamando anche le considerazioni fatte sull andamento del mercato immobiliare in questo particolare momento storico, ritiene di valutare i terreni come di seguito riportato VALORE DEI TERRENI STIMATO ,00 (CINQUANTACINQUEMILA,00 Euro) Nel caso di vendita forzosa tramite procedura esecutiva al valore pieno del bene potrà essere detratto il 35% dello stesso, corrispondente ad 19512,78. *** Ritenendo di avere dato un esatta e fedele interpretazione degli aspetti tecnici ed economici, il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni ulteriore chiarimento. Bologna, li 24 settembre 2018 Il Perito Arch. Michele Mantovani Pag.4 di 5

5 ELENCO ALLEGATI: 01. Estratto di mappa catastale 02. Visura catasto terreni 03. Stralcio R.U.E. Comune di Baricella Pag.5 di 5

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