TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA SEZIONE FALLIMENTARE. Giudice Delegato: Dott.ssa Anna Maria DRUDI * * * FALLIMENTO N.184/2014

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1 ARCHITETTO CAPPONI STEFANO Via Ristori n BOLOGNA Tel Fax architetto.capponi@libero.it TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA SEZIONE FALLIMENTARE Giudice Delegato: Dott.ssa Anna Maria DRUDI LOTTO n. 15 Area di terreno (BO) FALLIMENTO N.184/2014 Curatore Fallimentare: Dott. Alberto Bongiovanni Perito estimatore: Arch. Stefano Capponi PREMESSA I beni oggetto di concordato preventivo verranno presi in considerazione, specificando: DATI DI PIGNORAMENTO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE IDENTIFICAZIONE CATASTALE E CONFINI VINCOLI E ONERI-ESISTENZA DI PARTI COMUNI/SERVITU PROPRIETÀ (nome, cognome, data di nascita, C.F., residenza) PROVENIENZA DEL BENE ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINASTRATIVA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEL BENE CONFORMITA IMPIANTI CONSISTENZA COMMERCIALE

2 2 di 9 STIMA DEI BENI CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO N. 15 Comune di Bologna, frazione S. Ruffillo, Via Pavese Comproprietà per la quota indivisa pari a 76/300 di lotto di terreno della superficie catastale di mq IDENTIFICAZIONE CATASTALE E CONFINI I beni immobili oggetto di stima risultano identificati al Catasto Terreni: N.C.T. del Comune di Bologna beni intestati a: - Ditta Fallita proprietà per 76/ proprietà per 76/ proprietà per 76/ proprietà per 24/100 Foglio Part Sub Porz Qualità Classe Sup. (m 2 ) Deduz R.D. R.A Incolt U Prod Prato U Prato U ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU Sono compresi in questa vendita e nel prezzo di cui infra la proporzionale comproprietà dei diritti, pertinenze, usi, azioni e ragioni, servitù attive e passive se e come insistono ed in quanto abbiano ragione legale di esistere. In particolare sono comprese tutte le servitù, gli oneri ed i patti contenuti o richiamati nell atto di provenienza allegato.

3 3 di 9 VINCOLI E ONERI Nel corso del primo accesso all immobile si è constatato che è libero da occupanti e nella disponibilità della Società fallita limitatamente alla quota di proprietà. CONFINI Lotto in confine con Via Pavese, Torrente Savena, Scuola Elementare Pavese, salvo altri. PROPRIETÀ - Ditta Fallita proprietà per 76/ proprietà per 76/ proprietà per 76/ proprietà per 24/100 PROVENIENZA DEL BENE Alla società fallita per acquisto dalla --- allora con sede a ---, con atto di vendita ricevuto dal Notaio ---, in data ---, rep. n. ---, racc. n. ---, registrato in --- il ---, Registro Generale n. ---, Registro Particolare ---. Si precisa che con atto ricevuto dal Notaio ---, in data ---, rep. n. ---, racc. n. - --, trascritto a --- in data ---, Registro Generale n. ---, Registro Particolare n. - --, la società fallita si è trasformata da società per azioni in società a responsabilità limitata. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Sull immobile pignorato oggetto della presente procedura esecutiva risultano le seguenti iscrizioni e trascrizioni: - sentenza dichiarativa di fallimento emessa dal Tribunale di --- in data ---, numero ---, trascritta a --- in data ---, Registro Generale numero ---, Registro

4 4 di 9 Particolare numero ---, a favore di "---" e contro la società fallita. Si segnala che dall'esame dei registri custoditi presso l'agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare gli immobili in oggetto risultano sottoposti a vincolo paesaggistico ai sensi del D.Lgs. 29 ottobre 1999 numero 490, attualmente D.Lgs. 22 gennaio 2004 numero 42, nonché a vincolo idrogeologico ai sensi del R.D.L. 30 dicembre 1923 numero Si segnala, altresì, che nella nota di trascrizione del citato atto di vendita ricevuto dal Notaio --- in data ---, numero --- del repertorio, trascritto a --- in data ---, Registro Generale numero ---, Registro Particolare numero ---, risulta quanto segue: "Le parti si danno reciprocamente atto che il --- fu stipulata una convenzione urbanistica con il Comune competente recante la disciplina da applicare all'utilizzo edificatorio della maggior consistenza di aree di cui fanno parte i terreni in oggetto, convenzione regolarmente trascritta. Con riferimento a tale convenzione la parte venditrice dichiara di avere già assolto a tutti gli obblighi di cessione di aree al Comune di Bologna e che i terreni in oggetto sono nella piena e totale disponibilità della venditrice stessa.". REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a tassa di registro o IVA a seconda della tassazione vigente al momento della vendita. INDAGINE AMMINISTRATIVA Per gli immobili oggetto di perizia, costituiti da terreni inedificati, il CDU richiesto al Comune di Bologna fornisce le seguenti indicazioni: - L area relativa ai mappali 435 e 926 del foglio catastale 291 è compresa

5 5 di 9 in Ambito agricolo di rilievo paesaggistico, disciplinato dall art. 71 del RUE, ed in parte in Ambito consolidato di qualificazione diffusa misto, disciplinato dall art. 62 del RUE; - L area relativa al mappale 437 del foglio catastale 291 è compresa in Ambito consolidato di qualificazione diffusa misto, disciplinato dall art. 62 del RUE; - L area relativa al mappale 435 del foglio catastale 291 è individuata tra le attrezzature pubbliche e di interesse pubblico, in particolare gli spazi fruibili in territorio rurale, disciplinati dall art. 43 del RUE; - L area relativa al mappale 926 del foglio catastale 291 è individuata tra le attrezzature pubbliche e di interesse pubblico, in particolare le aree verdi, disciplinate dall art. 40 del RUE. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Ai fini della presente stima il bene verrà considerato senza indicazioni e in quanto proprietà indivisa, libero limitatamente alla quota di proprietà posta in vendita DESCRIZIONE DEL BENE Il terreno in oggetto è situato in fregio alla Via Pavese, presso la frazione S. Ruffillo della città di Bologna, a circa 8 km dal centro. Si tratta di un area servita dalle linee del servizio pubblico n. 13 e 96 e distante circa 2 km dalla stazione San Ruffillo. Il terreno si presenta orograficamente pianeggiante allo stesso livello del piano stradale nella parte rivolta verso via Pavese, mentre digrada fino a raggiungere la quota della golena del torrente Savena nella parte rivolta verso nord-ovest. Inoltre esso confina con le scuole comunali elementari

6 6 di 9 Ferrari sul lato nord-est e a sud-ovest con un lotto privato edificato. In adiacenza all area è presente una sottostazione elettrica a servizio della mobilità dei filobus. L area ospita un piccolo parcheggio in corrispondenza dell incrocio con V. Bacchi della Lega, da cui diparte un sentiero non asfaltato che conduce al lungo torrente. Il terreno ospita porzioni a prato, aree alberate e arbustive. Attualmente l area oggetto di stima, nonostante si trovi urbanizzata, non ha grande interesse commerciale in quanto gli strumenti urbanistici non consentono sviluppi edificabili diretti ed interessanti, anzi mirano al rafforzamento del sistema ecologico ed ambientale. L area potrebbe però potenzialmente essere oggetto di una trattativa con l Amministrazione Comunale che preveda la sua cessione in cambio di una perequazione urbanistica che consenta l assegnazione di un indice di edificabilità (molto modesto) da realizzare su un altra area, già destinata dal PSC all edificabilità. Ovviamente la trattativa avrebbe tempi non brevi, costi tecnici e risultati non determinabili con esattezza in partenza. CONFORMITA IMPIANTI Trattandosi di area di terreno inedificata, non sono disponibili le certificazioni di impianti. L aggiudicatario dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando ai sensi dell art del Codice Civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. CONSISTENZA COMMERCIALE La consistenza commerciale è stata determinata sulla base della superficie

7 7 di 9 catastale. Terreno sup. catastale circa mq STIMA DEL BENE Criterio di stima adottato: per la determinazione del valore commerciale dei beni, cioè del più probabile valore di mercato, si ritiene di servirsi del metodo di raffronto, ovvero sintetico-comparativo. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la localizzazione, la situazione occupazionale, la consistenza dei beni e le potenzialità urbanistiche. Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, e tenuto conto che trattasi di bene oggetto di Procedura Fallimentare. In caso di vendita forzosa del bene, lo scrivente dopo avere determinato il valore di mercato della proprietà pignorata, ha adeguato e corretto la stima applicando una riduzione pari al 30% del valore presunto di mercato causa la mancanza di garanzia per i vizi, la necessità di migliorare l appetibilità del bene e rendere più competitiva la gara. Visti i valori rilevabili dalla pubblicazione dei dati dell Osservatorio dei Valori immobiliari FIAIP ed e i valori desunti dall Osservatorio dei

8 8 di 9 valori immobiliari dell Agenzia del Territorio 2 semestre 2013, visti i risultati delle aste immobiliari del Tribunale Civile di Bologna per immobili in zona, vista la Tabella dei valori Agricolo Medi 2015 della Città Metropolitana di Bologna, sentiti gli operatori in zona, si esprimono i seguenti valori: Terreno catastali mq.4877 VALORE COMMERCIALE DELL INTERO BENE ,00 VALORE COMMERCIALE DELLA QUOTA 76/ ,00 VALORE COMM. A BASE D ASTA QUOTA(-30%) ,00 (euro dodicimila/00) La porzione di fabbricato oggetto di procedura esecutiva è stata stimata nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava alla data del sopralluogo dell Ausiliario del Giudice con metodo del raffronto. Si precisa che la stima è sempre a corpo e non a misura; le operazioni di calcolo della consistenza e del relativo prodotto hanno un significato puramente indicativo, poiché il più probabile valore di mercato scaturisce da considerazioni complessive e compensative di tutto quanto lo scrivente ha osservato e rilevato, anche eventualmente non riportato in perizia. Anche l eventuale presenza di errori aritmetici di calcolo o arrotondamenti sensibili della consistenza con lo stato di fatto del bene non alterano il valore complessivo di stima indicato. Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico affidatogli, il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario.

9 9 di 9 Con Osservanza Bologna, 09 giugno 2016 IL PERITO STIMATORE IMMOBILIARE (Arch. Stefano Capponi)