UDIENZA 17/10/2018. Il Giudice dell Esecuzione in oggetto, dott. Roberto Sereni Lucarelli, nominava lo scrivente

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1 TRIBUNALE CIVILE DI RAVENNA UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI GIUDICE DELL ESECUZIONE DOTT. PAOLO GILOTTA *** PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. RGE 12/2018 promosso da: XXX contro: XXX XXX UDIENZA 17/10/2018 Il Giudice dell Esecuzione in oggetto, dott. Roberto Sereni Lucarelli, nominava lo scrivente Arch. Lorenzo Baraldini con studio in Faenza Corso Mazzini n.21, Consulente Tecnico d Ufficio che accettava l incarico. Lo scrivente, dopo aver preso visione dei documenti catastali ed ipotecari agli atti, i dovuti accertamenti e misurazioni, dopo aver avuto i necessari contatti con l Agenzia delle Entrate Ufficio Territorio (Catasto fabbricati e/o Terreni), la Conservatoria dei registri Immobiliari e l Ufficio tecnico dell edilizia dell Unione Comuni della Bassa Romagna espone quanto segue: *** 1

2 PREMESSA I beni oggetto di esecuzione immobiliare sono presi in considerazione, specificando: o DATI DI PIGNORAMENTO o CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI o IDENTIFICAZIONE CATASTALE o PROPRIETÀ (nome, cognome, data di nascita, C.F., residenza) o CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO o ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU' o CONFINI o PROVENIENZA DEL BENE o ATTI PREGIUDIZIEVOLI o REGIME FISCALE o INDAGINE AMMINISTRATIVA o SITUAZIONE OCCUPAZIONALE o SPESE CONDOMINIALI o DESCRIZIONE DEL BENE o CONSISTENZA COMMERCIALE o STIMA DEI BENI Per la determinazione del valore commerciale dei beni, in altre parole del più probabile valore di mercato, si ritiene di servirsi del metodo di raffronto. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiaria commerciale dei beni. 2

3 DATI DI PIGNORAMENTO Atto di pignoramento immobiliare trascritto presso l Ufficio del Territorio di Ravenna in data 19/01/2018 al numero 684 del Registro Particolare a favore del PROCEDENTE: XXX con sede in Roma C.F. XXX Sul seguente bene immobile: Catasto Fabbricati del Comune Conselice - Foglio 48 particella 2007, sub.5, categoria A/2, classe 2, Consistenza 3,5 vani, Superficie catastale 91 mq, totale escluse aree scoperte 82 mq, rendita 361,52, via Moro n.63, piano T- 1-2; - Foglio 48 particella 2007, sub.11, categoria C/6, classe 1, Consistenza 16 mq, Superficie catastale 16 mq, rendita 39,66, via Moro n.63, piano T. Il bene è intestato a: XXX - proprietà per ½ XXX - proprietà per ½ UBICAZIONE IMMOBILE E CONSISTENZA Il bene oggetto di procedura è sita a Conselice (RA) in via Moro n.63 in zona residenziale di nuovo impianto prospiciente la pubblica strada. Il compendio immobiliare consiste in una porzione di immobile cielo terra con ingresso esclusivo, corte esclusiva a verde con un posto auto scoperto posto nella medesima prospiciente la pubblica via con accesso da un cancello carrabile. L unità immobiliare è realizzata su tre piani fuori terra cosi composti: 3

4 piano terra: soggiorno/pranzo con angolo cottura, scala di collegamento a vista per accedere al primo piano e lavanderia; piano I : disimpegno con scala a chiocciola per l accesso al sottotetto, camera da letto matrimoniale e bagno; Piano II : sotto tetto non abitabile come locale principale ma solo utilizzabile come ripostiglio/ deposito non avendo altezza prescritta da norma (h. media 2.20ml circa). IDENTIFICAZIONE CATASTALE - Foglio 48 particella 2007, sub.5, categoria A/2, classe 2, Consistenza 3,5 vani, Superficie catastale 91 mq, totale escluse aree scoperte 82 mq, rendita 361,52, via Moro n.63, piano T- 1-2; - Foglio 48 particella 2007, sub.11, categoria C/6, classe 1, Consistenza 16 mq, Superficie catastale 16 mq, rendita 39,66, via Moro n.63, piano T. Gli immobili insistono su di un terreno identificato al Catasto terreni del Comune di Conselice al Foglio 48 particella 2007 ente urbano mq 760. PROPRIETÀ XXX - proprietà per ½, residente in via Aldo Moro n.63. XXX - proprietà per ½, residente in via Aldo Moro n.63. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO I beni pignorati risultano correttamente identificati ed intestati. 4

5 ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU Atto di compravendita notaio XXX di Lugo in data 24/11/2006, avente numero di repertorio 44981/14501, trascritto presso l Ufficio del Territorio di Ravenna in data 28/11/2006 Registro Particolare n.18537registro Generale È compresa nella vendita la proporzionale quota di comproprietà sulle parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art.1117 del codice civile. Le porzioni di immobile in contratto, vengono vendute nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trovano, con tutte le accessioni, pertinenze, usi, diritti, comunioni, servitù attive e passive se e come legalmente esistenti, quali vengono a costituirsi ai sensi dell'art.1062 del codice civile in particolare per le reti tecnologiche a seguito delle vendite frazionate della proprietà originariamente unitaria. La parte acquirente si dichiara edotta della convenzione edilizia stipulata con il comune di Conselice con atti autenticati dal notaio plessi in data 12 novembre 1992 rep. n e rep. n , entrambi debitamente registrati e trascritti a Ravenna il giorno 11 dicembre 1992 agli artt e 10217, con particolare riferimento all'obbligo di cessione gratuita allo stesso comune delle aree ad esse asservite e delle relative opere di urbanizzazione. A tal proposito la società venditrice garantisce alla parte acquirente, l'accesso alle porzioni immobiliari in contratto, attraverso la strada di lottizzazione che, come previsto dalla citata convenzione, dovrà essere ceduta al comune di Conselice. CONFINI Ragioni XXX/XXX, ragioni XXX/XXX, via Aldo Moro, salvo altri. PROVENIENZA DEL BENE L unità immobiliare oggetto di pignoramento è stata acquistata in ragione di ½ ciascuno, in regime di comunione legale dei beni, dai signori XXX e XXX, con atto di compravendita notaio XXX di Lugo in data 24/11/2006, avente numero di repertorio 44981/14501, trascritto presso 5

6 l Ufficio del Territorio di Ravenna in data 28/11/2006 Registro Particolare n Registro Generale ATTI PREGIUDIZIEVOLI Si vedano certificato notarile ed Ispezioni Ipotecarie in allegato. REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a tassa di registro. INDAGINE AMMINISTRATIVA L edificio ospitante le unità immobiliari oggetto della presente procedura è stato edificato in forza dei seguenti titoli edilizi rilasciati dal Comune di Conselice: - Permesso di costruire n.84/05 del 13/07/2005 protocollo 3656; - D.I.A. Protocollo n.9125 del 03/08/ D.I.A. protocollo n del 19/09/ Richiesta di conformità edilizia e agibilità protocollo n del 09/11/2006; conformità edilizia e agibilità certificate con silenzio assenso in data 26/03/2007. L immobile è residenza degli esecutati. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Bene non facente parte di condominio. SPESE CONDOMINIALI 6

7 DESCRIZIONE DEI BENI L accesso all unità in oggetto, sita in via Aldo Moro n.63 a Conselice (RA), avviene dal giardino esclusivo al piano terra, tramite portoncino blindato rifinito in legno. Le strutture portanti sono in c.a. con murature di tamponamento in laterizio il solaio di copertura è con struttura principale composta da travi lamellari mentre la secondaria con assito in legno, il solaio tra il piano terra e primo invece è di tipo misto laterizio/c.a. Il prospetto è caratterizzato da un rivestimento in muratura per marcare alcune parti dell immobile. Il collegamento tra piano terra e primo avviene tramite una scala in muratura mentre quello tra il primo ed il sottotetto tramite una scala a chiocciola di tipo prefabbricato in legno e ferro. Gli infissi esterni sono scuroni color testa di moro in legno mentre quelli interni in legno sempre tesa di moro con vetri doppi e le porte interne sono in legno tamburato. Tutti i pavimenti sono in ceramica, così come i rivestimenti dei bagni e della cucina. L abitazione è dotata di un impianto di riscaldamento e produzione di acqua calda indipendente, la caldaia è ubicata nel sottotetto è presente l impianto elettrico. L abitazione risulta essere in buono stato conservativo. CONSISTENZA COMMERCIALE L unità immobiliare è realizzata su tre piani fuori terra cosi composti: 1. /piano terra: mq. 33,25 circa di cui mq. circa 3.28 circa occupati dalla scala di collegamento al piano primo (conteggiata solamente una volta) = 29,97 mq circa 2. piano I : mq 33,25 circa + balcone mq 6.20 circa (conteggiato al 25%) = 34,80 mq circa 3. Piano II : mq. 33,25 circa (conteggiati al 35% in relazione all altezza media del locale) di cui mq. circa 2,00 circa occupati dalla scala a chiocciola di collegamento al piano primo 7

8 e il piano sottotetto (conteggiata solamente una volta) = 10,94 mq circa. 4. La corte esclusiva è di mq 91,00 circa (conteggiati i primi 25 mq al 15% mentre gli eccedenti al 5%), nella medesima è presente un posto auto scoperto di mq 16,00 circa (conteggiato al 20%) =10,24 mq circa In conclusione l unità cosi conteggiata è di mq. 85,95 circa commerciali. STIMA DEL BENE Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, facendo riferimento alla Banca dati delle quotazioni immobiliari Agenzia Entrate, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova e tenuto conto che trattasi di bene oggetto di Procedura Esecutiva: VALORE DELLA QUOTA DI 1/1 PIENA PROPRIETÀ Totale superficie commerciale 85,95 mq circa; Valore commerciale al metro quadro in zona con la tipologia di fabbricato e nello stato di fatto che si trova si stima è pari a 1.075,00 /mq Valore commerciale = 85,95 mq circa x 1.075,00 /mq = ,25 Riduzione forfetaria del 10% per pronto realizzo = 9.239,63 Valore del bene oggetto di Procedura Esecutiva , , ,62 Arrotondato a ,00 (ottantatremilaeuro/00) 8

9 Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico affidato, il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario. Con Osservanza Faenza, 17/09/2018 IL CONSULENTE TECNICO Arch. Lorenzo Baraldini 9

10 Allegati: - Documentazione fotografica - Documentazione catastale - Certificato notarile - Ispezioni ipotecarie - Certificato anagrafico - Certificazione agibilità (silenzio assenso) 10