TRIBUNALE CIVILE DI RAVENNA DR. GIANGIACOMO LACENTRA * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE. Promosso da: PROMOSSO DA XXXXXXXXXXXXXXXXXX

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1 N. 219/2014 TRIBUNALE CIVILE DI RAVENNA R.G. ESEC. DR. GIANGIACOMO LACENTRA * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE Promosso da: PROMOSSO DA XXXXXXXXXXXXXXXXXX CONTRO XXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXX * * * PROSPETTO RIEPILOGATIVO E IDENTIFI * * * CONSISTENZA E UBICAZIONE DEGLI IMMOBILI LOTTO UNICO Lo scrivente, dopo aver preso visione dei documenti catastali ed ipotecari agli atti, dopo aver effettuato sopralluogo sul posto il giorno 23/01/2016 nel corso del quale sono stati effettuati i dovuti accertamenti e le necessarie misurazioni, dopo aver avuto i dovuti contatti con l (Catasto Fabbricati e/o Terreni), espone quanto segue: 1/11

2 DATI DI PIGNORAMENTO Con atto di pignoramento immobiliare trascritto in data 26/06/2014 è stata pignorata alla sig.ra XXXXXXXXXXXXX la piena proprietà del seguente bene: Abitazione in località Lido Adriano in Comune Ravenna, del Territorio Catasto Fabbricati, Comune di Ravenna, Foglio 113, Particella 175, Sub.15, Cat A/2, Classe 2 consistenza 4,5 429,95 ubicato a Lido Adriano in viale Marziale n.12 piano secondo. CONSISTENZA E UBICAZIONE DEGLI IMMOBILI LOTTO UNICO a Lido Adriano (RA), in via Marziale n.12. Il bene oggetto della perizia è così composto: Appartamento posto al secondo piano di una palazzina costituito da soggiorno, cucina, bagno, camera da letto matrimoniale, ripostiglio e due balconi. Inoltre mobile gode del diritto di godimento di cortiliva ad uso esclusivo oltre a p egli elaborati catastali e dei titoli di provenienza. La superficie lorda reale, desunta dal progetto presentato ed approvato in Comune A. Appartamento mq. 63,00; B. Balconi mq. 12,00 ; C. Posto auto scoperto mq. 14,00 D. Superficie Commerciale di circa mq. 70,00. 2/11

3 IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immobili oggetto di stima, risultano oggi così identificati al Catasto Fabbricati del Comune di Ravenna, beni intestati a: XXXXXXXXXXXXX in PIENA proprietà per 1000/1000; IMMOBILE: Foglio 113, Particella 175, Sub.15, Cat A/2, Classe 2 consistenza 4,5 429,95 ubicato a Lido Adriano in viale Marziale n.12 piano secondo. L Ravenna al Foglio 113, Particella 175, qualificata come ENTE URBANO con superficie di mq sole, oneri, condizioni e servitù Zambianchi Ernesto di Ravenna in data 24/11/1977 Rep. N /8505. In particolare la società XXXXXXXXXXXXX vende a XXXXXXXXXXXXX l immobile oggetto di stima per la piena proprietà. All unità immobiliare contrattata spetta la proporzionale comproprietà delle parti e cose comuni dell edificio ai sensi dell art del c.c. e segnatamente area coperta e scoperta e portico, comuni a tutti i condomini, ingresso, scale e vano scale, ascensore e relativo vano, terrazzo di copertura, comuni aio soli proprietari degli appartamenti che ne sosterranno le relative spese di manutenzione ordinaria ed in particolare oggetto di stima ha diritto alla comproprietà in ragione di 32/1000 delle parti e cose. 3/11

4 STATO CIVILE ESECUTATO AL MOMENTO DI ACQUISTO DEL BENE Al momento del passaggio di proprietà del bene, avvenuto per compravendita, non è stato riportato lo stato civile della proprietaria XXXXXXXXXXXXX. XXXXXXXXXXXXX in proprietà per 1000/1000; CONFINI sub.16 ragioni XXXXXXXXXXXXX e PARTI COMUNI salvi altri. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Al momento dei sopralluoghi effettuati in data 23/01/2016 gli immobili risultano occupati dalla proprietaria XXXXXXXXXXXXX oltre che dal figlio e dalla nipote. Pertanto, ai fini della vendita, i beni sono da considerarsi da liberare alla data del decreto di trasferimento. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO I dati catastali corrispondono a quelli contenuti nel verbale di pignoramento. VINCOLI E ONERI Non risultano particolari vincoli apparenti salvo quanto previsto dal Regolamento Urbanistico Edilizio vigente nel Comune di Ravenna in base al quale il fabbricato è normata 37 TESSUTO EDILIZIO CARATTERIZZATO DA EDIFICI PLURIFAMILIARI A 4 PIANI FUORI 4/11

5 TERRA E OLTRE e sono ammessi interventi edilizi come da normativa e stralci di RUE allegati alla presente relazione peritale. ficio con amministrazione condominiale e spese per le ppartamento oggetto di stima sono pari a 32/1000. PROVENIENZA DEL BENE Con atto di compravendita autenticato del Dott. Zambianchi Ernesto di Ravenna in data 24/11/1977 Rep. N /8505 Provinciale di Ravenna in data 12/12/1977 reg. part reg. gen la società XXXXXXXXXXXXX vendeva la piena proprietà dell immobile a XXXXXXXXXXXXX. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Fermo restante ogni verifica e controllo a cura del rogitante, dalla relazione ipocatastale e ta presso la Conservatoria risultano le seguenti formalità pregiudizievoli: TRASCRIZIONI TRASCRIZIONE CONTRO del 26/06/2014 Registro Generale n Registro Particolare n servizio di Pubblicità Immobiliare di Ravenna a favore di XXXXXXXXXXXXX contro XXXXXXXXXXXXX per la quota proprietà di 1/1 censito nel Catasto Fabbricati del Comune di Ravenna località Lido Adriano, Foglio 113, Particella 175, Sub.15, Cat A/2, Classe 2 consistenza 4,5 vani, ubicato a Lido Adriano in viale Marziale n.12 piano secondo. 5/11

6 ISCRIZIONI ISCRIZIONE CONTRO del 17/01/2014 Registro Particolare 100 Registro Generale 752 per Ipoteca Giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo a favore di XXXXXXXXXXXXX contro XXXXXXXXXXXXX per la quota proprietà di 1/1 censito nel Catasto Fabbricati del Comune di Ravenna località Lido Adriano, Foglio 113, Particella 175, Sub.15, Cat A/2, Classe 2 consistenza 4,5 vani, ubicato a Lido Adriano in viale Marziale n.12 piano secondo. REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a tassa di registro. INDAGINE AMMINISTRATIVA Dalle verifiche effettuate presso gli uffici tecnici del Comune di Ravenna risulta i seguenti titoli edili: PERMESSO DI COSTRUIRE n prot /73 del 28/07/1973; VARIANTE PLANIMETRICA CONDOMINIO CONCORDE N. 514 PRATICA 2454/75 del 10/04/1975; VARIANTE BALCONI CONDOMINIO CONCORDE N. 660 PRATICA 5622/75 del 16/04/1974; Rispetto alle planimetrie catastali e a quanto indicato negli risulta conforme allo stato di fatto in cui si trova. ente perizia risulta conforme all P.G /75 in data 28/10/1975; 6/11

7 DESCRIZIONE DEL BENE Caratteristiche estrinseche ed intrinseche: balneare nel Comune di Ravenna, che dagli anni settanta ha trovato un forte sviluppo turistico. Oggi ha sviluppato una vocazione residenziale non solo per i periodi estivi ma Attualmente si possono contare oltre residenti fissi. La località dista circa 7 km. da Ravenna ed ha a disposizione diversi servizi tra cui una scuola materna ed una Adriano durante il periodo estivo presenta la più alta concentrazione di turisti stranieri nella zona. Il condominio CONCORDE stima è tipico della zona balneare di Lido Adriano, una struttura dalla forma semplice e regolare che si sviluppa su 6 piani fuori terra in ottima posizione a 300 metri dal mare. È ed in parte ad uso parcheggio condominiale. ortone di ingresso oggetto di stima è al secondo piano interno 9. un soggiorno con balcone, cucina, ripostiglio e camera da letto matrimoniale con balcone. primo è di 3,00 m.. Le finiture in generale sono di livello normale e si possono così riassumere: Stato di normale conservazione della struttura; Finiture in normale stato manutentivo; Strutture verticali in muratura e c.a.; 7/11

8 Strutture orizzontali (solai) in latero-cemento; Pareti interne intonacate e tinteggiate, tranne angolo cottura e bagno che sono rivestiti in piastrelle; Pareti esterne intonacate e tinteggiate; Portone di ingresso in legno blindato; Pavimenti interni in ceramica in tutte le stanze; Rivestimenti in ceramica nel bagno e il cucina; Infissi esterni in legno e tapparelle in PVC; Porte interne in legno tamburato; Radiatori in alluminio; Impianto elettrico non a norma rispetto Legge 46/90 e seguenti; Impianto di riscaldamento e produzione acqua calda sanitaria con caldaia autonoma; Impianto citofonico, TV. Tenuto conto delle caratteristiche dei beni, della loro destinazione e consistenza si ritiene non opportuna né giustificata la vendita in più lotti, pertanto si procederà alla vendita in un unico lotto. CONSISTENZA COMMERCIALE pertinenze, al lordo delle murature, in base alla documentazione in possesso e dal rilievo effettuato sono le seguenti: - Appartamento: circa mq. 63,00 di superficie al piano terzo (pari anche alla superficie ragguagliata); - Balconi : circa mq. 12,00 pari a mq. 3,60 di superficie ragguagliata; 8/11

9 - Posto auto scoperto: circa mq. 14,00 mq. 3,50 di superficie ragguagliata; Totale della superficie commerciale di mq. 70,00. Per superficie ragguagliata si intende la consistenza vendibile del bene, considerato il, il 30% della superficie dei balconi, il 25% della cantina e del posto auto scoperto ad uso esclusivo STIMA DEL BENE Come precedentemente descritto trattasi di appartamento situato in Comune di Ravenna (RA) località LIDO ADRIANO viale Marziale n.12. Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso operatori settoriali, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, stimato a misura considerando il valore di 1.300,00 EURO/mq. con riferimento ai Territorio relativi al 5 per la fascia, che riporta i valori minimi (pari a civili in stato conservativo normale (non nuove). DEPREZZAMENTI Relativamente allo stato d'uso e di manutenzione, nonché alle stesse particolari possono non ritenersi comprese nello stato conservativo a cui si riferiscono i valori presi interventi manutentivi si ritiene opportuno applicare un deprezzamento del 20% del valore stimato. 9/11

10 CONTEGGI DI STIMA Come detto, si assume come parametro di riferimento un valore pari a 1.300,00 /mq. il più probabile valore di mercato del compendio oggetto di stima viene pertanto determinato come segue: Valore di Mercato mq. 63,00 x ,00 Val mq. 63,00 x ,00 (euro ottantacinquemila/00) * valore approssimato alle migliaia superiori o inferiori - e -20%: ,00 0% = ,00 (eventualmente da inserire nel bando)* 00 (euro sessantottomila/00) Nella fiducia di aver svolto scrup, il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario. Contestualmente la presente relazione peritale di stima viene trasmessa e notificata Con Osservanza Ravenna, lì 18 febbraio 2016 IL CONSULENTE TECNICO Ing. Iunior Alberto Cellini 10/11