Firmato Da: MORSELLI LAMBERTO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 6526e72451fd549eecad188f4edd7827

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Ruggero Valenti
4 anni fa
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1 Tribunale di Modena Giudice dell esecuzione Dott. Michele Cifarelli Consulenza Tecnica di Ufficio nella Procedura Esecutiva Immobiliare n 5673/2013 a carico del sig. ********* L'ill.mo Signor Giudice delle Esecuzioni del Tribunale di Modena, con Sua ordinanza del 4 febbraio 2014, convocava in qualità di esperto nella suddetta procedura il sottoscritto ing. Lamberto Morselli, libero professionista con studio in Modena, viale Vittorio Veneto 102, tel studio.blu.mo@gmail.com Lo scrivente compariva all'udienza del 20 maggio 2014, giorno in cui prestava il giuramento nella formula di rito e riceveva l'incarico di procedere: - alla valutazione di comoda divisibilità degli immobili oggetto del presente giudizio, predisponendo, in caso positivo, uno o più progetti di divisione in natura, determinando eventuali conguagli; - all aggiornamento della stima di tali immobili in relazione all intera proprietà ed alle singole quote dei condividenti, nonché ad ogni altra attività funzionale all eventuale vendita a terzi di tali immobili ex artt. 570 ss cpc,secondo i quesiti già affidatigli all atto dell incarico in sede esecutiva, qui da intendersi estesi all intera proprietà. Premessa In data 23 ottobre 2014 è stato possibile effettuare il sopralluogo agli immobili in oggetto. Dopo aver compiuto il suddetto sopralluogo, lo scrivente è in grado di redigere la seguente relazione. Identificazione catastale Trattasi d immobili registrati all Agenzia del Territorio - Ufficio di Modena - nel Comune di Mirandola: Appartamento, distinto al foglio 112, mappale 262, sub 15 - via Mazzone n 3/B piano T cat. A/2 - cl. 4 - consistenza vani 7,5 - r.c. 968,36 Autorimessa, distinta al foglio 112, mappale 262, sub 6 - via Mazzone n 3/B, piano T - cat. C/6 - cl. 6 mq 20 - r.c. 90,90; Proprietà Le unità sono di proprietà di: ********* nato a Ravenna il 3 agosto 1928, deceduto il 3 gennaio 2012, (eredi-

2 tà giacente n 381/2012) c.f. *********, proprietario per ½; ********* nata a Modena il 6 ottobre 1965, c.f. *********, proprietaria per ½. Provenienza dei beni I beni sono pervenuti ai signori ********* e *********, per successione di ********* nata a Mirandola il 02/09/38 e deceduta il 01/07/2001 come da denuncia di successione n 83 vol 67, trascritta a Modena il 3 luglio 2004 al n part. e n gen. Regime fiscale Gli immobili suddetti sono soggetti ad imposta di registro. Indagine amministrativa e conformità edilizia Presso gli uffici del Comune di Mirandola Settore Urbanistica-Edilizia privata- Ambiente sono presenti le seguenti pratiche edilizie - Nulla osta alla costruzione di un fabbricato condominiale denominato Splendor di 12 appartamenti prot. n 1606 rilasciato il 16 marzo In data 28/07/72 con prot. n 5548 il sindaco autorizza le varianti al progetto. - In data 15 dicembre 1973 viene autorizzata l abitabilità del fabbricato di cui sopra con prot. n Le unità pignorate sono conformi alle planimetrie allegate alle pratiche edilizie di cui sopra ad eccezione di un ampia apertura tra il soggiorno e una delle camere da letto. La difformità è sanabile con la presentazione di una CIL in sanatoria, ma si ritiene più economico il ripristino dello stato legittimato. Descrizione e consistenza Descrizione Appartamento ed accessori in via Mazzone n 17 (ex 3B). L appartamento si trova al secondo piano di un fabbricato condominiale ad uso residenziale costituito da 12 appartamenti. La palazzina è dotata di ascensore. Annesso all appartamento pignorato, al piano terra, c è una cantina e l autorimessa che hanno un altezza di ml 2,65 ed al piano sottotetto vi è una soffitta con un altezza media di circa ml 1,70. E costituito da: ingresso, cucina abitabile, soggiorno pranzo (ottenuto dall unione dei due vani sopra citati), due camere da letto due bagni (uno con doccia ed uno con vasca) ed un piccolo studio. Dal soggiorno e da una delle camere da letto si accede a due balconi.

3 L appartamento ha un altezza interna di ml 2,95. L unità presenta le seguenti caratteristiche e finiture: - gli infissi esterni sono in legno con vetro semplice e con tapparelle in legno; - il portoncino d ingresso è in legno ed è dotato di una serratura di sicurezza; all esterno sul vano scale c è un cancello in ferro; le porte interne sono in legno tamburato; - i pavimenti sono parte in marmo, parte in moquette, in cucina e nei bagni sono in piastrelle di ceramica; i rivestimenti della cucina e dei bagni sono in piastrelle di ceramica; - i bancali e le soglie sono in marmo; - i battiscopa sono parte in marmo coordinato al pavimento e in parte in legno; - gli intonaci interni sono del tipo civile tinteggiato; - i balconi sono pavimentati con piastrelle in gres, la ringhiera è in ferro; - l'impianto idro-sanitario viene alimentato dall'acquedotto comunale; gli apparecchi sanitari sono in porcellana bianca vetrificata; - l'impianto elettrico è del tipo sottotraccia, le prese e i punti luce sono in numero sufficiente; - l'impianto di riscaldamento è centralizzato, i corpi scaldanti sono in ghisa; - l autorimessa è pavimentata in piastrelle e chiusa da una basculante in lamiera di ferro. L impianto elettrico, necessita di una verifica al fine di accertare la conformità alle leggi vigenti. Lo stato di conservazione degli immobili è buono. Consistenza Appartamento (piano secondo) - superficie lorda mq 150,54; balconi superficie mq 5,77 e mq 6,00; Cantina (piano terra) - superficie lorda mq 12,02; Soffitta (piano quarto) - superficie lorda mq 27,72; Autorimessa - superficie lorda mq 22,14. Situazione occupazionale Le unità non sono occupate. Trascrizioni ed iscrizioni gravanti sulle proprietà Sono risultate le seguenti trascrizioni che gravano sia sugli immobili di via Mazzone:

4 - pignoramento immobiliare trascritto a Modena il 5 giugno 2009 al n part. e n gen. a favore della signora *********, nata a Mirandola (Mo) il 2 settembre 1946, come da atto del Tribunale di Modena del 21 aprile 2009, rep. n 2649/2009; - pignoramento immobiliare trascritto a Modena in data 11 febbraio 2010 al n 2273 part. e n 4166 gen. a favore della signora *********, nata a Mirandola (Mo) il 2 settembre 1946, come da atto del Tribunale di Modena del 24 novembre 2009, rep. n 41/2010; - domanda giudiziale trascritta a Modena in data 14 marzo 2013 al n part. e n gen, per divisione giudiziale, come da atto del Tribunale di Modena del 27 giugno 2013, rep n 45/2010 Stima E evidente che non è possibile effettuare una valutazione di comoda divisibilità degli immobili oggetto del presente giudizio, e tantomeno la predisposizione di un progetto di divisione in natura in quanto si sta parlando di un unico appartamento che stante la disposizione dei vani ed il suo collocamento all interno del fabbricato non è frazionabile. Si procede quindi all aggiornamento della stima in quanto il valore degli immobili in oggetto è notevolmente cambiato a causa degli eventi sismici del 20 e del 29 maggio 2012 e della persistente crisi economica. Dalle indagini effettuate, tenuto conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche degli immobili pignorati, adottando il metodo di stima basato sul criterio sintetico che, in forza di proiezioni comparative, trae il suo risultato da valori ottenuti da documenti relativi a contrattazioni note di immobili simili con situazioni analoghe e valutazioni di agenzie immobiliari, si determina un valore unitario. Il valore dell immobile, quindi, è dato dal prodotto della superficie complessiva per il valore unitario, forfetizzando in esso il valore del lotto di terreno. La superficie delle cantine, della soffitta e dei balconi è computata per un terzo della loro consistenza, quella dell autorimessa è computata per un mezzo. Si ha quindi: mq 150,54 (appartamento) + mq 11,77/3 (balconi) + mq 12,02/3 (cantina) + mq 27,72/3 (soffitta) + mq 22,14/2 (autorimessa) = mq 178,78 x /mq 1.000,00 (mille euro) = ,00.

5 Si ha quindi per l intera proprietà la valutazione (arrotondata) di ,00 (centosettantacinquemila) e per le singole quote (pari ad ½) di ,00 (ottantasettemilacinquecento) Tanto si doveva ad evasione dell'incarico conferito. ing. Lamberto Morselli Modena, 29 ottobre 2014

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