TRIBUNALE DI MODENA CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO. Nella procedura esecutiva immobiliare n. 202/2013

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1 TRIBUNALE DI MODENA CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO Nella procedura esecutiva immobiliare n. 202/2013 contro,, e Giudice dell'esecuzione: Dott. M. Cifarelli. Nella procedura esecutiva immobiliare n. 202/2013 contro,, e promossa da Italfondiario Spa, l'ill.mo Signor Giudice Dr. M. Cifarelli nominava, con Proprio provvedimento in data 5/2/2014 in qualità di esperto per la individuazione, descrizione e valutazione dei cespiti pignorati, il sottoscritto Ing. Gianni Torlai. Compiuti i necessari rilievi e gli accertamenti tutti del caso, che completava anche con approfondite indagini presso i competenti Uffici Catastali e presso gli uffici tecnici del Comune di Modena, lo scrivente si poneva in grado di esporre la seguente RELAZIONE: a seguito di pignoramento immobiliare trascritto a Modena il 8/7/2013 al n. 14/ , risultano pignorati i seguenti beni: A) piena proprietà di porzione di fabbricato ad uso abitativo ai p. T-1-2 costituente porzione di un appartamento disposto su tre livelli (ingresso + disimpegno e porzione di stanza

2 guardaroba al p. T + pranzo, soggiorno, cucina e bagno con antibagno al p. 1 + camera, vano guardaroba, porzione di terza camera, bagno e disimpegno al secondo piano (i locali al p. 2 sono tutti al grezzo); B) piena proprietà di porzione di fabbricato ad uso abitativo ai p. 1-2 costituente porzione di un appartamento (parte di soggiorno al p. 1 ed una camera al p. 2) C) piena proprietà di fabbricato ad uso posti auto (n. 3) al p. T) + n. 1 soffitta al p. 1; D) piena proprietà di fabbricato ad uso magazzino/rimessa al p. T e 1 (soppalco); E) piena proprietà di area urbana occupata in parte dal camminamento (marciapiede) attorno al fabbricato principale. posti in comune di Modena, via Saliceto Panaro n IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni pignorati risultano censiti in Catasto Fabbricati di Modena al foglio 147; mappali: Bene A: 51 sub 12; strada di Saliceto Panaro n. 123,p. T; cat. A/2; cl. 2; v. 1,5; RCE 162,68; 51 sub 13; strada di Saliceto Panaro n. 123,p. T; cat. A/2; cl. 2; v. 1,5; RCE 162,68; 51 sub 16; strada di Saliceto Panaro n. 123,p. 1;

3 cat. A/2; cl. 2; v. 1,5; RCE 162,68; 51 sub 19; strada di Saliceto Panaro n. 123,p. 1; cat. A/2; cl. 2; v. 4,5; RCE 488,05; 51 sub 23; strada di Saliceto Panaro n. 123,p. 2; cat. A/2; cl. 2; v. 3; RCE 325,37; Bene B: 51 sub 18; strada di Saliceto Panaro n. 123,p. 1; cat. A/2; cl. 2; v. 1,5; RCE 162,68; 51 sub 22; strada di Saliceto Panaro n. 123,p. 2; cat. A/2; cl. 2; v. 1,5; RCE 162,68; Bene C: 48 sub 3; strada di Saliceto Panaro n. 133,p. T; cat. C/6; cl. 7; mq. 16; RCE 47,10; 48 sub 4; strada di Saliceto Panaro n. 133,p. T; cat. C/6; cl. 7; mq. 16; RCE 47,10; 48 sub 5; strada di Saliceto Panaro n. 133,p. T; cat. C/6; cl. 7; mq. 18; RCE 52,99; 48 sub 6; strada di Saliceto Panaro n. 133,p. T; cat. C/2; cl. 7; mq. 51; RCE 118,53; Bene D: 49 sub 1; strada di Saliceto Panaro n. 127,p. T; cat. C/2; cl. 3; mq. 42; RCE 49,89; 49 sub 2; strada di Saliceto Panaro n. 129,p. T; cat. C/2; cl. 4; mq. 9; RCE 12,55. Bene E: 206; strada di Saliceto Panaro,p. T; area urbana; mq. 28. CONFINI I beni pignorati confinano: Bene A: a nord con corte comune;

4 ad est con corte comune; ad sud con corte comune; ad ovest, con mappali 48 subb ; Bene B: a nord con area cortiliva comune; ad est con mappali 48 subb ; ad sud con mappali 48 subb ; ad ovest con mappali 48 subb ; Bene C: a nord con mappale 202; ad est con area cortiliva comune; ad sud con area cortiliva comune; ad ovest con mappale 238; Bene D: a nord con mappale 202; ad est con area cortiliva comune; ad sud con area cortiliva comune; ad ovest con area cortiliva comune; Bene E: a nord con mappale 238; ad est con mappale 51; ad sud con mappale 238; ad ovest con mappale 238. PROVENIENZA I beni pignorati risultano: Bene A: di proprietà dell esecutato, cui pervenne per atto dr. Giuseppe Malaguti rep. n / del 17/2/1999 tr. a Modena il 6/3/1999 ai nn part.; Bene B: di proprietà dell esecutato, cui pervenne

5 per atto dr. Giuseppe Malaguti rep. n / del 17/2/1999 tr. a Modena il 6/3/1999 ai nn part.; Bene C: di proprietà dell esecutato per 1/3 (un terzo); dell esecutata per 1/3 (un terzo); dell esecutato per 1/3 (un terzo) in comproprietà con l esecutata ; dell esecutata per 1/3 (un terzo) in comproprietà con l esecutato ; cui pervenne per atto dr. Giuseppe Malaguti rep. n / del 17/2/1999 tr. a Modena il 6/3/1999 ai nn part.; Bene D: di proprietà dell esecutato per 1/3 (un terzo); dell esecutata per 1/3 (un terzo); dell esecutato per 1/3 (un terzo) in comproprietà con l esecutata ; dell esecutata per 1/3 (un terzo) in comproprietà con l esecutato ; cui pervenne per atto dr. Giuseppe Malaguti rep. n / del 17/2/1999 tr. a Modena il 6/3/1999 ai nn part.; Bene E: di proprietà dell esecutato per 1/3 (un terzo); dell esecutata per 1/3 (un terzo); dell esecutato per 1/3 (un terzo) in comproprietà con l esecutata ; dell esecutata per 1/3 (un terzo) in comproprietà con l esecutato ; cui pervenne per atto dr. Giuseppe Malaguti rep. n / del 17/2/1999 tr. a Modena il 6/3/1999 ai nn part.. DESCRIZIONE Bene A: si tratta della porzione - composta da ingresso con disimpegno a parte di vano guardaroba + pranzo, soggiorno, cucina, bagno con antibagno al p.

6 1 + disimpegno, bagno, vano guardaroba, camera e porzione di altra camera al p. 2 - di un appartamento ai p. T-1-2 facente parte di un complesso costituito da una villa antica composta da n. 3 appartamenti, n. 2 fabbricati ad uso servizi (autorimesse e magazzino/rimessa) ed ampia corte comune, oggetto di recente ristrutturazione (anno 2002). La struttura del fabbricato è in muratura di mattoni, solai in latero-cemento, copertura a tetto in legno con manto in tegole, lattoneria in rame, marciapiede in marmo, intonaco e tinteggio sia interno che esterno, inferriate alle finestre, pavimenti in legno, impianti: elettrico, idrico, del gas, di condizionamento aria, riscaldamento a pavimento; infissi in legno con doppi vetri alle finestre; il piano secondo è al grezzo avanzato essendo stati realizzati gli impianti sottotraccia alle pareti coperti con intonaco e tinteggio, non sono realizzate sia la scala interna di collegamento fra il p. 1 ed il p. 2 che un vano ripostiglio al p. 1. Si precisa che l impianto di riscaldamento è alimentato da un unica caldaia posta nella centrale termica facente parte del bene D. Lo stato di manutenzione è buono. La superficie della porzione è di mq Bene B: si tratta della porzione - composta da parte del soggiorno al p. 1 e da una camera da letto al p. 2 - di un appartamento ai p. T-1-2 facente parte di un complesso costituito da una villa antica composta da n. 3 appartamenti, n. 2 fabbricati ad uso servizi

7 (autorimesse e magazzino/rimessa) ed ampia corte comune, oggetto di recente ristrutturazione (anno 2002). La struttura del fabbricato è in muratura di mattoni, solai in latero-cemento, copertura a tetto in legno con manto in tegole, lattoneria in rame, marciapiede in marmo, intonaco e tinteggio sia interno che esterno, inferriate alle finestre, pavimenti in legno, impianti: elettrico, di condizionamento aria, riscaldamento a pavimento; infissi in legno con doppi vetri alle finestre. Si precisa che l impianto di riscaldamento è alimentato da un unica caldaia posta nella centrale termica facente parte del bene D. Lo stato di manutenzione è buono. La superficie della porzione è di mq. 39. Bene C: si tratta di un fabbricato ad uso posti auto (n. 3) al p. T e soffitta al p. 1 facente parte di un complesso costituito da una villa antica composta da n. 3 appartamenti, n. 2 fabbricati ad uso servizi (autorimesse e magazzino/rimessa) ed ampia corte comune, oggetto di recente ristrutturazione (anno 2002). La struttura del fabbricato è in muratura di mattoni, solaio in latero-cemento, copertura a tetto con manto in tegole, marciapiede in marmo, intonaco e tinteggio sia interno che esterno, pavimento in ceramica, inferriate alle finestre, impianti: elettrico; la soffitta al p. 1 è al grezzo; Lo stato di manutenzione è buono. La superficie è di mq. 58 per i posti auto al p. T e di mq. 58 per la soffitta al p. 1. Bene D: si tratta di un fabbricato ad uso

8 magazzino/rimessa ai p. T - 1 (soppalco) facente parte di un complesso costituito da una villa antica composta da n. 3 appartamenti, n. 2 fabbricati ad uso servizi (autorimesse e magazzino/rimessa) ed ampia corte comune, oggetto di recente ristrutturazione (anno 2002). La struttura del fabbricato è in muratura di mattoni, soppalco in legno, copertura a tetto in legno con manto in tegole, marciapiede in marmo, intonaco e tinteggio sia interno che esterno, inferriate alle finestre, pavimenti in ceramica, impianti: elettrico, di condizionamento aria, di riscaldamento a ventilconvettore, idrico, del gas; infissi in legno con doppi vetri. Internamente si evidenzia la realizzazione di un bagno, di un angolo cottura, la installazione di impianti in un vano divenuto di fatto una centrale termica/tecnologica, l inserimento di un soppalco con presumibile innalzamento del fabbricato. Lo stato di manutenzione è buono. La superficie della porzione è di mq. 42 al p. T e di mq. 19 al soppalco. Bene E: si tratta di un area occupata in parte dal camminamento (marciapiede) attorno al fabbricato principale, la superficie è di mq. 28. POSIZIONE EDILIZIA ED URBANISTICA Bene A: la costruzione originaria del bene risale all anteguerra, vennero poi rilasciate: concessione edilizia n. 2575/1999 del 25/09/1999 con relativa scheda tecnica per abitabilità n. 2575/1999 del 20/02/2003 e permesso di costruire in sanatoria n.

9 2133/2012 del 10/01/2014 completo di scheda tecnica per abitabilità n. 2133/2012 del 26/9/2013. Il bene si trova in posizione edilizia irregolare ed occorre richiedere un permesso di costruire in sanatoria relativo alla mancata costruzione della scala interna, alla mancata ultimazione dei lavori al p. 2 ed alla mancata realizzazione di un vano ripostiglio al p. 1; inoltre occorre riaccatastare il bene in maniera conforme al progetto approvato. I costi di regolarizzazione, di massima, possono stimarsi pari ad Euro (compresa la realizzazione della scala interna). Bene B: la costruzione originaria del bene risale all anteguerra, vennero poi rilasciate: concessione edilizia n. 2575/1999 del 25/09/1999 con relativa scheda tecnica per abitabilità n. 2575/1999 del 20/02/2003 e permesso di costruire in sanatoria n. 2133/2012 del 10/01/2014 completo di scheda tecnica per abitabilità n. 2133/2012 del 26/9/2013. Il bene si trova in posizione edilizia regolare. Bene C: la costruzione originaria del bene risale all anteguerra, vennero poi rilasciate: concessione edilizia n. 2575/1999 del 25/09/1999 con relativa scheda tecnica per abitabilità n. 2575/1999 del 20/02/2003 e permesso di costruire in sanatoria n. 2133/2012 del 10/01/2014 completo di scheda tecnica per abitabilità n. 2133/2012 del 26/9/2013. Il bene si trova in posizione edilizia regolare.

10 Bene D: la costruzione originaria del bene risale all anteguerra, non essendo state reperite pratiche edilizie presso gli uffici tecnici comunali il riferimento sono le due planimetrie catastali risalenti al 30/12/1939 rispetto alle quali si segnala la difformità totale. In particolare si segnala che vennero realizzate opere (realizzazione di un bagno, di un angolo cottura, installazione di impianti, inserimento di un soppalco con innalzamento del fabbricato) comportanti un cambio di destinazione d uso da magazzino/rimessa a residenziale; non sono inoltre state reperite le certificazioni degli impianti. Occorre quindi richiedere un permesso di costruire in sanatoria, ripristinare l uso originario e presentare un nuovo accatastamento; si possono quantificare di massima costi di regolarizzazione pari ad Euro Bene E: Il bene si trova in posizione edilizia regolare.

11 STATO LOCATIVO E DI OCCUPAZIONE DEI BENI Bene A: occupato dal signor, esecutato; Bene B: occupato dalla signora, esecutata, e dai signori e, minori ivi residenti (gemelli nati il 30/6/2005); si segnala che dal certificato di residenza/stato di famiglia risulta pure il signor, esecutato, fra gli occupanti ivi residenti; Bene C: occupato dai signori,, e tutti esecutati e dai gemelli e, minori non esecutati. Bene D: occupato dai signori,, e tutti esecutati e dai gemelli e, minori non esecutati. Bene E: occupato dai signori,, e tutti esecutati e dai gemelli e, minori non esecutati. REGIME PATRIMONIALE DEI DEBITORI Da quanto appurato verbalmente in sede di sopralluogo, i signori e sono coniugati in regime di separazione dei beni ed i signori e sono coniugati in regine di comunione dei beni VALUTAZIONE Il mercato immobiliare del comune del comune di Modena risulta poco attivo stante la perdurante crisi del mercato immobiliare. I beni necessitano di regolarizzazione e sono occupati dagli esecutati ed in parte anche da minori non esecutati. L Osservatorio del Mercato Immobiliare

12 dell Agenzia del Territorio riporta per il comune di Modena, zona periferica/polo universitario/policlinico/musicisti/divisione acqui, per il 2 semestre del 2013, ville e villini, stato conservativo normale, quotazioni oscillanti da E/mq. a E/mq.. I beni A e B sono porzioni di due distinti appartamenti, fatto assai raro sul mercato immobiliare e che ne abbatte il valore sensibilmente, inoltre risultano occupati. Sinteticamente si assegna lo stesso abbattimento del 30%, pur essendo diverso lo stato di occupazione, in quanto il bene B, diversamente dal bene A, non fruisce di servizi quali bagno e cucina; in considerazione delle caratteristiche tutte intrinseche ed estrinseche prima descritte e con riferimento ai valori OMI si assume il valore unitario di E/mq.. I beni C e D risultano occupati e per essi, in considerazione delle caratteristiche tutte intrinseche ed estrinseche prima descritte e con riferimento ai valori OMI, si assumono il valore unitario di E/mq. 812 per il p. T e di E/mq. 406 per il p. 1. La valutazione risulta quindi:

13 Bene A: mq 220 x E/mq. = E costo presunto di regolarizzazione: = E a detrarre E Bene B: mq 39 x E/mq. = E E Bene C: P. T: mq 58 x 812 E/mq. = E P. 1: mq 58 x 406 E/mq. = E E Bene D: P. T: mq 42 x 812 E/mq. = E P. 1: mq 19 x 406 E/mq. = E costo presunto di regolarizzazione: = E a detrarre E Bene E: il valore, trattandosi di fatto di un area costituente un bene comune non censibile, non viene evidenziato separatamente, ma è già stato considerato nelle valutazioni dei beni di cui è a servizio. Il valore complessivo di tutti i beni (bene A + bene B + bene C + bene D + bene E) risulta quindi pari ad E ,00 arrotondati ad Euro ,00 (Eurotrecentoottantacinquemila/00). PROPOSTA DI VENDITA Si propone la vendita dei beni pignorati in un unico lotto con base d asta pari ad Euro ,00

14 (Eurotrecentoottantacinquemila/00). Con quanto esposto lo scrivente ritiene compiutamente assolto l'incarico ricevuto e rimane a disposizione per ogni eventuale chiarimento. Modena, 19 ottobre 2014 Dott. Ing. Gianni Torlai Allegati: all A all G suddivisione dei lotti comunicazione ai debitori foto visure catastali planimetrie catastali atto di provenienza nota spese