TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA ESECUZIONI IMMOBILIARI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * PREMESSA

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1 TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA ESECUZIONI IMMOBILIARI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 434/2017 R.G. ESEC. * * * PREMESSA I beni oggetto di esecuzione immobiliare verranno presi in considerazione, specificando: - DATI DI PIGNORAMENTO - CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE - IDENTIFICAZIONE CATASTALE - CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO - ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU - VINCOLI E ONERI - CONFINI - PROPRIETÀ (nome, cognome, data di nascita, C.F., residenza) - PROVENIENZA DEL BENE - ATTI PREGIUDIZIEVOLI - REGIME FISCALE - INDAGINE AMMINASTRATIVA - CERTIFICAZIONE ENERGETICA - CONFORMITA IMPIANTI - SITUAZIONE OCCUPAZIONALE - DESCRIZIONE DEL BENE

2 2 di 10 - CONSISTENZA SUPERFICIALE - STIMA DEI BENI Per la determinazione del valore commerciale dei beni, cioè del più probabile valore di mercato, si ritiene di servirsi del metodo di raffronto. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiale dei beni. Trattandosi di bene oggetto di procedura esecutiva, il sottoscritto dopo aver determinato il valore commerciale del bene, al fine di migliorare l appetibilità dello stesso e rendere più competitiva la gara, provvederà ad una riduzione percentuale di circa il 20% del valore commerciale stesso, in base alle caratteristiche di commerciabilità dei beni oggetto di esecuzione immobiliare. * * * DATI DI PIGNORAMENTO Con atto di pignoramento immobiliare trascritto sono stati pignorati i seguenti beni immobili: a) per la piena proprietà sui seguenti beni: N.C.E.U. del Comune di Malalbergo (BO) Foglio 9: - Particella 227, Sub. 36, Categoria A/4 Abitazione di tipo popolare, Consistenza 4 vani, Via Selciato n. 9/1, Piano 2. LOTTO UNICO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Piena proprietà di porzione di fabbricato, sito nel Comune di Malalbergo (BO)

3 3 di 10 in Via Selciato n. 9/1 (catastalmente n. 13), costituita da un appartamento posto al piano secondo, con annesso vano sottotetto non abitabile. L unità immobiliare risulta essere così composta: ingresso su soggiorno/pranzo con angolo cottura, disimpegno, camera da letto e bagno. Locale sottotetto direttamente accessibile da scala interna posta nel vano soggiorno, nel quale è stata ricavata una camera ed un bagno al momento in fase di completamento. Approssimativamente la superficie utile in pianta dell unità immobiliare al secondo piano è di mq. 56 circa, locale sottotetto di mq. 30 circa, parti ed utilità comuni stabilite per diritto e per legge. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immobili oggetto di stima, risultano così identificati: N.C.E.U. del Comune di Malalbergo (BO) beni intestati all esecutato piena proprietà per la quota di 1/1. Foglio 9: - Particella 227, sub 36, Categoria A/4 Abitazione di tipo popolare, Classe 3, Consistenza 4 vani, Superficie Catastale 75 mq., Rendita Euro 179,73, Via Selciato n. 13, Piano 2. La planimetria catastale dell unità immobiliare non corrisponde al rilevato, in quanto al secondo piano il tramezzo divisorio tra la cucina e il soggiorno risulta essere stato demolito e l altezza dei locali è pari a mt. 2,83 e non mt. 2,70 come indicato. Al terzo piano nella soffitta è stato realizzato un divisorio per ricavare un bagno ed una camera da letto e le finestre rappresentate nella planimetria catastale della soffitta non risultano essere mai state realizzate. Inoltre sono stati realizzati due velux sul coperto Per tale bene è quindi necessario procedere con la regolarizzazione catastale

4 4 di 10 che dovrà essere eseguita a cura e spese dell aggiudicatario. La base imponibile ai fini I.M.U. in base all attuale visura catastale risulta pari ad ,64. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO I dati catastali e di pignoramento corrispondono. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU È compresa nella vendita la comproprietà pro-quota sulle parti comuni tali per legge, uso, destinazione o siano conseguenti lo stato di condominio del fabbricato, con ogni ragione, diritto o pertinenze, usi e comunioni, enti condominiali, servitù attive e passive se vi sono e come hanno ragione legale di esistere. VINCOLI E ONERI Non risultano ulteriori vincoli e oneri influenti sul valore dell immobile. Si segnala che lo scrivente non ha reperito se vi siano spese condominiali ordinarie o straordinarie non pagate che gravano sull unità immobiliare oggetto di procedura, né tantomeno a reperire informazioni se vi siano spese straordinarie deliberate. CONFINI I beni sono in confine con altra proprietà, parti comuni, muri perimetrali, salvo altri. PROPRIETÀ Il bene oggetto di Procedura Esecutiva risulta essere di piena proprietà dell esecutato. PROVENIENZA DEL BENE

5 5 di 10 I beni sono pervenuti all esecutato con atto di compravendita in data e trascritto in data. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Sull immobile pignorato oggetto della presente procedura esecutiva risultano le seguenti iscrizioni e trascrizioni: Iscrizioni contro: - Ipoteca volontaria iscritta a Bologna in data Trascrizioni contro: - Pignoramento immobiliare trascritto a Bologna in data REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a Imposta di Registro in base alla normativa vigente all atto di trasferimento del bene. INDAGINE AMMINISTRATIVA Immobile costruito in epoca anteriore al 1 settembre Secondo il PSC in vigore, il fabbricato di cui fa parte l immobile in oggetto risulta essere di valore testimoniale in ambito ACSB1 come si evince dall art. 22 del RUE: Dall indagine eseguita presso l ufficio Tecnico del Comune di Malalbergo (BO), risultano le seguenti pratiche edilizie quali ultimi precedenti edilizi dell unità immobiliare oggetto di procedura: - Concessione edilizia P.G. n in data 30 ottobre 1995; Dall accesso agli atti effettuato non è stata reperita nessuna domanda di agibilità. Pertanto, l immobile risulta privo di certificato di abitabilità. Successivamente a tali provvedimenti non sono stati rilasciati, relativamente ai beni oggetto di pignoramento, ulteriori titoli abilitativi per l esecuzione di

6 6 di 10 opere o varianti, né sono stati elevati Verbali di accertamento di Violazione Urbanistica. L unità immobiliare nello stato in cui si trova non risulta essere conforme allo stato licenziato, in quanto sono presenti difformità interne ed esterne all unità immobiliare. In particolare: 1. al secondo piano: presenza di una scala in legno nel soggiorno larga cm. 75 che dà accesso al locale soffitta; sempre nel soggiorno, in corrispondenza della suddetta scala, risulta essere stato rappresentato il passaggio di una canna fumaria che non è stata rilevata in sede di sopralluogo; è stato demolito il tramezzo che divideva la cucina dal soggiorno; la larghezza della cucina è pari a mt. 2,60 e non mt. 2,75 come indicato negli elaborati grafici; è stato realizzato una parete a cappotto nella camera da letto; l altezza dei locali negli elaborati grafici dello stato concessionato vista in sezione è pari a mt. 3,10 mentre attualmente è mt. 2,83; 2. al terzo piano: il vano soffitta, sovrastante parte dell appartamento, non risulta essere mai stata regolarizzato urbanisticamente, né tantomeno risulta essere collegato direttamente all unità immobiliare; il vano soffitta è stato diviso in due locali con un tramezzo al fine di realizzare una camera da letto con bagno, il quale risulta essere ancora in fare di completamento;

7 7 di 10 sono stati realizzati n. 2 velux, uno nella stanza principale ed uno nel bagno. Le suddette difformità all attualità possono essere sanate presentando una SCIA in sanatoria per opere eseguite in assenza di titolo edilizio (art. 17 L.R. 23/2004 e s.m.i.) con pagamento del doppio degli oneri con un minimo di una sanzione pecuniaria non inferiore ad 2.000,00, oltre a spese tecniche. Tali difformità dovranno essere regolarizzate a cura e spese dell aggiudicatario. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L immobile è dotato di Attestato di Prestazione Energetica rilasciato in data , revisionato dallo scrivente in data e valevole sino al giorno Nel predetto certificato si attesta che l immobile oggetto di perizia è posto in Classe Energetica F. CONFORMITA IMPIANTI Non è stato possibile reperire la certificazione di conformità di tutti gli impianti, pertanto l aggiudicatario ai sensi del D.M. 22 gennaio 2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando ai sensi dell art del Codice Civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Al momento del sopralluogo l unità immobiliare risulta essere occupata dal marito dell esecutata. DESCRIZIONE DEL BENE

8 8 di 10 Porzione di fabbricato inserita in un contesto residenziale sito nel Comune di Malalbergo (BO) e più precisamente in Via del Selciato n. 9/1, strada direttamente accessibile dalla Via Nazionale e posta in zona centrale a circa mt. 200 dal Palazzo Comunale e con la presenza di servizi di varia natura presenti nelle vicinanze, quali esercizi commerciali, farmacie, banche e centri sportivi. Il fabbricato residenziale nel quale è posta l unità immobiliare è costruzione del tipo a schiera denominata Il Casermone, uno dei fabbricati più antichi di Malalbergo, il quale si sviluppa su tre piani fuori terra. La struttura portante è in muratura piena intonacata e tinteggiata, con copertura con struttura in legno a falde inclinate a due acque con sovrastanti elementi in laterizio. L unità immobiliare oggetto di procedura è ubicata al secondo piano senza ascensore ed è costituita da: ingresso su soggiorno pranzo con angolo cottura, disimpegno, camera da letto e bagno. Locale sottotetto direttamente accessibile da scala interna posta nel vano soggiorno, nel quale è stata ricavata una camera ed un bagno al momento in fase di completamento. L appartamento si presente in un discreto stato di conservazione e risulta essere stato riammodernato nel corso degli anni e sommariamente le finiture sono le seguenti: - Pareti ad intonaco tinteggiato; - Infissi in legno con vetrocamera e finestra a tetto tipo Velux in legno con vetro-camera ed oscuranti costituiti da persiane in legno; - Pavimenti in cotto con battiscopa realizzato con lo stesso materiale della pavimentazione; - Pavimento e rivestimenti ceramici nei bagni;

9 9 di 10 - Bagno completi di sanitari e rubinetteria al piano terra, mentre il bagno nella soffitta risulta essere parzialmente da completare; - Porte interne in legno; - Porta d ingresso blindata con finitura in legno; - Impianto di riscaldamento e produzione di acqua calda sanitaria del tipo autonomo tramite caldaia murale a gas, con radiatori quali terminali di emissione. CONSISTENZA COMMERCIALE Viene determinata la superficie commerciale, facendo riferimento al DPR N. 138 del Regolamento per la revisione delle zone censuarie e delle tariffe d estimo ai sensi della Legge 662/96 ed all allegato C Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, così come di seguito: a) per intero la superficie lorda del bene, comprensiva dei vani principali, dei muri interni e perimetrali fino a 50 cm di spessore, dei muri in comunione nella misura del 50% fino a 25 cm di spessore; b) per il 50% la superficie di vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine e simili, qualora comunicanti (in modo stabile) con questi, per il 25% qualora non comunicanti; La superficie così come sopra determinata viene arrotondata al metroquadro. Le superfici accessorie sono calcolate al netto delle murature. Si precisa che le superfici sotto indicate si riferiscono allo stato attuale così come è stato rilevato in sede di sopralluogo. Precisando che la valutazione del bene è effettuata a corpo e non a misura, per la consistenza commerciale si ha:

10 10 di 10 Destinazione Sup. Totale Coefficiente Sup. commerciale Abitazione mq. 66,00 100% Circa mq. 66,00 Soffitta mq. 36,00 50% Circa mq. 18,00 Superficie commerciale complessiva del bene Circa mq. 84,00 STIMA DEL BENE Come già detto nella descrizione del bene, trattasi di piena proprietà di unità immobiliare ad uso residenziale sita al piano secondo con soffitta al piano terzo direttamente accessibile in porzione di fabbricato condominiale, sita nel Comune di Malalbergo (BO) in Via Selciato n. 9/1. Pertanto, alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, considerando che la regolarizzazione urbanistica e catastale sarà da effettuarsi a cura e spese dell aggiudicatario, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, e tenuto conto che trattasi di bene oggetto di Procedura Esecutiva: VALORE COMMERCIALE DEL BENE ,00 VALORE A BASE D ASTA (-20%) ,00 (euro sessantamila//00) * * * Con Osservanza Bologna, 12 ottobre IL CONSULENTE TECNICO