TRIBUNALE DI MODENA Esecuzione Immobiliare 332/2017 RELAZIONE PERITALE LOTTO UNICO

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Norma Agostina Costa
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1 TRIBUNALE DI MODENA Esecuzione Immobiliare 332/2017 RELAZIONE PERITALE Io sottoscritto Paolo Colognesi (CLGPLA59D28F240L) con studio professionale a Mirandola in via Sabbioni 29, architetto libero professionista (Ordine degli Architetti della Provincia di MODENA n. 258), nominato CTU nella procedura intestata con l incarico di procedere alla stima del compendio pignorato ed al compimento delle ulteriori attività di indagine, espone quanto segue. LOTTO UNICO COSTITUITO DA PIENA PROPRIETÀ APPARTAMENTO CON CANTINA E SOFFITTA E GARAGE IN MODENA 1) IDENTIFICAZIONE DEL BENE a) Individuazione Catastale N.C.E.U. Comune di MODENA Foglio 111 Mapp. 198 sub. 107, appartamento, Via Paolo Ferrari 18 Zona Censuaria 2 - Piano S1 4-5 Categoria: A/2 Classe 1 Consistenza 5 vani - Rendita: 477,72. b) Confini Nello stesso mappale a Ovest con sub 108 ragioni Tamborrelli e Timo; e con parti comuni, salvo altri etc. c) Corrispondenza coi dati riportati nell atto di pignoramento: Corrispondenza verificata, si segnala che il numero civico non è più il 18 ma il 36. 2) SOMMARIA DESCRIZIONE DEL BENE Il lotto della presente esecuzione è rappresentato da un immobile posto nel centro di Modena, è collocato in Paolo Ferrari n 18 in una palazzina composta da 6 piani dei quali il piano seminterrato è destinato a cantine, piano terra a negozi ed autorimesse, dal piano primo al quarto gli appartamenti ed il sottotetto a soffitte. Il lotto oggetto di stima è composto da appartamento al piano quarto, soffitta e cantina. 1

2 L edificio esternamente è faccia-a-vista ed intonacato, le strutture portanti sono miste in c.a., muratura e latero-cemento, la copertura è a falde con manto in laterizio, gronde e pluviali sono in lamiera. A Nord su via Paolo Ferrari 36 si trova l ingresso della parte del palazzo interessata, immette nell androne e nel corridoio per le cantine (anche con accesso esterno a fianco del portone citato); la scala per i piani superiori (senza ascensore) sale al piano quarto dove, a sinistra, troviamo la porta dell appartamento che immette nell ingresso sul quale si affacciano le due camere da letto (una singola ed una doppia), il bagno e la cucina; il pranzo soggiorno è stato ampliato attraverso l eliminazione di due tramezze e si apre direttamente sull ingresso descritto. Dalla scala comune si accede al sottotetto dove è presente una soffitta. Al piano seminterrato si trova la cantina cui si accede anche per mezzo di rampa dalla porta di servizio a fianco del portone d ingresso condominiale. Appartamento (sub 107): ingresso mq 5,20 ca soggiorno mq 20,00 ca cucina mq 6,60 ca letto mq 8,00 ca letto mq 18,00 ca bagno mq 6,50 ca Appartamento mq 64,30 ca Balcone mq 3,00 ca Soffitta mq 9,60 ca Cantina mq 7,20 ca La proprietà comprende le quote millesimali delle parti comuni condominiali. I pavimenti sono in ceramica, gli infissi sono in legno con vetrocamera e gli scuri in legno, le porte sono in legno impiallacciato; riscaldamento autonomo a gas di rete con termosifoni; impianto di raffrescamento con split ed unità esterna sul balcone. I livelli di finitura e di manutenzione dell appartamento sono sufficienti. 3) STATO DI POSSESSO DEL BENE Gli esecutati possiedono insieme l intera piena proprietà degli immobili sopra descritti (quota di ½ ciascuno). 2

3 a) Provenienza Gli esecutati vengono in possesso della proprietà con atto di compravendita del notaio Dott. Enrico Spagnoli di Modena in data 03/06/2002 rep trascritto a Modena il 12/06/2002 al numero 18607/ b) Stato di occupazione dell immobile da terzi ed eventuale titolo Attualmente l immobile risulta abitato dal figlio degli esecutati. 4) FORMALITÀ, VINCOLI OD ONERI GRAVANTI SUL BENE Dallo studio del materiale ipocatastale non risultano formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale (oltre quanto citato al punto 9), gravanti sul bene, che resteranno a carico dell'acquirente. 5) FORMALITÀ, VINCOLI OD ONERI CHE SARANNO CANCELLATI Relativamente all immobile oggetto della presente esecuzione, risultano le seguenti formalità pregiudizievoli: n 1 Trascrizioni Contro N 1 Iscrizioni Contro 6) CONFORMITA EDILIZIA/URBANISTICA L immobile è stato costruito certamente negli anni cinquanta ma l ufficio competente del Comune di Modena non reperito in archivio quanto necessario per la verifica dei titoli abilitativi. Lo stato di fatto dell immobile è sostanzialmente conforme alle planimetrie presenti presso il Catasto di Modena: è stata rimossa solo una tramezza con lo scopo di ampliare il soggiorno, opera che avrebbe richiesto un semplice art.26 per opere interne. Occorre un adeguamento della planimetria catastale attuabile con variazione, costo stimato ) CONTROLLO DELLA POSSIBILITA DI SANATORIA EDILIZIA Non è necessaria alcuna sanatoria edilizia per la piccola difformità rilevata. 8) CENSI, LIVELLI O USI CIVICI Dall analisi del materiale ipocatastale i beni pignorati non risultano gravati da alcun censo, livello o uso civico. 3

4 9) EVENTUALI SPESE CONDOMINIALI L appartamento è parte di condominio costituito, l importo annuo delle spese di gestione o di manutenzione ordinaria ammonta ad 700 circa; nel preventivo 2017/18 sono state deliberate spese straordinarie per complessivi ( circa a carico degli esecutati) per lavori ai quali non è stato possibile dare seguito, lavori quindi non eseguiti; non sono in corso procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato ma il condominio è creditore di circa. 10) VALUTAZIONE Gli elementi assunti alla base della stima sono i seguenti: l ubicazione dell immobile nel centro di Modena, la superficie dell abitazione e pertinenze, le attuali quotazioni di libero mercato praticate in zona per immobili analoghi, lo stato generale di manutenzione dell immobile e il contesto in cui è inserito, conformità e difformità dell immobile rispetto le planimetrie depositate in Catasto. Per la stima del più probabile valore di mercato degli immobili in oggetto, il sottoscritto ritiene adatto applicare il procedimento sintetico-comparativo, sulla base dei correnti prezzi di mercato praticati nella zona per beni simili e tenuto conto anche delle altre caratteristiche intrinseche ed estrinseche. Superficie utile: mq 64,30 ca Superficie lorda: mq 67,52 ca Superficie commerciale: mq 79,05 ca Valore medio al mq commerciale: 1.350,00 /mq Correzione per caratteristiche di localizzazione, di posizione, tipologiche, di superficie: 0,98 Valore medio a mq netto a reddito: 6,25 /mq Reddito lordo: 4.822,50 Reddito netto: 2.523,34 Saggio di capitalizzazione: 2,56 % Secondo il metodo di calcolo sintetico utilizzando la superficie commerciale, il valore medio rettificato dal coefficiente di correzione, il valore dell immobile è di ,69. Secondo il metodo di calcolo analitico utilizzando la superficie lorda, il valore medio a reddito rettificato dal reddito netto ed il saggio di capitalizzazione, il valore dell immobile è di ,92. Dalla media tra i due precedenti valori si ricava il valore di stima pari a ,81 per appartamento, cantina, soffitta e comprese le quote delle parti comuni interne ed esterne. 4

5 Per quanto esposto attribuisco all intera proprietà così come individuata e descritta sopra il valore complessivo arrotondato di (centounomila euro). La quota di proprietà pignorata è di 1/1, il valore è deprezzato del 5% per riduzione del valore di mercato praticata per l assenza della garanzia per vizi del bene venduto cui va sottratto il costo per le spese condominiali e per adeguamento delle planimetrie catastali (tot 2.100), per tale proprietà il valore assumibile a stima è di (novantaquattromila euro). Ad assolvimento dell incarico, deposito la presente relazione dattiloscritta. Mirandola, 11/05/2018 Il C.T.U. ( Arch. Paolo Colognesi) 5

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