TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE. Sezione Fallimentare CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO. Perizia di stima

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Gianpaolo Santoro
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1 TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO Perizia di stima versione omissis Procedura fallimentare : N.15/2013 Curatore Fallimentare: Avv. Valeria Strino Perito estimatore: Arch. Achille Ferolla Pag. 1 di 5

2 Descrizione dei beni I beni sono costituiti da un sottotetto adibito ad abitazione e da un locale accessorio al piano seminterrato ad uso deposito. Il sottotetto, composto da tre vani, cucina e doppi servizi, confina a nord e ad ovest con corte comune, a sud con sottotetto sub 16 e con corpo scale, ad est con corte comune e con sottotetto sub 18. Le finiture sono di tipo economico, in particolare i pavimenti e i rivestimenti sono in materiale ceramico di vario formato, di colore chiaro; gli infissi verniciati in bianco hanno le persiane alla romana con lamelle orientabili. Gli impianti tecnologici sono di tipo civile con impianto termico con caldaia e radiatori. Sul lato nord e sul lato est è presente un balcone per tutta la lunghezza dei lati stessi; sul lato ovest è presente un altro piccolo balcone triangolare. Lo stato manutentivo interno è mediocre. La superficie utile netta dell'unità immobiliare è a pari a circa 75 mq. La superficie dei balconi è pari a 26 mq circa. Il fabbricato è privo di impianto ascensore. Il locale deposito è costituito da un unico locale accessibile da una serranda metallica basculante ed è confinante a nord con corsia di manovra, ad est con altro locale deposito, a sud con terrapieno, ad vest con cabina elettrica. La superficie del locale deposito è pari a circa 18 mq. Stima del bene Stima sintetica. Attraverso una ricerca di mercato finalizzata ad individuare i prezzi di Pag. 2 di 5

3 compravendita di immobili simili a quello oggetto di procedura per destinazione d uso, localizzazione, esposizione, condizioni generali di manutenzione, e tutti gli altri caratteri propri, si è valutato che tale valore si aggira intorno a 900,00/mq per immobili dalle caratteristiche intrinseche ed estrinseche simili. Abitazione - superficie: 75,00 mq Balconi - superficie: 26 mq x 0,30 = 7,80 mq Depositi: superficie 18,00 mq x 0,60 = 10,80 mq Totale: 75,00 mq + 7,80 mq + 10,80 mq = 93,60 mq Vm = 93,60 mq x 900,00 /mq = ,00 Stima analitica. La stima analitica per capitalizzazione del reddito netto si basa sulla formula: V = R - S r dove V = Valore di mercato dell immobile R = Reddito lordo medio annuo reale o presunto S = Spese medie annue r = Saggio di capitalizzazione Il reddito lordo medio annuo costituisce il canone di locazione (al lordo delle spese e delle tasse) accertato per l'immobile di cui si deve ricercare il più probabile valore di mercato (V). Le spese medie annue, che, in genere, riguardano spese condominiali, lavori periodici e straordinari all immobile, sfitti ed insolvibilità, quota annua di ammortamento, imposizioni fiscali, sono stimabili intorno al 25% Pag. 3 di 5

4 del reddito lordo annuo. Il saggio di capitalizzazione è il rapporto che lega, nei calcoli finanziari, l interesse annuo al capitale investito; nel caso specifico di capitali edilizi l interesse equivale al reddito netto annuo ed il capitale al valore di mercato dell immobile. Approfondite indagini di mercato hanno consentito di acquisire, oltre al canone di locazione dell'immobile oggetto di relazione, i dati medi relativi ai canoni annui ordinari di locazione ed ai saggi di capitalizzazione riferiti agli immobili simili a quello di nostro interesse. Applicando la formula di stima, si ottiene: V = (R S)/r = ( 3.800,00-950)/0,035 = ,00 in c.t. (euro ottantunomilaquattrocento) Pertanto, il più probabile valore di mercato dell immobile risulta pari a ( , ,00):2 = ,00, cui bisogna detrarre l'importo totale degli oneri da pagare per definire il condono edilizio pari a 9.831,00 euro. Conseguentemente, al netto degli oneri vari da pagare per definire il condono edilizio, il più probabile valore di mercato dell immobile risulta pari a ,00 (settantremilaquattrocentotrentanove euro). Descrizione finale Lotto unico: Immobile ubicato nel Comune di Castel San Giorgio, frazione Aiello, via degli Iuliani, al "Parco delle Rose", costituito da una unità immobiliare al piano secondo sottotetto della scala B adibita ad abitazione, censita al Foglio 5, Particella 495, Sub 17 e da una Pag. 4 di 5

5 vani, Rendita 555,19. Foglio 5, Particella 495, Sub 30, Cat. C/2, Cl. 5, Cons. 18 mq, Rendita 26,96.

5 seconda unità immobiliare, locale accessorio deposito al piano seminterrato, censita al Foglio 5, Particella 495, Sub 30. Dati catastali: NCEU di Castel san Giorgio Foglio 5, Particella 495, Sub 17, Cat. A/2, Cl. 6, Cons. 5 vani, Rendita 555,19. Foglio 5, Particella 495, Sub 30, Cat. C/2, Cl. 5, Cons. 18 mq, Rendita 26,96. Valore ,00 (settantremilaquattrocentotrentanove euro). Salerno Il CTU Arch. Achille Ferolla Pag. 5 di 5

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