TRIBUNALE DI SPOLETO Ufficio Esecuzioni Immobiliari

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1 TRIBUNALE DI SPOLETO Ufficio Esecuzioni Immobiliari n. 1403/2015 R.G.E. Parte Attrice Banca di Credito Cooperativo di Roma Soc. Coop srl Parte Convenuta Omissis G.I. Dr. Simone Salcerini RELAZIONE TECNICA Il sottoscritto Geom. Carlo Maneri, con studio in Norcia Corso Sertorio 21, incaricato quale C.T.U. nella Causa in oggetto, dal Giudice Dr. Simone Salcerini, il giorno 13 gennaio 2016 prestava l'impegno di rito e accettava l'incarico sulla base del seguente quesito : Presa visione degli atti e dei luoghi di causa effettui il CTU l'aggiornamento della perizia di stima dell'immobile oggetto di lite e verifichi la attuale conformità edilizia ed urbanistica del fabbricato, con aggiornamento della visura ipocatastale ; Premessa : il giorno 12 giugno 2013 è stata presentata dal sottoscritto, presso la Cancelleria del Tribunale di Spoleto, la relazione tecnica ( procedura esecutiva n. 18/2012 promossa da Banca Cred. Coop. Roma, contro Omissis, Giudice dell'esecuzione Dr. Roberto Laudenzi ) relativa alla valutazione del fabbricato sito in Preci, frazione Corone, di proprietà delle sig.re Omissis e distinti catastalmente al foglio 15 del Comune di Preci, particelle 327 sub 6 cat. A5 classe 2 vani 2,5 rendita 64,56 e particella 291 cat. A3 classe 1 vani 2,5 rendita 109,75. La valutazione dell'immobile risultava essere come recita l'ultimo paragrafo della relazione tecnica, valore ricavato dalla media dei valori di stima analitica e quelli di stima sintetica ( , ,00 ) : 2 = ,00.

2 Tutto ciò premesso, il sottoscritto, a seguito del nuovo incarico, ha iniziato le operazioni peritali il giorno 25/01/2016 presso il proprio ufficio alle ore 14,30, presente l'avv. Omissis si è proceduto a fissare un appuntamento, per il giorno 4/02/2016 alle ore 16,30 presso il fabbricato sito in Preci frazione Corone di proprietà delle signore Omissis al fine di verificare la conformità edilizia ed urbanistica e lo stato dei luoghi. Il giorno 4/02/2016 alle ore 16,30 erano presenti, presso il fabbricato in oggetto, in frazione Corone, oltre al sottoscritto, la sig.ra Omisis e il sig. Omissis i quali hanno reso possibile la visita dell'immobile al fine di verificare l'attuale conformità edilizia ed urbanistica ; dopo una attento controllo dello stato dei luoghi, si è potuto dedurre che non sono state apportate alcune modifiche al fabbricato e quindi dichiarare la conformità edilizia ed urbanistica. Sono state aggiornate le visure catastali ed ipotecarie dalle quali risultano : N.C.E.U. foglio 15 particella 327 sub 6 categoria A/5 classe 2 consistenza 2,5 vani rendita 64,56; foglio 15 particella 291 categoria A/3 classe 1 vani 2,5 rendita 109,75. Intestatari: Omissis nata a omissis il C.F. Omissis - proprietaria per ½; Omissis nata a Omissis il C.F. Omissis proprietaria per 1/2 Ubicazione e descrizione del fabbricato La porzione di fabbricato di cui sopra fa parte di una serie di caseggiati disposti a schiera lungo la strada comunale di via della Regina, zona nord della frazione di Corone, ed è disposta su tre livelli, mentre la proprietà delle sig.re Omissis occupa solo due livelli, piano primo e secondo; il piano primo (così nominato nelle planimetrie di progetto poiché esiste un piano sottostante di altra proprietà ma in effetti l ingresso dell appartamento in questione è a livello strada ) è suddiviso in soggiorno, angolo cottura, bagno e una piccola corte esterna a pianta triangolare; il piano secondo, collegato con il piano primo da una scala interna, è composto da due camere e w.c.. La struttura verticale è costituita da muratura, il solaio è in laterocemento, le finiture sono costituite dai pavimenti in marmette di monocottura intonaco interno in malta bastarda, la tinteggiatura a tempera, l impianto elettrico sfilabile, l impianto idrico è completo di scarico nella fognatura pubblica, l impianto di riscaldamento con elementi in ogni stanza, gli infissi esterni in legno con vetrocamera, i rivestimenti delle pareti del bagno e della cucina sono in ceramica, la

3 scala è rivestita in marmo con battiscopa scalettato dello stesso materiale e ringhiera parapetto in metallo, le pareti dei prospetti esterni sono rivestite in pietra locale. Il fabbricato confina con la strada Comunale su due lati e i sig.ri omissis Dimensioni e descrizione dei vani: P.1 Soggiorno sup. netta mq 14,00 h = ml 2,70 Angolo cottura 4,28 h = 2,30 Bagno 3,80 h = 2,30 Tot. mq 22,08 P. 2 Camera 10,07 h = 3,60 3,15 Disimpegno 1,57 h = 3,60 3,15 w.c. 1,60 h = 3,15 Camera 8,10 h = 2,40 Tot. mq 21,34 Corte 3,62 Totale superficie netta mq 43,42 Superficie lorda P.1 mq 33,00 P. 2 mq 33,00 tot. mq 66,00 Volume ml (13,20 x 2,30) + ( 19,74 x 2,70 ) + ml (13,20 x 2,40 ) + ( 19,74 x 3,37 ) = mc 181,85 Computo della superficie commerciale Il computo della superficie commerciale dell immobile oggetto di stima ha tenuto conto delle norme per il conteggio delle superfici. Descrizione Superficie Coefficiente di Superficie lorda (mq) differenziazione commerciale mq Piano primo abitazione 33, ,00 Piano secondo 33,00 0,5 16,50 Corte 3,62 0,15 0,54 Totale 50,04

4 In conclusione la superficie commerciale dell immobile risulta essere pari a mq 50,04. Analisi del mercato L analisi di mercato immobiliare nella zona in cui si trova l immobile oggetto di stima, volta alla ricerca di altri beni immobili simili, il cui prezzo potesse essere confrontato con quello in oggetto per determinare il più probabile valore di stima, ha presentato alcune difficoltà. Tali difficoltà hanno riguardato essenzialmente la localizzazione degli immobili in esame, facenti parte di una piccola frazione montana costituita da una tipologia di fabbricati prettamente agricoli che non trova particolarmente riscontro nel settore del mercato immobiliare. Nelle formulazione del giudizio di stima, in qualità di fonti dirette, si è tenuto conto delle informazioni e dei dati ricavati dai colloqui con il personale specializzato nel settore, dai quali è risultato che gli immobili oggetto di stima non hanno un mercato molto richiesto, per cui si è potuto dare il valore di mercato per gli edifici residenziali nel territorio del Comune di Preci come intervallo di prezzi unitari medi /mq con punte possibili di /mq nelle situazioni di particolare pregio. Nella formulazione del giudizio di stima, si è tenuto conto altresì, in qualità di fonti indirette, delle informazioni dei dati ricavati dall Agenzia del Territorio riportati qui di seguito: Anno 2015 Semestre 1 Provincia : Perugia Comune: Preci Fascia / zona : Suburbana Codice di zona : R1 Microzona catastale n.: 2 Tipologia prevalente : Abitazioni civili Destinazione : Residenziale Tipologia Stato Valore Mercato Superficie Valori Locazione conservativo ( / mq ) ( L/N) ( /mq x mese) Min Max Superficie L Min Max Abitazioni Normale ,6 2,3 civili

5 Nonostante le fonti indirette presentino alcune differenze con le fonti dirette, il valore medio suggerito da queste fonti per questo tipo di immobili varia da un minimo di 490/mq a un massimo di 690 /mq. In conclusione il valore unitario trovato tramite stima per via sintetica viene confermato sia dalle fonti indirette che dalle fonti dirette, per cui si ritiene che un corretto valore unitario, per determinare il valore dell immobile oggetto di stima, possa essere dato da 800,00/ mq. Si avrà quindi: 490,00 x mq 50,04 = ,60 STIMA ANALITICA Determinazione del reddito lordo Dalla tabella dei valori di locazione è stato possibile desumere il valore del reddito lordo ordinario dispiegato dall immobile, considerando il valore medio tra i canoni di locazione mensili e moltiplicando per 12 volte per ottenere il reddito annuale lordo. Reddito lordo annuale 1,6 / mq x 50,44 mq = 80,70 x 12 = 968,45 Determinazione delle spese in detrazione Spese in detrazione Manutenzione 3% Servizi 0,0% Inesigibilità 1% Assicurazioni 0,5 Amministrazione 0,0% Ammortamento 1,5% Imposte 11% Totale 17% Determinazione del reddito netto

6 Calcolato che il reddito lordo annuale del FABBRICATO si quantifica in 968,45 le spese in detrazione hanno un incidenza complessiva del 17%, si avrà: 968,45 ( 968,45 x 0,17) = 968,45 164,64 = 803,81 che arrotondato all euro il reddito netto annuale è di 800,00 Stima Analitica del Saggio di Capitalizzazione Per quanto riguarda il calcolo del saggio di capitalizzazione da applicare quale denominatore alla funzione per calcolare il valore di mercato nel procedimento della capitalizzazione dei redditi, si è fatto riferimento alle percentuali medie suggerite da OREFICE ( Estimo volume II, 1996 ) e si è scelto di partire da un saggio medio del 4,50 % in quanto l immobile oggetto di stima si trova in una frazione lontana da un centro di dimensione maggiore e con servizi accessibili. Determinato il saggio medio di capitalizzazione si è proceduto al calcolo analitico con l apporto di coefficienti derivati da caratteristiche posizionali estrinseche, caratteristiche posizionali intrinseche, caratteristiche intrinseche. Questi coefficienti sono sempre stati desunti dalle indicazioni fornite dell OREFICE che per ogni gruppo di caratteristiche ha stabilito dei range di percentuali che possono essere aggiunte o sottratte. - Se l immobile oggetto di stima presenta caratteristiche che sono uguali al bene tipo a cui il saggio medio fa riferimento la percentuale da aggiungere è 0%, se sono inferiori la percentuale relativa dovrà essere aggiunta perché caratteristiche inferiori comportano un minor valore dell immobile e quindi un maggior valore del saggio di capitalizzazione, se sono superiori la percentuale relativa dovrà essere sottratta perché caratteristiche superiori comportano un maggiore valore dell immobile e quindi un minor valore del saggio di capitalizzazione. Tabella caratteristiche definizione saggio specifico % proposte aggiunte detrazioni motivazioni da Orefice Caratteristiche posizionali estrinseche Centralità dell ubicazione 0,22% +0,20 0,00% L immobile è in posizione abbastanza distante dai collegamenti e servizi

7 Presenza di attrezzature collettive (scuole, mercati, edifici pubblici) 0,28% + 0,28 0,00% Non esistono attrezzature collettive limitrofe a distanza pedonale Qualificazione dell ambiente esterno. Idoneità insediativi. Previsioni di peggioramenti o miglioramenti ambientali. 0,18% 0,00% - 0,18% L ambiente montano è tranquillo, protetto e tutelato Livello di inquinamento ambientale Presenza di verde pubblico o privato 0,80% 0,00% - 0,80 L inquinamento ambientale è inesistente.il verde è molto abbondante Disponibilità di spazi pubblici o privati utilizzabili a parcheggio 0,60% 0,00% - 0,60 Ampia disponibilità di parcheggio libero Caratteristiche posizionali intrinseche Panoramicità 0,36% 0,00% - 0,30 L immobile presenta un ottima panoramicità Prospicienza e luminosità 0,20% 0,00% - 0,10 L immobile presenta una buona luminosità Dimensioni subordinarie o superordina- -rie degli spazi coperti o scoperti 0,06% 0,00% - 0,03 Quota per gli spazi esterni

8 Caratteristiche intrinseche Grado di rifinitura interna ed esterna 0,16% +0,05 % 0,00% Grado di rifinitura esterna Necessità di manutenzione ordinaria e straordinaria. Sicurezza delle situazioni strutturali. 0,12% + 0,04% 0,00% per la parte esterna Età dell edificio 0,10% + 0,10% 0,00 l immobile ha Più di 40 anni Totale + 0,67-2,01 = - 1, 34 Partendo dal saggio medio del 4,50 % con un aggiunta complessiva di 1, 34 il saggio di capitalizzazione per la stima analitica del valore di mercato è pari a 3,16 %. Capitalizzazione dei Redditi Tenuto conto che il reddito annuale netto del fabbricato si quantifica in 800,00 il valore di mercato del bene immobile oggetto di stima per via analitica sarà dato da: 800,00 / 3,16 % = 800,00 / 0,0316 = ,00 IN CONCLUSIONE attraverso una stima analitica si è giunti ad individuare il valore dell immobile facendo la media dei valori della stima sintetica con quella analitica come segue: valore stima analitica ,00 + valore stima sintetica ,00 totale ,00 / 2 = ,00 arrotondato ad ,00 Per cui si ritiene che il più probabile valore di stima dell'intero immobile, aggiornato alla data odierna debba essere ,000 ( ventiquattromilanovecento/00 )

9 ALLEGATI : Planimetria Catastale Planimetrie dell immobile Visure catastali Competenze Spese sostenute Norcia, lì 15/04/2016 Il Tecnico Geom. Carlo Maneri