PERIZIA GIURATA RELAZIONE DI STIMA IMMOBILIARE

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Nicolina Vitale
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1 PERIZIA GIURATA Il sottoscritto Geom. MATTEO MAZZONE iscritto all albo dei Geometri della Provincia Milano al n , iscritta all albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Milano al n , residente in Milano, Via Ettore Bugatti n. 8, con studio in Milano, Via Ettore Bugatti 8, consapevole che in caso di dichiarazione mendace sarà punita ai sensi del Codice Penale secondo quanto prescritto all art. 76 del citato DPR 445/200, redige la presente Relazione di Stima Immobiliare, in seguito a incarico del Dott. Alberto Zappa, con studio in Milano, Viale Monza, 39 RELAZIONE DI STIMA IMMOBILIARE redatta ai sensi dell art.1 comma 91 Legge n. 244/2007. Le unità immobiliari per le quali si chiede la stima, site in Comune di MI- LANO, sono identificate al Catasto Fabbricati di detto comune come segue: Intestate: LUCA CALZATURE S.R.L., con sede in MILANO (MI), codice fiscale , proprietario per 1/1. A. LABORATORIO: Via Privata Linda Malnati n. 1, identificato al Catasto Fabbricati al foglio 336, mappale 308, sub. 703, Cat. C/3, classe 9, mq 140, piano S1, rendita catastale 571,20. Coerenze laboratorio: a nord ovest Cortile Comune, a nord est Cortile Comune, a sud est Passo Carraio, a sud ovest proprietà di terzi. 1

2 DESCRIZIONE DEI BENI L immobile in oggetto è situato nella zona ovest nel comune di Milano (MI). Le vie adiacenti sono a carattere prettamente residenziale con la presenza di attività commerciali e numerosi uffici. La strada su cui si affaccia l immobile è scarsamente trafficata, a senso unico di marcia e offre scarse opportunità di posteggio pubblico (i parcheggi sono destinati ai residenti). Trattasi di edificio di livello civile composto da otto piani fuori terra oltre a un piano seminterrato. L accesso allo stabile avviene da strada attraverso portone in ferro. La copertura della costruzione non è praticabile a doppia falda. Le facciate sono finite parzialmente con clinker e intonaco civile. La pavimentazione delle parti comuni e le scale sono rivestite in pietra naturale. Le pareti dell androne e le pareti interne delle parti comuni sono finite con idropittura. Lo stabile è dotato di impianto citofonico, e ascensore. La struttura orizzontale è realizzata con solai in latero-cemento mentre quella verticale è in cemento armato, le murature interne sono in mattoni forati. La manutenzione generale dell immobile nelle parti comuni interne ed esterne è da considerarsi buona. A. LABORATORIO: Il laboratorio in oggetto è sito al piano seminterrato ed è così composta: ingresso, laboratorio, bagno. La pavimentazione del laboratorio è in piastrelle di ceramica. Le pareti del laboratorio sono finite con intonaco civile. 2

3 I serramenti esterni sono prevalentemente in alluminio con vetrocamera. La porta interna è in legno. L impianto di riscaldamento è centralizzato e la diffusione del calore avviene attraverso elementi radianti in ghisa. L impianto elettrico è sottotraccia. Lo stato di manutenzione del laboratorio è da considerarsi normale. GIUDIZIO DI CONFORMITÀ EDILIZIA E CATASTALE A. LABORATORIO: Per quanto concerne la conformità edilizia dell immobile è stata riscontrata l assenza del tavolato interno che divide il locale bagno dal locale antibagno rappresentato nella planimetria. Pertanto lo stato di fatto riscontrato non risulta conforme con lo stato autorizzato. Di conseguenza per regolarizzare la situazione sarà necessario redigere una pratica CILA a sanatoria per poter dichiarare la modifica apportate senza autorizzazione. Tale pratica prevedrà il versamento tramite bollettino postale di 1.000,00 intestato al Comune di Milano. Successivamente alla presentazione di tale pratica occorrerà aggiornare la planimetria catastale. Visto il diretto collegamento del locale bagno con il Laboratorio come da R.E del Comune di Milano, sarebbe opportuno la presenza dell antibagno come previsto nel precedente progetto. DATI URBANISTICI DELL AREA Sulla base delle prescrizioni dello strumento urbanistico vigente, PGT approvato con delibera n. 16 del 22 maggio 2012, l area su cui insistono gli 3

4 immobili è indicata come ADR (Ambiti contraddistinti da un disegno urbanistico riconoscibile (art. 15.3) VALORE DEI BENI IMMOBILI Nel caso degli immobili in oggetto per la determinazione del valore di mercato è stato possibile usare il metodo di stima sintetica procedendo per comparazione con i prezzi unitari, tratti da Banca dati delle quotazioni immobiliari redatto da Agenzia del Territorio aggiornato al 2 semestre 2017, di immobili con caratteristiche analoghe a quelle dell immobile oggetto di stima. In particolare i valori considerati sono: Milano zona: Periferica Segesta, Aretusa, Vespri Siciliani. tipologia: Laboratori in stato conservativo normale 550,00 min ,00 max; Dalle misurazioni effettuate in loco, per calcolare la superficie lorda commerciale sono state prese in considerazione le ISTRUZIONI PER LA DETERMINA- ZIONE DELLA CONSISTENZA DEGLI IMMOBILI URBANI PER LA RILEVAZIONE DEI DATI DELL OSSERVATORIO DEL MERCATO IMMOBILIARE, estratti da Manuale della Banca Dati dell Osservatorio del Mercato Immobiliare - Allegato 2, dell'agenzia del Territorio, dove: I muri interni e quelli perimetrali esterni che sono computati per intero, sono da considerare fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione vengono computati nella misura massima del 50% e pertanto fino ad uno spessore massimo di cm. 25; per i balconi, le terrazze e similari la superficie si misura fino al contorno esterno; 4

5 la superficie dei balconi va computata, qualora le pertinenze siano comunicanti con i vani principali e con i vani accessori, nella misura del 30%, fino a mq. 25; per le cantine, le soffitte o utilizzazioni similari, al lordo dei muri perimetrali esterni e fino alla mezzeria dei muri di divisione con zone di uso comune (corridoi, lavatoi, scale ecc.) ovvero di altra destinazione o proprietà; per quanto riguarda la superficie delle pertinenze accessorie, la stessa si computa nella misura: del 25% qualora non comunicanti con i vani principali e/o accessori. Il sottoscritto, esperiti i dovuti e consueti sopralluoghi in data venerdì 29 Giugno 2018, effettuate le necessarie misurazioni e considerati: il contesto territoriale dei beni immobili; le caratteristiche degli edifici; le superfici commerciali risultanti; i valori di mercato realmente contratti nell ultimo semestre per unità immobiliari presenti in zona aventi uguali funzioni e caratteristiche stima quanto segue: A. LABORATORIO: Via Linda Malnati n. 1, identificato al Catasto Fabbricati al foglio 336, mappale 308, sub. 703: piano descrizione superficie coefficiente sup. comm. S1 Laboratorio 159,42 1,00 159,42 TOTALE 159,42 il valore unitario da attribuire all unità immobiliare risulta essere di 700,00 x 159,42 mq pari ad un valore commerciale di ,00. 5

6 Il sottoscritto ritiene di aver correttamente redatto la presente stima per effetto dell incarico affidatogli. Data 06/09/2018. Il Tecnico Geom. Matteo Mazzone Allegato: Documentazione fotografica Planimetria 6

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