Documentazione fotografica

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1 Documentazione fotografica Foto 26 : vista da cortile interno con accesso da via Vivaldi LOTTO 11 C1) unità immobiliare ad uso box : Ubicata al piano terra con accesso dalla viabilità condominiale che conduce al corsello di manovra condominiale. La distribuzione interna dell unità uso box è così realizzata : unico vano con porta di accesso dal corsello di manovra condominiale. Principali caratteristiche costruttive e di finitura dell unità immobiliare Struttura portante:fondazioni,travi e pilastri sono realizzati in cemento armato in opera -Solai : realizzati in laterizio armato con getto integrativo in calcestruzzo -Copertura: realizzata a falde con struttura in legno a vista e sovrastante manto di tegole,completa di lattoneria in rame -Serramenti esterni: in alluminio e vetro -Portino d ingresso: tipo basculante in lamiera nervata zincata verniciata 85 / 109

2 -Pareti esterne:in mattoni di cotto, sono finite con intonaco a civile, tinteggiato con pittura lavabile al quarzo. -Pareti interne: in mattoni di cotto sono finite con intonaco civile -Serramenti interni: non presenti -Pavimenti:sono in battuto di cemento lisciato -Rivestimenti: non sono presenti -Riscaldamento: non vi sono impianti di riscaldamento -Impianto elettrico: esterno in canalina -Forniture pubblici servizi:l unità immobiliare, risulta allacciata alla rete energia elettrica. - L altezza netta interna dell unità immobiliare è la seguente : ml.2.40 Dati catastali : Foglio 8, particella 296, subalterno 7, via San Mauro civ.snc, Piano T, categoria C/6, classe 6, sup.mq. 28, Rendita Catastale. 73,75 Coerenze del bene oggetto di stima, in un sol corpo da Nord verso Est in senso orario: altre unità immobiliari del mappale 296 sub.8 e sub.10, cortile comune mappale 296, beni comuni condominiali mappale 296, corsello condominiale mappale 299. Stato di possesso : All atto del sopralluogo eseguito dallo scrivente, il bene risultava inaccessibile e la Soc.Edil Sei Srl dichiarava di non avere le chiavi. Vincoli ed oneri giuridici : Si rimanda alla visura ipotecaria ventennale allegata alla presente perizia. 86 / 109

3 Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale : Il bene oggetto di stima risulta conforme agli atti amministrativi autorizzativi presenti presso l Ufficio Tecnico del Comune di Caselle Lurani. Lo stato dei luoghi, inoltre, risulta conforme alla relativa scheda catastale depositata presso l Ufficio del Territorio di Lodi. In definitiva, sulla base degli accertamenti effettuati, il consulente ritiene che i beni oggetto della presente relazione presentano i requisiti che ne garantiscono la legittimità urbanistica e ne consentono la commerciabilità. Attuali proprietari : Soc. Edil Sei Srl, la quale ha realizzato direttamente l unità immobiliare. Pratiche edilizie In relazione all intero corpo di fabbrica di cui fa parte l unità immobiliare oggetto di valutazione, agli atti dell Ufficio Tecnico Comunale, risultano le seguenti pratiche edilizie : Concessione Edilizia n 817/01 del Prot. n 469, D.I.A di variante Prot. n 1911 del Valutazione complessiva : Nell esprimere la presente valutazione, il consulente, dopo aver proceduto a prendere visione dei luoghi, ha proceduto a computare le superfici dei beni sulla base della documentazione amministrativa e catastale reperita dallo scrivente che è stata verificata in loco mediante delle misurazioni eseguite a campione. Calcolo delle superficie commerciale : Si premette che nel calcolo della superficie commerciale dei beni sono compresi i muri perimetrali ed i muri divisori interni. Pertanto, moltiplicando la superficie 87 / 109

4 effettiva di ogni singolo bene oggetto di stima per opportuni coefficienti correttivi, si ottengono le seguenti superfici commerciali: Superfici lorde e ragguagliate per piano e destinazione d uso (Sup. Commerciali relative ai piani ed ai locali indicati nella scheda catastale) Piano e destinazione d'uso Superficie comm. Coeff. Sup. Ragguagliata Piano : T - box , TOTALE Criterio di stima Lo scrivente premette che nella valutazione del bene ha tenuto conto della sua ubicazione territoriale ed urbana, del sistema costruttivo dell edificio, della tipologia architettonica, del livello delle finiture sia interne che esterne, dell area scoperta, dello stato manutentivo ordinario e straordinario, delle condizioni igienico sanitarie, del grado di vetustà, della situazione di conformità alle norme edilizie, alle autorizzazioni amministrative, alla dotazione d impianti tecnologici, nonché dell attuale situazione d uso e disponibilità del bene. Il consulente ha sviluppato anche delle considerazioni inerenti le caratteristiche intrinseche del bene immobiliare (contesto urbanistico in cui i beni sono ubicati, vetustà, stato di manutenzione, struttura esterna e interna, rifiniture, condizioni di accesso al bene dalla via pubblica, ecc.) ed estrinseche (mercato immobiliare di riferimento, particolare congiuntura economica e relativi effetti sulle aspettative di rendimento, ecc). Considerato che l immobile risulta interamente nella disponibilità della Soc.Edil Sei Srl, quindi risulta privo di reddito locatizio, si è ritenuto opportuno utilizzare 88 / 109

5 esclusivamente il criterio sintetico-comparativo, che si basa su dati inerenti le quotazioni del mercato immobiliare di riferimento. Tale criterio di stima giunge alla determinazione del valore cercato attraverso una comparazione del bene oggetto di valutazione con i prezzi formatisi sul libero mercato per la compravendita di beni assimilabili a quello in valutazione. Le fonti di informazione sono state: Catasto di Lodi; Conservatoria dei Registri Immobiliari di Lodi; Ufficio Tecnico Comunale di Caselle Lurani ; Osservatorio Immobiliare sui prezzi degli immobili in Lodi e Provincia edito dalla C. C. I. A. di Lodi e dall Agenzia del Territorio; indagini di mercato, con relative comparazioni, su compravendite avvenute negli ultimi anni di beni immobili assimilabili a quelli oggetto di valutazione. Tanto premesso, lo scrivente ritiene che il più probabile valore unitario di mercato per i beni oggetto di valutazione possa essere assunto pari a 1.300,00 /mq. Per cui si ha: mq x 1.300,00 /mq = ,00, probabile valore di mercato del bene oggetto di stima. Al predetto valore di stima, bisogna apportare i seguenti adeguamenti e correzioni: riduzione del valore del 15,00 % per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per l immediatezza della vendita giudiziaria ,00 89 / 109

6 Pertanto, alla luce di tutto quanto esposto, lo scrivente ritiene che il più probabile valore di mercato a base d asta del compendio immobiliare in narrativa possa essere fissato pari a ,00 ( , ,00 = ,00) che si arrotondano pari a ,00 (Diconsi: Euro dodicimila/00) 90 / 109

7 Documentazione catastale:planimetria Foglio 8 Mappale 296 sub.7 91 / 109

8 Foto 14 : abitazione, camera LOTTO3 A3) unità immobiliare ad uso cantina : Ubicata al primo piano interrato con accesso dal disimpegno comune condominiale. La distribuzione interna dell unità uso cantina è così realizzata : unico vano con porta di accesso dal disimpegno condominiale. Principali caratteristiche costruttive e di finitura dell unità immobiliare Struttura portante:fondazioni,travi e pilastri sono realizzati in cemento armato in opera -Solai : realizzati in laterizio armato con getto integrativo in calcestruzzo -Copertura: realizzata a falde con struttura in legno a vista e sovrastante manto di tegole,completa di lattoneria in rame -Serramenti esterni: non presenti -Portino d ingresso: in lamiera nervata zincata -Pareti esterne:in mattoni di cotto, sono finite con intonaco a civile, tinteggiato con pittura lavabile al quarzo e parte rivestite in mattoni di cotto a vista. 26 / 109

9 -Pareti interne: in mattoni di cotto sono finite con intonaco civile -Serramenti interni: non presenti -Pavimenti:sono in battuto di cemento lisciato -Rivestimenti: non sono presenti -Riscaldamento: non vi sono impianti di riscaldamento -Impianto elettrico: esterno in canalina -Forniture pubblici servizi:l unità immobiliare, risulta allacciata alla rete energia elettrica. - L altezza netta interna dell unità immobiliare è la seguente : ml.2.47 Dati catastali : Foglio 8, particella 228, subalterno 52, via Francesco Cusani civ.3, Piano S1, categoria C/2, classe 2, sup.mq.5, Rendita Catastale. 5,42 Coerenze del bene oggetto di stima, in un sol corpo da Nord verso Est in senso orario: altre unità immobiliari del mappale 228, beni comuni condominiali, altre unità immobiliari del mappale 228, altre unità immobiliari del mappale 228. Stato di possesso : All atto del sopralluogo eseguito dallo scrivente, i beni risultavano non accessibili e la soc.edil Sei Srl dichiara di non avere il possesso delle chiavi. Vincoli ed oneri giuridici : Si rimanda alla visura ipotecaria ventennale allegata alla presente perizia Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale : 27 / 109

10 Il bene oggetto di stima risulta conforme agli atti amministrativi autorizzativi presenti presso l Ufficio Tecnico del Comune di Caselle Lurani. Lo stato dei luoghi, inoltre, risulta conforme alla relativa scheda catastale depositata presso l Ufficio del Territorio di Lodi. In definitiva, sulla base degli accertamenti effettuati, il consulente ritiene che i beni oggetto della presente relazione presentano i requisiti che ne garantiscono la legittimità urbanistica e ne consentono la commerciabilità. Attuali proprietari : Soc. Edil Sei Srl, la quale ha realizzato direttamente l unità immobiliare. Pratiche edilizie In relazione all intero corpo di fabbrica di cui fa parte l unità immobiliare oggetto di valutazione, agli atti dell Ufficio Tecnico Comunale, risultano le seguenti pratiche edilizie : Concessione Edilizia n 709/96 Prot.n 2498/96 del 07 Aprile 1997 Concessione Edilizia di Variante n 709/96 Prot. n 1376 del 28 Aprile 1999 Valutazione complessiva : Nell esprimere la presente valutazione, il consulente, dopo aver proceduto a prendere visione dei luoghi, ha proceduto a computare le superfici dei beni sulla base della documentazione amministrativa e catastale reperita dallo scrivente che è stata verificata in loco mediante delle misurazioni eseguite a campione. Calcolo delle superficie commerciale : Si premette che nel calcolo della superficie commerciale dei beni sono compresi i muri perimetrali ed i muri divisori interni. Pertanto, moltiplicando la superficie 28 / 109

11 effettiva di ogni singolo bene oggetto di stima per opportuni coefficienti correttivi, si ottengono le seguenti superfici commerciali: Superfici lorde e ragguagliate per piano e destinazione d uso (Sup. Commerciali relative ai piani ed ai locali indicati nella scheda catastale) Piano e destinazione d'uso Superficie comm. Coeff. Sup. Ragguagliata Piano : S1 cantina 5,70 0, TOTALE 2.28 Criterio di stima Lo scrivente premette che nella valutazione del bene ha tenuto conto della sua ubicazione territoriale ed urbana, del sistema costruttivo dell edificio, della tipologia architettonica, del livello delle finiture sia interne che esterne, dell area scoperta, dello stato manutentivo ordinario e straordinario, delle condizioni igienico sanitarie, del grado di vetustà, della situazione di conformità alle norme edilizie, alle autorizzazioni amministrative, alla dotazione d impianti tecnologici, nonché dell attuale situazione d uso e disponibilità del bene. Il consulente ha sviluppato anche delle considerazioni inerenti le caratteristiche intrinseche del bene immobiliare (contesto urbanistico in cui i beni sono ubicati, vetustà, stato di manutenzione, struttura esterna e interna, rifiniture, condizioni di accesso al bene dalla via pubblica, ecc.) ed estrinseche (mercato immobiliare di riferimento, particolare congiuntura economica e relativi effetti sulle aspettative di rendimento, ecc). Considerato che l immobile risulta interamente nella disponibilità della Soc.Edil Sei Srl, quindi risulta privo di reddito locatizio, si è ritenuto opportuno utilizzare 29 / 109

12 esclusivamente il criterio sintetico-comparativo, che si basa su dati inerenti le quotazioni del mercato immobiliare di riferimento. Tale criterio di stima giunge alla determinazione del valore cercato attraverso una comparazione del bene oggetto di valutazione con i prezzi formatisi sul libero mercato per la compravendita di beni assimilabili a quello in valutazione. Le fonti di informazione sono state: Catasto di Lodi; Conservatoria dei Registri Immobiliari di Lodi; Ufficio Tecnico Comunale di Caselle Lurani ; Osservatorio Immobiliare sui prezzi degli immobili in Lodi e Provincia edito dalla C. C. I. A. di Lodi e dall Agenzia del Territorio; indagini di mercato, con relative comparazioni, su compravendite avvenute negli ultimi anni di beni immobili assimilabili a quelli oggetto di valutazione. Tanto premesso, lo scrivente ritiene che il più probabile valore unitario di mercato per i beni oggetto di valutazione possa essere assunto pari a 1.300,00 /mq. Per cui si ha: mq 2.28 x 1.300,00 /mq = 2.964,00, probabile valore di mercato del bene oggetto di stima. Al predetto valore di stima, bisogna apportare i seguenti adeguamenti e correzioni: riduzione del valore del 15,00 % per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per l immediatezza della vendita giudiziaria - 444,60 30 / 109

13 Pertanto, alla luce di tutto quanto esposto, lo scrivente ritiene che il più probabile valore di mercato a base d asta del compendio immobiliare in narrativa possa essere fissato pari a 2.519,40 ( 2.964,00 444,60 = 2.519,40) che si arrotondano pari a 2.500,00 (Diconsi: Euro duemicinquecento/00) 31 / 109

14 Documentazione catastale:planimetria Foglio 8 Mappale 228 sub / 109

15 Documentazione fotografica Foto 15 : ingresso cantina LOTTO4 A4) unità immobiliare ad uso cantina : Ubicata al primo piano interrato con accesso dal disimpegno comune condominiale. La distribuzione interna dell unità uso cantina è così realizzata : unico vano con porta di accesso dal disimpegno condominiale. Principali caratteristiche costruttive e di finitura dell unità immobiliare Struttura portante:fondazioni,travi e pilastri sono realizzati in cemento armato in opera -Solai : realizzati in laterizio armato con getto integrativo in calcestruzzo -Copertura: realizzata a falde con struttura in legno a vista e sovrastante manto di tegole,completa di lattoneria in rame -Serramenti esterni: in alluminio e vetro -Portino d ingresso: in lamiera nervata zincata 33 / 109

16 -Pareti esterne:in mattoni di cotto, sono finite con intonaco a civile, tinteggiato con pittura lavabile al quarzo e parte rivestite in mattoni di cotto a vista. -Pareti interne: in mattoni di cotto sono finite con intonaco civile -Serramenti interni: non presenti -Pavimenti:sono in battuto di cemento lisciato -Rivestimenti: non sono presenti -Riscaldamento: non vi sono impianti di riscaldamento -Impianto elettrico: in canalina sotto traccia -Forniture pubblici servizi:l unità immobiliare, risulta allacciata alla rete energia elettrica. - L altezza netta interna dell unità immobiliare è la seguente : ml.2.47 Dati catastali : Foglio 8, particella 228, subalterno 5, via Francesco Cusani civ.3, Piano S1, categoria C/2, classe 2, sup.mq. 61, Rendita Catastale. 66,16 Coerenze del bene oggetto di stima, in un sol corpo da Nord verso Est in senso orario: altre unità immobiliari del mappale 228, beni comuni condominiali, altre unità immobiliari del mappale 228, altre unità immobiliari del mappale 228. Stato di possesso : All atto del sopralluogo eseguito dallo scrivente, i beni risultavano nella disponibilità della Soc.Edil Sei Srl e nel medesimo locale era depositato un archivio della Società. Vincoli ed oneri giuridici : Si rimanda alla visura ipotecaria ventennale allegata alla presente perizia 34 / 109

17 Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale : Il bene oggetto di stima risulta non conforme agli atti amministrativi autorizzativi presenti presso l Ufficio Tecnico del Comune di Caselle Lurani. Lo stato dei luoghi, inoltre, non risulta conforme alla relativa scheda catastale depositata presso l Ufficio del Territorio di Lodi. Il futuro aggiudicatario del bene, pertanto, entro 120 giorni dalla data di emissione del Decreto di Trasferimento, ai sensi dell Art. 46, comma 5, del Dlgs n 35 del , dovrà procedere alla regolarizzazione urbanistica del bene e nel seguente giudizio di stima si terrà conto dei costi necessari ad eseguire la predetta attività. In definitiva, sulla base degli accertamenti effettuati, il consulente ritiene che i beni oggetto della presente relazione presentano i requisiti che ne garantiscono la legittimità urbanistica e ne consentono la commerciabilità. Attuali proprietari : Soc. Edil Sei Srl, la quale ha realizzato direttamente l unità immobiliare. Pratiche edilizie In relazione all intero corpo di fabbrica di cui fa parte l unità immobiliare oggetto di valutazione, agli atti dell Ufficio Tecnico Comunale, risultano le seguenti pratiche edilizie : Concessione Edilizia n 709/96 Prot.n 2498/96 del 07 Aprile 1997 Concessione Edilizia di Variante n 709/96 Prot. n 1376 del 28 Aprile 1999 Osservazioni : Nella planimetria catastale e nel progetto approvato, è presente l indicazione di una scala a chiocciola che avrebbe dovuto collegare la cantina, all unità 35 / 109

18 immobiliare ad uso abitazione individuata catastalmente con il subalterno 705 nella presente stima con la lettera A1, detta scala a chiocciola non è mai stata realizzata, pertanto prima della cessione dell unità immobiliare, andrà aggiornata la planimetria catastale e la pratica edilizia. Valutazione complessiva : Nell esprimere la presente valutazione, il consulente, dopo aver proceduto a prendere visione dei luoghi, ha proceduto a computare le superfici dei beni sulla base della documentazione amministrativa e catastale reperita dallo scrivente che è stata verificata in loco mediante delle misurazioni eseguite a campione. Calcolo delle superficie commerciale : Si premette che nel calcolo della superficie commerciale dei beni sono compresi i muri perimetrali ed i muri divisori interni. Pertanto, moltiplicando la superficie effettiva di ogni singolo bene oggetto di stima per opportuni coefficienti correttivi, si ottengono le seguenti superfici commerciali: Superfici lorde e ragguagliate per piano e destinazione d uso (Sup. Commerciali relative ai piani ed ai locali indicati nella scheda catastale) Piano e destinazione d'uso Superficie comm. Coeff. Sup. Ragguagliata Piano : S1 cantina 66,40 0, TOTALE Criterio di stima Lo scrivente premette che nella valutazione del bene ha tenuto conto della sua ubicazione territoriale ed urbana, del sistema costruttivo dell edificio, della tipologia architettonica, del livello delle finiture sia interne che esterne, dell area 36 / 109

19 scoperta, dello stato manutentivo ordinario e straordinario, delle condizioni igienico sanitarie, del grado di vetustà, della situazione di conformità alle norme edilizie, alle autorizzazioni amministrative, alla dotazione d impianti tecnologici, nonché dell attuale situazione d uso e disponibilità del bene. Il consulente ha sviluppato anche delle considerazioni inerenti le caratteristiche intrinseche del bene immobiliare (contesto urbanistico in cui i beni sono ubicati, vetustà, stato di manutenzione, struttura esterna e interna, rifiniture, condizioni di accesso al bene dalla via pubblica, ecc.) ed estrinseche (mercato immobiliare di riferimento, particolare congiuntura economica e relativi effetti sulle aspettative di rendimento, ecc). Considerato che l immobile risulta interamente nella disponibilità della Soc.Edil Sei Srl, quindi risulta privo di reddito locatizio, si è ritenuto opportuno utilizzare esclusivamente il criterio sintetico-comparativo, che si basa su dati inerenti le quotazioni del mercato immobiliare di riferimento. Tale criterio di stima giunge alla determinazione del valore cercato attraverso una comparazione del bene oggetto di valutazione con i prezzi formatisi sul libero mercato per la compravendita di beni assimilabili a quello in valutazione. Le fonti di informazione sono state: Catasto di Lodi; Conservatoria dei Registri Immobiliari di Lodi; Ufficio Tecnico Comunale di Caselle Lurani ; Osservatorio Immobiliare sui prezzi degli immobili in Lodi e Provincia edito dalla C. C. I. A. di Lodi e dall Agenzia del Territorio; indagini di mercato, con relative comparazioni, su compravendite avvenute negli ultimi anni di beni immobili assimilabili a quelli oggetto di valutazione. Tanto premesso, lo scrivente ritiene che il più probabile 37 / 109

20 valore unitario di mercato per i beni oggetto di valutazione possa essere assunto pari a 1.300,00 /mq. Per cui si ha: mq x 1.300,00 /mq = ,00, probabile valore di mercato del bene oggetto di stima. Al predetto valore di stima, bisogna apportare i seguenti adeguamenti e correzioni: riduzione del valore del 15,00 % per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per l immediatezza della vendita giudiziaria ,20 riduzione del valore per aggiornamento pratica catastale ed edilizia ,00 Pertanto, alla luce di tutto quanto esposto, lo scrivente ritiene che il più probabile valore di mercato a base d asta del compendio immobiliare in narrativa possa essere fissato pari a ,20 ( , ,20 = ,80) che si arrotondano pari a ,00 (Diconsi: Euro ventottomila/00) 38 / 109

21 Documentazione catastale:planimetria Foglio 8 Mappale 228 sub / 109

22 Documentazione fotografica Foto 16 : interno cantina Foto 17 : interno cantina 40 / 109

23 Documentazione fotografica Foto 21 : box doppio LOTTO 8 A8) unità immobiliare ad uso box : Ubicata al primo piano interrato con accesso dalla rampa carrabile condominiale che conduce al corsello di manovra condominiale. La distribuzione interna dell unità uso box è così realizzata : unico vano con porta di accesso dal corsello di manovra condominiale. Principali caratteristiche costruttive e di finitura dell unità immobiliare Struttura portante:fondazioni,travi e pilastri sono realizzati in cemento armato in opera -Solai : realizzati in laterizio armato con getto integrativo in calcestruzzo -Copertura: realizzata a falde con struttura in legno a vista e sovrastante manto di tegole,completa di lattoneria in rame -Serramenti esterni: non vi sono serramenti esterni -Portino d ingresso: tipo basculante in lamiera nervata zincata 62 / 109

24 -Pareti esterne:in mattoni di cotto, sono finite con intonaco a civile, tinteggiato con pittura lavabile al quarzo e parte rivestite in mattoni di cotto a vista. -Pareti interne: in mattoni di cotto sono finite con intonaco civile -Serramenti interni: non presenti -Pavimenti:sono in battuto di cemento lisciato -Rivestimenti: non sono presenti -Riscaldamento: non vi sono impianti di riscaldamento -Impianto elettrico: esterno in canalina -Forniture pubblici servizi:l unità immobiliare, risulta allacciata alla rete energia elettrica. - L altezza netta interna dell unità immobiliare è la seguente : ml.2.47 Dati catastali : Foglio 8, particella 228, subalterno 11, via Francesco Cusani civ.3, Piano S1, categoria C/6, classe 5, sup.mq. 29, Rendita Catastale. 64,40 Coerenze del bene oggetto di stima, in un sol corpo da Nord verso Est in senso orario: altre unità immobiliari del mappale 228, corsello box condominiale, altre unità immobiliari del mappale 228, altre unità immobiliari del mappale 228. Stato di possesso : All atto del sopralluogo eseguito dallo scrivente, i beni risultavano liberi con depositato del materiale di proprietà della Soc.Edil Sei Srl. Vincoli ed oneri giuridici : Si rimanda alla visura ipotecaria ventennale allegata alla presente perizia Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale : 63 / 109

25 Il bene oggetto di stima risulta conforme agli atti amministrativi autorizzativi presenti presso l Ufficio Tecnico del Comune di Caselle Lurani. Lo stato dei luoghi, inoltre, risulta conforme alla relativa scheda catastale depositata presso l Ufficio del Territorio di Lodi. In definitiva, sulla base degli accertamenti effettuati, il consulente ritiene che i beni oggetto della presente relazione presentano i requisiti che ne garantiscono la legittimità urbanistica e ne consentono la commerciabilità. Attuali proprietari : Soc. Edil Sei Srl, la quale ha realizzato direttamente l unità immobiliare. Pratiche edilizie In relazione all intero corpo di fabbrica di cui fa parte l unità immobiliare oggetto di valutazione, agli atti dell Ufficio Tecnico Comunale, risultano le seguenti pratiche edilizie : Concessione Edilizia n 709/96 Prot.n 2498/96 del 07 Aprile 1997 Concessione Edilizia di Variante n 709/96 Prot. n 1376 del 28 Aprile 1999 Valutazione complessiva : Nell esprimere la presente valutazione, il consulente, dopo aver proceduto a prendere visione dei luoghi, ha proceduto a computare le superfici dei beni sulla base della documentazione amministrativa e catastale reperita dallo scrivente che è stata verificata in loco mediante delle misurazioni eseguite a campione. Calcolo delle superficie commerciale : Si premette che nel calcolo della superficie commerciale dei beni sono compresi i muri perimetrali ed i muri divisori interni. Pertanto, moltiplicando la superficie 64 / 109

26 effettiva di ogni singolo bene oggetto di stima per opportuni coefficienti correttivi, si ottengono le seguenti superfici commerciali: Superfici lorde e ragguagliate per piano e destinazione d uso (Sup. Commerciali relative ai piani ed ai locali indicati nella scheda catastale) Piano e destinazione d'uso Superficie comm. Coeff. Sup. Ragguagliata Piano : S1 - box ,70 21,00 TOTALE 21,00 Criterio di stima Lo scrivente premette che nella valutazione del bene ha tenuto conto della sua ubicazione territoriale ed urbana, del sistema costruttivo dell edificio, della tipologia architettonica, del livello delle finiture sia interne che esterne, dell area scoperta, dello stato manutentivo ordinario e straordinario, delle condizioni igienico sanitarie, del grado di vetustà, della situazione di conformità alle norme edilizie, alle autorizzazioni amministrative, alla dotazione d impianti tecnologici, nonché dell attuale situazione d uso e disponibilità del bene. Il consulente ha sviluppato anche delle considerazioni inerenti le caratteristiche intrinseche del bene immobiliare (contesto urbanistico in cui i beni sono ubicati, vetustà, stato di manutenzione, struttura esterna e interna, rifiniture, condizioni di accesso al bene dalla via pubblica, ecc.) ed estrinseche (mercato immobiliare di riferimento, particolare congiuntura economica e relativi effetti sulle aspettative di rendimento, ecc). Considerato che l immobile risulta interamente nella disponibilità della Soc.Edil Sei Srl, quindi risulta privo di reddito locatizio, si è ritenuto opportuno utilizzare 65 / 109

27 esclusivamente il criterio sintetico-comparativo, che si basa su dati inerenti le quotazioni del mercato immobiliare di riferimento. Tale criterio di stima giunge alla determinazione del valore cercato attraverso una comparazione del bene oggetto di valutazione con i prezzi formatisi sul libero mercato per la compravendita di beni assimilabili a quello in valutazione. Le fonti di informazione sono state: Catasto di Lodi; Conservatoria dei Registri Immobiliari di Lodi; Ufficio Tecnico Comunale di Caselle Lurani ; Osservatorio Immobiliare sui prezzi degli immobili in Lodi e Provincia edito dalla C. C. I. A. di Lodi e dall Agenzia del Territorio; indagini di mercato, con relative comparazioni, su compravendite avvenute negli ultimi anni di beni immobili assimilabili a quelli oggetto di valutazione. Tanto premesso, lo scrivente ritiene che il più probabile valore unitario di mercato per i beni oggetto di valutazione possa essere assunto pari a 1.300,00 /mq. Per cui si ha: mq x 1.300,00 /mq = ,00, probabile valore di mercato del bene oggetto di stima. Al predetto valore di stima, bisogna apportare i seguenti adeguamenti e correzioni: riduzione del valore del 15,00 % per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per l immediatezza della vendita giudiziaria ,00 66 / 109

28 Pertanto, alla luce di tutto quanto esposto, lo scrivente ritiene che il più probabile valore di mercato a base d asta del compendio immobiliare in narrativa possa essere fissato pari a ,00 ( , ,00 = ,00) che si arrotondano pari a ,00 (Diconsi: Euro ventitremila/00) 67 / 109

29 Documentazione catastale:planimetria Foglio 8 Mappale 228 sub / 109

30 Documentazione fotografica Foto 22 : box doppio B) Unità immobiliari poste nell immobile ubicato in Via Giuseppe Verdi 10 Documentazione catastale estratto mappa foglio 8 mappale / 109

31 Documentazione fotografica Foto 23 : vista da via Verdi LOTTO 9 B1) unità immobiliare ad uso box : Ubicata al primo piano interrato con accesso dalla rampa carrabile condominiale che conduce al corsello di manovra condominiale. La distribuzione interna dell unità uso box è così realizzata : unico vano con porta di accesso dal corsello di manovra condominiale. Principali caratteristiche costruttive e di finitura dell unità immobiliare Struttura portante:fondazioni,travi e pilastri sono realizzati in cemento armato in opera -Solai : realizzati in laterizio armato con getto integrativo in calcestruzzo -Copertura: realizzata a falde con struttura in legno a vista e sovrastante manto di tegole,completa di lattoneria in rame -Serramenti esterni: non vi sono serramenti esterni -Portino d ingresso: tipo basculante in lamiera nervata zincata verniciata 70 / 109

32 -Pareti esterne:in mattoni di cotto, sono finite con intonaco a civile, tinteggiato con pittura lavabile al quarzo. -Pareti interne: in mattoni di cotto sono finite con intonaco civile -Serramenti interni: non presenti -Pavimenti:sono in battuto di cemento lisciato -Rivestimenti: non sono presenti -Riscaldamento: non vi sono impianti di riscaldamento -Impianto elettrico: esterno in canalina -Forniture pubblici servizi:l unità immobiliare, risulta allacciata alla rete energia elettrica. - L altezza netta interna dell unità immobiliare è la seguente : ml.2.20 Dati catastali : Foglio 8, particella 328, subalterno 8, via Giuseppe Verdi civ.10, Piano S1, categoria C/6, classe 5, sup.mq. 16, Rendita Catastale. 35,53 Coerenze del bene oggetto di stima, in un sol corpo da Nord verso Est in senso orario: altre unità immobiliari del mappale 328 sub.9, corsello box condominiale mappale 329, altre unità immobiliari del mappale 328 sub.7, altre unità immobiliari del mappale 328 sub.17 e sub.18. Stato di possesso : All atto del sopralluogo eseguito dallo scrivente, il bene risultava inaccessibile e la Soc.Edil Sei Srl dichiarava di non avere le chiavi. Vincoli ed oneri giuridici : Si rimanda alla visura ipotecaria ventennale allegata alla presente perizia 71 / 109

33 Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale : Il bene oggetto di stima risulta conforme agli atti amministrativi autorizzativi presenti presso l Ufficio Tecnico del Comune di Caselle Lurani. Lo stato dei luoghi, inoltre, risulta conforme alla relativa scheda catastale depositata presso l Ufficio del Territorio di Lodi. In definitiva, sulla base degli accertamenti effettuati, il consulente ritiene che i beni oggetto della presente relazione presentano i requisiti che ne garantiscono la legittimità urbanistica e ne consentono la commerciabilità. Attuali proprietari : Soc. Edil Sei Srl, la quale ha realizzato direttamente l unità immobiliare. Pratiche edilizie In relazione all intero corpo di fabbrica di cui fa parte l unità immobiliare oggetto di valutazione, agli atti dell Ufficio Tecnico Comunale, risultano le seguenti pratiche edilizie : Concessione Edilizia n 819/01 del Prot. n 1117, D.I.A di variante Prot. n 3731 del Valutazione complessiva : Nell esprimere la presente valutazione, il consulente, dopo aver proceduto a prendere visione dei luoghi, ha proceduto a computare le superfici dei beni sulla base della documentazione amministrativa e catastale reperita dallo scrivente che è stata verificata in loco mediante delle misurazioni eseguite a campione. Calcolo delle superficie commerciale : Si premette che nel calcolo della superficie commerciale dei beni sono compresi i muri perimetrali ed i muri divisori interni. Pertanto, moltiplicando la superficie 72 / 109

34 effettiva di ogni singolo bene oggetto di stima per opportuni coefficienti correttivi, si ottengono le seguenti superfici commerciali: Superfici lorde e ragguagliate per piano e destinazione d uso (Sup. Commerciali relative ai piani ed ai locali indicati nella scheda catastale) Piano e destinazione d'uso Superficie comm. Coeff. Sup. Ragguagliata Piano : S1 - box , TOTALE Criterio di stima Lo scrivente premette che nella valutazione del bene ha tenuto conto della sua ubicazione territoriale ed urbana, del sistema costruttivo dell edificio, della tipologia architettonica, del livello delle finiture sia interne che esterne, dell area scoperta, dello stato manutentivo ordinario e straordinario, delle condizioni igienico sanitarie, del grado di vetustà, della situazione di conformità alle norme edilizie, alle autorizzazioni amministrative, alla dotazione d impianti tecnologici, nonché dell attuale situazione d uso e disponibilità del bene. Il consulente ha sviluppato anche delle considerazioni inerenti le caratteristiche intrinseche del bene immobiliare (contesto urbanistico in cui i beni sono ubicati, vetustà, stato di manutenzione, struttura esterna e interna, rifiniture, condizioni di accesso al bene dalla via pubblica, ecc.) ed estrinseche (mercato immobiliare di riferimento, particolare congiuntura economica e relativi effetti sulle aspettative di rendimento, ecc). Considerato che l immobile risulta interamente nella disponibilità della Soc.Edil Sei Srl, quindi risulta privo di reddito locatizio, si è ritenuto opportuno utilizzare 73 / 109

35 esclusivamente il criterio sintetico-comparativo, che si basa su dati inerenti le quotazioni del mercato immobiliare di riferimento. Tale criterio di stima giunge alla determinazione del valore cercato attraverso una comparazione del bene oggetto di valutazione con i prezzi formatisi sul libero mercato per la compravendita di beni assimilabili a quello in valutazione. Le fonti di informazione sono state: Catasto di Lodi; Conservatoria dei Registri Immobiliari di Lodi; Ufficio Tecnico Comunale di Caselle Lurani ; Osservatorio Immobiliare sui prezzi degli immobili in Lodi e Provincia edito dalla C. C. I. A. di Lodi e dall Agenzia del Territorio; indagini di mercato, con relative comparazioni, su compravendite avvenute negli ultimi anni di beni immobili assimilabili a quelli oggetto di valutazione. Tanto premesso, lo scrivente ritiene che il più probabile valore unitario di mercato per i beni oggetto di valutazione possa essere assunto pari a 1.300,00 /mq. Per cui si ha: mq x 1.300,00 /mq = ,00, probabile valore di mercato del bene oggetto di stima. Al predetto valore di stima, bisogna apportare i seguenti adeguamenti e correzioni: riduzione del valore del 15,00 % per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per l immediatezza della vendita giudiziaria ,10 74 / 109

36 Pertanto, alla luce di tutto quanto esposto, lo scrivente ritiene che il più probabile valore di mercato a base d asta del compendio immobiliare in narrativa possa essere fissato pari a ,90 ( , ,10 = ,90) che si arrotondano pari a ,00 (Diconsi: Euro tredicimila/00) 75 / 109

37 Documentazione catastale:planimetria Foglio 8 Mappale 328 sub.8 76 / 109

38 Documentazione fotografica Foto 24 : box LOTTO 10 B2) unità immobiliare ad uso box : Ubicata al primo piano interrato con accesso dalla rampa carrabile condominiale che conduce al corsello di manovra condominiale. La distribuzione interna dell unità uso box è così realizzata : unico vano con porta di accesso dal corsello di manovra condominiale. Principali caratteristiche costruttive e di finitura dell unità immobiliare Struttura portante:fondazioni,travi e pilastri sono realizzati in cemento armato in opera -Solai : realizzati in laterizio armato con getto integrativo in calcestruzzo -Copertura: realizzata a falde con struttura in legno a vista e sovrastante manto di tegole,completa di lattoneria in rame -Serramenti esterni: non vi sono serramenti esterni -Portino d ingresso: tipo basculante in lamiera nervata zincata verniciata 77 / 109

39 -Pareti esterne:in mattoni di cotto, sono finite con intonaco a civile, tinteggiato con pittura lavabile al quarzo. -Pareti interne: in mattoni di cotto sono finite con intonaco civile -Serramenti interni: non presenti -Pavimenti:sono in battuto di cemento lisciato -Rivestimenti: non sono presenti -Riscaldamento: non vi sono impianti di riscaldamento -Impianto elettrico: esterno in canalina -Forniture pubblici servizi:l unità immobiliare, risulta allacciata alla rete energia elettrica. - L altezza netta interna dell unità immobiliare è la seguente : ml.2.20 Dati catastali : Foglio 8, particella 328, subalterno 12, via Giuseppe Verdi civ.10, Piano S1, categoria C/6, classe 5, sup.mq. 14, Rendita Catastale. 31,09 Coerenze del bene oggetto di stima, in un sol corpo da Nord verso Est in senso orario: altre unità immobiliari del mappale 328 sub.13, corsello box condominiale mappale 329, beni comuni condominiali mappale 328 sub.1, altre unità immobiliari del mappale 328 sub.25. Stato di possesso : All atto del sopralluogo eseguito dallo scrivente, il bene risultava inaccessibile e la Soc.Edil Sei Srl dichiarava di non avere le chiavi. Vincoli ed oneri giuridici : Si rimanda alla visura ipotecaria ventennale allegata alla presente. 78 / 109

40 Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale : Il bene oggetto di stima risulta conforme agli atti amministrativi autorizzativi presenti presso l Ufficio Tecnico del Comune di Caselle Lurani. Lo stato dei luoghi, inoltre, risulta conforme alla relativa scheda catastale depositata presso l Ufficio del Territorio di Lodi. In definitiva, sulla base degli accertamenti effettuati, il consulente ritiene che i beni oggetto della presente relazione presentano i requisiti che ne garantiscono la legittimità urbanistica e ne consentono la commerciabilità. Attuali proprietari : Soc. Edil Sei Srl, la quale ha realizzato direttamente l unità immobiliare. Pratiche edilizie : In relazione all intero corpo di fabbrica di cui fa parte l unità immobiliare oggetto di valutazione, agli atti dell Ufficio Tecnico Comunale, risultano le seguenti pratiche edilizie : Concessione Edilizia n 819/01 del Prot. n 1117, D.I.A di variante Prot. n 3731 del Valutazione complessiva : Nell esprimere la presente valutazione, il consulente, dopo aver proceduto a prendere visione dei luoghi, ha proceduto a computare le superfici dei beni sulla base della documentazione amministrativa e catastale reperita dallo scrivente che è stata verificata in loco mediante delle misurazioni eseguite a campione. Calcolo delle superficie commerciale : Si premette che nel calcolo della superficie commerciale dei beni sono compresi i muri perimetrali ed i muri divisori interni. Pertanto, moltiplicando la superficie 79 / 109

41 effettiva di ogni singolo bene oggetto di stima per opportuni coefficienti correttivi, si ottengono le seguenti superfici commerciali: Superfici lorde e ragguagliate per piano e destinazione d uso (Sup. Commerciali relative ai piani ed ai locali indicati nella scheda catastale) Piano e destinazione d'uso Superficie comm. Coeff. Sup. Ragguagliata Piano : S1 - box , TOTALE Criterio di stima Lo scrivente premette che nella valutazione del bene ha tenuto conto della sua ubicazione territoriale ed urbana, del sistema costruttivo dell edificio, della tipologia architettonica, del livello delle finiture sia interne che esterne, dell area scoperta, dello stato manutentivo ordinario e straordinario, delle condizioni igienico sanitarie, del grado di vetustà, della situazione di conformità alle norme edilizie, alle autorizzazioni amministrative, alla dotazione d impianti tecnologici, nonché dell attuale situazione d uso e disponibilità del bene. Il consulente ha sviluppato anche delle considerazioni inerenti le caratteristiche intrinseche del bene immobiliare (contesto urbanistico in cui i beni sono ubicati, vetustà, stato di manutenzione, struttura esterna e interna, rifiniture, condizioni di accesso al bene dalla via pubblica, ecc.) ed estrinseche (mercato immobiliare di riferimento, particolare congiuntura economica e relativi effetti sulle aspettative di rendimento, ecc). Considerato che l immobile risulta interamente nella disponibilità della Soc.Edil Sei Srl, quindi risulta privo di reddito locatizio, si è ritenuto opportuno utilizzare 80 / 109

42 esclusivamente il criterio sintetico-comparativo, che si basa su dati inerenti le quotazioni del mercato immobiliare di riferimento. Tale criterio di stima giunge alla determinazione del valore cercato attraverso una comparazione del bene oggetto di valutazione con i prezzi formatisi sul libero mercato per la compravendita di beni assimilabili a quello in valutazione. Le fonti di informazione sono state: Catasto di Lodi; Conservatoria dei Registri Immobiliari di Lodi; Ufficio Tecnico Comunale di Caselle Lurani ; Osservatorio Immobiliare sui prezzi degli immobili in Lodi e Provincia edito dalla C. C. I. A. di Lodi e dall Agenzia del Territorio; indagini di mercato, con relative comparazioni, su compravendite avvenute negli ultimi anni di beni immobili assimilabili a quelli oggetto di valutazione. Tanto premesso, lo scrivente ritiene che il più probabile valore unitario di mercato per i beni oggetto di valutazione possa essere assunto pari a 1.300,00 /mq. Per cui si ha: mq x 1.300,00 /mq = ,00, probabile valore di mercato del bene oggetto di stima. Al predetto valore di stima, bisogna apportare i seguenti adeguamenti e correzioni: riduzione del valore del 15,00 % per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per l immediatezza della vendita giudiziaria ,40 81 / 109

43 Pertanto, alla luce di tutto quanto esposto, lo scrivente ritiene che il più probabile valore di mercato a base d asta del compendio immobiliare in narrativa possa essere fissato pari a ,60 ( , ,40 = ,60) che si arrotondano pari a ,00 (Diconsi: Euro dodicimila/00) 82 / 109

44 Documentazione catastale:planimetria Foglio 8 Mappale 328 sub / 109

45 Documentazione fotografica Foto 25 : box C) Unità immobiliari poste nell immobile ubicato in Via Vivaldi 34 Documentazione catastale estratto mappa foglio 8 mappale / 109