COMUNE DI SARONNO. Provincia di Varese. I sottoscritti Arch. MASSIMO STEVENAZZI, in qualità di Dirigente del

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1 COMUNE DI SARONNO Provincia di Varese PERIZIA ESTIMATIVA IMMOBILE IN PIAZZA DE GASPERI I sottoscritti Arch. MASSIMO STEVENAZZI, in qualità di Dirigente del settore Programmazione del Territorio, e Arch. SERGIO LANDONI, Funzionario Tecnico del Settore Programmazione del Territorio, hanno proceduto nel mese di settembre 2009 alla stima dell immobile di proprietà Comunale sito tra piazza De Gasperi e v.lo Del Caldo, ai fini di una determinazione del prezzo di vendita. PREMESSA L immobile oggetto della presente stima è situato in zona centrale, al primo piano interrato, in corrispondenza in parte di un edificio di tre piani fuori terra, in parte della piazza, ed attigua ad un autorimessa su più piani. Il corsello comune dell autorimessa garantisce - con una servitù di passo l accesso da Piazza De Gasperi anche all immobile di proprietà comunale, al primo piano interrato; un tratto di corsello esclusivo e particolarmente capiente conduce ai quattro box, che, per dimensione (circa 15 mq lordi di superficie catastale cadauno), consentono il parcamento di una singola autovettura ciascuno. Il complesso è identificato catastalmente al fg. 11 Sez. Cens. SA mapp. 820 subb. 7, 8, 9 e 10 - con un area urbana complessiva di mq e al mapp. 784, reliquato stradale di mq. 81, al primo piano interrato, per quanto riguarda lo spazio di manovra esclusivo. L immobile è compreso in zona A-1, ovvero Centro storico, soggetta a Piano Attuativo; infatti l immobile è pervenuto al Comune di Saronno con C:\Documents and Settings\urp005\Desktop\Sito\Allegato A\StimaDeGasperi.doc 1

2 atto rep. n /5194 del 06/04/ Convenzione del Piano Particolareggiato di p.zza De Gasperi e v.lo Del Caldo -, poi rettificato dal successivo atto rep. n /6823 del 10/06/1997 e dall identificazione catastale rep. n /9663 del 08/05/2001, tutti a rogito notaio M. Erba. Nell ambito di tale Piano Particolareggiato, è stato costituito un diritto superficiario in sottosuolo a favore del Comune di Saronno, su area di proprietà della Società Milano Investimenti S.r.l., già attuatore del P.P. suddetto, identificata catastalmente con il suddetto mapp L autorimessa oggetto di sima risulta edificata con le Concessioni Edilizie n. 52/97 del e n. 54/01 del ; gli accessi, le parti comuni e le altre parti del complesso sono state edificate con concessioni diverse. Il complesso, allo stato attuale, è in assenza del collaudo tecnico amministrativo e del certificato di agibilità, a causa della mancanza del certificato di prevenzione incendi globale delle autorimesse. DESCRIZIONE DELL IMMOBILE L immobile oggetto della presente stima è al primo piano interrato e comprende, come già anticipato, un area parcheggio di n. 4 box auto - per ca. 61 mq. complessivi - ed uno spazio di manovra esclusivo di ca. 80,50 mq. (al lordo dei muri e con un altezza interna di ca. mt. 3,45). Come la restante parte dello stabile, l immobile è stato realizzato con struttura in cemento armato finitura faccia a vista, solai in laterocemento e muri divisori tra i box in blocchi cavi prefabbricati di cls. I box sono dotati di basculanti in lamiera ed il corsello antistante è dotato di portone tagliafuoco di chiusura; il pavimento è in granulato sferoidale di quarzo, finito da pastina di quarzo sferoidale e cemento, levigato e di C:\Documents and Settings\urp005\Desktop\Sito\Allegato A\StimaDeGasperi.doc 2

3 colore grigio. Mai utilizzati, sin dalla data del , in cui è avvenuto il collaudo amministrativo e la consegna formale da parte dell attuatore, sono in buono stato di conservazione. METODO DELLE OPERAZIONI ESTIMATIVE Visto lo scopo delle operazioni estimative e verificato che l immobile è pervenuto al Comune di Saronno per convenzione di Piano Attuativo, relativamente alla metodologia applicabile ai fini della corretta valutazione dell immobile oggetto di stima, si procederà con il calcolo del prezzo di vendita dell immobile, tramite la determinazione del costo di costruzione, attualizzato, e dell utile dell operatore immobiliare, per ottenere un valore di riferimento di prezzo per unità immobiliare. Si dà atto, inoltre, che, esperite le opportune indagini presso gli operatori immobiliari locali e verificati i correnti valori di mercato, per box auto singoli e con localizzazione in zona centrale, si è rilevato che i prezzi si attestano attualmente tra i ,00 /cad ed i ,00 /cad, che utilizzeremo per verificare la stima. STIMA SINTETICA DEL VALORE DELL IMMOBILE Nell ambito del P.P. suddetto, è stato riconosciuto un costo di costruzione iniziale come da computo metrico del 1995 pari a , per una superficie di circa mq. 61 per il parcheggio e circa mq. 80,50 per gli spazi di accesso e manovra. In base ai suddetti dati iniziali, attualizziamo innanzitutto l importo del computo secondo la variazione del costo di costruzione per i fabbricati residenziali, che risulta - in base ai dati della Camera di Commercio per C:\Documents and Settings\urp005\Desktop\Sito\Allegato A\StimaDeGasperi.doc 3

4 l arco temporale da giugno 1995 a dicembre pari al 43% totale. Si ottiene: * 43% = = pari ad ,98. Approssimiamo tale importo, per comodità di calcolo, ad ,00 ed applichiamoci l utile del promotore finanziario, dato pari al 15%: , ,00 * 15% = = ,00 (A) A quest importo sommiamo il valore del diritto di superficie in sottosuolo, che viene ceduto dal Comune all aggiudicatario, preso pari a /mq 60,00 ovvero il valore medio applicato in altre occasioni: mq 141,50 * /mq 60,00 = = 8.490,00 (B) Quindi si avrà un prezzo totale (A+B) pari a ,00. Si approssima questo valore ad un prezzo base d asta, che appare congruo, pari a ,00 totali. Dato atto del fatto che, comunque, ad ogni box spetta, come pertinenza, ¼ della superficie complessiva del corsello e che tali parti di pertinenza sono da considerare perfettamente equivalenti, visto che non è possibile distinguere geometricamente le pertinenze di ciascuno, si calcola un prezzo di vendita del singolo box pari ad ,00. Tale prezzo di vendita determina un prezzo per unità di superficie, dato il box di ca. mq. 15: ,00 / mq 15 = C:\Documents and Settings\urp005\Desktop\Sito\Allegato A\StimaDeGasperi.doc 4

5 = /mq 1.833,33. Confrontando, per verifica, il valore del prezzo unitario così determinato con il prezzo unitario derivante dall indagine sul mercato attuale e che, nel caso specifico - dato il contesto (zona baricentrica nella città, geograficamente e dal punto di vista delle attività commerciali) e le finiture di pregio -, è preso pari al valore massimo, di ,00 /box, si ottiene: ,00 / mq 15 = = 1.333,33 /mq. Il maggior costo ( 500,00) richiesto nel caso in oggetto, è giustificabile dalla particolare incidenza dello spazio di manovra ricavato, ad uso esclusivo a favore delle quattro unità considerate. In sintesi, infatti, la maggiorazione di prezzo derivata dai calcoli esibiti corrisponderebbe al riconoscimento di un prezzo forfetario, limitato agli spazi pertinenziali, valutato in ,00 ( 7.500,00 per box auto), ovvero pari a circa /mq. 375, non dissimile ai valori praticati sul mercato locale. Detto prezzo è quantificato al netto delle spese tecniche sostenute, o da sostenere, ai fini del perfezionamento degli atti di trasferimento ed al netto di qualsiasi altro onere fiscale derivante. Saronno, In fede ALLEGATI: - Estratto di mappa - Estratto P.R.G. - Visure e schede catastali. C:\Documents and Settings\urp005\Desktop\Sito\Allegato A\StimaDeGasperi.doc 5