Tel./Fax.: Cell.: e.mail: C.F./P.I.: CLD MRC 66C02 G224U <><><>

Transcript

1 via Roma n. 30, Padova Tel./Fax.: Cell.: e.mail: C.F./P.I.: CLD MRC 66C02 G224U <><><> RELAZIONE DI STIMA BENI IN COMUNE DI MASERÀ DI PADOVA PD <><><> Il sottoscritto arch. Marco Calderone, iscritto all Albo degli Architetti della Provincia di Padova al n. 1183, incaricato di determinare il prezzo medio prudenziale di mercato dei beni immobili di proprietà della società Confezioni Santo Stefano S.r.l., con sede in Maserà di Padova, Pd, ubicati in comune di Maserà di Padova, redige la seguente relazione sintetica di stima. <><> Trattasi di un vasto complesso immobiliare ad uso artigianale-produttivo, con annessi uffici ed abitazione, della superficie coperta complessiva di circa m , articolato su due livelli fuori terra, con area coperta e scoperta di pertinenza di circa m , ubicato nella zona industriale-artigianale del Comune di Maserà di Padova, via Enrico Mattei n. 1. IDENTIFICAZIONE CATASTALE. Intero complesso immobiliare censito al CATASTO FABBRICATI N.C.E.U. Comune di Maserà di Padova, fg. 8, mapp. sub. Z.C. cat. cl. cons. sup. cat. R.C. area scoperta B.C.N.C. area e beni comuni capannone D/ ,00 abitazione A/2 1 5,5 vani 497,09 Pagina 1

2 capannone 1318 D/ ,56 CATASTO TERRENI N.C.T.R. Comune di Maserà di Padova, fg. 8, mapp. ha. qualità/classe R.D. R.C. area coperta e scoperta ente urbano area coperta e scoperta ente urbano DESCRIZIONE E CONSISTENZA. sommano ha Trattasi di un complesso immobiliare a destinazione produttiva (laboratoriomagazzino), direzionale (uffici) e residenziale (abitazione custode), realizzato con i criteri e le tecniche correntemente riferibili all edilizia industriale civile ordinaria (per la parte produttiva: strutture di elevazione a telaio travi-pilastri in c.a., solai in c.a.p. in lastre TT e piane prefabbricate, tamponamenti perimetrali in pannelli prefabbricati di c.a., pavimentazioni interne in cemento industriale; per la parte direzionale e residenziale: strutture in c.a. gettate in opera, in parte a vista di pregevole fattura, solai in laterocemento, solette in c.a., tramezzature e divisori in laterizio e cartongesso, ordinaria la rete di illuminazione interna,.... I locali ufficio e servizi-w.c. hanno buone finiture - pavimenti in marmo e ceramica, rivestimenti a parete in intonaco al civile o in piastrelle di ceramica - e dotazioni impiantistiche - elettrica ed idro-sanitaria). Le dotazioni impiantistiche sono, con riferimento a quelle specifiche ed intergrate nel fabbricato, di livello mediamente buono, seppur dedicate ad un utilizzo a deposito e magazzino. Sono presenti le scale esterne di sicurezza (perimetrali dal piano primo) e le dotazioni impiantistiche antincendio base. L area esterna è adibita ad accesso pedonale e carrabile, parcheggio e manovra (pavimentazione in asfalto) e ad area verde, interamente recintata con cancellate pedonali (n. 3) e carrabili (n. 3). Pagina 2

3 Composizione capannone articolato in due distinti corpi di fabbrica, adiacenti ed in diretta comunicazione tra loro, realizzati in tempi diversi (blocco anni con adiacente corpo ad uso uffici ed abitazione e blocco di ampliamento degli anni ) di analoga tecnica costruttiva, entrambi su due piani, terra e primo. superficie lorda coperta complessiva = m circa (su due livelli, m ,00 circa complessivi) superficie complessiva area, coperta e scoperta = m circa catastali (m ,00 reali) blocco anni N.C.T.R. fg. 8, mapp. n di ha N.C.E.U. fg. 8, mapp. n. 435, subb. nn area coperta e scoperta m circa (catastali) superficie coperta m circa (circa 50%) capannone ed accessori (spogliatoi, montacarichi, servizi-w.c., scale interne,...) piano terra - magazzino e (parzialmente) laboratorio - superficie interna netta m circa - altezza interna ml 4.10 sotto trave piano primo - magazzino - superficie interna m circa - altezza interna ml 4.05 sotto trave corpo uffici, abitazione ed accessori (depositi, c.t., magazzini,...) piano terra accessori - superficie interna m circa - altezza interna ml 2.70 piano primo uffici, abitazione ed accessori - superficie interna m circa - altezza interna ml 2.70 Pagina 3

4 blocco anni N.C.T.R. fg. 8, mapp. n di ha N.C.E.U. fg. 8, mapp. n area coperta e scoperta m circa (catastali) superficie coperta m circa (circa 50%) capannone ed accessori (montacarichi, servizi-w.c., scale interne,...) piano terra magazzino e (parzialmente) laboratorio - superficie interna m circa - altezza interna ml 4.40 piano primo - magazzino - superficie interna netta m circa - altezza interna ml 4.80 DESTINAZIONE URBANISTICA REGOLARITÀ EDILIZIA. Il complesso ricade sulla base del vigente P.R.G., in zona D1 industriale, artigianale di completamento. o o o superficie copribile massima: 50% della superficie fondiaria. numero massimo piani abitabili: 2 (per la sola residenza). destinazioni ammesse: - artigianali produttive, depositi, magazzini; - residenziale (abitazione custode fino al massimo di m per unità produttiva e per lotto); - commerciale fino al massimo del 20% della superficie coperta. o altezze massime: - ml 10 (produttivo); - ml 7,50 (residenza). Il complesso è stato realizzato a seguito di Concessione Edilizia n. 83/84 del e successivamente ampliato con Concessione Edilizia n. C95/350 Pagina 4

5 del e successiva variante in corso d opera n. C95/35A del PROVENIENZA. I beni sono attualmente, per l intera piena proprietà, della società Confezioni Santo Stefano S.r.l. con sede in Maserà di Padova, Pd, C.F.: , per essere pervenuti, o quanto ai beni al N.C.E.U. fg. 8, mapp. n. 435 ed al N.C.T.R. fg. 8, mapp. n di ha a seguito di: o atto di conferimento in società del , rep. n del notaio dr. Roberto Franco di Padova, ivi trascritto il ai nn R.G. e R.P. con il quale la società S.I.P.A. S.r.l. con sede in Maserà di Padova, C.F.: ha conferito i beni predetti (fabbricati all epoca identificati ai subb. nn. 6-7 del mapp. n. 435 del fg. 8 del N.C.E.U., attuali subb. nn e terreno identificato al mapp. n di ha del fg. 8 del N.C.T.R.) alla società Confezioni Santo Stefano S.r.l.; o quanto ai beni al N.C.E.U. fg. 8 mapp. n ed al N.C.T.R. fg. 8 mapp. n di ha a seguito di: o atto di compravendita del , rep. n del notaio dr. Roberto Franco di Padova, ivi trascritto il ai nn R.G. e R.P. con il quale la società S.I.P.A. S.a.s. di Mirco Pettenello & C., con sede in Maserà di Padova, C.F.: ha ceduto i beni predetti (area inedificata identificata al mapp. n di ha del fg. 8 del N.C.T.R.) alla società Confezioni Santo Stefano S.r.l.; o atto di identificazione catastale del , rep. n del Pagina 5

6 notaio dr. Roberto Franco di Padova, ivi trascritto il ai nn R.G. e R.P. con il quale le predette società S.I.P.A. S.a.s. di Mirco Pettenello & C. e Confezioni Santo Stefano S.r.l., precisavano che il mapp. n del fg. 8 del N.C.T.R. era ora identificato anche al Catasto Fabbricati a seguito di variazione n del In precedenza: o con atto di compravendita del , rep. n del notaio dr. Luciano Prosperi di Conselve, Pd, trascritto a Padova il ai nn R.G. e R.P. la società S.I.P.A. S.a.s. di A. Pettenello & C., aveva acquistato dalla società Immobiliare Aponense di Enzo Pivetta & C. S.a.s., con sede in Abano Terme, Pd, C.F.: , l area edificabile di complessivi ha , identificata all epoca ai mapp. n. 435 di ha , n. 728 di ha , n. 730 di del fg. 8 del N.C.T.R. o con atto di modifica di società del , rep. n del notaio dr. Luciano Prosperi di Conselve, Pd, trascritto a Padova il ai nn R.G. e 1334 R.P., la S.I.P.A. S.a.s. di A. Pettenello & C. aveva modificato la denominazione in S.I.P.A. S.a.s. di Mirco Pettenello & C. o con atto di trasferimento della sede sociale del , rep. n del notaio dr. Luciano prosperi di Conselve, Pd, trascritto a Padova il ai nn R.G. e 5825 R.P., la società S.I.P.A. S.a.s. di Mirco Pettenello & C., aveva trasferito la sede sociale da via Conselvana n. 163 a via Enrico Mattei n. 1, sempre in comune di Maserà di Padova. o con atto di trasformazione di società del , rep. n del notaio dr. Franco Roberto di Padova, ivi trascritto il ai nn R.G. e R.P., la società S.I.P.A. S.a.s. di Mirco Pettenello & C., si era trasformata nella S.I.P.A. S.r.l. Pagina 6

7 STIMA DEL VALORE MEDIO COMMERCIALE Per quanto relazionato, valutati la favorevole conformazione ed ubicazione del lotto nell area artigianale e produttiva del comune; l elevata qualità costruttiva del complesso e le buone condizioni di manutenzione e conservazione; le limitate altezze interne delle parti produttive (piano terra ml piano primo ml ); le non favorevoli caratteristiche relative alla aero-illuminazione del piano terra e primo blocco (superfici parzialmente chiuse per effetto dell ampliamento degli anni ) che ne limitano l uso a magazzino (per laboratori, coefficienti minimi 1/10...); le più favorevoli caratteristiche di aero-illuminazione del blocco anni ; la favorevole accessibilità interna (n. 5 scale interne e n. 1 montacarichi, blocco ed un secondo montacarichi con vano tecnico solo predisposto, blocco ) ed esterna (n. 3 scale esterne di sicurezza) del fabbricato; le possibilità offerte dal vigente P.R.G. (utilizzo commerciale fino al 20% della superficie coperta); le notevoli dimensioni del complesso che consigliano l applicazione di valori unitari ( /m 2 ) prudenziali, si stima il valore medio prudenziale di mercato come segue: blocco anni magazzini-laboratori piano terra: m x /m 2 540,00 = ,00 Pagina 7

8 piano primo: m x /m 2 440,00 = ,00 uffici-abitazione ed accessori piano terra: m x /m 2 700,00 = ,00 piano primo: m x /m ,00 = ,00 blocco anni magazzini-laboratori sommano ,00 piano terra: m x /m 2 640,00 = ,00 piano primo: m x /m 2 540,00 = ,00 sommano ,00 sommano complessivi ,00 che si arrotondano ad ,00 quattromilionitrecentottantamila/00 valore corrispondente a: valore terreno m ,00 x /m 2 140,00 + valore medio del costruito m 2 (4.070 x 2) x /m 2 400,00 = ,00 note: - compresa incidenza area coperta e scoperta; - compresa incidenza della massima destinazione commerciale possibile, pari al 20% della superficie coperta (m ,00 x 0.20 = m 2 814,00 complessivi, per i due blocchi). Allegati: visure catastali N.C.E.U. e N.C.T.R., estratto di mappa N.C.T.R; estratto di pratiche edilizie; estratto di P.R.G.; note e titoli di trascrizione (provenienza dei beni); documentazione fotografica. Padova, lì 14 maggio Pagina 8

9 arch. Marco Calderone. Pagina 9