COMUNE DI OFFANENGO. -Stima di immobili ad uso artigianale uffici e civili abitazione

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1 STUDIO TECNICO E DI ARCHITETTURA DOTT. ARCH. GIUSEPPE FRANCESCO VALERANI VIA ALDO MORO N FARA OLIVANA CON SOLA (BG) TEL. 0363/ FAX 0363/ Cell studio.valerani@teletu.it C.F. VLRGPP53E12D491B - P.IVA COMUNE DI OFFANENGO PROVINCIA DI CREMONA -Stima di immobili ad uso artigianale uffici e civili abitazione -Proprietà : Rocchetta Marco & C. snc Sig. Rocchetta Marco Sigg. Rocchetta Daniela e Avaldi Angelo Sir.ra Nardini Lina -Tecnico : arch. Giuseppe Francesco Valerani Data

2 Nel mese di aprile 2015, il sottoscritto architetto Giuseppe F. Valerani, nato a Fara Olivana con Sola il , con studio in via Aldo Moro n.9, C.F. VLRGPP53E12D491B, iscritto all Ordine degli Architetti della provincia di Bergamo al n. 1246, riceveva la nomina dal dott. Nicola Fiameni quale perito estimatore dei beni del compendio fallimentare immobiliare della ditta ROCCHETTA MARCO & C SNC con sede in Offanengo (CR) via Circonvallazione sud n. 77/A, di Rocchetta Marco nato a Uster (Svizzera) il e Rocchetta Daniela nata a Uster (Svizzera) il , residenti in Offanengo (CR) via Circonvallazione sud n. 77/A. Accettato l incarico conferitogli, e preso atto dell entità dei beni del presente procedimento, il sottoscritto perito estimatore, previo accordo con gli inquilini, si recava in data presso l immobile sito in Comune di Offanengo (CR) al fine di verificare lo stato e la consistenza degli immobile da stimare. Nella medesima data ha proceduto alle operazioni di rilievo, infine ha completato le operazioni di indagine con le visure catastali, atti di compravendita e PGT. PROVENIENZA: a) I Sigg. Nardini Lina nata a Urbino il e Rocchetta Angelo nato a Izano il , con Decreto del Tribunale di Crema del Rep. 108, reg. a Crema il n. 4561, volturato il n /1992 acquistarono i mapp. 221 e 222, con fabbricati da accertare all urbano, attualmente identificati dai mapp. 70, 209, 221 e 222. b) I Sigg. Avaldi Angelo nato a Capergnanica il e Rocchetta Daniela nata a Uster (Svizzera) il , con atto stipulato del notaio dott. Marchesini Gian Carlo il rep , volturato il n /1999, acquistarono l appartamento identificato dal mapp. 70/5. c) Con lo stesso atto di compravendita stipulato dal notaio dott. Marchesi Giancarlo il rep , volturato il n /1999, il Sig. Rocchetta Marco nato a Uster (Svizzera) il acquistò l appartamento identificato dal mapp. 70/502. d) I Sigg. Avaldi Angela nata a Capergnanica il , Rocchetta Daniela nata a Uster (Svizzera) il , Rocchetta Marco nato a Uster (Svizzera) il , con atto stipulato dal notaio dott. Marchesi Gian Carlo il rep volturato il al n /1999 acquistarono l autorimessa identificata dal mapp. 70/503 e) La Sig. Nardini Lina nata a Urbino il con atto stipulato dal notaio dott. Marchesi Gian Carlo il rep acquistò l appartamento identificato dal mapp. 70/8. f) La società ROCCHETTA MARCO & C SNC con sede in Offanengo, con atto stipulato dal notaio dott. Marchesi Gian Carlo il rep acquistò il fabbricato artigianale identificato dai mapp. 70/501, /504, 221/501 g) La società ROCCHETTA MARCO & C SNC con sede in Offanengo, con atto stipulato dal notaio dott. Marchesi Gian Carlo il rep acquistò il fabbricato artigianale identificato dai mapp. 70/7, 209/1-222.

3 TITOLI ABILITATIVI: a) Concessioni Edilizie ottenute per la costruzione dell intero complesso immobiliare prima della compravendita dei Sigg. Rocchetta Angelo e Nardini Lina; Concessioni Edilizie n. 76/74, 57/75, e 118/79. b) Concessioni Edilizie e D.I.A. ottenute dopo la compravendita dai Sig. Rocchetta-Nardini, D.I.A. n. 273/95 prot. n del ; C.E. n. 216/1998 prot. n del ; D.I.A. n. 92/2002 prot. n del Tutti gli immobili oggetto di stima sono stati costruiti in forza di titoli abilitativi, da tenere in considerazione che alcune porzioni sono state oggetto di cambiamento di destinazione d uso, in modo particolare gli uffici al piano primo eretti sopra la lavanderia e box posti in lato est del fabbricato, ora zona notte; costruzione di due uffici con pannelli prefabbricati sopra la zona soppalco all interno del capannone, demolizione di un ufficio realizzato sotto il soppalco. Per questi cambiamenti non sono stati richiesti titoli abilitativi, ne sono state aggiornate le planimetrie catastali, inoltre l autorimessa costruita a nord-ovest degli immobili non risulta essere accatastata. IDENTIFICAZIONE CATASTALE: Le unità immobiliari oggetto di stima sono censite al C.E.U. di Cremona, Comune di Offanengo con i seguenti dati: a) Rocchetta Marco & C. snc con sede in Offanengo: foglio 11 mapp. 70/7 209/1, 222 Cat. D/1 Piano T. R.C ,82 foglio 11 mapp. 70/505 Cat. C/6 Cl. 1 Piano T. Cons. mq 50 R.C. 54,23 foglio 11 mapp. 70/504, 221/501 Cat. D/1 Piano T. R.C ,00 b) Rocchetta Marco nato a Uster (Svizzera) il : foglio 11 mapp. 70/502 Cat. A/2 Cl. 2 Piano T.1. Cons. 4 vani R.C. 258,23 c) Avaldi Angelo nata a Capergnanica il , Rocchetta Daniela nata Uster (Svizzera) il , Rocchetta Marco nato a Uster (Svizzera) il : foglio 11 mapp. 70/503 Cat. C/6 Cl. 2 Piano T. Cons. mq 36 R.C. 46,48 d) Avaldi Angelo nata a Capergnanica il , Rocchetta Daniela nata Uster (Svizzera) il : foglio 11 mapp. 70/5 Cat. A/2 Cl. 2 Piano T. 1. Cons. 5,5 vani R.C. 355,06 e) Nardini Lina nata a Urbino il : foglio 11 mapp. 70/8 Cat. A/2 Cl. 2 Piano T. 1. Cons. 5,5 vani R.C. 355,06

4 UBICAZIONE: Gli immobili sono posizionati nella parte sud-est dell agglomerato urbano del Comune di Offanengo (CR), edificati lungo la via Circonvallazione-sud nn , (strada provinciale Crema-Brescia), inseriti nella zona artigianale-industriale-commerciale. SITUAZIONE URBANISTICA: Il territorio del Comune di Offanengo attualmente è regolamentato dal PGT; il complesso immobiliare oggetto di stima attualmente è inserito nella seguente destinazione zona D1 polifunzionale (artigianale-industriale-commerciale) ; verificando i conteggi planivolumetrici degli immobili attuali (capannone) con le norme del PGT si evince che è possibile fare un ampliamento di mq 2.033,35. DESCRIZIONE DELL IMMOBILE: Il complesso immobiliare edificato su un area di 7.185,36 mq completamente recintato è composto da sette unità immobiliari con diversa destinazione d uso, lato nord fronte strada, piano terra, uffici, lavanderie, w.c. e tre autorimesse, due ad est e una ad ovest; piano primo tre appartamenti. In lato sud di quanto descritto che forma un corpo unico, capannone di tre campate adibito all attività, con tre portici attigui, due ad est (A e B) e uno a sud-ovest(c); a sud del capannone, due spogliatoi e sei w.c., in aderenza agli spogliatoi posto ad ovest, piccola tettoia, a sud di questi accessori, magazzino(a) fino al confine di proprietà lato sud. Inoltre staccati dall immobile descritto ed eretti a confine con altre proprietà, ci sono, un magazzino(b) nell angolo sud-ovest, e una tettoia(a) nell angolo sud-est dell area fondiaria. L area circostante è suddivisa in due parti, lato nord, entrata pedonale, camminamento in porfido opus incertum fino all immobile e area adibita a giardino lungo i lati. La restante parte di area lungo i lati est ed ovest dell immobile in corrispondenza dei due accessi carrali è utilizzata a passaggio carrale ed è completamente inghiaiata. Come viene evidenziato dai vari titoli abilitativi, gli immobili furono costruiti dal 1974 al Attualmente le unità immobiliari adibite a civili abitazioni e uffici sono in buono stato di conservazione, il capannone invece necessita di qualche opera di manutenzione, inoltre, i vari fabbricati accessori sia quelli attigui al capannone, sia quelli staccati, necessitano sicuramente di una manutenzione straordinaria. L intera proprietà confina, a nord con la via Circonvallazione sud, ad est e ad ovest con immobili artigianali di altre proprietà, a sud in parte con la roggia Zenia e in parte con area distinta dal mappale n. 87. DESCRIZIONI DELLE UNITA IMMOBILIARI: Il corpo di fabbrica è suddiviso in tre destinazioni d uso, capannone, uffici e civili abitazioni. Il copro di fabbrica che comprende gli uffici e le civili abitazioni ha strutture verticali ed orizzontali in cemento armato e cotto, internamente le suddivisioni sono state realizzate in cotto, il tutto intonacato, parte a civile, e parte a gesso, completati con tinteggiatura; i serramenti esterni sia al paino terra che al piano primo sono in alluminio, inoltre, le aperture del piano primo sono dotate

5 anche di avvolgibili in PVC; le porte interne sono in alluminio e vetro, i pavimenti e rivestimenti in ceramica, l impianto di riscaldamento è del tipo tradizionale con caloriferi, l impianto elettrico è del tipo sotto traccia, le scale di accesso al piano primo realizzate in cemento armato sono rivestite in marmo. La copertura è piana realizzata con struttura in c.a. e cotto, coibentata e impermeabilizzata. Il capannone adibito all attività è stato realizzato con elementi prefabbricati, sia le strutture verticali che orizzontali, i tamponamenti a nord, a sud, e in lato ovest sono stati realizzati in prismi, in parte intonacati e tinteggiati. Il manto di copertura sopra la struttura prefabbricata è stato realizzato in eternit. All interno del capannone è stato costruito un soppalco in ferro, sopra il quale sono stati realizzati due uffici aventi struttura in metallo e vetro. Le porte di accesso al capannone e le finestre sono in alluminio e policarbonato, altre finestre e luci sono state realizzate con vetro uglass. Gli immobili accessori realizzati all esterno del capannone, alcuni attigui allo stesso, altri staccati, hanno struttura in ferro, due hanno il tamponamento parziale in prismi e vetro uglass, un altro non ha tamponamento, e uno ha il tamponamento su due lati in prismi, e una parte in ferro. L autorimessa attigua al capannone e agli uffici posta nell angolo nord-ovest è stata costruita in metallo con pareti e copertura in pannelli sandwic, fissata al pavimento realizzato in cemento armato. Le coperture dei vari immobili descritti sono per la maggior parte realizzate in eternit; il magazzino a sud ha la copertura completamente in vetroresina, attualmente è da sostituire. I locali adibiti a spogliatoi e w.c. posti a sud del capannone sono stati realizzati in muratura, e attualmente non sono agibili, necessitano di una manutenzione straordinaria. Ora dopo quanto descritto si evince che la maggiore superficie del manto di copertura è realizzata in eternit. La normativa nazionale prevede che tali coperture vengano sostituite, quindi, va tenuta presente la sostituzione della copertura attuale, e lo smaltimento dell eternit che sarà eseguita dal futuro acquirente. VALUTAZIONE: Nella determinazione della perizia di stima è stato adottato il criterio di valutazione secondo il più probabile valore di mercato tenendo conto di: - destinazione urbanistica generale dell immobile; - destinazione urbanistica delle unità oggetto di stima; - ubicazione degli immobile; - infrastrutture quali la viabilità, parcheggi e servizi; - superficie commerciale degli immobile; - caratteristiche costruttive e stato di conservazione; - dotazione delle finiture e degli impianti; - smaltimento e sostituzione dell eternit;

6 Il valore complessivo delle unità immobiliari deriva da una comparazione con beni simili per destinazione ed ubicazione e tenendo presente la descrizione fatta. Dopo ciò premesso il più probabile valore di mercato risulta essere il seguente: a) Stima proprietà Rocchetta Marco & C. snc, mappali nn.70/7-209/1,222-70/ /501 70/505; - capannone mq 2.213,29 x 400,00 = ,00 - uffici P.T. mq 188,16 x 600,00 = ,00 - uffici P.1 ( ora zona notte) mq 63,08 x 850,00 = ,00 - portico C mq 62,50 x 200,00 = ,00 - magazzino A mq 34,87 x 150,00 = 5.230,50 - spogliatoi e W.C. mq 31,28 x 100,00 = 3.128,00 - magazzino B mq 121,06 x 50,00 = 6.053,00 - portici A e B mq 210,08 x 100,00 = ,00 - tettoie A e B mq 134,14 x 50,00 = 6.707,00 - box e lavanderia mq 63,08 x 300,00 = ,00 - box prefabbricato mq 59,00 x 100,00 = 5.900,00 Totale ,50 Le norme tecniche del PGT attuale dicono che è possibile fare un ampliamento del capannone di mq , quindi nella valutazione non viene considerata la superficie di ampliamento, ma l area necessaria ad eseguire tale ampliamento; - area necessaria per l ampliamento mq 2.907,69 x 50,00 = ,50 b) Rocchetta Marco, mappale n. 70/502 - appartamento P.1. mq 107,20 x 850,00 = ,00 - balcone mq 3,22 x 250,00 = _805,00 Totale ,00 c) Avaldi Angelo, Rocchetta Daniela, Rocchetta Marco, mappale n. 70/503 - box mq 58,56 x 300,00 = ,00 d) Avaldi Angelo, Rocchetta Daniela, mappale n. 70/5 - appartamento mq 110,66 x 700,00 = ,00 - balcone mq 14,70 x 250,00 = 3.675,00 Totale ,00

7 L appartamento della Sig. Nardini Lina non fa parte del compendio fallimentare immobiliare della società ROCCHETTA MARCO & C SNC ma essendo l unità immobiliare all interno della proprietà Rocchetta ha dichiarato la sua disponibilità a vendere; e) Nardini Lina, mappale n. 70/8 - appartamento mq 96,74 x 700,00 = ,00 - balcone mq 14,70 x 250,00 = 3.675,00 Totale ,00 VALORE COMPLESSIVO DEGLI IMMOBILI: , , , , , ,00= ,00 - Da dedurre costo smaltimento della copertura in eternit Copertura mq 2.920,36 x 32,80 = , , ,80 = ,20 Allegati: -estratto di mappa; - copia delle planimetrie; - piante dell immobile quotate, del piano terra e del piano primo; -piante dell immobile con evidenziato le varie unità immobiliari - fotografie. IL TECNICO Arch. Giuseppe Francesco Valerani