RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA

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1 dott. Giuseppe Papa architetto Studio Tecnico Forense Via Mapelli n Verbania (VB) Telefax PEC: Fallimento R.G. fall. n 37/2014 Capannoni produttivi con Uffici, ubicati in via Fonderia 15-17, a Villadossola (VB) N rif RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA Il sottoscritto Arch. Giuseppe Papa, con studio a Verbania in via Mapelli n.31, ed iscritto all Ordine degli Architetti Pianificatori Paesaggisti e Conservatori delle province di Novara e V.C.O. col n. 923, ad evasione dell incarico ricevuto in data 01/12/2015 dal Curatore Fallimentare Avv. Faliero Nazzaroli, dopo i sopralluoghi e le indagini di rito, esprime le seguenti considerazioni: OGGETTO DELLA STIMA: Capannoni industriali e uffici in Via Fonderia, n. 15/17, nel Comune di Villadossola (VB) Sezione A DATI CATASTALI N. Intestazione QUOTA /1000 Catasto dei Fabbricati Comune di Villadossola (VB) Indirizzo Via Fonderia, n. 15/17 1

2 Foglio Part. Sub. Zona Categoria Classe Consistenza Superficie Catastale Reddito D/ , graffato graffato graffato C/2 1 mq 144 mq , D/1-873, graffato C/3 3 mq 131 mq , C/3 2 mq 190 mq , Area urb. mq 10 Confini Note f. 52 mapp 29 sub. 4, 817, 879, 882 (graffati ): via fonderia, m.818, altra u.i., mappali 820, 999, 1406, 822, 1102, altra u.i., mappali 72, 1142, altra u.i., mappale 29 e 881. f. 52 mappale 72 sub. 5: mappale 879, mappali 1102, 1032, 37 e altra unità. f. 52 mappale 29 sub. 3, 881 sub. 1 (graffati): via Fonderia, mappale 1128, altra unità su tre lati. f. 52 mappale 29 sub. 2 mappale 29 sub. 3, altra unità, mappale 882, f. 52 mappale 29 sub. 6: mappale 882, altra unità, mappale 1013 e altra unità. f. 52 mappale 1406: mapp.li 999, 1032, 1101, 822 e 879 Sono state eseguite le seguenti modifiche catastali: - il cespite identificato con il f.8 m. 218 sub.8 è stato soppresso e sostituito dall area urbana identificata con il f.52 mappale 1406; - il cespite identificato con il f.52 m.29 sub.1 (graffato con la particella 817/1, 879/1, 882/1) è stato sostituito con il F. 52 m.29 sub. 4 (graffato con la particella 817/1, 879/1, 882/1); - per quanto riguarda il cespite identificato con il f.52 m.72 sub.5 è stata introdotta una esatta rappresentazione grafica; - per quanto riguarda il cespite identificato con il f.52 m.72 sub.6 è stata introdotta una esatta rappresentazione grafica; A seguito degli aggiornamenti catastali eseguiti sussiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale esistente; 2

3 Sezione B DESCRIZIONE DEI CESPITI UBICAZIONE Comune Villadossola Provincia VCO Indirizzo Via Fonderia n. 15/17 ZONA Posizione Zona industriale del Comune di Villadossola, in prossimità della Stazione Ferroviaria Caratteristiche Area industriale costituita da vetusti edifici produttivi Viabilità Discreta, dalla Via Fonderia è possibile raggiungere facilmente le principali arterie stradali della zona. CARATTERISTICHE DEI BENI Il complesso industriale è composto da un fabbricato principale posto in fregio alla Via Fonderia, composto da un ampio magazzino, uffici al piano primo e un cortile sul retro. L accesso pedonale e carraio alla proprietà avviene dalla via Fonderia. La proprietà ha una struttura portante in muratura con tetto a falde rivestite con tegole di cemento e eternit, pavimenti in battuto di cemento. Le facciate sviluppano un altezza a filo gronda di 8.50 mt. Internamente, nel piano primo del mappale 29/4 sono stati ricavati gli uffici; questi spazi sono dotati di idonee finiture e impianti; i locali sono divisi con tavolati, i plafoni sono dotati di controsoffitto; le porte sono tamburate i serramenti sono in alluminio con vetrocamera. Una scala interna collega l area amministrativa con il piano terra, mentre una passerella in ferro consente l accesso ad altri due locali posti sullo stesso livello e utilizzati anch essi come uffici. Questi spazi unitamente ai servizi igienici del piano terra sono riscaldati con caldaia a gas metano. Le restanti porzioni dell intera proprietà risultano prive di impianti ad esclusione del mappale 29/3 che ospita al suo interno anche un ufficio, un magazzino ed un servizio igienico. Lo stato di manutenzione dell intera proprietà è mediocre, ad eccezione degli uffici del mappale 29/4 che sono caratterizzati da un buono stato di conservazione. Sezione c TITOLARITA Per quanto riguarda il bene censito al f. 52 mappale 1406 (ex Foglio 8 Mappale 218 sub.8) Atto Di Compravendita Notaio Francesco Vitale in Domodossola, del 18/05/1995 rep.n Registrato Domodossola in data 29/05/1995 al n 470 serie 2V. Trascritto Conservatoria di Verbania il 01/06/1996 ai n.ri 4644/3611 3

4 Per quanto riguarda il Foglio 52 Mappale 29 subalterno 4 graffato ai mappali 817, , e subalterni 2 e 3; mappale 72, subalterni 5 e 6 Atto Di Compravendita Notaio Enrico Troisi di Villadossola, del 28/07/1992 rep.n 2308/679 Registrato Domodossola in data 05/08/1992 al n 268 vol.1. Trascritto Conservatoria di Verbania il 01/08/1992ai n. ri 7414/5822 C.1 SERVITU : Non sono emerse servitù apparenti a carico dei cespiti. C.2 STATO D OCCUPAZIONE: Esiste un contratto di affitto di ramo d azienda stipulato dalla ditta fallita con la ditta registrato a Verbania il 29/05/13 al n.1968 serie 1T relativa a una porzione degli immobili identificati al foglio 52 mapp.29 sub. 1 (ora sub.4) e del F.52 mappale sub. 5. Il canone di affitto annuo è stato pattuito in ,00, mentre la durata del contratto è di 36 mesi, con scadenza il 14 maggio C.3 USI CIVICI: Le aree in oggetto non risultano gravate da usi civici. Sezione D LEGITTIMITA URBANISTICA ED EDILIZIA A seguito delle indagini svolte presso gli uffici comunali è risultato che il fabbricato originario è stato eretto in data precedente al 01/09/1967. Dopo tale data sono state rilasciate le seguenti autorizzazioni: - Concessione Edilizia (per il sub. 29 sub 4) n.157 del 05/08/93 con relative proroghe del prot. 9797, del prot e variante del DIA 257/97 del 24/11/97 prot c. Visionando gli elaborati grafici allegati alla concessione si rileva che non vi è traccia dei due locali ad uso ufficio raggiungibili esclusivamente con la passerella in ferro. Questi locali tuttavia risultano correttamente rappresentati nella scheda catastale. Inoltre nel cortile interno è stata rilevata una tettoia non autorizzata e non censita al catasto. - Gli uffici interni si presume siano stati realizzati contestualmente ai lavori dell ultima concessione rilasciata. In questa ipotesi in riferimento all art. 36 del T.U. e trattandosi di opere interne conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione che alla data attuale si possono considerare opere sanabili. Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento a titolo di oblazione del contributo di costruzione in misura doppia. Sulla scorta dei parametri utilizzati dal Comune di Villadossola gli oneri previsti per la sanatoria sono pari a 8.479,00. 4

5 - la tettoia, per la doppia conformità prevista dall art. 36 del T.U., può essere sanata solo se risulta essere stata realizzata dopo l introduzione del vigente PRG (2003); in tal caso il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento a titolo di oblazione del contributo di costruzione in misura doppia, previo parere favorevole, legato al vincolo della fascia di rispetto della ferrovia. Il costo dell eventuale sanatoria della tettoia è preliminarmente stimata in 810,00. Agli oneri necessari per le sanatorie andranno aggiunte le spese tecniche stimate preliminarmente in circa 3000,00. Queste spese saranno considerate ai fini della stima. Sezione E CONSISTENZE Calcolo superficie commerciale Destinazione Superficie Coeff. Superficie commerciale Piano Mappale 29 sub. 4 Capannone revisione 446 1, terra magazzino 332 1, terra uffici 218 1, primo spogliatoio 91 0,50 45,50 terra Tettoia 30 0,15 4,5 terra Terreno pertinenziale 724 0,05 36,2 terra Mappale 72 sub. 5 capannone 131,00 1, terra corte 71 0,10 7,1 terra Mappale 29 sub. 3 e mappale 881 sub. 1 (graffati) capannone 211 1, terra uffici 63 1,00 63 primo corte 32 0,10 3,2 terra Mappale 29 sub. 2 capannone 159,84 1,00 159,84 terra Mappale 72 sub. 6 capannone 210,00 1,00 210,00 terra corte 27 0,10 2,70 terra 5

6 Sezione F ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE Localizzazione zona centrale Tipo di contratto: compravendita Destinazione produttiva Tipologia fabbricato immobiliare Tipologia edilizia Capannoni-magazzini Dimensione: media Forma di mercato Oligopolio; Livello di prezzi (OMI): Fase del mercato Recessione; immobiliare Caratteri dell offerta persone giuridiche Caratteri della domanda Persone giuridiche Sezione G APPLICAZIONE DEL PROCEDIMENTO DI VALUTAZIONE METODO DEL CONFRONTO DI MERCATO è un procedimento di stima del valore o del canone di mercato degli immobili, attraverso la ricerca del corretto segmento di mercato e il confronto tra l'immobile oggetto di stima ed un insieme di immobili simili compravenduti in zona di recente. Le superfici accessorie sono state ragguagliate con opportuni coefficienti. Sezione H DETERMINAZIONE DEI VALORI Descrizione Superficie mq Euro valore unitario mq ns. valutazione Mappale 29 sub. 4 Capannone con accessori 818,7 320, ,00 Uffici e spogliatoi 263,5 500, ,00 A dedurre costi di ,00 sanatoria ,00 Mappale 72 sub. 5 Capannone con accessori 138,10 280, , ,00 Mappale 29 sub. 3 Capannone con accessori 214,2 320, ,00 Uffici , , ,00 6

7 Mappale 29 sub. 2 Capannone 159,84 280, , ,00 Mappale 72 sub. 6 Capannone 212,70 280, , ,00 VALORE TOTALE DI STIMA ,00 Il valore commerciale dei beni è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, dimensione, regolarità urbanistica, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca di mercato, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima. Sezione I LIMITI E ASSUNZIONI Il risultato della stima è da intendersi rigorosamente riferito e limitato alla data in cui sono state effettuate le relative indagini e, in quanto valore previsionale medio ordinario, potrebbe discostarsi dal prezzo nel tempo dovuta a mutamenti del mercato immobiliare. Verbania il 05/04/2016 Arch Giuseppe Papa 7

8 Sezione L LOTTI In riferimento alla natura dei beni e al mercato immobiliare si propone una vendita con la formazione dei seguenti lotti: LOTTO 1 : Descrizione: Capannoni industriali con accessori e uffici e spogliatoi in Via Fonderia, n. 15/17, Ubicazione: Villadossola, Via Fonderia n. 15/17. Dati Catastali: C.F. di Villadossola, - foglio 52 mapp. 29 sub. 4, D/1 graffato con foglio 52 mapp. 817, sub. 1, mapp. 879, sub. 1, mapp. 882 sub. 1 ; - foglio 52 mapp. 29 sub. 2, cl. 1, C/2; - foglio 52 mapp. 72 sub. 5,cl. 3, C/3; - foglio 52 mapp. 72 sub. 6, cl. 2 C/3; - foglio 52 mapp area urbana Confini: f. 52 mapp 29 sub. 4, 817, 879, 882( graffati ): via fonderia, mappale 818, altra u.i., mappali 820, 999, 1406, 822, 1102, altra u.i., mappali 72 e 1142, altra u.i., mappali 29 e 881; f. 52 mappale 72 sub. 5: mappali 879, 1102, 1032 e 37 e altra unità; f. 52 mappale 29 sub. 2 mappale 29 sub. 3, altra unità, mappale 882 e 1136; f. 52 mappale 29 sub. 6: mappale 882, altra unità, mappale 1013 e altra unità; f. 52 mappale 1406: mapp.li 999, 1032, 1101, 822 e 879. Proprietà: Quota 1/1 Valore di Stima: ,00 LOTTO 2 : Descrizione: Capannone industriale con uffici e corte in Via Fonderia, n. 15/17 Ubicazione: Villadossola, Via Fonderia n. 15/17. Dati Catastali: C.F. di Villadossola, foglio 52 mapp. 29 sub. 3, D/1, graffato con mapp. 881 sub. 1 Confini: f. 52 mappale 29 sub. 3, 881 sub. 1 (graffati): via Fonderia, m. 1128, altra unità su tre lati. Proprietà: Quota 1/1 Valore di Stima: ,00 8