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Antonino Albino Carraro
7 anni fa
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13 Arch. Arianna Pucci via Francesco Marcolini Forlì t/f arianna.pucci@archiworldpec.it C.F. PPC RNN 76T64 D704L P.I AGGIORNAMENTO DELLA STIMA DEL VALORE DEL COMPLESSO IMMOBILIARE SITO NEL COMUNE DI FORLI, LOCALITA VILLA SELVA, VIA GRAMADORA N. 8/A 10, PROPRIETA LEASINT S.P.A. La sottoscritta Arch. Arianna Pucci, nata a Forlì il 24/12/76, residente a Forlì in via G. Mameli n. 9, iscritta all Ordine degli Architetti della Provincia di Forlì-Cesena al n. 910 e all albo dei Consulenti Tecnici d Ufficio del Tribunale di Forlì al n. 66, con studio in Forlì, via F. Marcolini n. 7, per incarico conferitomi da CANTIERE DEL PARDO HOLDINGS SRL, onde procedere all aggiornamento della stima del valore del complesso immobiliare sito nel Comune di Forlì, località Villa Selva, via Gramadora n. 8/A e n. 10, di proprietà di LEASINT SPA, già oggetto di perizia tecnica di stima redatta dalla scrivente in data 16/04/12, alla luce del tempo trascorso dall elaborato peritale de quo e della nota attuale situazione di crisi del mercato immobiliare, espone quanto segue: INDIVIDUAZIONE E DESCRIZIONE BENI IMMOBILI: Complesso immobiliare sito nel Comune di Forlì, località Villa Selva, via Gramadora n. 8/A e n. 10, costituito da capannone industriale con relativi servizi ed uffici, cabine elettriche staccate dal corpo principale, e corti annesse, il tutto distinto al Catasto dei Fabbricati del detto Comune al Foglio 188, Particella 572 sub 1, Categoria D/7, Rendita Catastale Euro ,00, Particella 572 sub 2 (Bene comune non censibile corte), Particella 572 sub 3 graffata 572 sub 4, 1

Arianna Pucci, nata a Forlì il 24/12/76, residente a Forlì in via G. Mameli n. 9, iscritta all Ordine degli Architetti della Provincia di Forlì-Cesena al n.

14 Arch. Arianna Pucci via Francesco Marcolini Forlì t/f arianna.pucci@archiworldpec.it C.F. PPC RNN 76T64 D704L P.I Categoria D/7, Rendita Catastale Euro 15,49, il tutto insistente su area che tra coperta e scoperta pertinenziale risulta distinta al Catasto Terreni del Comune di Forlì alla partita speciale 1, Foglio 188, Particella 572 Qualità Classe ente urbano di mq ; nonché frustolo di terreno adiacente distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Forlì al Foglio 188, Particella 575 (Area urbana di mq. 376 ad uso strada pubblica) e distinto al Catasto Terreni di detto Comune alla partita speciale 1, Foglio 188, Particella 575 Qualità Classe ente urbano di mq * * * Durante il sopralluogo effettuato dalla scrivente in data presso il complesso immobiliare di proprietà di Leasint s.p.a. non si sono rilevati cambiamenti evidenti rispetto a quanto descritto nella relazione del 16/04/12. Così come evidenziato nel precedente elaborato peritale, in sede di sopralluogo si sono rilevate piccole difformità grafiche tra lo stato dei luoghi e le planimetrie catastali che non incidono tuttavia sulla valutazione del fabbricato. AGGIORNAMENTO DELLA STIMA DEL VALORE La valutazione del possibile valore cautelativo del bene oggetto di stima tiene conto dell attuale situazione del mercato immobiliare sia a 2

speciale 1, Foglio 188, Particella 572 Qualità Classe ente urbano di mq. 5.364; nonché frustolo di terreno adiacente distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Forlì al Foglio 188, Particella 575 (Area urbana di mq.

15 Arch. Arianna Pucci via Francesco Marcolini Forlì t/f arianna.pucci@archiworldpec.it C.F. PPC RNN 76T64 D704L P.I livello nazionale che per la zona in cui il bene è sito, nonché della maggiore vetustà del bene rispetto a quando precedentemente stimato. Il mercato immobiliare, che già al momento della stesura del precedente elaborato peritale mostrava segni di stasi (nonostante i valori OMI per il secondo semestre 2011 ultimi valori pubblicati alla data della stesura della precedente perizia - per la zona suburbana di Villa Selva per capannoni industriali in normale stato conservativo erano Min /mq 570 Max /mq 850 riferito alla superficie lorda, fossero ancora in crescita rispetto ai semestri precedenti), dal 2012 vede il crollo delle compravendite; così come rilevato dall OMI, per il settore degli immobili a destinazione produttiva che comprende le unità immobiliari quali capannoni e industrie, nel II trimestre del 2013, di cui ad oggi si hanno i dati ( Nota trimestrale andamento del mercato immobiliare nel II trimestre 2013 Pubblicazioni OMI), si registra la settima flessione consecutiva, con il Nord a mostrare il maggior calo del numero di compravendite (i dati ad oggi primo semestre 2013 mostrano che i valori OMI, per la zona suburbana di Villa Selva per capannoni industriali in normale stato conservativo, sono Min /mq 520 Max /mq 780, e quindi in forte calo); il trend del mercato immobiliare per gli immobili a destinazione produttiva nella città di Forlì non di discosta da questi dati, in considerazione anche delle ripercussioni del fallimento S.A.PRO. S.p.a. 3

Il mercato immobiliare, che già al momento della stesura del precedente elaborato peritale mostrava segni di stasi (nonostante i valori OMI per il secondo semestre 2011 ultimi valori pubblicati alla

16 Arch. Arianna Pucci via Francesco Marcolini Forlì t/f arianna.pucci@archiworldpec.it C.F. PPC RNN 76T64 D704L P.I Per calcolare il valore di mercato si adotta il metodo della stima sintetico-comparativa e come misura il metroquadro lordo. Come già indicato nell elaborato peritale del 16/04/12, il valore del complesso tiene conto dell incidenza del soppalco costruito all interno della struttura principale, delle opere esterne quali recinzioni, piazzali di carico e manovra e delle cabine elettriche. Il frustolo di terreno contraddistinto con la Particella n. 575 (area urbana ad uso strada pubblica), posto in fregio alla via Gramadora, non è stato considerato nella valutazione dell immobile in quanto potrebbe essere richiesto in cessione gratuita dal Comune di Forlì. Rilevati quindi i valori medi di mercato applicati per le compravendite immobiliari in zona per fabbricati di simili dimensioni e tipologia, sottolineando comunque il grande calo del numero delle compravendite, in considerazione del trend del mercato immobiliare, e tenendo conto che per l immobile in oggetto, costruito in virtù di atti autorizzativi a partire da settembre 1983 (come già descritto nel precedente elaborato peritale) nel caso di nuovi interventi edilizi, è necessaria la messa a norma secondo quanto previsto dalle legge e norme attualmente vigenti, si assume un possibile valore pari a 415,00 /mq. Premesso ciò, a parere della scrivente si può concludere che un possibile valore di mercato del complesso sia il seguente: Consistenza analitica(come da elaborati catastali): 4

Come già indicato nell elaborato peritale del 16/04/12, il valore del complesso tiene conto dell incidenza del soppalco costruito all interno della struttura principale, delle opere esterne quali

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